“輕重并舉”顯成效 大悅城控股商業地產版圖復蘇加速

邵華

上半年房地產市場嚴峻復雜，大悅城控股（000031.SZ）保持了難能可貴的戰略定力。8月29日，大悅城控股披露2023年中期業績報告，公司上半年實現營業收入143.11億元，毛利額37.92億元。隨著消費市場恢復，報告期內，投資物業及相關服務實現營業收入27.01 億元，同比增長34.73%。

在如此重壓下能夠保持穩健發展，歸因于大悅城控股近年主導的“輕重并舉”發展模式為其提供了內生動力。以銷售型業務與持有型業務作為雙輪驅動，大悅城控股在2023年進一步呈現出多業態協同、商業經營領先及融資渠道拓寬等核心優勢。

逆市背景下，大悅城控股彰顯經營韌性，銷售業績保持穩定。今年上半年，銷售型業務仍為大悅城控股貢獻了重要的營收來源，其間公司銷售型業務實現全口徑簽約256億元，簽約面積123萬平方米，同比上升16%；全口徑結算金額310億元，結算面積138萬平方米，已售未結算的合同面積289萬平方米。

銷售去化良好的背后，為克服市場下行壓力，大悅城控股制定了一系列應對策略方案及階段性銷售方案。比如，上半年公司推出“大悅寵粉節”全國品牌聯動活動及線上直播，以新媒體手段持續營銷創新。圍繞產品力和服務力提升，上半年公司打造出多個明星標桿項目，推進武漢光谷大悅城控股寫字樓、北京華遠中心等多項大宗交易。

一貫堅持“輕重并舉”的大悅城控股，上半年持有型業務同樣表現亮眼。比如，產業地產板塊，大悅城控股項目出租率領先市場，報告期內，公司在運營項目11個，整體平均出租率達98.38%；物業管理服務板塊，公司在管面積近1898萬平方米，較去年年末增長約2.7%；酒店與長租公寓板塊，伴隨全國旅游市場復蘇，各酒店營業收入和利潤均超預算和歷史同期。

多元業務協同發展過程中，大悅城控股購物中心版圖持續擴張。上半年公司持續探索并加速立體化布局，實現北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯成功開業，以“輕重并舉”引領商業提檔升級。

截至報告期末，大悅城控股在營項目32個（含輕資產和非標準化產品），總商業面積346萬平方米;公司聚焦重點區域、深耕核心城市，商業項目全國布局45個（重資產30個+輕資產15個）。

目前公司“輕重并舉”戰略收獲了實質性收益。2023年上半年，大悅城控股購物中心銷售額157.8億元，同比增長30%；客流量1.39億人次，同比增長55%;平均出租率達90%。按照規劃，下半年大悅城控股還將持續擴大商業版圖，年內將有多個項目陸續入市，用城市級標桿項目實現與消費者的同頻共振，引領商業迭代，有效助推城市經濟發展。

伴隨“穩健”“平衡”逐漸成為衡量房企發展的關鍵詞，大悅城控股在優化融資結構、提升安全邊際等層面同樣呈現出良好的底色。

今年上半年，通過加強資金集中管理及提升資金使用效率，公司現金流入持續增加。報告期末，大悅城控股經營活動產生的現金流量凈額為61.18億元，投資活動產生的現金流量凈額為1.58億元，相關現金流指標較去年同期“轉正”。

從債務結構來看，報告期末，大悅城控股的資產負債率為77.01%，較上年末下降0.84 個百分點；流動比率為162.25%，較上年末上升10.05個百分點。公司期末現金及現金等價物余額為277.26億元，較上年同期增加約22億元。

融資層面，大悅城控股融資成本降低，長短期融資結構得到合理匹配并不斷優化。上半年公司新增借款平均成本3.92%，處于行業較低水平；綜合融資成本為4.79%，較上年末下降3bps。期間公司及控股子公司發行公司債券等共計30億元，優化債務結構。目前中誠信國際信用評級有限公司、中證鵬元資信評估股份有限公司維持公司AAA 級主體信用評級。注重流動性安全的同時，大悅城控股并未擱置貨值儲備，公司在土地投資上堅持“優中選優”，嚴控投資標準與投資風險。上半年公司新獲取兩宗優質地塊，土地面積5萬平方米，計容建筑面積12萬平方米，土地款總額19億元。截至報告期末，土地儲備可售貨值約1666億元（不含一級開發舊改等土儲項目）。這批位于京津冀、長三角、粵港澳大灣區等核心都市圈的優質土儲，將積極作用于大悅城控股“城市運營商與美好生活服務商”的戰略定位。

面向未來，秉持“穩中求進”的總基調，堅守“輕重并舉”戰略定力，大悅城控股將延續多業務協同發展能力，鞏固其商業運營領先地位。