無錫：樓市回暖但成色不佳

王際娣

今年3月，江蘇無錫出臺十條樓市扶持措施，內(nèi)容包括支持新市民在錫剛性購房需求、優(yōu)化住房限購范圍、調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策等。然而，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示今年上半年盡管無錫樓市“一松到底”，但回暖成色不佳。

無錫地處江蘇省南部，共轄5個區(qū)、代管2個縣級市，總面積4627.46平方千米。截至2022年末，無錫市常住人口749.08萬人。無錫市是長三角地區(qū)中心城市，上海大都市圈和蘇錫常都市圈的重要組成部分。無錫市自古經(jīng)濟繁榮，有“小上海”之稱，2022年，無錫市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值14850.82億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)19.84萬元。

作為一個經(jīng)濟大市、經(jīng)濟強市，近年來無錫樓市發(fā)展卻是一路跌跌撞撞。今年以來，無錫市頻繁發(fā)布樓市優(yōu)惠政策。其中，今年3月無錫市房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展若干措施》（以下簡稱“《措施》”），共有10條政策，被稱為“錫十條”，涉及了放松部分人群、部分地區(qū)的限購政策，同時降低首套房貸利率、優(yōu)化預(yù)售資金提取等具體內(nèi)容，從供需兩端繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場發(fā)展。

需求端松綁，供給端扶持

限購一直是外來務(wù)工人員落地就業(yè)所在城市的攔路虎之一，隨著樓市爆冷，政策放松成為各地樓市調(diào)控的重要手段，無錫也不例外。此次無錫出臺的《措施》，不僅對需求端進行了大幅度松綁，在供給端亦給予了相應(yīng)扶持。

《措施》中提到，對在無錫工作、但社保和個稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明，可在無錫購買1套新建商品住房。在此之前，非無錫本市戶籍居民家庭購買住房時，應(yīng)提供自購房之日前累計2年（含）以上在無錫繳納的社保或個稅證明。

對于常住人口家庭的改善性購房需求，無錫也給予支持。《措施》提出，對于長期在無錫居住生活且已具備落戶無錫市區(qū)條件，但因子女教育、宅基地資格等原因未辦理落戶手續(xù)的購房者，可參照本地戶籍居民家庭，在無錫市區(qū)購買第二套新建商品住房用于改善居住條件。

降低外地居民購房門檻的同時，無錫還優(yōu)化了住房限購范圍，對限購區(qū)域做出調(diào)整。通知顯示，無錫將梁溪區(qū)、濱湖區(qū)、新吳區(qū)的部分街道，以及錫山區(qū)的錫東新城，惠山區(qū)的惠山新城等商品住房庫存偏高、去化周期較長的限購區(qū)域，調(diào)整為非限購區(qū)域。

在“錫十條”之后，無錫還頻繁發(fā)布樓市優(yōu)惠政策，且力度均不小。

4月26日，無錫市衛(wèi)生健康委員會發(fā)布通知，生育二個孩子及以上的無錫戶籍居民家庭，可在限購區(qū)域新增購買一套商品住房。生育二孩或三孩的無錫市戶籍家庭，首次申請公積金貸款購買自住住房，借款人及配偶均符合貸款條件的，最高貸款額調(diào)整為100萬元；5月11日，無錫市惠山區(qū)住建局發(fā)布消息稱，購房人憑5月1日-5月31日期間在惠山區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房的商品房買賣網(wǎng)簽備案合同，政府給予每戶1萬-2萬元惠民購物消費券（金額按照購房總價分類）；5月30日，無錫市住建局再發(fā)通知，為支持改善性住房需求、加快商品房去化，緩解房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力，經(jīng)研究，擬對購買144平方米（含）以上商品住房適當(dāng)放寬限購。

此外，在供給端無錫也出臺了相應(yīng)扶持政策。

無錫將優(yōu)化調(diào)整商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策，在保障商品房預(yù)售資金使用安全和項目正常交付前提下，合理釋放監(jiān)管額度內(nèi)的資金，促進房地產(chǎn)企業(yè)加快資金回籠。在原有五個節(jié)點基礎(chǔ)上，無錫將再增加一個節(jié)點（領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃核實合格證之后），預(yù)售監(jiān)管重點資金留存比例調(diào)整為60%、50%、40%、30%、20%、5%。支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求方面，無錫將重點推進支持開發(fā)貸款，以及信托貸款等存量融資合理展期落地見效。

去化周期長，樓市乍暖還寒

作為全國樓市松綁政策力度較大的城市，無錫市樓市調(diào)控成果可謂是乍暖還寒。

回顧今年上半年，從春節(jié)開始疫情全面放開，以及釋放了多條政策，房貸利率下調(diào)等利好，無錫樓市階段性迎來一波“小陽春”。2-3月成交量到達(dá)頂峰，上漲明顯，4月開始熱度消退，市場又逐漸回歸平穩(wěn)，5-6月基本恢復(fù)至年前同期水平。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年4月，無錫商品住宅庫存量541萬平方米，庫存消化周期約24.7個月，這已經(jīng)遠(yuǎn)超住建部和自然資源部規(guī)劃的6—12個月的樓市去化安全線。

克而瑞無錫數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，無錫市區(qū)商品住宅市場新增供應(yīng)122.47萬㎡，同比下降26.41%；成交158.25萬㎡，同比下降0.99%；成交均價23442元/㎡，同比微降0.31%。

從這組數(shù)據(jù)來看，上半年無錫樓市供應(yīng)、成交、均價均顯示同比下降趨勢，且供應(yīng)更是創(chuàng)近5年同期新低，而成交相較2022年上半年雖基本持平，但數(shù)據(jù)顯示仍持續(xù)走低，成交均價同比微降0.31%，較為穩(wěn)定。

2023年上半年無錫樓市呈量減價穩(wěn)、先揚后抑，總體平穩(wěn)的態(tài)勢。除了2月、3月受疫情后住房需求集中釋放以及新增利好影響，出現(xiàn)了樓市小陽春，同時因為二手房市場掛牌多、存量大、成交慢、價格降等情況，從一定程度上也影響了改善性需求的入市。因此，同全國大多數(shù)城市一樣，無錫樓市仍處在低位運行，但正逐步復(fù)蘇中。

相關(guān)專家表示，整體來看，無錫出臺房地產(chǎn)市場2023年新“錫十條”，對地區(qū)樓市發(fā)展具有積極的推動意義，將加速住房需求釋放，促進住房消費，進而奠定無錫房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展之路。更重要的是，在當(dāng)前樓市回升持續(xù)性仍具一定挑戰(zhàn)的背景下，無錫寬松政策的出臺是必要的，也是值得借鑒的，預(yù)計后續(xù)將會有更多城市跟進政策的優(yōu)化調(diào)整。

編輯/麥婉華