房地產：金九銀十催化 穩定終將到來

楊現華

國慶節后，保利、萬科等房企陸續披露9月份銷售數據。在一系列放松政策陸續出臺后，地產銷售有了一定的好轉，但仍處于下降中。市場在等待前期諸項政策見效，也期盼后續更多支持性政策。

從8月30日廣州打響一線城市放松“第一槍”開始，包括北上廣深在內的一二線城市陸續放松限購，核心是取消“認房又認貸”。由于一二線城市是樓市的核心力量，也是樓市銷售風向標，限購放松有望對樓市銷售起到積極作用。

樓市素有“金九銀十”之說。在放松限購和降首付、降利率等一系列政策呵護下，9月樓市銷售較8月環比有了改善，但同比仍處于下降中。降幅收窄意味著政策效果初步體現，但與市場預期仍有一定差距，政策發揮效應需要時間。

國慶節后的首個交易日，保利發展發布公告，2023年9月份，公司實現簽約面積196.39萬平方米，同比減少13.49%；實現簽約金額360.22億元，同比下降了6.18%。

另一家行業龍頭萬科的公告顯示，9月份公司實現合同銷售面積193.8萬平方米，合同銷售金額320.1億元。自6月份起，萬科和保利的月度銷售就連續下降，9月份降幅基本相對較低。

節后首個交易日，房地產行業個股幾乎全線飄綠，近10家個股跌幅超過了5%，申萬房地產指數下跌2.31%，距離前期2866.17點的低位僅有一步之遙。房地產指數上一次長期在3000點上下徘徊還要追溯到2014年上半年。

克而瑞公布的數據顯示，2023年9月，百強房企實現銷售操盤金額4042.7億元，環比增長17.9%，環比增幅高于上年同期；同比下降29.2%，仍保持在較高位置。

銷售環比回升在于“認房不認貸”、“降低首付比例”等松綁政策逐步兌現，對成交量有明顯帶動作用。

分季度來看，7月份以來百強房企累計銷售增速由正轉負，其中第三季度業績同比下降了32.1%，與一季度3.1%的增長和二季度2.4%的降幅相比快速擴大。雖然多數房企單月環比實現增長，但9月單月成績同比下降的仍超過了七成。

政策發揮效應需要時間。7月底召開的中央政治局會議對房地產政策作出了重要調整，首次提出要適時調整優化房地產政策。

8月30日，廣州首先執行“認房不認貸”政策，之后深圳、北京、上海等一線城市陸續跟進；二線城市如武漢、廈門和杭州等地也都紛紛宣布落實“認房不認貸”。與此同時，東莞、南京等10余地宣布全面取消限購政策。

與此同時，8月底央行等部門發文，明確首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。此外，9月份存量房貸利率調整也迎來實質性進展，月底各大銀行按照基準，相繼下調房貸利率。

9月份房地產銷售有所回暖但并未全面轉正，放松政策集中在9月份陸續落地，尤其是一二線城市限購放松的政策要在9月及其之后的時間才能起到作用。因此，克而瑞指出，9月樓市成交小幅回升，10月份或將延續復蘇態勢。

國慶假期，放松政策進入落地期，前期限購較為嚴格的一二線城市成交回升。廣發證券跟蹤數據顯示，國慶期間日均成交同比回升，但市場分化明顯。國慶期間32城新房日均成交面積同比增長16%，其中一線、二線同比增長40.1%和23.6%，三四線下滑10.2%，一二線帶動國慶成交回升。

存量房方面，70城中介二手房成交套數1394套，同比上升20.1%，一線、二線分別上升18.9%、22.6%。來訪方面，10月來訪受假期帶動回升明顯，國慶75城中介二手房日均來訪4.3萬次，來訪轉化率3.3%，整體來訪熱度較好。

另一家機構平安證券的跟蹤數據顯示，國慶假期，29個城市新房日均成交1219套，較2022年國慶假期升13.3%；數據可得的重點8城二手房日均成交28套，較2022年國慶假期降22.2%。但由于假期備案滯后，并不能反映真實樓市情況。

與之持有類似觀點的國金證券也指出，國慶周新房和二手房成交備案有所延遲，數據尚未體現；國慶周即9.30-10.6日，35個城市商品房成交合計95萬平米，周環比下降81%，15個城市二手房成交合計5萬平米，周環比下降97%。由于備案延遲所致，環比降幅并不代表實際成交情況。

盡管8月以來從中央到地方的政策頻出，各房企在“金九銀十”窗口加大營銷力度，但整體來看，國慶假期銷售仍屬平淡。國金證券指出，35個城市的日均成交面積較2022年國慶假期及2019年國慶假期仍分別下降17%和24%。

分城市來看，一線整體表現強于二線，二線強于三四線。具體城市來看，上海、廣州受推盤節奏等因素影響市場較為活躍，武漢、蘇州、青島等地在系列政策的支持下市場回暖。

因此，國金證券表示，盡管8-9月份政策頻出，但政策見效和信心改善仍需要一定的時間，目前“金九銀十”成色稍顯不足，市場尚未出現明顯恢復，短期內更多城市仍將在供需兩端繼續出臺支持性政策，以助力市場加快恢復。

根據克而瑞調研反饋，國慶期間樓市整體表現相對平穩，個別城市如北京上海等熱度延續，武漢等個別城市項目來訪、認購有所回升，余下多數城市成交仍處低位，二手成交動能有所轉弱。

從放松力度上來看，一線城市穩樓市政策是超預期的。原本市場預期諸如北京、上海等一線城市會放松部分區域市場，而非直接全域實施“認房不認貸”；在本輪樓市放松政策中，從首付比例到貸款利率，從限售限購到稅收政策都有不同程度的放松，其他諸如公積金政策、人才落戶等也都一一涉及。

實際上，對于大多數三四線城市而言，其房地產政策已經基本調整到位，新政影響并不大，政策鼓勵更多的是具有風向標意義的一二線城市。

在一系列放松政策后，房地產銷售降幅得到了控制，后續還有政策工具可供優化。以北京為例，購房社保要求、普通住宅和非普通住宅的認定標準等都有可以調整的空間。

短期來看，放松政策有助于樓市銷售降幅收窄，國慶假期開始有了一定的回升，但正如政治局會議所言，當前房地產市場供求關系已發生重大變化，指望樓市重回上一輪的熱潮并不現實。

相關政策已經應出盡出，未來尚有進一步細化和優化的空間。

無論是降首付抑或是認房不認抑或都是在需求端降低購房者的購房負擔。在疫情的持續影響后，居民收入增長預期和風險偏好都有了變化，樓市放松政策難以從根本上改變消費者的預期。

樓市放松政策的初衷也并非促使房地產再回到過去，而是在于穩定房地產需求預期。2022年房地產銷售下行以來，政策對行業的呵護力度就開始加大。

首先是在供給端，2022年年底，在房企融資端，信貸、債券和股權“三箭齊發”，之后又放開了美元債融資。力促保交樓和防風險兩端穩定，穩妥化解房企違約頻發情況。

2023年以來，政策開始在需求端發力，尤其是7月份的政治局會議以后，放松政策逐步拓寬至一線城市。國泰君安證券指出，以政策空間來看，目前在工具使用上基本上做到應出盡出，后續關注已有政策力度的繼續加大。

國泰君安證券表示，當前政策工具基本做到應出盡出，未來潛在還可以調整的政策主要包括非普住宅認定標準、部分限購政策等，從工具總量來看并不算多，但是已有政策可以調整的空間仍然非常大。

政策思路一旦從政策工具調整為政策幅度，意味著樓市的穩定也將到來。國泰君安表示，政策工具調整是解除不符合當前情況的行政管制，但并不構成市場化的供需關系調整；相比于政策工具，政策力度的調整會更加平滑，使得樓市不會大起大落，且更加遵循市場自身的供需關系。

國泰君安表示，按照目前樓市的表現，預計全年銷售面積將在12億平方米左右，對應商品住宅部分在10億平方米，若接下來主要調整政策的力度，那么2024年樓市也將迎來穩定發展，降幅將繼續大幅度收窄，基本達到平穩狀態。