公允價值計量模式在投資性房地產中的應用

何君飛

公允價值模式出現(xiàn)后便引起了社會各界的重視與關注。伴隨經濟的迅猛發(fā)展，將公允價值計量通過合理化和科學化的方式運用于投資性房地產領域，必然能為該領域的發(fā)展做出一定的貢獻。然而，受相關因素帶來的不利影響，公允價值計量在實際運用中存在較多的不足和缺陷。怎樣才能將其優(yōu)化，并利用此種模式來減少企業(yè)面臨的各類風險，這顯然是一個值得深思的問題。

一、公允價值計量模式概述

CAS39將公允價值闡述為：“市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。”正常情況下，任何企業(yè)想要將公允價值計量運用在投資性房地產中，就必須遵循三種不同的要求和標準。第一，交易雙方開展的所有交易活動均為自愿性，不涉及房產清算或者是房產拋售等行為；第二，交易雙方在交易活動前、中、后三個時期中了解和獲得的信息均具備對稱性；第三，為了發(fā)揮出公允價值計量模式最大的作用，交易市場必須具備良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展的要求。當前面對公允價值計量模式的運用，我們雖然具備了一定的應用條件，但市場環(huán)境和政策條例等方面尚未健全和完善，所以，影響了公允價值計量模式的實際應用。

二、公允價值計量模式應用于投資性房地產中存在的問題

（一）利潤波動幅度較大

眾所周知，會計利潤在某種程度上會受到來自公允價值波動帶來的影響。正常情況下，引起公允價值波動的主要原因在于投資者或者是利益相關者等遭受誤導所致。從本質上而言，當重估增值額每年均能實現(xiàn)穩(wěn)定增長，且增長情況為正值，則對投資性房地產市場總體的發(fā)展會起到非常大的幫助。反之，利潤波動情況較為嚴重時，無論是企業(yè)凈利潤，還是企業(yè)現(xiàn)金流等也會受到相應的影響。在我國會計準則深度發(fā)展的今天，受會計準則的影響，實際現(xiàn)金流和賬面盈余兩者間的關系出現(xiàn)了弱化情況。這種情況下，企業(yè)為了防止自身投資出現(xiàn)問題，往往會選擇增加股東擁有的利潤。由此一來，企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)的情況就會比較嚴重。基于此，為規(guī)避公允價值變動對企業(yè)財務帶來風險，政府應當制定相關政策或者條例等來對其進行規(guī)范和約束。

（二）成本較高制約了公允價值計量模式的推廣

現(xiàn)如今，諸多企業(yè)在對投資性房地產進行計量時，如若想要借助公允價值計量模式，則所需支出的成本費用會非常高。究其根源主要在于：第一，公允價值計量模式要求企業(yè)內部從事會計工作的相關人員需根據(jù)每個期末投資性房地產擁有的公允價值做出合理的認定，整個過程不僅增加了會計人員的工作壓力，而且更會變相提高企業(yè)用人成本；第二，由于公允價值模式對從業(yè)者具備的專業(yè)知識和技能水平提出更高要求，因此，企業(yè)在利用此模式前，需培養(yǎng)符合自身情況和滿足公允價值模式要求的相關人才力量，這會增加企業(yè)現(xiàn)有的成本；第三，目前，我國市場化進程正在逐步加深，導致企業(yè)在市場中獲取準確數(shù)據(jù)信息的難度增加；第四，公允價值計量模式在實際運用中對相關數(shù)據(jù)提出的要求比較高，尤其是動態(tài)數(shù)據(jù)。為了獲得動態(tài)數(shù)據(jù)，企業(yè)需要不斷替換現(xiàn)有財務工作者，顯然也會提高企業(yè)耗費的成本；第五，資產評估作為公允價值確定的重要核心與基礎，當企業(yè)需要借助公允價值計量模式對現(xiàn)有投資性房產做出計量時，就需要支出相應的費用對現(xiàn)有資產進行評估，同樣會增加企業(yè)現(xiàn)有的經營成本。因為公允價值計量模式會讓企業(yè)支出大量的成本費用，所以，在實際運用中諸多企業(yè)為了節(jié)省成本，不會采取這種模式。

（三）沒有統(tǒng)一、公開的信息平臺

目前，房地產擁有的市場信息環(huán)境并不理想。這點主要表現(xiàn)于，對比國內經濟發(fā)展較好的城市，經濟發(fā)展滯后的城市在房產信息獲取上擁有的難度非常高。究其根源主要在于多方面因素產生的影響，譬如，經濟發(fā)展滯后的城市，房地產市場展現(xiàn)出的活躍程度較低，信息平臺不能實現(xiàn)統(tǒng)一，在對投資性房產進行公允價值計量時，受信息差異帶來的影響，最終也會影響計量結果。

（四）評估結果具有主觀性

本質上公允價值估量有非常明顯的主觀性特性。以計量遵循的標準而言，想要確保公允價值計量結果擁有較高準確性，就必須注重實物操作。

目前，現(xiàn)行的評估參照方式比較多。譬如，市場法或者是收益法等。在較多的參照方式影響下，評估機構應當采取怎樣的方式最為合理，這必然需要引起重視。根據(jù)現(xiàn)行的《投資性房地產評估指導意見》，關于評估方式的選擇，不僅要對評估對象或者是數(shù)據(jù)來源進行考慮，而且更要考慮價值類型或者是資料獲取情況等。以市場法為例，在利用這種方式前，必須確保地產交易信息中同類型地產信息具備完整性，同時還要保證交易案例擁有較為明顯的可比性等，只有這樣才能保障最終評估結果不會出現(xiàn)失真。

以收益法為例，在使用此方式時，需將側重點放在獲取投資性房地產在市場中擁有租金收益信息上。通過對租賃費用或者是租金收益等相關信息做出匹配和對比，進而明確投資性房地產當前產生的凈收益情況。另外，評估環(huán)節(jié)投資性房地產涉及到的折現(xiàn)率和平均回報率等指標也要考慮在內。受考慮因素影響，加之不同評估者在評估環(huán)節(jié)選擇的評估角度不同，所以最終得到的評估結果也不盡相同。為了提高評估結果的嚴謹性，從事評估行業(yè)的相關人員必須具備超強的技術水平和豐富的知識儲備。

三、完善投資性房地產公允價值計量的建議

（一）響應會計準則要求，鼓勵使用公允價值計量模式

我國現(xiàn)行的會計準則針對投資性房地產計量制定的要求雖然比較自由，但是，企業(yè)在對公允價值計量模式進行運用時，會計準則也提出了相應的限制性條件，即公允價值計量模式的運用依然需要建立在成本模式基礎上。

符合國家政策，響應會計準則要求，將公允價值計量模式更好地運用于投資性房地產是當前一些企業(yè)需要為之努力的重要事項。究其根源，相對比實際價值，公允價值計量模式展現(xiàn)出的情況能夠滿足會計質量的要求，且對企業(yè)進一步提升市場知名度和信譽等會有幫助。

（二）規(guī)范信息披露制度

目前，諸多上市企業(yè)在對自身會計信息進行披露時，常會出現(xiàn)披露信息不準確、真實性較低等情況，這種情況的出現(xiàn)必然會影響企業(yè)利益相關者現(xiàn)有的利益。

因此，構建公平、公正、公開的信息披露制度，有利于進一步增強資產負債表使用者對企業(yè)展現(xiàn)出的信任程度。為了達到這種目的，企業(yè)無論是借助第三方調查評估，還是自行評估，必須要做到搭建完善的估值模型，并準確披露真實的信息，特殊情況下還需將第三方調查機構的相關信息進行披露，利用有效的信息披露制度來強化自身的信譽。

（三）建立統(tǒng)一、公開的信息平臺

政府部門定期更新最新的房地產開發(fā)相關信息，并搭建完善的信息平臺，這樣做有利于企業(yè)等主體獲取到準確的房產信息。因此，政府部門要抓緊建設可公開的房地產開發(fā)信息服務平臺，讓企業(yè)方便查詢所需信息，保障各項信息具備公開性和透明性，以規(guī)避因信息不對稱帶來的不利后果。

（四）完善投資性房地產會計準則實施的具體指引

目前，我國現(xiàn)行政策和相關制度中并未對投資性房地產計量屬性制定明確的要求和規(guī)范。以《企業(yè)會計準則第 3 號——投資性房地產》政策文件為例，此項政策在長期運用中，由于未對公允價值計量模式設置相應的指引內容，使其在實際運用中不能充分發(fā)揮出本質的作用與價值，且對企業(yè)會計信息擁有的質量產生了影響。基于此，為了提高企業(yè)會計信息的準確性和可信度，今后發(fā)展中政府有關部門需要采取合理的方式來定義房產交易市場，并按照不同市場呈現(xiàn)出的活躍程度對各市場做出等級劃分。依據(jù)等級劃分制度，為各企業(yè)或者是評估機構等在實踐中更好地運用投資性房地產會計準則提供強有力的支撐。

四、投資性房地產公允價值計量模式應用案例分析

（一）紅星美凱龍集團簡介

1986年紅星美凱龍集團正式創(chuàng)建，從創(chuàng)建之初到2021年，集團公司旗下所管理的商場、在建項目以及商業(yè)街的總數(shù)量分別達到了376家、66個以及400多個，是國內家居建材行業(yè)數(shù)一數(shù)二的王牌企業(yè)。

（二）集團投資性房地產持有概況

在A股市場中，投資性房地產總持有量最大、數(shù)量最多的企業(yè)當屬從事家居行業(yè)的紅星美凱龍集團。作為該企業(yè)的重要資產板塊，投資性房地產每年為其帶來的收益不容小覷。本文以公允價值模式對該企業(yè)現(xiàn)有的投資性房地產做出計量，具體情況見上表所示。根據(jù)對上表進行分析后得知，從2017年發(fā)展至2021年，該企業(yè)投資性房地產總額不斷增加，總資產占比達到70%。由此可見，投資性房地產屬于該企業(yè)目前的重要資產。

（三）集團投資性房地產公允價值計量動因分析

1.確保所披露的會計信息具備準確性和高效性，根據(jù)紅星美凱龍集團每年對現(xiàn)有投資性房地產對外公開的數(shù)據(jù)信息進行分析后發(fā)現(xiàn)，其在披露會計信息時，常用的計量方式主要為公允價值模式。究其根源，主要在于這種模式對于提高企業(yè)會計信息披露環(huán)節(jié)的時效性和可靠性會有一定的幫助。近些年來，該企業(yè)每年新增的商場總數(shù)量就達到了36家，而依靠公允價值計量可以最大限度地保證企業(yè)披露的會計信息不會出現(xiàn)問題，這對企業(yè)擴大市場影響力、提高信譽度等都會有極大的幫助。

2.提高當期利潤，改善融資能力

受我國近年經濟的有利影響，房地產市場近些年來的發(fā)展速度非常快。而作為衡量和計量房地產企業(yè)財務數(shù)據(jù)的重要方式，公允價值模式的出現(xiàn)，不僅為債務契約的順利達成提供了幫助，而且減少了債權人和債務人兩者因信息不對稱因素影響發(fā)生利益沖突的情況。同時，還對強化企業(yè)市場信譽、提高企業(yè)知名度和影響力等做出了巨大的貢獻。

3.集團市場所在地具有顯著優(yōu)勢

在消費群體選擇上，長期以來紅星美凱龍集團的發(fā)展重心都放在高端消費群體上，尤其是經濟發(fā)展較為優(yōu)越的城市消費群體。因為這類市場不僅能夠為企業(yè)開展公允價值計算提供可靠的數(shù)據(jù)信息，而且更為公司強化國際合作和國際交流活動開展奠定了良好的基礎。

（四）集團投資性房地產公允價值計量模式運用的可取之處

1.有助于集團的擴張及融資

作為紅星美凱龍集團的核心資產，投資性房地產對提高該企業(yè)現(xiàn)有的盈利能力做出了一定的貢獻。而公允價值計量模式的運用，恰巧幫助企業(yè)優(yōu)化了盈利能力指標，且滿足了企業(yè)擴張?zhí)岢龅囊蟆Ｒ灾行∑髽I(yè)為例，這類企業(yè)想要將自身的規(guī)模進行擴大，合理借助公允價值計量模式，能夠幫助企業(yè)優(yōu)化現(xiàn)有的財務信息，減少企業(yè)在融資環(huán)節(jié)受到的融資約束問題。

2.有助于管理層做出更恰當?shù)臎Q策

公允價值計量模式得出的結果可以為企業(yè)決策者制定合理的決策意見提供依據(jù)。這點從紅星美凱龍集團在投資性房地產中靈活運用公允價值計量模式便能看出，近些年來，我國市場經濟雖然面臨一些困難，但是，受此模式的影響，該集團管理層每次做出的決定和決策意見均能達到出奇制勝的效果。

3.符合集團的發(fā)展需要

紅星美凱龍集團作為家居行業(yè)的巨頭企業(yè)，最早于2018年在A股掛牌上市，整個上市過程中，公允價值計量模式為之做出的貢獻不容小覷。且在公司上市后，每年為公司帶來了巨大的收益，這些收益的獲取有效減輕了集團公司面臨的資金壓力，并增強其在市場中的競爭力。

結語：

目前，諸多投資者為了減少房地產投資環(huán)節(jié)面臨的風險，在投資前均會過多關注被投資企業(yè)的會計信息，而公允價值計量模式的誕生對優(yōu)化企業(yè)財務信息、保障財務信息披露的準確性和可信度等提供了幫助，所以，其很好地滿足了投資者的需求。然而，由于受到相關因素影響，公允價值計量模式在實際運用中依然存在較多問題，因此，需要有關部門完善和健全相關理論、政策，促進其在投資性房地產領域充分發(fā)揮作用和效果。