貨幣政策對大中城市房地產(chǎn)價格的影響分析

張意振 特拉華大學(xué)（University of Delaware）

引言

相比于小城市和農(nóng)村地區(qū)，大中城市的房地產(chǎn)價格由于房源數(shù)量多、價格高、變化幅度大等特點(diǎn)，成為研究房地產(chǎn)市場走勢特別是價格趨勢的主要樣本來源。貨幣政策的改變對房地產(chǎn)價格的影響，更快、更多、更明顯地體現(xiàn)在對大中城市的影響之中。研究清楚貨幣政策對大中城市房地產(chǎn)價格的影響，為精準(zhǔn)選擇合適的貨幣政策，在特定貨幣政策下做好針對性應(yīng)對，提升房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定性具有重要作用。

本文在全面論述我國當(dāng)前貨幣政策、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式的基礎(chǔ)上，從信貸規(guī)模、利率變化、資產(chǎn)組合、居民財富四個方面全面分析貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響，最后針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的困難，提出應(yīng)該實(shí)施的貨幣政策。

一、貨幣政策概述

（一）貨幣政策的定義

貨幣政策是由央行掌控的，是用來調(diào)節(jié)基礎(chǔ)貨幣、銀行儲備、貨幣供給量、利率、匯率以及金融機(jī)構(gòu)的信貸活動，以實(shí)現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和財政政策的手段。作為國家對經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的最重要組成部分之一，貨幣政策是用貨幣或貨幣相關(guān)事物作為調(diào)節(jié)標(biāo)的，根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)目的和財政政策，由央行等機(jī)構(gòu)做的精準(zhǔn)調(diào)控。自貨幣誕生以來，貨幣政策古已有之，并隨著時代的發(fā)展而成熟完善。自1992年我國正式實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)制度以來，我國實(shí)行了多元的貨幣政策，不斷為經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展保駕護(hù)航。

（二）貨幣政策的分類

根據(jù)貨幣供應(yīng)量變化方向的不同，貨幣政策可分為如下三種：擴(kuò)張性貨幣政策，通過降低利率和存款準(zhǔn)備金率，不斷增加市場貨幣需求量，提升貨幣流通性，從而刺激投資與消費(fèi)；緊縮性貨幣政策，通過提高利率和存款準(zhǔn)備金率，不斷減少市場貨幣需求量，降低貨幣流通性，抑制貨幣嚴(yán)重貶值通脹明顯等問題；穩(wěn)健的貨幣政策，保持利率和存款準(zhǔn)備金率維持在一定的區(qū)間內(nèi)，浮動范圍較小。

根據(jù)使用的調(diào)節(jié)工具的不同，貨幣政策可分為如下兩種：價格型貨幣政策，對資產(chǎn)價格進(jìn)行直接調(diào)節(jié)，主要有對利率、匯率等的調(diào)節(jié)；數(shù)量型貨幣政策，主要是央行在市場的調(diào)節(jié)中通過對具體數(shù)據(jù)進(jìn)行控制，包括公開市場操作、法定存款準(zhǔn)備金率調(diào)整和直接的信貸控制等。

（三）貨幣政策的作用

貨幣政策的主要方式有：控制貨幣發(fā)行、控制和調(diào)節(jié)對政府的貸款、推行公開市場業(yè)務(wù)、改變存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整再貼現(xiàn)率、選擇性信用管制、直接信用管制等。

投資、出口、消費(fèi)作為拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三架馬車”，其在市場自動調(diào)節(jié)的同時，最主要受到來自貨幣政策的調(diào)節(jié)作用。通過實(shí)施積極的貨幣政策，可以帶動社會各界對于投資的熱情，不斷提升對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資量。通過實(shí)行不同的匯率政策，可以在使人民幣匯率保持相對穩(wěn)定和有利的境況下，促進(jìn)我國進(jìn)出口企業(yè)在激烈的國際市場競爭中處于相對優(yōu)勢。通過對貨幣發(fā)行量、存貸款利率等的調(diào)節(jié)，可以有效抑制嚴(yán)重的通貨膨脹或通貨緊縮，對于維持和創(chuàng)建完善的供需結(jié)構(gòu)，保持物價的相對穩(wěn)定，確保不出現(xiàn)大規(guī)模的失業(yè)現(xiàn)象，保持人民群眾的生活水平，具有重要的作用。

二、房地產(chǎn)的主要特點(diǎn)

作為重要的等價交換物，房地產(chǎn)具有一般商品的所有特點(diǎn)，除此之外，還具有許多自身獨(dú)有的特點(diǎn)。

（一）最重要的不動產(chǎn)

房地產(chǎn)存在的最原始和主要的目的當(dāng)然是供人居住，這在政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中叫做使用價值。因其蘊(yùn)含了一般性的勞動，使用了各種建材配件商品都有著較大的價值，因此房地產(chǎn)又不同于陽光、河水等具備使用價值的自然物，它本身具有較高的價值。隨著房地產(chǎn)價格的突飛猛進(jìn)，房產(chǎn)早已成為人們身份地位和財富的象征，也是標(biāo)志個人家庭住址、社會階層等的主要內(nèi)容，因此國家對房地產(chǎn)進(jìn)行了集中的統(tǒng)計和管理，設(shè)立了專門的房管機(jī)構(gòu)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證明的制作、發(fā)放與變更等活動。房地產(chǎn)的交易完成，不是以入住或以其他途徑完全使用，也不是以鑰匙到手為標(biāo)志，而是必須在產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證書。房地產(chǎn)已成為衡量財富的最重要不動產(chǎn)。

（二）具備虛擬經(jīng)濟(jì)屬性

隨著房地產(chǎn)完全市場化和價格的不斷上漲，房地產(chǎn)也逐漸成為中產(chǎn)以上階層炒作的對象。不僅在中國是這樣，在美國早已成為最重要的財富標(biāo)志，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在美國人的家庭財富中，房地產(chǎn)比重占54.2%～55.5%，其中除住宅以外的其他房地產(chǎn)占非金融資產(chǎn)的8%～8.5%[1]。在我國，國家統(tǒng)計局城調(diào)總隊于2002年7月進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查，結(jié)果表明：城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)中股票、債券、銀行儲蓄等占比34.9%，而房地產(chǎn)的占比已經(jīng)達(dá)到47.9%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了前者的比例。房地產(chǎn)一度超越股票債券甚至銀行儲蓄，成為中國最為重要的投資市場。根據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，有50%以上的城市房地產(chǎn)投機(jī)度超過1.00，最高的達(dá)到5.99，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國際上公認(rèn)的合理區(qū)間。正是因為如此，國家不斷加大對炒房的打壓力度，還房地產(chǎn)市場以本來面目。

（三）受政策影響較大

房地產(chǎn)是受政策影響最明顯的市場行業(yè)之一。因為房地產(chǎn)在國家經(jīng)濟(jì)中的權(quán)重較大，是國家財稅收入的主要來源之一，甚至?xí)鲗?dǎo)一國的經(jīng)濟(jì)走勢，日本在20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的破裂，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)的持續(xù)衰退，因此國家尤其注重對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，不斷出臺各項措施保證其平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，利率對房地產(chǎn)市場帶來最為明顯的影響，房產(chǎn)價格的持續(xù)高位導(dǎo)致大多數(shù)人無法全款購房，必須選擇按揭貸款的方式，而首付比例、還貸方式、還貸利率、首套房和二套房多套房之間的利息差異等不同因素，即使在數(shù)據(jù)上看似差距較小，在購房總款上將產(chǎn)生較大差異，因此引起了房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者的極大關(guān)注，會在更大程度上影響消費(fèi)者購房能力和購房熱情，并在第一時間對供需關(guān)系產(chǎn)生影響，甚至?xí)l(fā)生逆轉(zhuǎn)性的改變。

三、不同貨幣政策對房地產(chǎn)市場價格的影響

不同的貨幣政策，對于經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)具有不同的側(cè)重點(diǎn)，因此對于房地產(chǎn)市場價格也有著不同的影響。

（一）信貸規(guī)模的影響

通過對貨幣供應(yīng)量的調(diào)整，央行在調(diào)整信貸規(guī)模的同時，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。當(dāng)信貸規(guī)模較大時，銀行會放寬貸款審批條件，居民購房通過貸款審批的概率較高，反之，當(dāng)信貸規(guī)模較小時，銀行放貸空間不斷壓縮，勢必會提高貸款審批條件，提高貸款準(zhǔn)入門檻，居民較難通過購房貸款審批。央行通過公開市場信息、調(diào)整再貼現(xiàn)率、調(diào)整存款準(zhǔn)備金率、調(diào)整利率等措施，直接或者間接對信貸規(guī)模產(chǎn)生影響。

根據(jù)對全國大中城市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的綜合研判和對比分析發(fā)現(xiàn)，近20年來信貸規(guī)模和房地產(chǎn)價格保持了一貫的正相關(guān)關(guān)系，成為影響房地產(chǎn)價格的重要因素之一[3]。

（二）利率變化的影響

在價格型貨幣政策工具中，利率是最重要的調(diào)節(jié)工具，很多時候需要以利率作為中介目標(biāo)進(jìn)行調(diào)控，比如調(diào)節(jié)商業(yè)銀行存款、貸款的基準(zhǔn)利率等。我國自從1996年開始利率水平市場化改革以來，已經(jīng)基本完成了銀行間同業(yè)拆借市場利率、債券利率、貸款利率和貼現(xiàn)率的市場化，而央行在2015年也不再為商業(yè)銀行和農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)設(shè)置存款利率上限，我國的利率市場化改革進(jìn)程也一步步向前推進(jìn)。

國家通過對利率的調(diào)整，直接對房地產(chǎn)市場起到促進(jìn)或者抑制作用。當(dāng)一年期定期存款利率提升時，居民購房按揭貸款利率同步提升，購房總成本不斷加大，會削弱群眾整體的購房能力，降低購房需求量。當(dāng)一年期定期存款利率下降時，居民按揭貸款購房的利率同步下降，居民購房總成本不斷降低，會增加具備購房能力人員數(shù)量，增加市場需求，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場。利率的變化成為影響房地產(chǎn)市場價格最為直接和最為迅速的方式。

通過對全國主要大中城市房地產(chǎn)價格在不同利率時期的表現(xiàn)進(jìn)行綜合分析，可知利率對于房價影響占較大比重。這是因為利率直接影響供需是否平衡，直接影響開發(fā)者的開發(fā)建造成本和購房者的消費(fèi)支出。

（三）資產(chǎn)組合的影響

我國實(shí)行多元化的證券投資組合方式，隨著經(jīng)濟(jì)全球化影響不斷深入，越來越多西方的投資方式也對中國普通民眾打開了大門。證券投資學(xué)上有一句經(jīng)典名言：“不能將所有雞蛋放入同一個籃子”。我國證券市場投機(jī)性過強(qiáng)、投資性不足的問題一直存在，且短期內(nèi)完全沒有逆轉(zhuǎn)的勢頭，當(dāng)證券投資領(lǐng)域風(fēng)險過大，股票市場處于長期熊市時，人們傾向于將資金投入房地產(chǎn)市場，用不動產(chǎn)的穩(wěn)定性對沖市場風(fēng)險。當(dāng)證券投資領(lǐng)域發(fā)展迅速，長期處于牛市時，資金更多流入證券市場，房地產(chǎn)市場自然受到一定程度抑制。而增加非貨幣資產(chǎn)的比例，以形成新的均衡，從而導(dǎo)致非貨幣資產(chǎn)的需求增加、價格上升，反之，則價格下降。

雖然國家對于炒房行為進(jìn)行了堅決的打擊和遏制，但房地產(chǎn)作為重要的不動產(chǎn)和家庭財富的重要標(biāo)志，一些經(jīng)濟(jì)較為寬裕的中產(chǎn)及以上基層的家庭，還是將房地產(chǎn)作為重要的投資項目，以抑制嚴(yán)重的通貨膨脹，抵御經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。在財富總量一定的情況下，房地產(chǎn)投資和其他類型投資之間往往有著此消彼長的關(guān)系，必須在各種投資中找到一個相對平衡的狀態(tài)[5-6]。

（四）居民財富的影響

所謂房地產(chǎn)財富效應(yīng)，是指由于房產(chǎn)價格的變化，導(dǎo)致居民家庭總財富的變化。這是由于房地產(chǎn)在居民財富中的占比決定的，特別是對于最高價值房產(chǎn)不是居住的唯一房產(chǎn)的家庭，具備隨時變現(xiàn)的可能性，更加關(guān)注房地產(chǎn)價格的變化。這在擁有大城市別墅的富豪們身上更加明顯，當(dāng)房產(chǎn)價格波動較大時，有時會在富豪排行榜上較為明顯地體現(xiàn)出來。在寬松的信貸約束條件下，利率降低，房地產(chǎn)價格將增長，家庭或企業(yè)的房地產(chǎn)財富將增加，因此消費(fèi)將增加，最終使總需求也將增加[4]。

因此，經(jīng)濟(jì)總體的健康狀況、居民就業(yè)率和平均收入情況、CPI指數(shù)情況等等，都會對居民整體財富產(chǎn)生明顯影響，也會反過來反饋到房地產(chǎn)價格上來。為了促進(jìn)房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定和健康，必須努力提升人民生活水平，提升居民整體財富量[9]。

四、針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場實(shí)際狀況應(yīng)采取的貨幣政策分析

根據(jù)2022年前11個月的相關(guān)數(shù)據(jù)，全國商品房銷售面積同比下跌23.3%，絕大部分城市房價也在持續(xù)回落。房地產(chǎn)市場處于近30年罕見的寒冬之中。為了保持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運(yùn)行，必須使用相關(guān)的貨幣政策，做到對癥下藥、精準(zhǔn)調(diào)控。

（一）整體思路

繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策。保持貨幣供給量處于平穩(wěn)狀態(tài)，只有這樣才能使房地產(chǎn)價格保持相對平穩(wěn)，或者隨著通脹率水平保持小幅上漲，才能有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長[5]。保持合理的信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)價格與社會經(jīng)濟(jì)基本面保持同頻共振狀態(tài)，避免出現(xiàn)明顯的偏離狀態(tài)，維持房價與經(jīng)濟(jì)增長之間的均衡關(guān)系，暢通房地產(chǎn)市場發(fā)展向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)渠道[10]。

（二）靈活利率調(diào)整

謹(jǐn)慎進(jìn)行大規(guī)模全方位的利率調(diào)整，可實(shí)行靈活的分層調(diào)整措施。為進(jìn)一步打壓炒房行為，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”總基調(diào)，可不斷拉大首套住房與二套房、三套房甚至多套房的貸款利率層級差，不斷提升首套房之外的其他住房的購房利率成本。要不斷降低公積金貸款利率水平，拓寬公積金來源渠道，探索沒有企事業(yè)單位和正式編制人員也能享受公積金的相關(guān)制度。此外，通過存款準(zhǔn)備金率，銀行拆借率等的調(diào)整實(shí)現(xiàn)利率之外的精準(zhǔn)調(diào)控[11]。

（三）規(guī)范債券市場

長期以來，我國的債券市場特別是股票二級市場，存在著暴漲暴跌頻繁、跟風(fēng)炒作、垃圾股飛上天、投機(jī)氛圍濃厚等不良問題。這對于整個社會的經(jīng)濟(jì)行為起到了非常負(fù)面的影響，對于國家對貨幣的精準(zhǔn)調(diào)節(jié)帶來了一定的阻礙作用[12]。因此，必須持續(xù)規(guī)范債券市場行為，促進(jìn)貨幣在居民儲蓄、房地產(chǎn)市場、債券市場和其他領(lǐng)域保持相對平衡狀態(tài)，最大程度避免賣房買股、像買股一樣買樓等極端情況的出現(xiàn)。

結(jié)語

本文在全面論述我國當(dāng)前貨幣政策、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式的基礎(chǔ)上，從信貸規(guī)模、利率變化、資產(chǎn)組合、居民財富四個方面全面分析貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響，分析其與房地產(chǎn)價格的關(guān)系，最后針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的困難，從整體思路、利率調(diào)整、規(guī)范債券市場三個方面提出應(yīng)該實(shí)施的貨幣政策。