商業綜合體財務核算模式及稅費的思考

鐘佳軼

（舟山杉杉生活廣場有限公司，浙江 舟山 316100）

一、商業綜合體相關介紹

（一）商業綜合體概論

商業綜合體是成為現代人們購物理想型商城，是一種先進化商業地產模式，圍繞購物建設商業區域中心，其中包含百貨、餐飲、教育、娛樂、辦公等業態結合形成，讓更多消費者感受多元化和一站式購物樂趣。同時在各種條件下，將這些業務相結合達到協助關系，構建成多功能、統一、全面的商業購物綜合體。

（二）特征

1．內在特征

第一空間規格大。由于商業綜合體必須包含豐富、多元化業態功能，所以要求內部空間足夠大，通常在建設過程中還要考慮城市規模和經濟水平，達到相互對等效果。同時還要保證建筑功能多元化，成為城市購物的天堂，滿足消費者購物需求；第二構建完整通道樹型交通體系。為了方便消費者梳理清晰購物路線，可以將內部交通和公共交通通道相互銜接，不僅與外界城市交通系統產生聯系，還能解決人們交通不便問題，構建完整通道樹型交通體系，有效發揮便捷作用；第三現代城市景觀設計。人們生活水平的提升，需求量也會日益增加，所以在購物過程中經常會購買很多用品，滿足自身物質要求。并且人們購物審美也在提升，商業綜合體緊抓這一條件，在內部設置標志物、小品、家具、植栽、鋪裝、照明等手段渲染內部氛圍，讓人們親身體驗景觀，改變心理狀態；第四高科技集成設施。商業綜合體的實現是為了滿足現代人們購物需求。當其建設過程中，會引用高科技和智能化功能以及技術，將其全面集中到一起，通過先進設施彰顯現代化建設優勢，并且成為科技發展的重要體現[1]。

2．外在特征

第一，高可達性。現如今，大多數建筑物都位于地勢繁華區域，而商業綜合化是現代購物的新型模式，不僅推動城市經濟快速發展，還能與外界保持密切聯系，建設先進化交通網格和信息網絡；第二，高密度和集中性。面對高大聳立的建筑物，成為城市經濟發展的重要組成部分，也是城市的著名地標建筑。它的出現可以分散城市人口，區分工作日和休息日的關鍵區域，并且利用不同功能與外界相互補，共同促進與發展；第三，整體統一。商業綜合體為了成為城市標志，必須保證外部結構風格統一，要求每個獨立個體經營方面保持密切協助，相互影響和促進。同時還要和城市整體環境以及經營進度相統一，保持良好協調關系；第四，功能復合性。為了形成完整工作運行體系、與生活相接軌的運營體系，強化推動各功能密切接觸，實現相互彌補效果。

（三）發展趨勢

首先理論界對商業綜合體的研究。在傳統區域經營方面，側重于針對性經濟研究，逐漸轉向到獨立建筑，從而向著復合型建筑研究方向邁進。主要圍繞三方面展開，第一是現有專業性研究團隊，第二是大學層面，研究內容重點涉及綜合體理論方面的研究項目，第三是國外留學回來的研究學者。值得欣慰的是，城市綜合體的實現為中國全新改革明確發展方向，推動國家經濟持續上升；其次是實踐方面，出現了第三支主體力量。第一支主體力量以大型購物為載體，逐漸演變成現代化城市商業綜合體。第二支力量是將休閑娛樂為主的休閑綜合體很娛樂綜合體，同時還包含寫字樓為主的辦公綜合體，吸引全國各省份的關注，通過廣泛推廣讓更多城市不斷嘗試。例如中信城市廣場、萬象城，都是以商業購物運營為主。并且在短期發展背景下，也出現了創意地產為主的復合型創業地產綜合體，不斷擴大經營范圍，提高經營效率。最后是專業、以城市商業綜合體為主的公司，和傳統地產顧問有所差別。由于商業綜合體是根據城市整體發展、區域地帶活躍性以及各種商業發展水平等方面，建設出多功能、綜合性購物中心建筑物。因此，專業服務城市商業綜合體會隨著城市變化而產生，也會因商業地產專業服務機構的發展方向進行明確細化，加強提高專業化，提高服務水平，加大開發實踐力度，從而在未來發展中顯得更加專業、認真。

二、商業綜合體的財務核算模式

（一）自營模式

自營模式是從商業綜合體項目獲取土地使用權開始，對其進行策劃、建設、招商以及運營。整體流程由建筑方獨立完成。同時，建筑方必須要有建筑資格，擁有高質量專業獨立商業管理隊伍，無須借助委托公司達到監督管理效果。如果在實際建設中沒有配備甲乙雙方，商業綜合體具備獨立且專業的核算模式，自己負責盈虧，不會與其他合作方產生聯系。除此之外，租金支付、物業費、多經營收取等費用都將歸屬于商業綜合體，而房產稅和其他稅費也需要自己安排，處理相應工作[2]。

（二）委托經營模式

從客觀描述，商業綜合體所有權和經營權利都必須相互分離使用。所有權歸屬于建筑方，等到建筑方正式完成后，委托具有豐富商業管理經驗的管理公司，保障其管理具有合規性。在這種模式實施下，租金收入歸納于建筑方，物業費、空調費和其他費用都屬于商管公司。面對租金相關的增值稅、房產稅等都需要由甲方承擔，自主申請和繳納稅費；而乙方除了不承擔租金之外，其他相關稅費都需要由甲乙雙方共同承擔，通過各自核算得出結論。

三、不同財務核算模式下稅費的思考

（一）自營模式下的稅費

商業綜合體體量不能過小，作為自營模式，租金收入、物業費、多方面經營等收取效益都要歸納于甲方。對于所有涉及的成本費用都是由甲方所承擔，并且有關稅費的相關部分則由甲方統一申報并且繳納費用。因此，針對甲方而言，收入、成本、費用等都要與額甲方統一核算完成，并且在計算過程中能夠了解每年利潤，為推算出商業綜合體投資效益和投資回收率提供很大幫助。除此之外，收入、成本、費用等都需要由甲方自行核算，清楚了解到每年收入效益和納稅額。

比如，某省份城市建設大型購物中心A，面積32萬平方米左右，2013年開業。因為規模龐大，體量巨大，每年繳納較高稅額，根據我國相關政策文件規定，自從2012年以后建設的房產建筑，應當自持固定資產繳納房產稅務所得增值，按照30%給予資金獎勵。同時，根據我國“支持現代服務業”政策規定：對于引進建筑面積10萬-20萬平方米、20萬-30萬平方米以及30萬平方米以上的城市商業綜合體項目，分別對招商主體給予10萬元、20萬元、30萬元的資金鼓勵。

除此之外，參照城市發展相關文件，針對招商經濟方面涉及以下內容：租賃自用辦公室公用房，三年內要求當地財政局按照房屋補貼給予30%的資金補貼；三年內繳納的營業稅、增值稅和所得稅等都會保留部分，結合額度指標給予50%資金獎勵。借助以上國家文件，大型購物中心A已經達到現代當地財政和地區財務監督局稅收政策，并且同樣享受以上提及的政策，這樣當年則會收到一定資金。對于這種稅收優惠政策，主要是采用自營模式才能實現享受。如果是采用委托經營模式，物業費等相關營業稅則會由商管公司代理繳納，無法在此舉動中享受以上優惠政策。由此得知，商業綜合體自營模式，要求所有權和經營權保持相同，大幅度減少溝通成本，獲取更多經濟效益[3]。

（二）委托經營模式下的稅費

委托經營模式是根據當前商業綜合體特點，選擇合適委托方式，主要分為集團內委托和非統一集團委托。對于集團內的委托，是商業綜合體托付給地產公司負責管理建筑方（甲方），等到建筑方正式完成施工之后，在商業綜合體內成立的商業管理公司，認識到地產公司和商管公司屬于一個集團（甲方、乙方同一集團）。而非同一集團委托，是商業綜合體由建筑方（甲方），等到項目正式完成之后，委托給資質高、實踐豐富的商管公司進行全面管理，從實質了解到建筑方和商管公司沒有直接聯系。經過上述分析了解到，同樣都是委托經營，但是在操作方式會具有明顯差別，導致核算模式也會有所不同。針對同一集團的委托方式，地產公司會在總公司賬號中設立子賬號，這個子賬號操作權交給商管公司，租金盡管在地產公司名下所代替，但是在實際中通常由商管公司負責繳納，將其整合到子賬號中。對于這種核算模式，很難減少溝通成本。并且對于非同一集團下的委托，因為產權所有者和經營者沒有實質性聯系，獨自核算自身經濟，自行承擔稅費，從而在日常經營過程中，大幅度提高溝通成本。

所以，二者核算方式在實際中會包含很多共同點，主要體現在所有權和經營權分離、獨自核算。收入不集中、稅費分散，無法準確預算出商業綜合體投資效益和投資回報率，導致測算整體稅額受到極大影響。與此同時，由于收入和稅費不集中，不能及時享受當地優惠政策，給相關企業帶來很大經濟成本。比如，某城市M商業綜合體，是當地政府主體招商投資項目，政府會根據當前優惠政策引用到M商業綜合體。但是申報人員申請相關政策過程中，會面臨很多難題，比如以甲方名義申請當地政策獎勵，導致大部分優惠政策無法讓房地產企業享受；如果以乙方名義申請，商管公司沒有達到申請標準，也無法享受這些優惠政策。

四、商業綜合體稅收管理措施

（一）優化商業綜合體經營管理流程

商業綜合體整個體量大，成本投入高，對建筑方（甲方）提出苛刻要求。高質量商業綜合體必須參照當前城市發展，要想建設效益穩定的商業綜合體必須做好充足內外管理招商，兩方面工作必須借助建筑方實力和影響，有效起到帶領作用。項目初始階段會提前確定商場位置和品牌策劃，商業綜合體經營過程中，針對經營管理、品牌銷售等，都必須安排專業職工才能獲取高效服務。商場內部格局與一般住宅建筑不相同，尤其是對于開發部門，要求職工必須具有較強專業能力和豐富技能，同時建筑方還會選擇專業性強的工作崗位承包給專門公司，確保其各方面達標。在品牌策劃和招商方面，合理規劃普通品牌和潮牌占用比例，避免在應用中出現失衡，極易影響商業綜合體實力。只有加強組建優秀專業團隊，才能避免稅收問題，并且調研市場消費者需求，整合重要意見，加強防范風險發生，為商業綜合體持續發展奠定基礎[4]。

（二）調整租金

現如今，租金定價大部分需要根據當前地理優勢和區域流量、行業變化以及經營預期等進行明確計算，大多數使用定額租金、回扣率和租金加回等興寧市，無視商業綜合體，降低市場服務職能。在大數據時代下，電商平臺正在快速發展，阻礙傳統商業模式實施，導致很多品牌開始不斷改革轉型，將實體店與電商平臺相結合，提高服務質量，開始融入信息時代，讓更多消費者體會到實體店價值，間接提高消費者在平臺消費。對于這種情況，網絡平臺消費不能整合到門店租金中。站在房產稅收角度，當前租售與稅收不相等，從而給有關人員增加工作難度。建筑商利用現代大數據平臺，促進實體店與網店業績相結合，仔細評估行業、店鋪經營成效，通過實體店位置，在保證收益穩定情況下，依靠大數據給予的資金，間接增加租戶經營風險。而大數據平臺提供的租金評估，有助于建筑方節省租金，繳納稅費更加方便、快捷，從根本防范風險，降低門面空置率，有利于建筑方稅收風險極具降低。

（三）完善商業綜合體房產稅稅收制度

在社會快速發展環境下，資產價值日益增長，商業地產市價也在發生明顯改變。房產稅賦予地方在一定程度上存在自由裁決權，針對連鎖商業企業來說，不同地位的商業綜合體經營方式不同，導致房產稅收方式也會受到影響，促使集團各方面稅款差距變大，影響整體管理效果。房地產作為不動產稅，我國設立的房地產是為了服務社會，通常實施房地稅合理的管理制度，有利于價計征和租計征結合完成計算。隨著社會經濟趨勢活躍性變大，促使很多房地產相關企業對其產生極大關注。由于房產稅占據比重大，影響整體行業發展，給稅務機關中的稅收人員增加難度，強化應付租金不固定、區域制度不統一等問題，避免在公共場合發生分攤不合理、租金優惠政策欠妥等問題現象，積極縮短房產稅應用范圍，促進稅率不斷下調，共同和諧經濟環境，有利于地方經濟持續發展[5]。

五、結束語

由此得知，在新時代社會發展迅速背景下，人們對商場功能、結構等方面提出高要求。為了滿足人們購物條件，形成商業綜合體。但是在實際經營過程中經常出現各種問題，要想保證財務工作有效，加強運用多種財務核算模式，從而對稅費造成大小影響，導致商業綜合體如何選擇合適財務核算模式成為重要問題。筆者曾在不同核算模式中的商業綜合體進行工作，清晰了解商業綜合體各種核算模式的優劣，再加上自身是一名財務人員，重點了解自營模式、委托經營模式，但是在使用上仍然優勢和不足明顯。所以，選擇何種財務核算模式，主要由投資人所決定，更好推動商業綜合體全面發展。