商業地產財務管理中關鍵環節的有效控制研究

摘要：商業地產業是國民經濟的重要產業。商業地產業的發展與國家經濟發展政策的息息相關。為了促進商業地產企業的健康發展，商業地產企業管理必須遵守國家政策法規，以市場發展需求為導向。加強商業地產企業的財務管理，有效管理控制關鍵環節是提高商業地產企業管理水平的重要課題。文章從分析商業地產企業經濟活動各關鍵環節的角度，研究探討了商業地產企業財務管理策略措施，對提升商業地產企業管理具有值得借鑒的作用。

關鍵詞：房地產；商業地產管理；財務關鍵環節

中圖分類號：F299.233.42????文獻標識碼：A??文章編號：1005-6432（2023）23-0000-04

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2023.23.000

商業地產行業是集資金、利潤、風險于一身的“三高”的行業。商業地產項目的開發效益風險與項目的資金鏈密切相關。商業地產企業財務管理貫穿于項目開發全過程。如果商業地產企業要想提高核心競爭力，實現健康可持續發展，就必須充分發揮財務管理的作用，有效控制商業地產發展的關鍵環節。

1對商業地產財務管理關鍵環節的主要內容的理解

商業地產開發項目對每一環節的管理和控制是至關重要的，財務管理是決定商業地產經濟效益的關鍵。因此，文章從商業地產企業資金管理、稅收籌劃、財務規劃和風險控制、全面預算管理等幾個關鍵環節進行商業地產財務管理的探討。

1.1關于商業地產企業資金管理方面

資金流動貫穿于企業經營的每一個環節，就像人體的血液循環。對于商業地產企業做好資金管理無疑是商業地產企業非常重要的環節。

商業地產資金管理除了政府分配土地外，以其它方式需要投入大量的資金才能取得土地，這在商業地產開發的整個過程中是首要環節也是資金占比最高的環節。當前商業地產市場融資政策收緊，從外部金融機構獲得融資更加受限和困難，獲得土地的資金基本是商業地產企業的自有資金。因此，在商業地產開發的后續階段，可以利用外部融資。融資模式可以更有選擇性，可根據項目情況選擇股權融資、債務融資、基金融資等方式；對于商業地產銷售的款項催收管理，主要考慮的是在政策許可的條件下，加快項目的開盤時間，釋放可用資金，用于投資項目，實現降低項目資金占用成本。

1.2關于商業地產企業稅務籌劃

從取得土地到項目竣工清算，財務人員都必須重視商業地產各環節的稅務籌劃工作。商業房地產項目的每一個環節都與稅收密切相關。商業地產企業財務人員在合同談判和簽訂過程中的角色是在法律法規允許的前提下，財務人員發揮稅務管理的專業技能進行稅收籌劃，通過合理避稅直接影響項目的經濟效益。

1.3?關于商業地產企業財務規劃與風險控制

謀劃是成功先行者。商業地產項目從拿地前的可行性研究開始。無論是以出讓、轉讓或分配的哪一種方式獲得土地，都需要在項目前期對項目的可行性進行市場調研等環節。一般情況下，在商業地產企業進入之前，土地出讓已對土地預期價格有了預期，留給商業地產企業的利潤空間只是行業范圍內。商業地產企業可以綜合考慮市場因素、政策因素和管理因素，在獲得土地相關數據的基礎上再用自己的模型進行計算，這時，為了達到預期的收益，很多項目需要把開發、銷售、資金收益率等關鍵因素會從傾向樂觀的理想狀態考慮。這種計算模式雖然有利于拿地，但對后續開發有較大的壓力。因此，拿地前開展可行性研究是商業地產企業的重要環節。

立項后要根據項目實際情況，在可行性研究的基礎上對總體開發方案進行實用修改，比可行性研究要做的更加保守。項目的預算是根據項目進展情況對未來一定時間跨度內的預期。財務工作主要是對企業資產負債預測、對企業新簽合同的現金流和投資利潤等工作的管理。經過一定的審批程序后實施執行，并在結束時進行考核評估。在規劃的同時，要預測項目可能出現的風險，并將風險有效防控在一定范圍內，為順利開展項目開發提供保障。

1.4關于正確對待商業地產的全面預算管理

全面預算管理是以企業的戰略方向為管理目標。通過全面預算管理及時發現、分析和解決問題，控制企業經濟活動的全過程，實現企業經營目標的同時總結經驗，為企業決策提供準確的數據。商業地產全面預算主要包括財務預算和經營預算。財務預算關注的是企業的日常經營，預算以貨幣為表現形式反映企業的經營成本。經營預算主要是指企業經營中的租賃預算、營銷預算、開發預算等各種預算模式，以更完善的效益報表形式，形成項目預期利潤表。對于企業全面預算，強調全員參與和全過程控制的原則。結合商業地產企業的特殊性，突出了幾個方面的特點。要以企業項目為核心，通過全面預算保證利潤；商業地產資金密度強需要加快資金回籠。因此，要結合外部經濟形勢，重視加強全面預算管理，提高預算的準確合理性；商業地產具有高風險、高負債的特點，以現金流預算為重點，加強全面預算提高現金儲備和加快現金流周轉速度。

2商業地產企業財務管理工作中普遍存在的問題

2.1財務管理體系不完善，缺乏有效的管理方法

商業地產行業的發展起步較晚，商業地產企業財務管理體系尚未全部完善。由于管理制度的瑕疵，難免在在企業經營中出現或多或少問題，企業已有的資本積累與外部融資容易出現不協調的問題導致商業地產企業出現難以控制的財務風險。

2.2企業高管層風險意識薄弱，財務人員風險管理技能有限

商業地產企業往往把管理重點放在項目的成本管理和施工管理上，而對企業的財務風險管理意識比較淡薄。造成這種情況的原因與很多商業地產企業的負責人都是從成本和施工兩個業務部門提拔上來的有關。淡薄的財務管理理念很大程度上削弱商業地產企業財務管理人員的工作激情，企業財務管理水平難以提高。

財務人員的風險管理能力有待提高。企業管理層不重視財務管理，對財務部門投入人力物力相對匱乏等原因導致財務進修機會較少；財務人員缺乏商業地產專業知識，缺乏全面了解商業地產政策和財稅政策的機會導致在工作中難以及時把握商業地產企業財務管理標準；缺乏相應的監督激勵機制很難實現商業地產企業財務管理的創新。

2.3商業地產全面預算管理存在缺陷和漏洞難以發揮指導作用

在經濟發展復雜多變的環境，商業地產企業既面臨機遇，也面臨挑戰。有效的全面預算管理可以對企業收入、成本、資金等資源進行有效配置，促進企業資源的充分利用。全面預算管理是一種新的管理模式，對商業地產企業的經營和發展具有重要意義。商業地產企業注重經營實踐與全面預算管理相結合，實現戰略目標和經營內容的精準處理，可有效提高企業資源的科學配置。當前，全面預算管理模式在商業地產企業中得到推廣，但認知不夠深入，商業地產企業管理上仍然存在缺陷和漏洞，全面預算管理對企業資源配置的指導作用并沒有真正發揮。因此，結合商業地產的實際運營中，創新運用全面預算管理模式，結合當前商業地產企業實際，完善商業地產企業全面預算管理體系，可以為今后提高商業地產企業管理水平提供有效的體系制度保障。

3有效控制商業地產財務管理關鍵環節的措施研究

3.1完善財務管理制度，財務人員要樹立履行財務職責的理念

改革財務管理制度，完善現有財務管理制度，優化財務管理程序是商業地產企業重視財務管理的具體行動。推動商業地產企業財務改革從完善優化財務管理制度開始，具體需重視以下幾方面：?整合企業財務機構，重點突出財務職能，充分保障財務人員充分行使監督企業管理的權力，明確責任和義務，對財務人員進行分工合理的調整，執行企業管理過程中規范財務工作流程；重視員工思想理念教育，在熟悉財務管理流程的基礎上，重視規范商業地產企業財務管理制度，使財務處理財務事務有可據依，從而實現降低企業的財務管理成本和增強企業核心競爭力的目標。

商業地產企業的財務管理，需要建立一支高素質的管理隊伍，提高管理的效率。因此，商業地產企業應重視提高財務崗位的專業能力。只有認識到財務管理工作的重要性，思想上才會強化財務管理意識，行動上才能存進財務管理者主動更新知識結構；建立有效的激勵機制，提高財務人員綜合素質。商業地產企業財務管理建立相應的獎勵措施，增強責任心；彰顯財務人員是商業地產企業管理中的核心地位。

進一步明確財務管理人員的職責。財務管理者必須定期或不定期向地產企業高管層匯報工作，并對財產企業經營管理提出建議；牽頭建立或改進優化企業財務會計監督管理制度，定期檢查企業經營和財務資金狀況，履行監督財務活動的合法性；負責審核企業財務報表和財務報告的真實性和完整性的審查，對商業地產企業財務工作的合法性負責，及時發現和制止重大損失的經營活動；加強與金融機構、稅務機關、會計師事務所等部門的溝通，負責執行企業經營計劃財務方案的執行與監督。

3.2加強商業地產企業加強財務規劃控制財務風險

根據商業地產政策和經濟環境強化企業財務規劃的作用。商業地產企業可結合商業地產項目進展進行合理的階段性的財務規劃。突出資金規劃和稅收規劃的重點，做好企業內部控制。商業地產企業在資金規劃中容易出現問題。因此，、必須結合商業地產企業內外部條件的實際變化，堅持投有回報的原則進行企業資本規劃。分析方案對企業財務綜合收益以及企業未來發展等方面的利弊，制定投融資方案，在重大投資活動中，合理運用財務杠桿，減輕商業地產企業的財務壓力。財務管理部門要牽頭組織集體決策，以各項財務規劃為目標，加強過程控制，做好財務考核。

開展商業地產企業財務風險控制必須明確商業地產企業財務管理的對象以及控制重點：發現資金流動的規律，重點分析資金流動過程中形成的財務關系。因此，商業地產企業財務風險的內容包括制定財務風險管理目標，具體落實分解指標；全面了解商業地產企業的經濟制度環境和市場環境；了解資金管理風險，樹立正確的財務管理理念。在項目開發建設的整個過程中，為企業財務風險控制要加大防控力度，最大化降低財務風險。

3.3商業地產企業要重視資金管理，建立有效的資金管理制度

商業房地產的資本管理的重點是投資、融資和收益等主要環節。針對商業地產企業管理這些主要環節，建立一個有效的融資體系，?擴大融資渠道，加強企業資金控制管理，進一步提高企業資金的利用效率。資金管理是商業地產企業的難點，也是財務管理的重點環節。因此，很有必要建立是和商業地產企業的融資體系，才能拓寬商業地產企業的融資渠道。主要舉措為：在傳統的債務融資方式的基礎上，商業地產企業利用股權融資，既可以減輕融資不足的壓力也可以適當降低經營風險；根據國家法律法規制定地產企業資金管理制度，規范商業地產企業戰略性項目投資計劃，降低投資決策失誤損失；實行資金使用動態監督，加強對既有項目資金使用的控制，確保各項資金合理使用，實現有效控制項目成本的最終目的；商業地產行業是政策性很強的市場經濟行業，開發項目容易受到國家政策和社會需求等外部因素的影響。而商業地產企業開發項目資金投入巨大，資金回籠周期較長，商業地產企業是投資風險高的行業。財務部門需要了解項目建設的每一個流程和環節，重視項目資金預算管理，執行預算控制資金支出，盡量減少因項目資金鏈而產生財務風險。商業地產企業資金周轉緩慢，時間跨度大。財務部門和銷售部門要加強協調，相互配合，確保銷售回款如期到位，加快資金回籠速度。只有這樣的良性循環才能保證企業具備良好的資金鏈，才能進一步提高企業資金的使用效率，從而減輕商業地產企業的資金壓力，把財務風險發生的可能性降到最低限度。

3.4依法科學籌劃商業地產企業稅收繳納方案

商業地產企業占用了社會資源。依法納稅，回饋社會是必須堅持的基本原則。通過稅務籌劃將成本效益的理念落實到日常運作中，開展合理的稅務籌劃是商業地產企業財務管理的關鍵環節之一。商業地產的稅收貫穿于開發項目從土地取得到項目開發建設竣工的所有過程的每一個節點。商業地產企業的發展隨著政府部門對地產行業的宏觀政策調控力度的不斷加大，而商業地產企業因資金投入大、資金周期流動長、涉及的稅目種類繁雜等特點，商業地產企業的利潤率相對有限。因此，在國家法律和稅收政策許可的范圍內，進行合理的稅收籌劃提高企業的競爭力是商業地產企業財務管理的重要內容之一。科學的稅務籌劃不僅是財務人員提高企業效率的重要工作，也是商業地產企業財務管理者的崗位職責。處理商業地產開發過程中涉及到各種稅費。土地增值稅有大量的節稅的稅收籌劃，需要較高的專業技術。對于土地增值稅籌劃必須明確商業地產企業稅收抵扣與普通房地產的增值稅稅率優惠政策差異，享受稅收減免政策的力度不盡相同。在商業地產開發過程中，要重視成本合同的簽訂以及合理分配成本、權衡稅收與利潤、產品質量與成本控制。處理商業地產的企業所得稅要把握企業取得有效發票的時間點，對于土地增值稅抵扣或減免稅收同樣要高度稅收優惠政策的有效時間段，并最大限度地利用好國家的優惠政策。很多商業地產開發項目在立項時，政府部門通常會要求配備政策性保障房，對于政策性保障房部分，可適用減免優惠稅收政策。因此，商業地產開發項目的稅收籌劃與普通房地產企業有著很大差異。商業地產企業的財務管理者必須熟練掌握并運用相關稅收優惠政策，財務人員必須掌握商業地產企業的稅務籌劃工作的專業知識，不斷提升自己的專業能力和綜合素養才能勝任商業地產企業的財務管理崗位。

3.5?切實完善商業地產企業全面預算管理制度

3.5.1樹立預算制度的嚴肅性，充分體現預算考核客觀公正性

好的制度重在執行才能體現制度的作用。要實施預算考核制度，就必須保證其與商業地產企業實際發展相適應。預算考核標準的制定要將財務指標和非財務指標有機結合，充分考慮從商業地產企業發展的各個階段找出關鍵點，建立科學有效的獎懲辦法，結合企業各部門和個人在執行預算中的表現。對于執行全面預算的初始階段，重點是提高員工參與的積極性，充分發揮考核激勵作用。預算管理制度已經進入成熟階段后需要不斷完善優化，結合獎懲制度，增強預算管理執行的嚴密性，以年度考核結果為依據獎懲；要準確界定容易產生分歧的考核標準，杜絕推諉扯皮現象的發生。

3.5.2建立預算管理的專業團隊，充分發揮預算監督作用

為了促進預算管理制度的有效執行，可以成立預算管理專業管理預算執行的團隊。專業團隊成員，團隊的最高負責人是企業的高層管理人員擔任，負責團隊管理工作，發揮高層管理的影響力，樹立預算管理工作的權威性。專業預算管理團隊工作內容，參與預算管理編制的各個環節，發揮監督作用，提高工作效率，確保預算管理計劃能夠按時完成。

3.5.3創新預算管理全面覆蓋商業地產企業的各項經濟活動

現行通用的商業地產企業預算管理模式為定期預算編制。定期預算編制具有方便商業地產企業在初步預算的可選擇的特點。然而，市場環境的不斷變化，商業地產企業的發展受到行業監管和信貸政策等外界諸多因素的影響，定期預算的編制方式不能適應外界因素的變化節奏，具有明顯的滯后性。因此，為了保證商業地產企業能夠適應外部環境的變化，提高預算目標的準確性，商業地產企業可考慮引入滾動預算機制，立足于企業發展的實際結合外部條件，強調以合理控制年度預算為主，保證全面預算管理的科學性，實行動態管理預算，這樣才能提高預算管理的準確性。

3.5.4重視信息化建設，應用預算管理軟件提高預算準確度

為了提高預算與實際情況相符的準確性，有效縮小預算與實際的差距，企業應在自身實際的基礎上，高度重視財務管理的信息化建設，加大信息化建設力度，應用預算管理軟件，信息化軟件具有技術分析、實時采集數據、快速準確的傳送等優勢，可充分發揮預算管理軟件的控制作用，全程監控預算執行情況，有效增強發現問題的能力，提高解決問題的工作效率。

3.5.5將商業地產企業各經濟活動環節納入預算全方位管理

對于商業地產企業全面預算管理具有其它行業的預算管理全員參與的共性，因此，商業地產企業全面預算管理需要將企業所有部門和人員都納入預算管理范圍內，確保各部門執行預算管理的職責明確，商業地產企業全面預算管理將項目經營特別是投融資等各項經濟活動納入預算編制的范圍，形成更加全面的預算管理體系。完成全面預算方案編制后，進入實施階段，各部門要密切配合財務管理部門，合理詳細分解預算指標，為推進預算執行創造條件，確保商業地產企業全面的預算管理有序推進。

4結語

商業地產企業的發展順應了我國經濟快速發展的大趨勢。隨著我國商業地產政策的出臺，有著穩定的市場需求，商業地產企業的財務管理的作用越來越明顯。商業地產企業的財務管理既是企業管理的重點也是難點。在財務管理中，只有對關鍵環節進行有效控制，才能發揮財務管理的應有作用，促進商業地產企業保持穩定發展，實現企業經濟效益目標的重要基礎。只有創新改革財務管理制度，才能不斷完善財務流程；只有重視提高財務人員的綜合素質，才能做好財務風險防控，只有優化資金管理和稅收管理制度，才能增強商業地產企業適應市場的核心競爭能力。

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[作者簡介]詹馥寧（1989—），女，漢族，碩士研究生，中級會計師，現任華潤（沈陽）地產有限公司，資深經理；研究方向：房地產、商業地產企業財務管理、風險控制。