探尋房地產國有企業稅務籌劃的有效方法

武光瑞

稅務籌劃是指納稅人在稅法規定范圍內，通過科學的、合法的方式不繳或者少繳納稅款，從中獲得稅收利益的行為。稅務籌劃具有合法性、前瞻性、目的性和綜合性的特征。其中合法性是指在稅務規定的征收范圍內進行稅務籌劃，合理有效利用稅法規定的原則、方法、優惠措施等進行稅務籌劃。前瞻性在稅務籌劃中屬于重要特征，需要房地產國有企業在開展經濟活動前期，讓專業人員結合現有稅法規定對有關經濟活動的可行性進行預估分析，立足不繳納稅費或少繳納稅費的原則，對有關經濟活動進行規劃設計。目的性是指房地產國有企業實施稅務籌劃時，是為了從中獲得最大經濟收益而開展相關工作，需要專業人員在組織稅務籌劃的過程中，制定納稅費用較小的方案，并且延期稅費繳納時間，力求在合法推送期內納稅時間結束后，降低稅費投入成本。綜合性是指在房地產國有企業在稅務籌劃中應引入規劃的所有類型稅種，重點關注各項項目的長期穩定收入狀況，不應將稅務籌劃目光局限于個別稅種上來。

財務管理目標需要國有企業實施稅務籌劃 房地產國有企業財務管理目標與經濟投入成本、稅收負擔等因素有關。但是房地產國有企業稅收負擔包含直接稅收負擔和間接稅收負擔，其中直接稅收負擔是指房地產國有企業在經營活動產生應稅行為時，按照稅收法律繳納的稅款支出；間接稅收負擔是指房地產國有企業在辦理涉稅事宜的過程中產生的支出。當房地產國有企業實施稅務籌劃時，可以對有關經營項目、投資活動和理財活動等進行事先籌劃，制定最佳納稅方案，以此減少企業需要承擔的稅費投入成本，有效助推財務管理目標實現，增強企業核心競爭優勢，推動企業更好發展。

財務決策需要國有企業實施稅務籌劃 房地產國有企業財務決策包含籌資決策、投資決策等內容。在籌資決策中，需要房地產國有企業重點考慮現階段資金需求總量，明確籌資成本，按照資金需求從不同渠道，運用多種方式獲取資金。但是由于成本列支方式在稅法中的規定不同，房地產國有企業要想減少籌資成本，需要系統考慮籌資活動可能會產生的納稅因素，讓專人對籌資方式、籌資渠道等進行科學籌劃，從中選擇合適的資本結構，以此提高財務決策合理性。在投資決策中，房地產國有企業需要考慮有關投資活動帶來的稅后收益。一般情況下，稅款是投資收益的抵減項目。但是我國稅法中對不同企業組織形式、不同投資區域、不同投資行業、不同投資方式等稅收政策規定具有明顯差異。房地產國有企業應在投資決策中按照稅制對投資的影響進行稅務籌劃，不斷強化投資決策科學性。

房地產國有企業經濟收益與國家財政具有關聯的費用包含土地出讓金、與房地產有直接關系的稅。現階段土地出讓金是地方財政收入的重要來源之一。在2020年，全國土地出讓金高達8萬億元以上，占到地方本級財政收入80%以上。但是從發展視角來看，隨著我國城鎮化發展進程放緩，新房成交量逐年下降，未來各地地方財政對土地出讓金的依賴性會逐年減少，但是保持財政收入的穩定性，稅收執法環境將會趨于嚴謹。因此，房地產國有企業在稅務籌劃中選擇有效的方法，合理且合法的節稅，減少稅負，將能夠在競爭激烈的市場環境中實現穩定發展。鑒于房地產涉及稅種較多，要選擇稅負彈性大、對決策有重大影響的稅種作為稅務籌劃的重點，才能有效提高企業經濟效益。而影響房地產企業的三大稅種，彈性最大的莫過于土地增值稅，對稅費方面具有較大的稅務籌劃空間，目前稅務籌劃的有效方法主要包含運用土地增值稅臨界點、增加可扣除項目、借助不同利息扣除方式、選擇合適的成本分攤規則、利用土地增值稅優惠政策等。各項方法具體應用技巧如下：

運用土地增值稅臨界點進行稅務籌劃 由于土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅法規定“對于出售普通標準住宅增值額未超過扣除項目金額20%時，免征土地增值稅”，可以將普通住宅增值率控制到20%這一臨界點，以此獲得免稅權限。對于增值率接近于50%、100%、200%臨界點的，可以做好收入和成本的合理籌劃，避免出現稅率跳點，造成稅負增加。

通過增加可扣除項目進行稅務籌劃 對于房地產國有企業而言，當有關項目超過20%臨界點的情況較多，房地產國有企業可以通過增加可扣除項目的方式，從中獲得免稅權限。比如，國有房地產企業可以在項目開發建設完成后，對房屋進行簡單裝修，以此增加可扣除項目，并增加等額銷售價格，這樣房地產國有企業不僅不會有任何經濟損失，還會有效降低增值率，減少稅費繳納成本；也可以增加公建設施費用，增加可扣除項目，降低增值率，增加企業經濟效益。

借助不同利息扣除方式進行稅務籌劃 目前我國稅法關于利息支出扣除規定，“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但是最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用需要按照稅法規定計算的金額之和的10%以內進行扣除”。房地產國有企業在稅務籌劃的過程中，一旦發生的能夠扣除的利息支出占到稅法規定的開發成本比例的5%以上時，采用據實扣除方法；反之，選擇按比例進行扣除，以此最大限度減少稅費繳納總額。

選擇合適的成本分攤規則進行稅務籌劃 我國稅法規定，“項目分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤”。然而，成本的分攤方法，部分省市規定有所不同，不同的分攤方法計算的土地增值稅結果也相差較大，尤其在不同業態之間的成本受益情況，可能存在住宅增值額較高，而地下產品的增值額為負的情況，造成稅費不均衡，因此，選擇合適的成本分攤方法對于節稅至關重要，可降低企業的稅負水平。

利用土地增值稅優惠政策進行稅務籌劃 近些年我國針對房地產土地增值稅制定了多項稅收優惠政策，比如，“企業出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20%時，可以免征土地增值稅”；“因國家建設需要依法征收、征用的房地產項目，可以免征土地增值稅”。房地產國有企業可以組織專業人員系統梳理現有土地增值稅優惠政策，讓專業人員將相關優惠政策匯總起來，根據企業現階段運營情況，分析哪些優惠政策可以運用，要求專業人員按照稅法規定的優惠政策進行稅務籌劃，以此減少稅費繳納成本。

樹立良好的稅務籌劃意識 意識影響著稅務籌劃效果。如果領導層、管理層和財務人員稅務籌劃意識強，則在日常工作中能夠自覺按照稅法規定規范經濟活動開展行為，確保稅務籌劃能夠落實到方方面面。因此，房地產國有企業在稅務籌劃的過程中，經營決策層應樹立稅務籌劃意識，按照發展戰略目標明確稅務籌劃的必要性，從思想上高度重視稅務籌劃工作，制定切實可行的稅務籌劃實施方案，引導各部門樹立良好的稅務籌劃意識，協同合作，共同為企業節稅增收。再者，管理層可以通過了解同行稅務籌劃方案的信息，分析房地產國有企業實施稅務籌劃的積極作用，在開展日常管理工作中，將重心和精力放到稅務籌劃實施管理上來，督促和引導的方式提高全體人員稅務籌劃意識。此外，財務人員應按照現行稅法規定，轉變傳統工作觀念，工作思想應積極從核算者向管理者和決策者方向轉變，自主按照稅務籌劃需求精心學習相關稅法知識，力求在工作中將其內化于各項財務活動中來，不斷提高籌劃節稅意識，為強化稅務籌劃效果奠定良好基礎。

明確稅務籌劃主體 一方面，房地產國有企業應在內部建設一支由領導層、稅務專家和財務工作者組成的稅務籌劃小組，讓領導者擔任引導職責，為其賦予最高決策權；讓稅務專家負責引導稅務籌劃工作開展，由稅務專家負責分析哪些稅務籌劃方案可行，制訂經濟活動開展規劃；讓財務工作者按照領導層和稅務專家下發的任務，有序開展稅務籌劃中的財務工作，力求通過領導者、稅務專家和財務工作者的共同合作，不斷提升稅務籌劃質量。另一方面，房地產國有企業應剔除傳統財務會計兼任辦稅人員的做法，積極在內部增設專職稅務會計崗位，組織專業的稅務會計人員負責稅務籌劃任務。

轉變稅務管模式 房地產國有企業傳統的稅務籌劃管理基本是“撲火”“排雷”的常態，而現階段，在地產行業進入“管理紅利”時代，全周期稅務籌劃管理已然重要。通過借助全周期稅務籌劃輔助工具，動態監控稅負，異常指標預警，實時優化籌劃方案，已達到稅務管控目標，增加企業收益。

注重引進和培養稅務籌劃人才 稅務籌劃工作難度較高，需要有關人才充分具備稅法知識、職業能力以及從業經驗，能夠熟知企業開展的各項經濟活動，掌握企業發展戰略信息，可以根據企業運營需求從全局視角出發，制定切實可行的稅務籌劃方案。因此，房地產國有企業應立足現狀，注重引進和培養稅務籌劃人才，確保內部稅務籌劃人員的綜合能力達標，為稅務籌劃工作做好人力資源儲備工作。第一，房地產國有企業在引進稅務籌劃人才時，可以通過高校招聘和社會招聘兩種途徑，采用筆試加面試的方式，借助層層選拔手段篩選出綜合能力強的稅務籌劃人才。第二，房地產國有企業在培養稅務籌劃人才時，可以組織同行專業人士負責培訓稅法知識，傳授稅務籌劃經驗，引導稅務籌劃人才解決實際工作難題。第三，房地產國有企業可以按照稅務籌劃人才培養需求，制訂有關財務、金融、貿易等方面的考證計劃，通過薪資獎勵手段，引導有關人才在業余時間自主考證，使其在考證中能夠不斷完善知識體系，學習多種稅務籌劃經驗，從而有效提高有關人才的綜合能力。

綜上，稅務籌劃對房地產國有企業發展具有重要影響。科學合理的稅務籌劃能夠有效的降低房地產國有企業稅負成本，提高運營收益。房地產國有企業應加強稅務籌劃力度，按照現行稅法規定設計有效方法進行稅務籌劃，結合實際情況設置恰當的稅務籌劃策略，樹立良好的稅務籌劃意識、明確稅務籌劃主體、借助稅務籌劃工具、注重引進和培養稅務籌劃人才，探索多種方法做好稅務籌劃工作，使房地產國有企業在稅務籌劃影響下全面增強市場競爭力，助推房地產國有企業持續穩定發展。

作者單位：天地源股份有限公司