森大廈：重塑東京

趙慧

日本又建成了一座刷新本國紀錄的高樓—“麻布臺Hills”項目里高達330米的“森JP Tower”。這個項目計劃于今年11月24日開業，8月召開記者發布會時就已引起大批媒體的興趣，因為排隊入場的記者太多，發布會不得不延遲開場。

“Hills”這個后綴并不讓人陌生，它是日本房地產開發商森大廈的城市改建項目常用的后綴。此前，森大廈陸續在東京開發了ARK Hills、六本木Hills、表參道Hills、虎之門Hills等項目。

它們都不是單一功能形態的改建項目。表參道Hills規模較小、商住一體，但其他幾個Hills，都是融合了森大廈“垂直花園城市”開發理念的綜合項目—那是一個城市中心區域超高層緊湊型城市模型：工作、居住、娛樂、商業、教育、休閑、文化、交流等城市功能相互夾雜，不同功能區域可以在步行范圍覆蓋。

如果你拜訪東京，大概能通過已經建成的幾個Hills項目感受到森大廈的野心。森大廈的第二代社長森稔為建筑師柯布西耶提出的“光輝城市”規劃理論而著迷。與主張發展郊外獨棟低層住宅群的田園都市理論正好相反，他認同柯布西耶用超高層建筑解決城市過密問題的設想，認為可以在高層建筑周邊營造公共空間與綠地。

在日本經濟高速發展期，像東京這樣的大城市逐漸發展出“職住分離”的城市規劃特征，人們遷往郊區，在城中心上班，每天需要花大約兩小時通勤。從高空俯視東京，雖然也有綠地覆蓋，但城市建筑體現出細密的路網，在一些高樓林立的城市街區，也顯現出和曼哈頓一樣的混凝土叢林景觀。

現在來看，森稔以改變職住分離狀態、滿足現代生活方式對自由與精神的追求為主要目標，將建蔽率控制在最低限度，防止建筑物過于密集，同時提高容積率，這樣，地面可以開放給綠地和行人，實現一個與混凝土叢林景觀完全相反的、被綠地覆蓋的超高層都市空間。

而森大廈走向這個開發路徑的原點，要從這個并非財閥的家族拿地的淵源開始說起。在日本，以“大廈”作為不動產公司名也很不尋常—它們的后綴一般為“不動產”或者“地所”。森稔后來說，森大廈這個名字意味著“雖然小，但走一條特別的道路”。

麻布臺Hills項目區域外觀。

森大廈并非財閥系的不動產公司，而是由森稔和他的父親森泰吉郎在1950年代創立的一個新興公司。他祖父一代經營米店，手邊運營著一些地主委托管理運營的房產生意，經歷了震災和戰后混亂期，家族覺得手邊必須也要有一些土地作為資本，所以在東京虎之門等地，從不堪忍受繁重賦稅的地主手里陸續買下了一些地皮。

早先森稔自家的房產也是建在商店街大路里側的小路上的自住房，一般的不動產公司對這種房子沒興趣，認為沒法租出去做生意，森大廈就是從這樣的自住房入手，說服地主們走一條“建設成現代大樓、租給企業”，在一幢建筑里共同擁有產權的“共同建筑”路線。

后來漸漸地，連商店街大路上的地主也愿意搬出去把地皮讓給他們了。這樣，大街與里街的地皮連在一起，就能夠建成一個相對大體量的建筑，里街就能有更大的價值。后來，日本正式承認并規范了這種共用產權的做法。

在那個制造業是日本最酷產業的年代，公司們更愿意把改善工作環境的投資花在工廠，而非辦公樓。而森大廈作出了與傳統不動產公司不同的選擇，他們愿意為坐辦公室的人提供更好的辦公設備與環境，同時，通過與建筑師的合作，充分挖掘建筑的功能性，壓低層高，縮小設備層所占空間，讓建筑能用更多層數來創造收益，從而降低了辦公租金，由此在辦公租賃領域的名聲越來越大。

森稔從學生時代就拿著“業務部長”的名片，參與了第1、第2、第3森大廈的開發。森大廈的資本累積史，也與早期這種“編號樓”的開發密切相關。他的父親森泰吉郎曾在橫濱市立大學擔任商學部長，以學者思維預估了虎之門地區的潛力：霞之關地區被選定為政府辦公樓入駐的街區之后，鄰接的虎之門、新橋、內幸町，一定會成為和當時的商務街區丸之內區域連起來的高樓街區。

這樣，森大廈在東京新橋、虎之門街區運營20年之后，已經做了五六十棟編號樓形態的“共同建筑”型大廈（包含別館）。當越來越多公司需要現代辦公樓時，被看作“超一等地”的東京丸之內地區已經沒有足夠的辦公空間，這時，高性價比的森大廈就成了更多辦公租戶的選擇。

在這些經營經驗中，森稔感覺到，如果大廈里積聚了有創造力的租戶，街道的氛圍就會發生變化，街區也會越來越繁榮、有活力，“雖然我做的是租樓的生意，但是與街區營造密切相關”。同時，他也開始反省之前的商業模式。在向知識信息型社會轉換的過程中，他開始懷疑自己之前做的那些模式是不是真的和人們追求的生活與工作方式一致。所以在人生的后半段，他開始用一種新的方式重建街區。

1967年，森大廈在東京赤坂地區拿下了一個名叫“高島湯”的澡堂設施名下的一塊地。那時，森稔照例向周邊的地主們提出了一起建設共同建筑的構想，但遭到了拒絕，因為人們認為那個地區是一個“陸地孤島”—它剛好處于附近兩個地鐵站的中間，距離兩邊地鐵各有1公里左右的距離。周邊地形又有高低差，低處地塊上造了很多早年的木造建筑，有些在地震中受損失修，街區面貌也沒有什么商業吸引力。

正好在那時，政府制定并公布了城市再開發相關法規。政府方面建議森大廈，如果無論如何都想開發赤坂那塊地，不如連著六本木地區一起開發。那時，六本木的谷町地區，正是受損與需改建住宅的聚集地。

1971年，東京都公布了7個地區的再開發計劃。赤坂六本木地區就此提出了超高層都市的城市開發計劃，其中包括兩棟50層的寫字樓、三棟高層或超高層住宅，區域內配置教會、幼兒園、商店街、集會大廳等設施。這也是當時日本從未有過的大型城市再開發計劃。

當時，森稔和幾名進公司五六年的員工一起負責赤坂六本木再開發計劃。他們要面對大約150名地主、擁有借地權的80人、擁有借屋權的220人，一共要處理大約450個合約。森大廈要獲得這個地區一半土地的所有權，成為再開發計劃的主導者。另外，只有得到2/3地主或借地權所有者的同意，開發計劃才能推進。

這個再開發計劃遭到了當地居民的猛烈反對。有人擔心利益受損，有人則希望得到更多利益，還有人出于當時東京地形差形成的階級差異帶來的心理落差而反對—住在高地的居民不想住在再開發后的集體公寓，因為不想和低地的居民住在一起。

森大廈用了各種辦法緩和同當地居民的關系。他們辦了《赤坂六本木地區社區報》，每期4頁、每月兩期，交到每家每戶手上。報紙刊載與當地或者再開發話題有關的內容，因此經常采訪當地居民或店鋪，借以拉近和當地居民的距離。在沒有互聯網的時代，那份報紙是當地信息的重要來源。有人覺得這不過是只為森大廈說好話的宣傳物，但在大學參加過媒體社團的森稔選了一個聰明的做法：正因是反對意見或者是和森大廈不一致的意見，反而要刊登—畢竟，這份報紙更大的目標是緩解和居民的關系。這么一來，哪怕是號稱不看這個社區報的“反對派”也會看上一眼了。

他們還采取了一些今天看來匪夷所思的做法：一些有一技之長的員工，以當地兒童為對象，在當地開合氣道教室、書道教室、算盤教室等。職員們還舉家住進了當地那些空屋。森大廈買的澡堂那塊地只留了個煙囪，改建成了廣場，經常舉辦電影放映、祭典等公眾活動，有時還會邀請奧特曼來現場演出。在娛樂項目沒有那么多的時代，反對開發的人也會帶著孩子去玩。森大廈就會抓住機會，穿插放映一些公司制作、專門請聲優配音的再開發的宣傳片或防災宣傳片。

歷經19年，森大廈完成了赤坂六本木再開發計劃，項目最終定名為ARK Hills。這個開發過程中的一大爭議是，有8成地主遷出了這個地區。森稔對此的解釋是，當時因為沒有先例，很多人不想住在建好的集體公寓，或者對再開發項目沒有信心，不想浪費時間等待。針對希望遷出這個地區的地主，森大廈在自己持有的產業中提供交換，或者購買地主們看中的其他土地，再與他們手中的土地交換。

1986年，ARK Hills項目竣工。很多外資銀行選擇那里作為進入日本的東京據點，森大廈的大樓里多了很多外國職員，這也影響了之后六本木Hills的構想。這些外資公司選擇ARK Hills不僅是因為高性價比，還因為森大廈提供了有國際水準的音樂廳、酒店，以及能夠接納他們子女的學校與國際社區。

森稔也是在此時形成了他的理想街區標準：可以24小時運作的寫字樓，全球領先級別的住宅、教育、醫療、店鋪、環境、安保、防災安全設備，以及能夠享受交流與文化的場所。此后的幾個Hills項目，都遵循這些指標。

在做ARK Hills項目時，森大廈發現，丘陵地帶的地下空間，可以用作劇場、電視臺演播室等。這個經驗也應用到之后的Hills系列：在六本木Hills項目，森稔為了在東京都環狀3號線上覆蓋地面廣場，和政府交涉多輪后終獲許可，在六本木Hills地下空間，他還配置了商場與餐廳。表參道Hills項目里，有6成商場空間設在地下。

在六本木Hills里，森稔嘗試了一些新的做法。他將森大廈寫字樓項目里慣常的大空間理念再次拓寬，單層辦公空間延展至約5400平方米，以此吸引那些想擁有更多單層租賃空間的外資公司。他為此在建筑里裝了超大電梯，以此為辦公區域騰出更多空間，也便于為頂層的美術館搬運大件作品。

美術館等文化設施是森大廈垂直花園城市策略中的重要一環。如果能成功塑造文化與藝術氛圍，也會增加這個“垂直花園城市項目”的吸引力。東京六本木地區在森美術館入駐后，陸續形成了和國立新美術館、三得利美術館、21_21 DESIGN SIGHT共存的藝術區域。森稔以前在東京原宿地區就做過類似的文化嘗試，他曾借“Laforet原宿”這個商業設施引入不少設計師品牌與展覽、活動，讓其成為原宿時尚潮流孵化器。

森稔說過，希望六本木Hills成為“散發城市磁力的媒體”，一個“孕育東京文化、城市文化，向世界發信的信息媒體”。他確實是個媒體大師。劇場、廣場里的文化活動與藝術活動，和在這個街區的人們展現出的時尚與生活方式，在他看來都是信息。通過每年在此落地的東京國際電影節，這個街區也擁有了在全球舞臺露臉的機會。

“街道就是個劇場。”森稔說。他在公司建立了一個街區內容管理部門“town management事業室”，以272面液晶屏和雜志《HILLSLIFE》為發出信息的媒體中樞。1.5萬名職場人士、大約2000名居民、六本木Hills一年超過4000萬訪客，都是這些信息的接收者。

2012年森稔去世，森大廈繼續在新項目里實現著他的構想。與大約300名地主與借地權所有者溝通了30多年后，麻布臺Hills項目即將開業。它占地6.4萬平方米，包含兩棟64層建筑與1棟54層建筑，可以容納3500名居民與2萬名職場人士。高層建筑中包含辦公樓、住宅、酒店、商場、醫療機構，低層建筑群里還引入了國際學校、創業孵化器，地下空間則配置了畫廊和曾在臺場區域大獲成功的teamLab Borderless數字展覽空間。

它的全球化定位意圖也很明顯：這個項目招募的設計團隊名單里，不乏PC&P、Heatherwick Studio、藤本壯介這樣的建筑名家，也有Winkreative與泰勒·布魯勒這樣的媒體界智囊為其完善傳播概念。

在第一眼看到麻布臺Hills的曲線形低層建筑外觀時，人們可能會為英國建筑師事務所Heatherwick Studio的設計而驚嘆，但精明的森大廈早已將信息納入了自己的事業版圖：在3月17日到6月14日，森大廈已在六本木Hills森大廈樓頂的森美術館辦了一場Heatherwick Studio作品展。一切都用得剛剛好。

再過若干年，如果森大廈能如森稔計劃的那樣，將公司持有地產項目的麻布、赤坂、霞之關、虎之門、新橋、六本木區域連在一起，東京的面貌也許會再次發生變化。