樓市“松綁”難題

哈力克

上海的一家房產(chǎn)中介。圖/視覺中國(guó)

“阿姨，看房嗎？”“我不買房。”“那您跟我們?nèi)タ纯捶堪?，幫我們完成一下帶看任?wù)，我給您買了瓶飲料。”

這是8月27日上午在北京朝陽大望路一個(gè)小區(qū)里發(fā)生的一幕。幾位房產(chǎn)中介圍著一位閑坐在小區(qū)里的老人七嘴八舌，好不熱鬧。老人最后被說動(dòng)了，跟著他們上樓看房。

看房人少了，成交也難了，過去不愁賣的一線城市，二手房交易周期也越來越長(zhǎng)?！白罱薪閬砀覅f(xié)商，希望讓我出一部分中介費(fèi)。”在北京，不少計(jì)劃賣房的業(yè)主發(fā)現(xiàn)，以前普遍都是買方付中介費(fèi)，現(xiàn)在還要業(yè)主出傭金了。近幾個(gè)月來，在北京二手房交易過程中，買方與賣方雙邊支付中介費(fèi)的現(xiàn)象，正逐漸變多。

北京一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的中層經(jīng)理劉力察覺，8月初有一小波成交量后，市場(chǎng)降溫了。不過，這輪交易重回平淡的緣由有些不同尋常?！澳纤沫h(huán)地鐵口一居，從年初掛牌價(jià)300萬降到了270萬。原來業(yè)主準(zhǔn)備繼續(xù)降價(jià)，但是政策一吹風(fēng)，業(yè)主又不想降價(jià)賣了?！眲⒘φf，甚至有很多人還上調(diào)了價(jià)格，準(zhǔn)備再等等。

年初“小陽春”后，樓市轉(zhuǎn)冷，各種“救市小作文”不斷，但劉力的期待每次都會(huì)落空。但最近，他對(duì)房地產(chǎn)政策優(yōu)化的期待再次升溫。

7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議，作出“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的判斷，并首次提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

部分二三線城市反應(yīng)迅速，一線城市至今并未出臺(tái)具體政策。但市場(chǎng)仍在盯緊一線城市的政策舉動(dòng)。除了是樓市風(fēng)向標(biāo)外，多位受訪者認(rèn)為，一些低能級(jí)城市缺乏需求基礎(chǔ)，基本已無政策可寬松，市場(chǎng)更愿意相信核心一二線城市的新政力量。

“從過往經(jīng)驗(yàn)看，一旦一線城市放開若干限制政策，多數(shù)時(shí)候可以點(diǎn)燃諸多觀望潛在購(gòu)房人心中的熱情?！蹦炒笮头康禺a(chǎn)公司融資中心負(fù)責(zé)人汪杰近日撰文分析，如今的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城鎮(zhèn)化率、人均住房面積與前兩輪“救市”想比，已經(jīng)大不相同?！跋氡匾痪€城市決策者也一定考慮到這一點(diǎn)，以至于不約而同地推遲有關(guān)救市政策發(fā)布時(shí)間，畢竟現(xiàn)實(shí)情況極大考驗(yàn)著決策智慧和對(duì)后續(xù)可能出現(xiàn)局面隨機(jī)應(yīng)變的能力?！?/p>

“‘重大變化’主要指我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過了供不應(yīng)求的階段，整體轉(zhuǎn)向供大于求?！比珖?guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟理事鄧浩志向《中國(guó)新聞周刊》分析。

上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，截至今年5月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量約為5.05億平方米，雖然較2022年稍有減少，但基數(shù)仍然龐大，二手房市場(chǎng)掛牌量更是屢創(chuàng)新高。

需求減弱疊加庫存高企，導(dǎo)致商品房交易量掉頭下探，今年回落情況更加明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1～7月，TOP100房企銷售總額為39944.0億元，同比下降4.6％。僅在7月，銷售額同比下降34.1％，降幅較6月擴(kuò)大4.7個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，上一輪房地產(chǎn)緊縮調(diào)控期間，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商、限公——六大樓市主要調(diào)控手段被各個(gè)城市疊加使用，有效遏制了炒房風(fēng)氣，客觀上也使得部分需求退場(chǎng)。有分析認(rèn)為，商品房銷售大幅回落部分，包含了明顯衰減的投機(jī)性需求。

“未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)由‘易熱難冷’轉(zhuǎn)向‘易冷難熱’”。中國(guó)金融四十人論壇資深研究員張斌等人作出了如此判斷。

安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整反映了政策調(diào)控和房地產(chǎn)自身經(jīng)營(yíng)模式之間的沖突?！耙咔闆_擊以及此后的疤痕效應(yīng)加劇和擴(kuò)散了房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性壓力加劇了經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)的調(diào)整，反過來擴(kuò)大和惡化了微觀經(jīng)濟(jì)主體資產(chǎn)負(fù)債表所遭受的沖擊，從而形成兩者交互作用和相互強(qiáng)化的過程。”

此外，樓市需求衰減影響了房地產(chǎn)投資。反過來，房地產(chǎn)行業(yè)又拖累內(nèi)需。中銀國(guó)際證券總裁助理兼首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高就直言，“房地產(chǎn)業(yè)重新成為經(jīng)濟(jì)的主要矛盾之一”。

“當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生根本性變化，過去那些限制性措施的必要性顯著下降。”國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員任濤對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，地產(chǎn)行業(yè)困局亦有向金融體系、城投系統(tǒng)和地方政府蔓延之勢(shì)，地產(chǎn)行業(yè)上下游企業(yè)及購(gòu)房者亦受到顯著沖擊，地產(chǎn)行業(yè)政策全方位、大力度放松已變得非常迫切。

原中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇曾對(duì)房地產(chǎn)限制措施做過形象比喻：一手做人工呼吸、輸氧，一只手還掐著病人的脖子。孟曉蘇認(rèn)為，取消限制性措施，特別是一線城市限制性措施，是激活樓市的關(guān)鍵。

鄭州是率先全面跟進(jìn)“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”的熱點(diǎn)城市。

8月3日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)包括落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、暫停執(zhí)行限售政策、有序下調(diào)存量房貸利率等15條樓市調(diào)控新政。

合肥于7月28日更早發(fā)布了樓市新舉措，但不同于鄭州取消限制性政策，合肥新政主要集中在土地出讓和銷售環(huán)節(jié)，例如推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)，積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)以及運(yùn)用“競(jìng)品質(zhì)”機(jī)制，探索競(jìng)爭(zhēng)性談判出讓方式等。

市場(chǎng)對(duì)鄭州領(lǐng)跑表現(xiàn)頗為期待。受新政影響，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)短期上漲行情。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，第32周（7.31～8.6）鄭州二手房成交1831套，環(huán)比上漲61.32％，33、34周再漲1.02％和3.41％。

“新政策出來后，咨詢的客戶變多了。很多都是準(zhǔn)備改善需求的客戶，政策影響還在持續(xù)，后續(xù)能維持多長(zhǎng)時(shí)間還不確定?！编嵵菀环慨a(chǎn)中介告訴《中國(guó)新聞周刊》。

最近調(diào)整力度較大的城市是浙江嘉興，于8月25日發(fā)布樓市新政，明確表態(tài)取消行政限制性措施，即支持所有居民家庭的合理購(gòu)房需求，不再限制購(gòu)房套數(shù)；所有商品住房（含原限售房屋）不再限制轉(zhuǎn)讓。另外還有涉及降低二套首付比例、提高公積金最高可貸額度等20條措施。

浙江嘉興8月25日發(fā)布樓市新政，取消行政限制性措施，支持所有居民家庭的合理購(gòu)房需求，不再限制購(gòu)房套數(shù)，所有商品住房不再限制轉(zhuǎn)讓。圖/視覺中國(guó)

嘉興開始落實(shí)限購(gòu)政策是在2016年12月。5個(gè)月后，嘉興開始實(shí)行限售政策。2021年3月，嘉興市對(duì)“兩限”進(jìn)行加碼。直到現(xiàn)在全面取消限購(gòu)、限售，嘉興這輪樓市調(diào)控歷經(jīng)近7年之久。

新政出臺(tái)前，嘉興樓市盡顯疲態(tài)，成交量持續(xù)低迷。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，嘉興新房成交面積從2022年11月大約17萬平方米，跌至2023年7月的約5萬平方米，成交下滑明顯，去化周期從51個(gè)月增加到57.5個(gè)月。

有業(yè)內(nèi)人士表示，嘉興樓市面臨較大調(diào)整壓力，而此番舉措最大亮點(diǎn)在于全面取消限購(gòu)、限售。相比一些城市針對(duì)局部的調(diào)整，嘉興此次寬松力度明顯。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有45個(gè)城市在7月24日中共中央政治局會(huì)議后出臺(tái)樓市新政策。其中，重慶、南京、南昌、西寧等二線城市出臺(tái)了具體方案，涉及放松公積金使用條件、購(gòu)房補(bǔ)貼、現(xiàn)房銷售的舉措。金華、贛州、蘭溪等三線及其余低能級(jí)城市的放松性房地產(chǎn)政策包括稅費(fèi)減免、放松公積金使用條件等。

不難發(fā)現(xiàn)，各城市主流選項(xiàng)是放松公積金使用條件、發(fā)放補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免，而取消限售限貸、調(diào)低首付比等舉措出臺(tái)較少。

任濤告訴《中國(guó)新聞周刊》，上述主流措施對(duì)各地來說，均在其權(quán)限范圍之內(nèi)，選擇更主動(dòng)，掌控力度更大，無須和其他各相關(guān)部委協(xié)商確定，完全可以根據(jù)自身?xiàng)l件靈活施策，因此各地普遍將這類政策作為轄區(qū)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)政策的優(yōu)先選項(xiàng)。

相反，雖然調(diào)整限貸、限售、調(diào)降首付比例等政策效果更好，但這些政策大多涉及金融管理部門與住建部門，不完全在地方政府的權(quán)限范圍之內(nèi)。

例如，首套房首付比，涉及房貸金額，屬于差別化信貸政策。目前規(guī)定是限購(gòu)城市最低是30％，非限購(gòu)城市最低是20％，如要再調(diào)低，需要金融監(jiān)管部門出臺(tái)政策，地方政府沒有權(quán)力干預(yù)。

如果要在全國(guó)統(tǒng)一調(diào)整，需要金融管理部門與住建部門根據(jù)各地情況進(jìn)行評(píng)估后再?zèng)Q定。并且各銀行在相關(guān)政策明確后亦可根據(jù)自身情況進(jìn)行靈活調(diào)整，因此這類政策大多是由金融管理部門主導(dǎo)推動(dòng)，而住建部門以及地方政府能夠起到的作用有限。

另外，一些限制性措施的約束力已變相減弱?！坝行┑胤揭呀?jīng)通過放寬落戶標(biāo)準(zhǔn)等方式，變相達(dá)到解除限購(gòu)、限售的目標(biāo)，所以再松綁這些舉措的必要性不足?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國(guó)新聞周刊》。

還有更現(xiàn)實(shí)的情況是，并不是不愿意出臺(tái)寬松政策，而是除了核心一線城市外，低能級(jí)城市的救市舉措從“政策工具箱”里已悉數(shù)掏出，再無可寬松余地。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，已有百余地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次。包括哈爾濱、沈陽在內(nèi)的一些二線城市和絕大多數(shù)三四線城市，都已經(jīng)執(zhí)行了規(guī)定允許的最低20％的首套房首付比例政策。

4月2日，民眾在2023年福州春季住房展銷會(huì)上了解二手房信息。攝影/本刊記者 張斌

從房貸利率看，貝殼研究院監(jiān)測(cè)顯示，7月百城首套主流房貸利率平均為3.90％。其中，二三線城市首套房貸利率均為3.88％。南寧、柳州、珠海等城市首套房貸最低利率已調(diào)至3.6％，均已跌破利率不低于貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR，7月為4.2％）-0.2％的規(guī)定，大部分城市屬于新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性下調(diào)了首套住房貸款利率政策下限。

此外，很多城市對(duì)限價(jià)、限售、限公、限商的調(diào)整，更是早已祭出。

有分析認(rèn)為，三四線城市購(gòu)房需求在上輪棚改中已被一定程度透支。為避免樓市發(fā)生“硬著陸”，當(dāng)?shù)叵刃屑哟罅苏叽碳ちΧ??！叭木€城市庫存高企，房?jī)r(jià)和銷售端降幅更深，而且一些城市人口流出嚴(yán)重，未來需求前景減弱，市場(chǎng)低迷，所以很早就開始放松調(diào)控政策?！编嚭浦菊f。

但目前為止，放寬調(diào)控效果并不顯著。中指數(shù)據(jù)顯示，今年8月，二線代表城市成交面積環(huán)比上升3.15％，同比下降31.39％。三四線代表城市成交量環(huán)比下降8.77％，同比下降21.8％。

這些城市當(dāng)下面臨的困境是，為提振樓市出臺(tái)多項(xiàng)舉措，但行業(yè)變化導(dǎo)致政策效果邊際遞減。一番刺激下來，工具箱里政策所剩不多，效果卻不溫不火。

剛性需求羸弱，改善性購(gòu)房者成為市場(chǎng)主體。樂居最新調(diào)研顯示，有購(gòu)房需求人群中換房改善占比達(dá)3/4。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平判斷，2023年后，改善性需求有望超越城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)帶來的需求成為最大的需求。

改善性需求涉及二套房認(rèn)定，跟“認(rèn)房認(rèn)貸”政策有關(guān)。目前，北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都等十余個(gè)重點(diǎn)一二線城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即除了名下有房再買房算第二套之外，如果名下曾有房貸，無論是否結(jié)清，再貸款買房都會(huì)被認(rèn)定為第二套，首付比例、房貸利率都會(huì)調(diào)高不少，對(duì)外地有過貸款記錄本地?zé)o房和“賣一買一”人群影響較大，視為具有政策改善空間。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。其中提到，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，即“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

“將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部表示，此項(xiàng)政策，能更好滿足剛性和改善性住房需求。

也有業(yè)內(nèi)人士判斷，政策著力重心或許發(fā)生了變化，轉(zhuǎn)向發(fā)力改善性需求群體。“目前政策層面認(rèn)為當(dāng)前市場(chǎng)的觀望者以改善性購(gòu)房者為主，那些首套房購(gòu)房者的挖掘空間可能已不大，需要發(fā)揮改善性購(gòu)房者的力量。”

“‘認(rèn)房又認(rèn)貸’誤傷了很多剛需與改善性住房需求，使不少無房戶執(zhí)行二套房房貸政策，提高了貸款門檻和房貸利率，不利于購(gòu)房需求實(shí)現(xiàn)?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池告訴《中國(guó)新聞周刊》。

據(jù)易居研究院梳理，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80％、70％、70％、70％，比首套首付高出40％～45％，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，首付比例可從73％（北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同）降至33％。按600萬總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55％的資金支付壓力。房貸利率從5.03％降至4.50％。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬元。

“若一線城市積極調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸政策，其將通過降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”是上一個(gè)房地產(chǎn)政策調(diào)整周期的產(chǎn)物。2010年后，“認(rèn)房又認(rèn)貸”開始作為樓市限制性措施，被許多城市采納，但政策松緊存在差異。北京首次出現(xiàn)“認(rèn)房又認(rèn)貸”是在2010年7月，第二次是在2017年3月，沿用至今。北京、上海兩地對(duì)二套房界定標(biāo)準(zhǔn)最嚴(yán)，即全國(guó)有住房貸款記錄的，無論是商貸還是公積金貸款，已結(jié)清還是未結(jié)清，均記作一套。

在此前兩輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控周期中，“認(rèn)房又認(rèn)貸”就像個(gè)閥門，極大影響熱門城市樓市活躍度。當(dāng)房地產(chǎn)面臨過熱情形時(shí)，出來降溫，市場(chǎng)低迷則退出舞臺(tái)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2016年末、2017年初一線城市相繼重啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”之后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分別下降34％、57％及49％。從成交價(jià)格看，“認(rèn)房又認(rèn)貸”有效遏制了房?jī)r(jià)上漲。北京在兩次啟動(dòng)“雙認(rèn)”之后，二手住宅成交均價(jià)都經(jīng)歷了約1年的下跌期，房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅均達(dá)到15％。

值得注意的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”能提振樓市活躍度。但上述《通知》只是將此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，并非作為強(qiáng)制性措施。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，因?yàn)楦鞯厍闆r不一樣，如果全國(guó)都統(tǒng)一執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可能會(huì)出現(xiàn)在一些重點(diǎn)城市集中跨城買房的情況，導(dǎo)致部分樓市過于火熱，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患，不利于“房住不炒”總基調(diào)。所以強(qiáng)調(diào)“因城施策”，各地靈活使用。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴《中國(guó)新聞周刊》，若地方加快“認(rèn)房不認(rèn)貸”執(zhí)行速度，將有利于帶動(dòng)需求入市，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

“現(xiàn)在市場(chǎng)聚焦點(diǎn)都已經(jīng)回到了一線城市，覺得能不能嘗試出臺(tái)寬松政策，看看市場(chǎng)效果如何?！睆埓髠フf。

雖然在7月末，北京、上海、廣州、深圳住建部門表態(tài)支持剛性和改善性住房需求，但至今還未出臺(tái)寬松政策。在其他城市不斷推出新政的當(dāng)下，顯得更加克制謹(jǐn)慎。

一個(gè)先決問題是，一線城市會(huì)出臺(tái)寬松政策嗎？

市場(chǎng)有聲音認(rèn)為，一線城市放松調(diào)控的的意愿并不充足。因?yàn)閺呢?cái)政收入角度來看，這些城市土地交易依舊活躍。據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至8月20日，22個(gè)集中供地城市共成交土地613宗。其中213宗地價(jià)觸頂成交。深圳、上海等城市50％及以上土地成交價(jià)格觸頂，北京、杭州部分地塊更是創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄。

“只要地能賣出去，大部分城市不會(huì)放寬房地產(chǎn)調(diào)控?！睆埓髠フf，本身地賣得很好，如果一旦放寬政策，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，不符合“房住不炒”基調(diào)，對(duì)城市帶來的負(fù)面影響更大。而只要土地能夠賣出去，市場(chǎng)維持一定溫度，這就是房地產(chǎn)平穩(wěn)健康的狀態(tài)。

期待一線城市新政的人士則強(qiáng)調(diào)樓市現(xiàn)狀。中指數(shù)據(jù)顯示，今年8月，一線城市成交面積同環(huán)比均下降，環(huán)比跌幅22.83％，同比跌幅32.21％。其中，上海環(huán)比、同比下滑最嚴(yán)重，分別為28.9％、39.8％。

“一線城市從4月份起，成交量一路下滑。到7月份，很多城市創(chuàng)下了近十年來最差情況?！编嚭浦菊J(rèn)為，現(xiàn)在來看一線城市也有松綁的必要。

任濤告訴《中國(guó)新聞周刊》，目前市場(chǎng)觀望情緒比較濃厚，預(yù)期較為低落，若一線城市地產(chǎn)政策能夠適度放松，則對(duì)市場(chǎng)情緒可起到提振作用，解鎖被壓制的需求。其次，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)困境仍未有根本改善的跡象，而大多數(shù)優(yōu)質(zhì)房企和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目均集中在一線城市，一線城市政策放開能夠幫助優(yōu)質(zhì)房企和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目快速回籠資金，緩解當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)所面臨的流動(dòng)性困境。

一個(gè)月以來，一線城市房地產(chǎn)寬松政策尚未落地。

一線城市的分量讓決策慎之又慎。陳文靜認(rèn)為，對(duì)于一線城市而言，一方面，政策出臺(tái)信號(hào)意義大，對(duì)其他城市的樓市政策也會(huì)起到風(fēng)向標(biāo)作用；另一方面，一線城市購(gòu)房需求仍較為旺盛，政策優(yōu)化力度大小直接影響著市場(chǎng)情緒，一線城市政策調(diào)整會(huì)更為謹(jǐn)慎。當(dāng)前，政策整體或仍在研究擬定階段。

不同于以往緊縮性政策，若想放寬樓市調(diào)控，除了考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況、房?jī)r(jià)、市場(chǎng)庫存等共性因素外，有業(yè)內(nèi)人士指出，舉措需要符合“房住不炒”的政策基調(diào)，防止市場(chǎng)出現(xiàn)投機(jī)行為，這讓一線城市因城施策的空間和尺度很難把握。

任濤表示，地產(chǎn)行業(yè)政策放松往往還會(huì)涉及落戶、人口流動(dòng)、金融資源集聚等一系列問題，一線城市在過去數(shù)輪房地產(chǎn)周期中屢屢遭受政策放松后的市場(chǎng)沖擊，其在限購(gòu)、限價(jià)、限售、限貸以及放松積分落戶等政策層面的松動(dòng)均有可能給市場(chǎng)帶來難以預(yù)料的后果。

“不僅一線城市原有因資格問題受限的常住人口大量買房投資，更是導(dǎo)致二三線區(qū)域中心城市乃至四五線縣域中小城市不惜以拋售當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)、‘掏空六個(gè)錢包’等為代價(jià)搶在政策放開之際為其子女在一線城市購(gòu)房置業(yè)、安家落戶。”汪杰分析，這樣一線城市樓市雖然再次逆勢(shì)翻盤，但是無疑是“泡沫越吹越大”。

他分析，還有一種更差的可能，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度在政策出臺(tái)后初始幾個(gè)交易日出現(xiàn)“井噴式”量?jī)r(jià)暴漲后終究成為“曇花一現(xiàn)”，“市場(chǎng)再次陷入波瀾不驚的局面，導(dǎo)致二三線城市購(gòu)房人出現(xiàn)進(jìn)一步觀望情緒?！?/p>

一線城市樓市松綁的難題很多。以限價(jià)政策來講，上海限價(jià)政策主要是針對(duì)新建商品房的銷售價(jià)格進(jìn)行限制。如果放開，相似項(xiàng)目之間的已出讓土地和新出讓土地也許會(huì)產(chǎn)生巨大價(jià)差，導(dǎo)致市場(chǎng)陷入混亂。此外，相比前幾年，一線城市的落戶政策有所松動(dòng)。新人口涌入，如何與已有政策相匹配，限購(gòu)能否滿足住房需求，這些都需要通盤考慮。

“這些都意味著一線城市在地產(chǎn)行業(yè)放松層面需要由更高層級(jí)的決策層主導(dǎo)推動(dòng)方可穩(wěn)步推進(jìn)?！比螡f。

市場(chǎng)對(duì)一線城市抱以期待，是因?yàn)橐痪€城市的政策放松空間仍然較大，政策工具也比較豐富。此前有媒體發(fā)文稱，有一線城市住建官員直言，“只要告訴我能動(dòng)什么，工具箱一大把”。

業(yè)界猜測(cè)力度最大的便是“認(rèn)房不認(rèn)貸”。嚴(yán)躍進(jìn)說，市場(chǎng)有壓力，政策肯定會(huì)以寬松為主，進(jìn)一步減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。

自8月25日三部門喊話落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策之后，有傳言稱，深圳目前已經(jīng)有銀行執(zhí)行了該政策，四大國(guó)有商業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行等否認(rèn)了這一說法。

張大偉認(rèn)為，一線城市不太可能全面轉(zhuǎn)換，大概率會(huì)有針對(duì)性地實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，比如對(duì)北京房山區(qū)等少數(shù)郊區(qū)，針對(duì)少數(shù)人群做一些定向?qū)捤伞?/p>

限購(gòu)政策行政色彩重，目前一線城市總體執(zhí)行了嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，在本地戶籍和外地戶籍、離婚后、商住房和特定區(qū)域購(gòu)房等領(lǐng)域都有體現(xiàn)。例如，深圳要求，新落戶的購(gòu)房者也需要具備社保繳納條件。在上海，外地戶籍單身人士沒有購(gòu)房資格。

“限購(gòu)政策對(duì)部分合理購(gòu)房需求造成了誤傷，并產(chǎn)生了很多成本。限購(gòu)政策若松動(dòng)，可以大幅度減少購(gòu)房者負(fù)擔(dān)?！眹?yán)躍進(jìn)說。但陳文靜認(rèn)為，核心一線城市若取消限購(gòu)，或帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度提升，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將出現(xiàn)上漲。短期來看，這些城市較難全面取消限購(gòu)。

劉力告訴《中國(guó)新聞周刊》，業(yè)內(nèi)最期待的是普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)能有所變化?！氨本┑恼J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)很早就推出了，但現(xiàn)在北京很多房子價(jià)格都超過了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，想在城區(qū)買一套普宅很難，非普宅又不能享受普宅較低的首付、增值稅、契稅等，業(yè)內(nèi)已經(jīng)呼吁好多年了?！?/p>

以北京為例，按照北京現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬元/套；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬元/套；六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價(jià)或總價(jià)在上述價(jià)格范圍內(nèi)，則被劃為普通住宅。若不滿足，則判定為豪宅。

在購(gòu)房首付方面，首套房如果是普通住宅，首付比例是35％，非普通住宅則是40％；二套房如果是普通住宅首付比例是60％，非普通住宅則為80％。

現(xiàn)實(shí)情況是，房?jī)r(jià)上漲已連續(xù)多年，現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)明顯滯后。中指數(shù)據(jù)顯示，2022年，北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別914萬元、610萬元、395萬元，明顯高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線。

另外，二套房首付比例和貸款利率都還有降低的空間?！氨本┒资赘?0％，房貸利率5.25％，其他一線城市首付也很高，都快接近全款了，非常不利于改善需求。”鄧浩志說。

任濤判斷，一線城市地產(chǎn)行業(yè)政策的放開仍可能遵循漸進(jìn)邏輯。先從一線城市非核心區(qū)域、郊區(qū)的住宅項(xiàng)目入手，帶動(dòng)一線城市周邊區(qū)域的地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，再考慮實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

至于調(diào)控力度，張大偉認(rèn)為，當(dāng)前不存在大寬松的市場(chǎng)基礎(chǔ)，可以微調(diào)或者優(yōu)化部分政策，一線城市應(yīng)該也不會(huì)寬松得太明顯。

“市場(chǎng)對(duì)政策有期待是因?yàn)?，過去慣性認(rèn)知是房?jī)r(jià)不能跌，但這是對(duì)市場(chǎng)的非理性看法。不能房?jī)r(jià)稍微一跌，就開始呼吁‘救市’。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)整體從爆發(fā)期過渡到了平淡期，我們應(yīng)該坦然面對(duì)?！睆埓髠フf。