多城市“選用” “認房不用認貸”　在“活下去”的房企中篩選好公司

李壯

近期有多個房地產支持性政策陸續出臺，其中，市場比較聚焦的政策是“認房不用認貸”政策。本周廣州、深圳、北京和上海四大一線城市跟進落實“認房不用認貸”政策，這會帶來房地產市場筑底回暖的新趨勢嗎？就此，本刊編輯部對話了利檀投資董事長陳昊揚、中國城市房地產研究院院長謝逸楓和廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉。

謝逸楓認為，“認房不認貸”有助于穩定房價、穩地價、穩市場預期，對樓市“金九銀十”的到來具有支撐力。陳昊揚指出，建議房地產政策可以繼續優化，建議出政策注入流動性解決房企流動性難題。另外，陳昊揚提出，從“能活下去”的房企中篩選好公司，這類公司通常是融資能力強和資產負債合理的房企。

在您看來，為何一線城市中廣州市率先落實“認房不用認貸”政策，而不是其他城市？

廣州率先推行“認房不認貸”的主要原因，與廣州樓市、土地市場相對低迷有直接關系，低迷的土地市場直接影響地方的財政收入預算。另外，廣州的存量房出現了供大于求的局面，與北京、上海相比，廣州樓市庫存量高、去化周期長。過去幾個月，廣州商品房銷售市場的低迷程度比其他幾個一線城市明顯。當地近期銷售價格出現松動之后，銷售情況也沒有太多好轉。這是廣州樓市與其他一線城市的不同之處。

廣州市政府繼三部門推動“認房不認貸”政策后，表現出積極主動的態度，在幾個一線城市里面起到了示范和帶領的作用。

從地方政府角度來說，這是一個刺激房地產和經濟的“規定動作”，面對持續低迷的房地產市場早做晚做都是要做的，鄭州市在8月初就實施了這項政策。

從房價角度來說，不是說這項政策能讓房地產市場一夜之間就轉熱，但趨勢上肯定會有助于房地產市場恢復。

“認房不用認貸”對二手房、新房銷售會產生哪些直接影響？政策對哪些住房消費者吸引力比較大？

“認房不用認貸”利好剛需改善型的消費者，這部分需求是始終存在的。我想說的是，政策的調整已經反映出房地產市場供求關系的變化，在當前的明顯供過于求的情況下，之前調控房地產市場過熱的政策應該應調盡調。

“認房不認貸”對新房及二手房銷售市場產生的重要影響是釋放出潛在客戶的改善性的需求，其中首付、稅費等降低的話，對觀望客戶起到刺激作用，也有助于穩定房價、穩地價、穩市場預期，對樓市“金九銀十”的到來具有支撐力。

這一政策具體將直接作用于兩類人群，對第一類本地沒有住房但是有貸款記錄的人群影響力較大；對另一類新落戶廣州、存在購買二套房需求的人群，也有刺激作用。

在樓市“ 一城一策”的框架下，廣州率先實施“認房不用認貸”政策，意味著其他城市也會很快跟進。

同時，在超大特大城市實施城中村改造也是個巨大利好，因為房產的“供給和購買”一旦循環起來，那么房價下跌的勢頭就能得到遏制。

除了改善型需求，對于大灣區都市圈的人口流動的需求也有好處。大灣區是國家最大的都市圈之一，人口資源要素在城市間流動是必然的，各城市樓市也因此存在人口流動的需求。在都市圈其他城市工作的人現在調到廣州來工作，打算在廣州買房且名下沒有廣州房產，也可以受惠“認房不用認貸”政策。

此外，對年輕人或者外來人口來說，他們長期在廣州居住，在上一輪樓市回升或之前購買力不具備的時候，在廣州的外圍，就是在惠州、中山、江門、肇慶等地買房安家置業。現在，這類人群可以通過“認房不用認貸”政策在廣州享受首套房購買優惠。綜合看，“認房不用認貸”政策主要是滿足上述三類人群的需求。

從房地產政策角度來看，去年底到現在出的政策很密集，從三支箭到現在的“認房不用認貸”等。那么房地產政策優化的空間是否已經打滿？后續還有哪些優化的空間？

未來的房地產政策優化空間還非常廣闊，比如房地產契稅、營業稅、轉讓稅、個人所得稅等稅費都有下調空間；還有限購、限貸、限售、限價等，在一二線城市有很大的調整空間。

三四線城市房地產政策優化的余地已經不大了，一線城市還有一些政策空間。我認為，當前對房企支持性政策的方向，最主要的是應該解決房企融資難的問題。無論是“保交樓”還是房企紓困，實質是房企的流動性不足的問題，解決了流動性，整個行業的問題就解決了一大半。

整體上，各項房地產支持性政策應該相互協調、互相配合，一攬子政策疊加起來才能讓市場變得穩健起來。

之所以說一攬子政策，而不是一個政策，是因為單個政策盡管會釋放一些需求，但是本質上來講，它是鼓勵居民去貸款，而居民一定是預期樂觀的時候才愿意加杠桿貸款。所以，推出一攬子政策，穩定居民預期也就穩住了房地產。

國家統計局數據顯示，今年上半年，全國房地產開發投資5.85 萬億元， 同比下降7.9%；全國商品房銷售面積5.95 億平方米，同比下降5.3%。二季度以來，全國商品房銷售數據仍逐月回落。從二級市場房企來看，房地產住宅開發企業的市凈率（整體法）目前為0.88 倍，處于破凈狀態。這些信號是否反映了房地產市場處于觸底狀態？

在今年初的兩個月，整個房地產市場的成交勢頭恢復得還不錯，在那時候，房企的市凈率在0.88 倍就是偏低的，因為市場持續向好的話房企的在手資產有望持續增值。到了現在，房地產市場成交情況低于預期，房企在手資產價值預期貶值，那么0.88 倍也不能說便宜。特別是房企出險情況并沒有被遏制住，那么房企的價值就會被打折扣。

結合中報，在81 家已公告中報的房企中，37 家凈利潤同比下滑（26 家虧損），44 家房企利率增長，好于去年年報。在去年底，房地產行業109 家公司中有71 家凈利潤同比下滑（31 家虧損）。房企基本面改善并不是很明顯，您對房企基本面改善的預期是怎樣的？

今年房地產企業的利潤的虧損面比較嚴重，下跌幅度較大，市場形勢整體趨于悲觀。

目前來看，房地產市場可能還沒有“觸底”，因為從投資額、銷售面積、銷售價格或是供需端看，還處在下行區間，市場的悲觀情緒還在延續。疊加市場下行預期、房企虧損以及大幅度的政策調整等因素，市場上過于悲觀的判斷和預期也是“ 情有可原”的。

房地產市場未來趨于回暖的話，率先受益的房企，第一類是央國企、城投類的地產企業，他們的銷售業績相對穩定；其次是綜合型、混改型房企，像萬科等具備綜合實力房企受益較大；最后是龍湖等排名靠前的、整體實力強勁的民營房企也會迎來利好。

房企財報是不能100%反映企業經營質量的，得看整個行業和市場的趨勢。

現在所謂的一些地方龍頭房企，大多是去年到今年拿地比較積極的那些企業。這些企業有些業績表現不錯，但需要關注的是，如果房地產市場繼續表現疲弱，這些房企近兩年拿的地會不會出現問題？所以，在當前的市場背景下，在樓市整體成交沒有大的反轉之前，去看好一些業績增速快的房企還是應該多一份謹慎。如果要尋找好的標的，那么應該從最后能活下來的那些企業中找。

您對房地產市場銷售回暖的趨勢是怎么判斷的？哪些房企會率先受益？哪類企業大概能活下來，有什么特征？

觀察兩個信號，一個是房價是不是止跌，另一個是樓市成交是不是實質性好轉。

能活下去的房企，必定是融資能力強和資產負債合理的房企。所以，我們會觀察負債率低，融資成本低以及建安成本低的標的，然后再綜合其他因素來篩選好公司。

房地產供給側還沒出清之前，大量出險房企低價拋售資產，對整個房地產的資產價格的壓制有很大的負面作用。