價值工程在棚改房建設成本控制中的應用研究

溫 松

（中交第四公路工程局有限公司，北京 100022）

引 言

改革開放以來，我國的城市化進程越來越快。在這一過程中，我國的住房制度也有了較大的變革。城市的擴張涉及房屋的拆遷，為了保障拆遷居民的基本權益，棚改房的建設是必然的。我國自2007 年開始就將“住有所居”納入了我國的民生改善工作，而政府部門對棚改項目工作的開展也非常重視。但在棚改房建設的過程中也出現了一些問題，例如建設單位的管理手段較為粗放、管理效果不理想等，同時棚改房建設過程中的成本控制也是困擾建設單位的一大難題。盡管我國對于房地產項目的建設成本控制研究已經非常成熟，但棚改房的成本控制與商品房存在著較大差異，因此還需加強對棚改房建設成本控制的相關研究，這樣資金的使用效率才能得到提升，棚改房的建設才能得到更好的發展。

一、棚改房成本控制相關概念的界定

（一）建設成本的構成

建設成本的構成主要可以分為三個方面的內容。首先，工程費主要包括設備采購費、安裝費用及工程的建造費用；其次，工程建設的其他費用主要包括工程開展過程中與項目建設及土地使用權相關的一系列費用，但不包括工程費用；最后，工程的預備費是指在工程實施過程中，由于各類不確定而造成的額外費用，包括基本預備費和差價預備費。

（二）棚改房的特點及分類

棚改房屬于保障性住房，通常是指政府部門按照計劃對規定范圍內的住房拆遷，為了保障拆遷范圍內居民的居住權而提供的住房。與商品房相比，棚改房具有一定的個性化。對于戶型、價格及交易都有一定的限制。我國各省市之間的發展存在較大差異，因此不同城市的棚改情況也不一致。

按照棚戶區的改造類型可以將其分為城市棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區，以及國有墾區危房改造等多個類型。如果按照拆遷對象來對其進行劃分，又可以將保護區分為農村集體土地棚戶區改造安置和國有土地棚戶區改造安置。

商品房項目與棚改房項目之間的差距是非常大的。例如，二者之間在建設模式上存在不同。在對普通商品房進行開發時，為了獲得更高的利潤，通常開發企業會自行對項目的建設成本進行管理；而棚改房的建設模式主要為代建制和政府購買服務，建設的主體是政府部門。各地區都會根據自身的實際發展情況，委托行政機構或是具有行政管理職能的事業單位代為開展相關工作。除此之外，成本控制的主體也不一致。商品房項目的主體是房地產投資人，而棚改房項目則是由實施主體單位建設主體來開展建設項目管理工作。在成本控制動機上，商品房項目的成本控制動機是獲得最高的利潤，而棚改房項目的動機則是在約定的成本下完成相關項目的建設。除此之外，商品房與棚改房在建設資金來源、成本控制范圍及收益來源等各個方面，均存在較大的差異。

二、價值工程的理念及準則

（一）基本概念

對價值工程的應用就是為了提高應用對象的價值，在實際工作開展的過程中，主要會從成本和功能兩個方面采取措施。一方面，價值工程能夠使產品的使用壽命成本得到控制，同時還能提高產品的使用效率；另一方面，產品自身的功能水平也將得到較大程度的提升。在這樣的情況下，產品的經濟成本下降，使用價值便得到了最大限度的發揮，而從功能的角度來進行分析，價值工程的應用也能使產品的功能得到有效的發揮。既能夠剔除產品的無效功能和過剩功能，產品的有效功能又能得到最大化的實現。

價值工程在棚改房項目中的應用必須由專人進行引導，在將該理論應用于棚改房項目前，需要工作人員按照相應的步驟和程序開展相關工作。首先，需要相關領域的工作人員共同參與價值工程的討論，分析價值工程開展中的核心問題，并針對實際情況制定有效的解決策略，這樣才能使棚改房的核心價值得到最大限度的發揮。為了使棚改房的成本和功能能夠平衡，在控制成本的過程中，還需要提高棚改房的功能。對于成本的控制，除了要考慮棚改房建設的經濟性外，還要考慮棚改房的壽命成本、維護成本等多方面的內容。對于棚改房的全流程成本控制，從棚改房的建設一直到維護等各個階段都是成本控制的內容。一方面，價值工程中的棚改房成本控制，既包含棚改房的建設成本，也包含棚改房投入使用后的維護成本。因此，必須要搞清棚改房在建設過程中所產生的成本費用，而人工成本和后期的維護成本都是要單獨進行調整的內容，只有這樣才能使總成本得到較好的控制。另一方面，棚改房的全流程成本控制與棚改房的功能也有著密切的關聯。要提高棚改房某一部分的功能，這一部分的分支成本就會增加，同樣如果要使總成本不變，那么另一部分的分支成本就會相應減少，所以在開展工程時，必須盡可能平衡功能和總成本之間的關系，根據實際情況對其進行相應的調整，才能夠使棚改房工程的全流程壽命運行更長。

（二）價值工程的基本準則

價值工程的應用必然要引入相關的原理，其中便包括價值標準原理、功能變量原理等多種內容。在工程開展的過程中實現價值標準原理，首先需要工作人員能夠設立實施目標。在開展工程項目前，工作人員需根據棚改房項目的實際情況，構建好產品價值工程的最終分析功能，如此才能為方案提供價值保障，進而形成標準化思路，這決定著棚改房工程的價值是否能夠得到最終的實現。

功能變化原理是指以棚改房的功能為基礎，使棚改房的價值能夠得到最大化實現的一種原理。這需要建筑工程師在開展工程前，對棚改房工程的基本功能進行分析，并在此基礎上提出優化策略，以創新的方式使棚改房工程的各項功能得到最優配置。

功能和成本動態原理也是棚改房工程開展中會使用到的一種方法，棚改房的造價控制價值工程與棚改房的功能和成本有著一定的關聯。所以需要對這二者之間的相關性進行深入研究，這樣才能夠在此基礎上通過增加成本來改善棚改房工程發揮不佳的功能，同時也能夠對其中不必要的功能進行削減，進而達到控制經濟成本的作用。棚改房工程的功能和成本必然是互相聯系、互相交叉的，工作人員只有清楚這二者之間的關系，才能夠更好地運用基本原理來對棚改房的功能和成本進行相應的調整。只有對棚改房工程的基本結構進行相應的調整，改變成本值，才能夠使棚改房工程的基本價值得到提升。

三、價值工程在棚改房建設成本控制中的具體應用

（一）設計階段的價值分析

設計階段的價值分析主要分為兩個方面，一是設計方案的價值分析，二是施工圖設計的價值分析。對于設計方案的價值分析，首先需要工作人員對建筑物的內外部形式進行明確，對尺寸進行有效控制，并提出總體的方案。在這一階段，想要使價值工程真正發揮實際的作用，就必須做好設計的招標和競標工作。招標文件需要明確評價指標等各方面的內容，這樣才能更好地應用價值工程，使其發揮出更好的效果。通常情況下，評價指標會因項目之間存在的差異而發生改變。所以，評價指標必須具備實用性和美觀性的特點。對于棚改房的規劃是一項系統的工作，因此設計方案必須具備整體性特點，方案中需要覆蓋樓間距、層數及戶型等不同的內容。這一階段的工作是非常重要的，對于后期的建設項目成本起著決定性的影響。而在初步的方案設計階段，設計人員需要考慮設計是否能夠滿足回遷居民的要求及棚改項目的功能要求。在這一階段運用價值工程，能夠幫助設計人員尋求不同的創新方案，這樣設計人員就能夠根據實際情況對不同的設計方案進行對比，進而能夠選擇將價值最大化的方案。而在施工圖的設計階段，需要做好對于各項施工目標的統籌和協調工作，對各項目標都要做好統籌兼顧。設計人員需要在價值工程的基礎上對其進行技術經濟論證，進而對施工圖的預算進行詳細的分析。這一階段對于價值工程的應用涉及材料的選擇，所以價值工程能夠更好地控制造價。如果從項目全生命周期的角度對其進行分析，設計人員在設計的過程中就需要對各種新型的材料和工藝進行綜合考量，從中選擇最具經濟性的施工方案。可以將一些新型的材料和工藝運用到施工中，進而替代一些難度較大或是施工質量無法保障的項目，既能夠節省工期又能夠降低施工成本。而這也能夠減少棚改房投入使用后的后期維護成本，提高住房的質量和延長使用壽命。

（二）優選設計方案的方法

首先要對目標任務進行明確，以棚改房的初步設計項目為價值工程的研究對象，之后才能在此基礎上對初步設計階段的資料進行重點收集，其中包括回遷居民對于住宅的使用建議，同時還要對該地區相同類型住宅的造價成本進行調查，了解類似的住宅施工情況，對于各項新型的技術和材料的數據進行全面收集。除此之外，更要了解相關的法規、政策文件。在收集到相關的資料后，還需要建立起相應的功能指標體系。住宅的功能可以分為三個二級指標，分別是美觀環保、居住舒適及安全便捷。而這些二級指標又可以將其詳細劃分為九個三級指標，不同的指標之間有著一定的差異，從不同的視覺來進行分析也有著較大的差別。而作為設計人員，對于這些指標之間的差異必須詳細掌握，這樣在設計的過程中才能從不同的方面對其進行綜合考量。對于各功能的評分，可以從業主單位、設計單位及施工單位三個不同的角度來進行分析，根據實際情況賦予三者一定比例的權重。

（三）對于方案評估的優化改進

方案創造階段所產生的方案數量是非常多的，所以還需要后續進行評估和改進，同時放棄一些不合理的方案。對這些方案進行篩選的過程需要耗費工作人員大量的時間，才能選出具有價值的方案。為了盡可能提高效率，需要對方案進行粗略評價和詳細評價兩個環節。首先，根據實際情況建立起質量、成本、工期等評價標準，之后對方案進行首次初評。對大家都認可的方案進行保留，淘汰少數人認可的方案。其次，對保留下來的方案進行評估和改進，利用價值系數計算不同方案的價值。最后，針對某一個具體的問題，制定價值系數最大的改進方案。

（四）設計方案及價值工程的成果匯報

初步設計方案完成后，還需要形成一個書面的報告及優化后的設計方案，之后將提交方案和報告。報告中需要詳細記錄價值工程研究的目的、過程及成果等多項內容，由決策層對報告和方案進行最終的審核，審核通過后將最終的設計方案交由設計單位繪制施工圖紙。

（五）實施階段

在對圖紙進行設計的階段，還可以將價值工程應用于工藝及材料等多個方面，這也能夠使工程的價值得到提升。從項目全生命周期的角度出發，設計人員能夠對一些新的材料和工藝進行綜合考量，使這些工藝和技術能夠應用于設計當中，進而形成最經濟的技術方案。通過使用這些方法，能夠有效減少工程過程中的維修費用，同時也能使房屋的價值得到最大限度的提升。

結 語

價值工程理論體系在棚改房建設成本控制當中的應用，要著重體現出應用的“價值”，這樣才能使棚改房的施工成本得到有效控制。在制定施工方案的過程中，設計人員應從價值工程理論的內涵及功能系數等多個方面出發，進行綜合考量，保證成本的預算和控制能夠一致。在開展成本控制的過程中，也要盡可能避免成本的增加，進而影響企業的經濟效益。將價值工程理論應用于棚改房的成本控制當中，必須保證方案的科學性及合理性。在滿足成本控制需求的過程中，也要盡可能提升棚改房的建設質量，這樣才能使棚改房工程建設的功能得到最大限度的發揮。而在這一過程中，也需要設計人員注重工程的造價、功能及成本三個方面之間的平衡，以保證棚改房項目建設的安全性和穩定性。價值工程在棚改房建設項目中的應用有著重要意義，這不僅能夠使工程的建設成本得到較好的控制，對于提升企業自身的市場競爭力也有著重要作用。