創新房地產經營管理方式與實現平衡目標分析

賴勇

現階段，房地產開發具有以下幾點特性：涉及到的領域多、經營模式多樣化、經營環節多；與其他項目相比，房地產經營與開發難度頗大。這是房地產經營與管理不得不面對的巨大挑戰。基于此，本文主要探討如何創新房地產經營管理方式與實現平衡目標，具體如下。

一、房地產經營與開發的特點

（一）房地產運行周期長

對于房地產開發來說，開發商需要通過合法的手續獲取適合的開發地塊，隨后進行合理的規劃與設計，并辦理報建的相關手續，在獲取項目施工許可證之后才能動工建造。在建筑主體達到一定的規模后才能獲取預售資格，方可公開售房；其中房地產項目的房屋銷售款想要結轉為利潤與收入就必須通過五方驗收，并且符合交房條件。可見，房地產項目從最開始的規劃至物業交付需要通過繁雜的多個環節才能完成，整個運行周期比較長。

（二）房地產經營與開發受政府部門調控

無論那個國家，房地產行業都在增加國家財政收入、拉動經濟上升、穩定金融等方面發揮著十分重要的作用。針對個人來說，房屋不但可以居住，也是一種資產。房地產對國家與個人來說都很重要，自始至終都是政府部門宏觀調控的重點。比如，政府部門出臺的房產銷售限貸與限價、限購等政策。

（三）房地產項目開發風險大

由于房地產項目具有投資大與運行周期長等特點，所以在房地產開發過程中風險也相對較大。由于房地產項目選址會涉及一些不確定因素，如：征地拆遷、地塊價值評估等；房地產貸款項目的利率變化、市場發展趨勢等均無法作出精確的預測；項目預期的成本、工期、工程承包違約等方面均難以預料；后期的租售情況、房價等變動情況也難以預測。這些不確定因素致使房地產項目開發存在著諸多不可控的風險。

（四）房地產項目建設成本高

房地產產業屬于資金較密集的一個產業，因此需要大量的資金支撐。特別是在取得預售證之前，由于不能銷售房屋，因此就不能回籠資金。在五方驗收沒有完成就無法售房的情況下，不可能將預售款結轉為利潤與收入。伴隨著政府有關部門進一步提升宏觀調控力度，銀行對一些房產項目實施了斷貸與限貸以及抽貸等措施，導致不少房地產企業只能以其他方式融資。比如，民間借貸、發債融資等。這就間接提升了房產項目開發的成本。

二、房地產項目經營管理面臨的困境

（一）房地產企業經營環境的調整

房地產經營主要包含開發、銷售兩大環節。近年來，伴隨著房地產產業增長勢頭的減弱，房地產面臨的市場環境日益嚴峻。同時，房地產經營與開發還需要大量的運轉資金，隨著融資環境的變化企業不得不調整經營與融資方式。

（二）房地產經營管理能力不足

房地產屬于資源整合性較強的行業，因此在行業發展中應進一步加強社會資源的整合力度，這就需要房地產經營管理者提出相應的戰略方針，并對市場需求進行準確定位，增強企業的市場核心競爭力。現階段部分房產經營管理者在經驗、實力等方面的能力明顯不足，無法滿足房產企業的可持續發展。

（三）缺乏完善的監督體制與財政核算

在房地產經營管理中，由于管理人員對財務管理不夠重視，造成財務管理方面的人才嚴重不足，財務人員素質普遍偏低，時常出現財務核算資料不完整或不真實的情況，使企業內部財務核算與監督機制沒有發揮出應有的作用，甚至導致企業資金被挪用或流失。

三、房地產經營管理的創新方式

（一）健全投資風險預警體系

在房地產經營管理中，投資均存在著一定風險，并具有多變性與多樣性以及多層次性等特性。為了最大限度地降低投資風險，可從以下幾方面完善風險評價與預警體系：

第一，利用先進的信息技術對原有的房地產項目開發數據進行全面的整合、分析。掌握土地供需關系，了解現階段樓盤銷售走勢，掌握客戶實際需求與變化等。第二，密切關注政府宏觀調控政策，特別是房地產業方面的政策調整。由于政府調控對房地產供需關系具有直接的影響，密切關注政府調控動態對房地產產業發展具有非常重要的作用。

（二）改革創新房產營銷方式

房地產產業屬于一種高額投資的行業。能否及時竣工，實現快速銷售、及時回籠資金決定著企業后期的發展與興衰。因此，房地產企業將營銷作為重中之重。諸多專家學者對房地產營銷模式與策略進行過深層次的研究，認為不管是那種營銷模式，最終都要落實到有意向的購買者的購買力上。為了解決這個問題，通常采取以下方案。

第一，采用分期付款模式。這種模式主要是指房產企業在獲取預售證后，房屋購買者預付部分款項，并在規定的時間內分期付款，直到所有款項付清。這種方式既緩解了購買者的資金困難，又可以增加企業的營銷收益。

第二，按揭購房模式。這種模式主要是讓購買者依照相互約定支付一部分首付房款，剩余房款由購買者向金融機構貸款支付。

第三，預租預售模式。為了促進房地產企業的資金回流，通過預租預售的方式吸引大量消費者。

（三）完善房產企業的財務管理機制

房地產企業的特點與性質決定了財務管理在企業中的關鍵地位，企業與開發商應加強對財務管理的重視，支持財務人員依照企業的特點對財務管理進行改革創新。相關調查數據顯示，大部分房產企業的運行與財務管理應著重把握以下幾個方面。

第一，加強財務管控。與其他企業相比，房產企業具有“三多”的特點：“合同多、合作方多、單位多”，這就要求企業必須要在“事前、事中、事后”加強財務管控，以免因財務問題引發不必要的損失。

第二，加強成本管理。依照企業的運行狀況科學合理地使用財務控制方式減少企業無效的成本。重點控制現金流，將成本管理落到實處。

第三，加強稅務管理。在企業財務管理中稅務管理屬于十分重要的環節。由于房地產企業預繳預征稅款項比較多且金額較大，可以聘用稅務咨詢機構實施稅務籌劃，及時預繳稅款并獲得足額返還。

（四）擴大品牌建設的路徑

房地產企業在房產規劃與設計、房產施工建設、房屋售后等方面都應樹立品牌意識，全面提升房屋品質，為業主提供一個舒適度高、有品位的居家環境。可以從以下幾個方面提升房地產企業的品牌價值。

第一，倡導“質量至上”。房地產開發的各個步驟與環節都應嚴格依照國家的質量保障體系與標準操作，以此保障房產質量符合國家標準，滿足業主的期望、需求。

第二，注重優化物業服務。房產交付使用后，要為居住者提供一個舒服的居住環境。例如：國內某知名房企遵循“五星級”服務理念為居住著提供服務，使購房者的幸福指數、生活品位明顯提升。

第三，提升購買者的滿意度。與購房者多交流、多溝通，聽取真實的想法，妥善解決居住者的訴求，解決其后顧之憂。物業管理者可以建立“業主”資料庫，為解決類似問題提供參考與借鑒，為下一個房產項目開發提供數據支撐。

四、房地產經營管理中需要實現的平衡目標

（一）實現房產開發數量和管理能力之間的平衡

房地產企業要實現可持續的發展，就要實現項目數量與管理能力之間的平衡。以有限的管理能力開發更多的項目會導致企業的管理資源分配不均衡，導致部分項目的品質無法得到保障，對企業的聲譽造成負面影響。現階段的房產行業基本上是“供”大于“求”，保障房產的品質就是保障企業的可持續發展。確保房產開發項目的品質就是保障企業的生命，可見實現房產開發數量和管理能力之間的平衡尤為重要。房產企業在擴展業務范圍時，需要平衡企業本身的管理能力，只有這樣才能使自己的品牌在市場上得以延續發展。

（二）實現房產品牌建設與業務擴展間的平衡

房地產企業需要保持拓展業務、企業品牌建設兩者間的平衡，業務拓展與品牌建設往往會相互加分。在業務擴展中應依照企業本身的特性進行科學的分析，作出合理的選擇。防止出現因能力有限不能支撐業務擴展，給企業帶來不必要的經濟損失，損害企業的品牌形象。

（三）實現房產企業發展與文化構建間的平衡

每一個企業都應擁有屬于自己的企業文化，健康的企業文化代表著企業的成熟發展。企業文化應該跟隨時代的變化而變化，不斷賦予其新的內容。由于時代在變，環境也在變，企業更應順應時代的發展而改變。所以，企業文化也應隨著企業的發展、社會的變化向更完善的方向轉變，賦予企業文化新的內涵，提升企業的品牌，助力企業的發展。房地產企業的發展少不了企業發展與文化構建之間的平衡。

（四）實現企業知名度與美譽度之間的平衡

房地產企業在不斷擴展自身經營業務與提升知名度的同時，也要重點關注企業的美譽度。提升了企業美譽度就等于提升了知名度。可見，房地產企業不能忽視美譽度的提升。可是，一味追求知名度則會隨著企業的壯大面臨越來越大的社會壓力，可能導致企業面臨某種危機。所以，企業的和諧發展還在于實現知名度與美譽度之間的平衡。

結語：

綜上所述，隨著時代的發展與人們生活水平的不斷提升，房地產行業也得到了迅速發展，與此同時也面臨許多現實的問題，比如發展與質量的平衡，品牌建設與業務擴展間的平衡等已成為房地產經營管理需重點解決的問題。因此，在房地產經營管理中，明確“平衡目標”對企業的發展具有十分重要的意義。