湛江：樓市復(fù)蘇速度緩慢

方怡暉

面對市場的動態(tài)變化，湛江多次出臺利好政策，以促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。然而湛江的房產(chǎn)總體市場和企業(yè)表現(xiàn)相對平淡、樓市復(fù)蘇動能放緩。

湛江的房產(chǎn)隨著2023年年初疫情防控政策調(diào)整以及樓市松綁迎來了“春天”，市場普遍預(yù)期樓市銷售將會迎來一個新高點。面對市場的期待，湛江多次出臺利好政策，以促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。總體來看，湛江實施多個措施致力于救企、救市，促房地產(chǎn)行業(yè)回穩(wěn)以及增強市場信心。然而2023年已過半，湛江的房產(chǎn)總體市場和企業(yè)表現(xiàn)卻相對平淡、樓市復(fù)蘇動能放緩。

銷售主流仍是剛需房

2023年8月11日夜晚，筆者乘坐計程車從湛江西站高鐵站往市區(qū)行駛，計程車師傅說，其實湛江有不少樓盤都是剛需房，入住率很高。在人氣地段的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)萬達廣場附近，可以看到附近數(shù)個樓盤住樓內(nèi)燈光充足，人氣很足。

世華地產(chǎn)的陳經(jīng)理介紹，湛江地域遼闊，下轄5縣4區(qū)，總面積13263平方公里。2022年末，全市常住人口703.54萬人，人口基數(shù)龐大，而且每年樓市供應(yīng)的住房很多。為了滿足購房需求，湛江樓市銷售其實從來沒有進行限購，所以一直以來任何人都可以在湛江購買房產(chǎn)，但是即便如此，湛江銷售主流依舊是剛需房。

湛江房市價格堅挺與否還需要看地區(qū)，從目前政府公布的數(shù)據(jù)看到，2023年7月新建住宅平均價格為10629元/平方米，環(huán)比上漲2.61%；湛江7月份全市網(wǎng)簽2598套，網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比上漲25.7%，但是總體而言，湛江的房價都在下降。其中，下降較為明顯的是縣一級地區(qū)；而主要市區(qū)中，赤坎區(qū)、霞山區(qū)以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的房價一直都相對穩(wěn)定，一些精品房源反而在上漲，尤其是年初以來，很多樓盤價格都在緩慢回升至高點水平，甚至一些優(yōu)秀的樓盤價格保持增長勢頭，比如保利天悅灣的房價達到25000元/平方米。真正導(dǎo)致房價總體下行的原因是非市區(qū)的縣級、鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，這些區(qū)域房源價格下降幅度最高可以達到20%左右，從而拖動全市的房價總體下行。另外，近年來購房都是以置換房為主，大部分都是鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)置換城區(qū)房產(chǎn)，而本身無房產(chǎn)人士購入房產(chǎn)依舊較少，新血液的驅(qū)動性較弱。

與此同時，購房人數(shù)也有明顯集聚傾向，大量的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員往湛江市區(qū)實現(xiàn)集聚性購買，比如一些小區(qū)的主要購買人員幾乎都來自同一個縣區(qū)的購房者。陳經(jīng)理雖然沒有具體數(shù)據(jù)，但是他粗略統(tǒng)計下，60～70%的購房客是從湛江的鄉(xiāng)鎮(zhèn)上來購置房產(chǎn)的。因為湛江的城鎮(zhèn)常住人口才332.84萬人，占常住人口比重47.31%，也就是有一半以上人口集聚在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，另外還與湛江地區(qū)當?shù)爻雠_的《湛江新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2021-2035）》實施有關(guān)，湛江不斷推動區(qū)域城鎮(zhèn)化，到2025年，湛江全市常住人口城鎮(zhèn)化達到52%。為此，湛江重點提升城市公共服務(wù)和市政公用設(shè)施的水平，城區(qū)的資源集聚明顯，所以更多購房人員愿意從鄉(xiāng)鎮(zhèn)搬遷到城區(qū)。

房產(chǎn)市場信心不足

湛江出臺了很多政策用來刺激房地產(chǎn)市場，比如自2021年12月1日起，湛江市職工住房公積金月繳存基數(shù)下限，由不得低于1410元調(diào)整為不得低于1720元。另外，國家層面上也整體刺激了樓盤銷售；如2022年，“支持剛性和改善性住房需求”釋放，年底金融16條政策出臺，支持房企融資“三箭齊發(fā)”，標志著供給端政策進入全面支持階段，自此，地產(chǎn)政策進入全面寬松周期。從2022年開始，銀行的房貸基準再一次次降低，在2022年間三次下調(diào)貸款市場報價利率（LPR），到2023年6月20日，中國人民銀行再次公布最新LPR報價，貸款市場報價利率為：1年期LPR為3.55%，5年以上為4.20%，房價利率下調(diào)了10個基點。

在湛江生活的工程造價師李嘉維今年與妻子結(jié)婚并在赤坎區(qū)的君臨華府購置了商品房。“在年初銀行對貸款利率下調(diào)的時候，我就聽從朋友的建議在湛江樓市低點的時候購房。我算了一筆數(shù)，之前房貸利率下降之前是首套房貸利率是5.0+%，下調(diào)后房貸利率是3.0+%，在較低房貸利率下并在低點購入再加上線下促銷讓利，就現(xiàn)在的我購買的商品房而言，我的月供足足要少了將近1000元。”李嘉維坦言。但如此利好的激勵下市場反應(yīng)依舊表現(xiàn)低迷。一些持續(xù)觀望的購房者，大多表示頻繁變動的政策支持、市場激勵反而讓人更加偏向持款觀望。因為現(xiàn)在樓市的價格有可能繼續(xù)下降，哪怕不跌，未來可能也會更低的房貸基準。與此同時，市場上頻頻出現(xiàn)預(yù)售房爆雷的消息也讓消費者對房地產(chǎn)市場信心不足。

“我上一年都在擔(dān)驚受怕中度過。我十分害怕我買的公寓出現(xiàn)網(wǎng)上盛傳的‘不交樓情況。我是個單身女性，這也是我第一套樓，就怕房子沒了，房貸還得繼續(xù)還。”在湛江從事會計工作的陳楊如此說道，從上一年開始她幾乎每個星期都要來到位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的十方匯，去看她交了“預(yù)售款”的公寓。“我是2021年底的時候買的，本來是說2022年的年中就可以拿到不動產(chǎn)證，但是傳出了經(jīng)濟糾紛問題，本來幾乎建好的房子遭遇停工。如今再次開工還差數(shù)層的玻璃就能貼好外立面了，售樓部也說今年9月就可以交樓，總算是有點盼頭了。”陳楊的情況并不是個例，哪怕已經(jīng)交樓，也會遇上無法再次出售等情況。比如同在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的榮盛中央廣場內(nèi)，有不少業(yè)主反應(yīng)開發(fā)商無法提供到預(yù)售業(yè)主的發(fā)票，導(dǎo)致無法交房產(chǎn)契稅，交付房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓從而出現(xiàn)被套牢的情況。

據(jù)悉，為保障房地產(chǎn)項目順利竣工交付，維護購房人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，湛江住建局制定了《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)售資金收存和使用管理的通知（征求意見稿）》，建立交房與發(fā)證聯(lián)動機制，自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、政務(wù)服務(wù)數(shù)據(jù)管理等相關(guān)部門，對符合條件的全市范圍內(nèi)新建商品房項目依照各自職能提前介入、主動服務(wù)、并聯(lián)審批、限時辦結(jié)，確保實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)在約定交房當日，購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證書。各部門協(xié)同合作，深化信息共享集成，改造優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，推動新建商品房全面實現(xiàn)“交房即發(fā)證”。

編輯/張玉榮