大廈首層的櫥窗，照見市中心的衰落

Emily Badger

2023年8月，紐約的藝術(shù)家金·桑達(dá)拉的藝術(shù)創(chuàng)作被用來填補(bǔ)華盛頓的一家空置店面的外立面。

全國最高的空置率、員工遲遲不愿意返回辦公室的趨勢，正使美國舊金山市中心的寫字樓變得寂靜無聲。在這些地區(qū)四處走動(dòng)時(shí)，讓你感覺如此“荒涼”的另一個(gè)原因，是這些大廈的首層也大多處于空置狀態(tài)。

那些尚未被新租戶填補(bǔ)的店鋪櫥窗，要么被窗簾緊緊遮蔽，要么透過滿是灰塵的玻璃可以望見屋內(nèi)近乎虛幻的熟食柜臺。有的櫥窗上，留著一張憂郁的手寫便簽—“本店已經(jīng)關(guān)閉”—在它旁邊，伴隨著一塊招租的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人廣告牌，試圖讓氛圍變得樂觀一點(diǎn)。

舊金山市的核心商務(wù)區(qū)，以及其他過去長期以上班族為消費(fèi)主體的市中心區(qū)域，大量建筑的首層商業(yè)地產(chǎn)都要重新規(guī)劃它們的用途。如果不能解決好這個(gè)問題，想要解決寫字樓內(nèi)部的空置問題也將變得更加困難。

美國布法羅大學(xué)的城市設(shè)計(jì)學(xué)者康拉德·基克特（Conrad Kickert）指出，這種慘淡的光景的影響很大，因?yàn)槿藗兣c建筑的絕大多數(shù)互動(dòng)，都發(fā)生在它們的首層—我們在這里構(gòu)建對于一條街道的認(rèn)知：安全感、是否充滿活力，還是哪里有些不對勁。這里也是城市以混雜的多樣性變得生動(dòng)起來的地方：雞尾酒酒吧隔壁是家干洗店，在它們的旁邊還有一間拉面館……一位金融家身邊站著的可能是位游客，還有一位超市店員。

要填補(bǔ)這么多空出的街鋪，就需要城市重新思考是什么吸引人們來到市中心。這可能會(huì)迫使政府官員改變他們對建筑物的監(jiān)管方式，產(chǎn)權(quán)人也要改變他們從中獲利的方式。

“地面樓層的餐廳、咖啡店或酒吧不應(yīng)該被視為辦公大樓的賺錢工具，而是為任何來市中心的人提供服務(wù)的社區(qū)福利，但這種改變實(shí)際上還沒有發(fā)生。”舊金山市中心社區(qū)利益區(qū)（Downtown Community Benefit District）的負(fù)責(zé)人羅比·席爾弗（Robbie Silver）說道。

相反，產(chǎn)權(quán)人會(huì)發(fā)現(xiàn)在報(bào)稅時(shí)去掉這些空置的零售空間能讓他們減稅，他們也可能擔(dān)心降低租金意味著向投資者承認(rèn)建筑物的盈利能力下降。然而，席爾弗說，空置就像病毒一樣運(yùn)作，每一處空置都會(huì)使周圍的企業(yè)更難以維持下去。然后，空蕩的街道會(huì)破壞公共安全感，進(jìn)一步趕走行人和零售商。

羅比·席爾弗的員工今年早些時(shí)候在涵蓋了舊金山傳統(tǒng)金融區(qū)的主要43個(gè)街區(qū)，挨家挨戶盤點(diǎn)出大約15萬平方英尺（約合1.4萬平方米）的首層空置零售空間，占到該地區(qū)整體首層商業(yè)空間約1/3。

傳統(tǒng)零售業(yè)在疫情暴發(fā)之前就因電子商務(wù)的崛起而陷入困境，同時(shí)許多城市的首層商業(yè)空間也存在過度開發(fā)的情況。城市對零售業(yè)的熱情源于一個(gè)非常合理的觀念，即混合使用建筑—商業(yè)放在大廈低區(qū)，上面是辦公室或住宅—這確實(shí)有許多好處，人們可以先買完東西再上樓工作或生活，減少因采購帶來的遠(yuǎn)距離出行；相比于空白的外墻或停車樓，商業(yè)店鋪也有助于培養(yǎng)更有活力的街道。

“我曾是那些四處喊著支持‘混合使用的人之一，”伊拉娜·普魯斯（Ilana Preuss）說道，她所在的咨詢公司負(fù)責(zé)幫助城市復(fù)蘇其市中心，“問題是，我們到處鼓勵(lì)‘混合使用，最后其泛濫程度就像是涂抹好的花生醬一樣?！?/p>

美國的人均零售業(yè)面積超過了任何其他國家?；仡檨砜矗蒸斔贡硎荆珜?dǎo)者和規(guī)劃者沒有充分考慮人們實(shí)際上應(yīng)該聚集在哪里。雖然他們考慮了垂直混合使用（在餐廳或零售店上方放置辦公室），但他們忽略了城市空間中地平面橫向的混合使用情況—街道上，餐廳與辦公空間、公寓甚至是適度的制造業(yè)，應(yīng)該如何并排設(shè)置。

要填補(bǔ)現(xiàn)在的空置市中心店鋪，城市必須考慮其他用途。也許需要更少的咖啡店，更多的健康診所、托兒中心、大學(xué)教室、兼具居住與工作功能的空間，以及用于制造加工的空 間。

如今普魯斯提議利用小規(guī)模制造業(yè)填補(bǔ)空置空間，它們不僅有著比零售業(yè)更高的收益，而且對步行流量的依賴較少。她指的不是嘈雜的工廠車間，而是一些實(shí)物制造者：比如裝瓶辣椒醬或烘烤咖啡豆。

或者，那些空置店面甚至可能徹底變成和過去完全不同的樣子。

“如果有更多的公共衛(wèi)生間會(huì)怎么樣？”紐約的藝術(shù)家金·桑達(dá)拉（Kim Sandara）說?；蛘哂糜诿赓M(fèi)文化活動(dòng)或城市服務(wù)的場所，或者成為藝術(shù)家的工作室。在疫情初期，華盛頓的商業(yè)改進(jìn)轄區(qū)邀請藝術(shù)家們提供藝術(shù)創(chuàng)作，來填補(bǔ)那些空蕩蕩的櫥窗。桑達(dá)拉的一件名為《切爾西的繪畫》的作品，用抽象、充滿活力的藍(lán)色和橙色，徹底覆蓋了一家搬空的面館的大門及窗戶。有跡象表明，一些城市正在嘗試各種試驗(yàn)，將空置店鋪與快閃型的畫廊和企業(yè)項(xiàng)目相結(jié)合，或引入大學(xué)的分校區(qū)，并創(chuàng)建新的資助和稅收抵免政策。

正如基克特所說，城市建筑的首層，應(yīng)該被視為交互而不是交易的地方。也許在這里互動(dòng)的人，根本就不想購買任何東西。