更好滿足合理住房需求

文/本刊評論員

近期召開的中央政治局會議高度重視房地產市場問題。會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

“我國房地產市場供求關系發生重大變化”，這是非常重要的論斷。《史記》有言，“善戰者，因其勢而利導之”。只有順應事物的發展趨勢，加以引導，才能取得預期成效。當前中國房地產市場發展的最主要形勢，就是供求關系發生重大變化。自推動城鎮住房制度改革以來，經過快速發展，我國在相對較短的時間內解決了住房總量短缺的嚴重問題，人民群眾的居住條件得到了顯著改善。根據國家統計局公布的《中國人口普查年鑒2020》，我國家庭戶人均住房建筑面積達到41.76平方米，相比2010年第六次人口普查數據31.06平方米，增加了10.7平方米。其中，城市、鎮和鄉村的家庭戶人均住房建筑面積分別為36.52平方米、42.29平方米和46.8平方米。

但也應清醒地認識到，我國房地產市場供求關系的矛盾依然存在，尤其是供需失衡、供需失調、供需失配的矛盾較為突出。當前房地產市場運行呈現出不少復雜的現象，如供給側的相對過剩與需求側難以充分釋放同時存在。這些現象是房地產市場發展不平衡不充分的具體表現，在機理上與房地產供求關系的區域性、特定性、動態性有關。首先，房地產的供求都是區域性的，這意味著區域分化將是一個必然趨勢，即某些區域將面臨去化庫存的難題，而另一些區域可能面臨有效供給不足的矛盾。其次，房地產的供求都是特定而具體的，這意味著產品分化將是一個明顯趨勢，即不能適應需求的產品將難以去化，而能適應需求的產品將可能供不應求。再次，房地產的供求都是動態均衡的，這意味著供求關系不會一成不變，而是受到多重因素的影響。

當前促進供求關系的均衡，關鍵是要滿足合理的住房需求。首先，要深化對“合理住房需求”的認識。“合理”與否，因人而異，所以在微觀層面難以形成統一定義。對于公共政策而言，要根據發展形勢作出界定，以服務于發展目標。當前，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確合理界定住房需求的內涵。其次，要聚焦居民剛性和改善性住房需求。建議針對這些需求的主要特征以及需求釋放的各類要件，全面梳理并科學評估現行各類政策，通過“廢改立釋”等方式作出調整，不斷增強政策的針對性。再次，注重推進供給側結構性改革。平穩有序推進房地產市場的風險出清，消除原有“高杠桿、高負債、高周轉”模式的負面影響，加快探索新發展模式，不斷改進供給的有效性，實現房地產供求關系的高質量均衡。