不動產統一登記全面實現之后

孫兆會

近日，自然資源部部長王廣華在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上正式宣布，我國全面實現不動產統一登記，不動產統一登記制度體系基本成型。那么，不動產統一登記意味著什么？對房產市場有哪些影響？

統一登記 全國步調一致

前不久，在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上，自然資源部部長宣布：我國全面實現不動產統一登記。這意味著經過10年努力，我國將國土空間所有不動產都進行了統一登記。

業內人士認為，不動產統一登記制度成型，為后續高效研究國土空間、推進相關改革等都創造了非常好的條件。不動產統一登記過程中，很大一部分會涉及到房地產，尤其對住房市場將產生積極的影響。

近年來，我國不動產市場發展日益成熟，房地產交易量不斷增加，但不動產記記管理仍然存在很多問題，如登記流程繁瑣、信息不透明、登記數據不一致等。為解決這些問題，我國自2014年開始啟動不動產統一登記工作，經過多年努力，全面實現了不動產統一登記，進一步規范了不動產市場秩序，有助于保障公民和企業的合法權益，推動經濟社會發展。

“我家有一套家庭唯一住房，一直沒有房產證，只是和村里簽了合同。這次不動產統一登記后，有了‘大紅本，這套房可以上市交易、可以抵押貸款，這是大好事。”在太原市晉源區舊晉祠路某小區內，剛領到《不動產權證書》的市民段先生這樣說道。

全國全面實現不動產統一登記，到底登記了什么內容？統一是指什么含義。

“不動產”指什么？“不動產”要比“房地產”的范圍更廣，主要包括土地、海域、房屋、林木等定著物，即其不單純指土地和房屋。當然從房地產或城鄉的角度理解這個問題，我們要重點關注三類不動產：城市里的房屋和相關土地、農村里的農房和宅基地、農村的耕地。這三類不動產和普通老百姓關系最為密切，也是房地產領域關注較多的類型。統計數據顯示，十年來全國累計頒發不動產權證書7.9億多本。這其中很大一部分涉及到農村土地承包經營權、宅基地、城市老舊小區和老公房、遲遲無法辦證的商品住房等。

需要提醒的是，“房地產”也不等于“住房”。所以實際上城市里的商業地產、工業廠房等其實都屬于此次不動產統一登記的對象。這也意味著，此次改革不光和居民家庭有關，也和企業等機構有關。理解到這個點，才能更清晰明確此次改革和居民家庭住房的關系。

不動產統一登記，涉及到“硬內容”和“軟內容”的登記。其中，硬內容是指可以測繪或直接統計到的內容，包括房屋坐落、不動產單元號、房屋用途、房屋面積等。這些均屬于看得見、摸得著的內容，是不動產統一登記的部分內容。

而軟內容是指權利，包括權利人名字（如戶主名字、企業名字等）、權利類型（如土地使用權、房屋所有權等）、權利性質（如出讓、商品房等）、使用期限（如土地使用權截止年限等）、權利其他狀況（ 如房屋結構、樓層、竣工時間等）。當然和居民家庭或普通老百姓關系較大的，主要指土地使用權和房屋所有權。另外從這兩年各地不動產登記中心的推進情況看，部分地方增加了居住權、繼承權等新內容。

“統一”了什么？這里所指的“統一”，包括四層含義。第一是統一的登記機構，即由自然資源部負責指導和監督全國不動產登記工作，各城市成立統一的不動產登記部門。第二是統一的登記簿冊，即紅色的不動產權證書。第三是統一的登記依據，包括物權法、不動產登記暫行條例等法規。第四是統一的信息平臺，即各城市不動產登記中心和信息平臺。

業內人士分析認為，過去土地、海域、房屋、林木等不動產登記是分散在不同部門的，而現在統一為不動產登記中心，即交由一個部門承擔，涉及申請、受理、審核、登簿、頒證等工作。現在，不動產信息庫實現了縱向和橫向的打通，其中縱向指國家、省、市、縣四級打通；橫向指自然資源、房管、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門打通。

對樓市影響積極

此次不動產統一登記制度全面建立，是對全國國土空間進行的一次大盤點、大匯總，其涉及各種類型的不動產項目，有助于保護相關權利人權益。包括后續土地房屋等方面的買賣、抵押、證明等工作，都可以基于全國不動產信息系統，更有效開展工作，客觀上有助于更好盤活存量，提高不動產項目在國民經濟發展中的相關作用。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，全面實現不動產統一登記，是重大制度性突破，有利于提高不動產交易效率，更好地保障不動產權利人的合法權益。

實現不動產統一登記后，一是有助于提高政府管理工作的效率，提高登記質量，降低管理成本；二是減少權屬糾紛，有利于更好地保護不動產權利人的合法財產權。同時，也有利于房地產調控政策的統一部署。整體上提高了資源資產利用效益和社會管理效益。

易居研究院研究總監嚴躍進告訴記者，此次政策對于深刻理解房地產市場具有積極的作用。過去，各地相關信息是無法互通的。其原因在于，很多房產登記工作有很多歷史遺留問題，也存在口徑上的差異，各地要形成統一登記，要破除很多難題。此次全面實現不動產統一登記，將為自然資源規劃、房地產信息互通、房地產制度和口徑統一等打下基礎。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，全面實現不動產統一登記，首要的意義在于落實《物權法》，保障不動產交易安全，保護不動產權利人的合法財產權；其次，整合散亂在各職能部門之間的不動產碎片信息，摸清不動產“家底”，為政策制定和執行提供基礎數據，提高政府治理效率和水平。開展不動產統一登記，其最大的意義在于為現代國家公共財政提供基礎，這為我國未來稅制改革奠定了基礎。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，不動產統一登記是一種制度規范性的工作，除了可對全國房屋情況以及房屋所有權人能夠摸底外，也為監測統計分析不動產情況奠定了數據基礎，同時有利于維護房地產市場的穩定。

從房地產角度看，此次不動產統一登記具體帶來了三個重要的影響。

第一，部分有瑕疵、有糾紛、無產證的房產項目有了合規標簽，具備不動產權利證書后，其后續交易將更加順暢。對于大城市來說，相關房產交易受益更強，包括這兩年持續推進的老舊小區改造、城市更新等工作，都將因這項工作而提速。

第二，潛在的房屋交易規模要增加，或者說增加了二手房掛牌量和交易規模，存量房市場也將形成規范、有序、高效的交易模式。

第三，有助于購房政策更加合理規范。具備跨城市、跨部門的住房登記信息，自然可以增加對房地產政策的精準度，也有助于促進房地產市場平穩健康發展。

全面實現不動產統一登記，引起了社會的關注，也引起了一些焦慮或討論。這些問題主要集中在三個領域，包括房東是否會加快拋售房屋、是否會開征房地產稅、房價是否會下降。

拋售潮是否會來臨的問題。此次全國全面實現不動產統一登記的消息發布，是全國自然資源和不動產確權登記工作會議的情況匯報，不能理解為針對房地產業。所以購房者或房東無需多慮，也無拋售一說。

房地產稅開征的問題。全面建立不動產統一登記制度，利好房產信息掌握和使用，將利于房地產稅開征工作的推進。但房地產稅在2023年沒有開征基礎。后續即便開征，也會考慮共同富裕總體框架、財稅政策改革導向、房地產市場形勢變化等內容。

房價下降的問題。短期看，全國住房市場正處于復蘇階段，房價總體企穩回升。中期看，新型城鎮化工作繼續推進，合理住房消費需求繼續釋放，房價總體平穩向好。長期看，要視房地產稅推進情況、租賃住房市場發展情況等。

房地產稅還遠嗎？

中指研究院分析，征收房地產稅的前置條件就包括全國不動產統一登記和全國聯網，本次自然資源部指出我國全面實現不動產統一登記，也就意味著房地產稅征收的前提條件進一步完善。但從當前房地產市場行情來看，一季度全國房地產市場有所修復，開發投資、新開工等供給端指標恢復仍顯疲弱，短期房地產市場仍需要政策支持，當前并不是進行房地產稅試點的合適時機。

中原地產首席研究員張大偉表示，不動產登記完成后，房地產稅中的持有環節稅已經具備了出臺的所有技術條件。但作為房地產稅必要前提的不動產登記還未全面完成的情況下，房地產稅短期落地的可能性很小，但需要注意的是越來越接近了。購房者比較關心的是，該政策是否是房產稅或房地產稅開征的信號。“此次不動產登記制度的出發點要更廣，不是簡單的征稅概念。但反過來，不動產統一登記后，相關稅收征收工作開展會更加順暢和容易。”嚴躍進表示。

購房者比較關心的是，該政策是否是房產稅或房地產稅開征的信號。“此次不動產登記制度的出發點要更廣，不是簡單的征稅概念。但反過來，不動產統一登記后，相關稅收征收工作開展會更加順暢和容易。”嚴躍進表示。

李宇嘉強調，不動產統一登記是建立和實施不動產稅制的前提和基礎，也是落實《物權法》“物權法定、公示公信”原則的唯一途徑。經過法定程序的登記，不動產擁有者對于不動產事實上擁有了所有權（不管是農村的宅基地，還是城市的商品住宅），也就具備了征收不動產稅的基礎。在此基礎上，根據基本不動產需求免稅的原則，扣除基本需求的免稅面積外，所有人擁有的其他不動產，將一律進入征稅范疇，并根據不動產的基本情況（ 坐落、年代、地價、產權形式等），評估房屋的市場價值，按章征稅。

“全國不動產統一登記是征收房地產稅的重要基礎，但短期征稅預期不高。”陳文靜認為，本次自然資源部指出我國全面實現不動產統一登記，意味著房地產稅征收的前提條件進一步完善。但從當前房地產市場行情來看，一季度全國房地產市場有所修復，開發投資、新開工等供給端指標恢復仍顯疲弱，房地產對于宏觀經濟的拖累效應仍然存在。4月以來，新房市場活躍度略顯不足，購房者的置業情緒和預期仍不穩固，短期內房地產市場仍需要政策支持，當前并不是進行房地產稅試點的合適時機。