房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃策略

□ 福建廈門 陳振祥

房地產行業涉及各類商品房、商業辦公樓、綜合體及城市土地開發建設等項目，是關系國民經濟與人民生活的支柱產業。伴隨我國城市化建設過程，房地產行業在最近三十年間高速發展，為國民經濟的發展作出重大貢獻，但也促使房價快速上漲，造成住房問題成為普遍的社會問題。為遏制房地產行業的不正常發展，保障市場經濟良性發展，國家從土地、稅收、金融等多個領域出臺政策，以宏觀調控手段規范房地產市場發展。面對不斷縮緊的國家政策，房地產企業的利潤空間被進一步擠壓，其中稅收因其可籌劃性成為企業降低成本的關注點。房地產開發企業自項目拿地、籌建、施工到銷售清盤，都要涉及納稅應準備相關的環節工作。企業通過事先納稅籌劃，可以有效降低各項稅額，從而控制涉稅成本，減輕賦稅壓力。在所有稅收種類中，土地增值稅在房地產開發企業成本中占比較重，房地產開發企業進行土地增值稅納稅籌劃，有利于實現房地產開發企業利益最大化目標，達到降本增效的良好效果。

一、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃概述

土地增值稅是指國家以納稅人轉讓國有土地所有權、地上建筑及其附著物所取得的增值額為對象依法按照規定稅率進行征收的一類稅種。土地增值稅的征收包括預征和清算兩個環節。目前我國土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，稅率范圍在30%-60%之間，稅率相對較高。

有關“納稅籌劃”概念，在國內及國外各書刊中的解釋，各有不同。在《公司逃稅節稅轉嫁籌劃》一書中，納稅籌劃屬于納稅人通過合理避稅方法及合理節稅方式或轉嫁稅收方式節約稅收負擔的一種行為。綜合學界觀點，土地增值稅納稅籌劃主要是納稅人為了維護自身權益，在法律允許范圍內，事先籌劃投資活動、經營活動及理財活動，合理調配相應收支，進而實現減少納稅成本，以謀求項目最大經濟利益的一種經濟行為。

土地增值稅納稅籌劃就是房地產開發企業采用各類手段對土地增值稅這一稅種進行籌劃的過程。目前常見的方法包括：調整定價策略、分割銷售額、優化營銷策略、增加扣除項目、籌劃代收費用、考慮清算時點、均衡申報等。在這個過程中，企業進行稅收籌劃必須遵守合法性、合理性、成本與效益平衡性、可操作性等原則，綜合考慮企業的資金周轉、項目管理、市場變化等因素，確保在降低企業涉稅成本的同時不會增加企業涉稅風險。

二、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的重要性

當前社會整體經濟增速放緩，地方性限價限購政策頻出，再加上用工成本、原材料成本不斷上漲，房地產行業的整體利潤空間不斷被壓縮，房地產開發企業進行土地增值稅納稅籌劃具有重要的現實意義。

1.房地產開發企業做好土地增值稅的納稅籌劃工作，能切實增強房地產開發企業綜合實力。納稅籌劃是從企業的項目管理出發，對項目實施過程中企業運營管理的事前模擬和事后復盤，一方面能夠幫助企業降低涉稅成本，獲得更大的成本優勢；另一方面能夠幫助企業梳理項目管理流程，優化企業項目的經濟管理水平。同時，房地產開發企業在進行土地增值稅納稅籌劃時，也會加深對稅收政策和相關法律法規的認識，結合企業資金情況平衡預征和清算兩環節間關系，提高資金使用效率、避免某一階段稅負過高，從而提高企業的財務管理能力和涉稅風險防控能力。

2.房地產開發企業做好土地增值稅的納稅籌劃工作，能夠更好地實現企業經濟利益。從目前我國的經濟發展形勢看，房地產行業面臨的各項限制政策將成為常態化規范條件，房地產開發企業必須在適應當前市場環境的基礎上尋找新的經濟增長點。土地增值稅在房地產開發企業運營成本的占比始終居高不下，對其進行納稅籌劃將是房地產企業長期研究的內容。換個角度來說，房地產開發企業開展土地增值稅納稅籌劃工作，能夠切實有效地降低涉稅成本，從而提高經濟效益。

3.房地產開發企業做好土地增值稅的納稅籌劃工作，能夠推動房地產行業的規范性發展，保障企業長效合規發展。國家增收土地增值稅本身就是宏觀調控的手段之一，其目標不僅在于獲取稅收收益、平衡社會生產資料，而且具有規范行業發展、鼓勵先進資本發揮市場作用的深刻內涵。房地產開發企業進行土地增值稅納稅籌劃是對國家政策的深刻解讀，也是對行業發展方向的深入分析，在幫助企業實現經濟效益最大化。同時，也能夠起到規范房地產秩序、改善房地產企業營商環境的作用，從而保障企業的長效發展。

三、房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃策略

1.增強納稅籌劃意識。①增強企業管理層的納稅籌劃意識。土地增值稅稅率與稅額較高的問題已經得到房地產行業的廣泛關注，大部分房地產企業都開始有意識地開展土地增值稅的納稅籌劃工作。但企業管理層普遍缺乏對財務和稅務知識的了解，并不能很好地理解納稅籌劃的各項工作，只是一味地追求低稅額，導致涉稅風險的發生。增強企業管理層的納稅籌劃意識，一方面要求企業管理者正確認識納稅義務與責任，理解納稅籌劃的內涵和重要意義，并對納稅籌劃的各項工作提供支持；另一方面要求企業管理者樹立系統籌劃、整體籌劃的意識，將納稅籌劃融入到企業管理體系和項目開展過程之中，并立足企業自身發展實際和戰略定位，切實發揮納稅籌劃在優化企業管理體系、提高綜合能力等方面的作用。另外，企業管理層還應積極探索納稅籌劃與企業文化的融合途徑，通過加強納稅籌劃知識宣傳、介紹企業納稅籌劃的主要工作等，在全企業內部構建納稅籌劃的文化環境。

②增強相關人員的納稅籌劃意識。納稅籌劃覆蓋房地產開發企業建設項目的各個環節，具有全局性和整體性的特點，不僅會影響企業項目的立項、施工、銷售、驗收等各個環節，而且涉及工程部、財務部、設計部、合約部、營銷部等多個部門工作。但在大部分房地產開發企業內部，不僅企業管理層缺乏納稅籌劃意識，而且除了負責納稅管理的財務部門外，其他部門工作人員都沒有納稅籌劃意識，甚至絲毫沒有意識到自己工作可能與納稅籌劃相關。所以企業要把增強相關人員的納稅籌劃意識做為經營管理的重要工作之一。首先，房地產開發企業需要定期組織財務部與工程部、設計部、合約部、營銷部等部門主管間的交流，對涉稅環節和籌劃步驟進行講解，讓各部門主管提高對納稅籌劃的關注和重視，并對涉及自身部門的納稅籌劃工作予以支持。其次，房地產開發企業需要重視對納稅籌劃工作的宣傳，借助企業文化建設、團隊建設活動等普及納稅籌劃的相關知識。

2.優化納稅籌劃方案。①減少經營收入的納稅籌劃。土地增值稅在普通住宅方面有增值率20%以下免稅的優惠政策，通過核算價格增長與納稅成本兩者數值確定定價系數，根據定價系數來調整定價能夠達到降低稅額的目的。另外，將銷售額按照銷售收入、地價款、裝修款、可抵扣費用等進行相應分類規劃測算，找出最有利于項目利益最大化的理論方案。并在項目開發過程中適時根據實際銷售收入及成本動態變化進行全過程控制，以達到按有利于項目經濟利益最大化的方案清算，則可以達到降低增值率、減輕稅負的目的。目前納稅籌劃中最常用的減少經營收入方式就是合理定價，并對精裝修商品房的房款、裝修（若是精裝房）分開核算。在合理定價方面。對近年內房地產開發企業的經營數據進行分析，我國大部分地區存在新開發普通住宅項目增值率超過20%，房地產開發企業要想享受增值率20%以內免稅的優惠政策，必須要調整產品定價。在精裝房銷售額分割方面。增值率在計算時會用轉讓收入減除扣除項目，將房款與裝修款分割核算的目的在于在不改變扣除項目金額的前提下降低轉讓相關收入。在具體應用時，房地產企業可以通過自行組建裝修公司、簽訂購房帶裝修協議等方式，來進行納稅籌劃，降低增值額，減輕土地增值稅的稅費負擔。

②增大扣除項目金額的納稅籌劃。增加可扣除項目種類和費用也可以達到降低增值率、減輕稅負的目的。例如，為提高商品房品質，而采用價格更高的建筑材料、更好的勞務班組等。另外，利息費用的扣除方式、允許扣除占比等也會影響稅率核算。目前房地產行業常用的增大扣除項目金額的納稅籌劃方法一般是合理規劃利息支出方式和增加配套設施建設兩種。在利息支出方式選擇方面，房地產開發企業一般都會通過貸款方式獲取前期的啟動資金，而借款伴隨而來的還款利息支出在進行稅率核算時也是納入其中的。對于利息支出的處理，房地產開發企業可以選擇據實扣除，或者限額扣除，其中可以通過銀行貸款證明且可分攤至各項目的可以據實扣除，如若不能滿足據實扣除條件的則按照限額要求在10%以內進行扣除。房地產開發企業可以根據自身實際，對比兩種不同處理方式所應付總費用的金額大小，選擇合適的處理方式。在配套設施建設方面。按照國家相關規定，建成的公共配套設施產權歸全體消費者所有，相應成本和支出在核算增值額時可進行扣除。房地產開發企業可以增加綠化帶、公共健身場所、文娛場地等的建設，一方面可以改善商品房的整體環境，更好地吸引消費者，增大定價策略的調整空間；另一方面可以通過對增加收入與減少土地增值稅金額兩者關系的衡量，選擇更具優勢納稅籌劃策略。

③結合新稅法進行費用轉移的納稅籌劃。最近幾年我國頒布了眾多與房地產市場發展相關的政策法規。房籌劃工作前期，需要全面了解新的稅法，及時判斷國家政策未來的變化走向，通過使用費用轉移方式，完成稅務籌劃工作。一方面，結合土地增值稅暫行條例等有關規定，充分預計算地價的分攤方式，選擇按占地面積或建筑計容面積分攤以及對地下室成本是否攤地價進行明確；另一方面，預計算增值額，選擇對項目最有利的方式調整合約規劃。例如，將普通住宅部分應計稅增值額的20%設為臨界點，納稅人出售普通房屋過程中，如果增值稅超出扣除項目的20%（即增值額），則需要結合有關規定，將所有增值額進行納稅。對于超出增值額的非普通住宅項目，企業可充分預計算增值額，提早籌劃所有能抵扣的成本做好合約規劃，并隨時關注銷售價與成本的動態變動，及時調整應對策略。

3.完善納稅籌劃保障機制。①加強企業內部各部門的協調合作。納稅籌劃不是財務部門的單獨工作，也不只是在報稅期內的稅務核算與繳納工作。在房地產開發企業的項目決策與建造期間、清盤銷售期間，尤其是在銷售階段，納稅籌劃都可以發揮作用。基于此，房地產開發企業需要有效協調各部門工作，充分發揮納稅籌劃的全局作用。首先，企業管理層在項目決策階段就應協調好財務部門與納稅人員的對接工作，根據造價管理目標，開始納稅籌劃工作。其次，在開發設計階段，設計部門與項目管理人員需要關注納稅籌劃工作內容，科學論證設計方案。另外，在施工階段，工程部門與施工單位要做好成本控制和進度安排，確保項目過程按照公司的籌劃方案有效進行。再其次，在項目開展的整個過程中，房地產開發企業一方面要強調各部門的協調合作，確保納稅籌劃工作的順利完成，另一方面可以借助納稅籌劃工作對整個運營過程進行梳理分析，加強對各部門工作的管理與控制。

②完善納稅籌劃的工作流程與管理制度。管理制度是納稅籌劃工作順利實施的保障，工作流程是規范納稅籌劃工作的有效手段。首先要對管理制度和工作流程進行完善，房地產開發企業首先要組建專門的納稅籌劃小組，專門負責稅務相關工作。其次要做好納稅籌劃的整體布局，通過對比納稅籌劃過程與項目開發整體過程的收入成本變化不斷動態調整，對兩者的協調配合做出整體規劃。再其次要結合納稅籌劃的具體工作對各部門工作進行協調和梳理。同時要加強對不同納稅籌劃策略的分析與嘗試，根據預算結果選擇最有效的籌劃方式，并在納稅結束后對其他未選擇的納稅策略進行核算，分析總結影響最終結果的原因，形成納稅籌劃報告，整理歸檔。最后根據納稅籌劃效果對項目整體過程中各階段的納稅籌劃效果進行評估，為之后的納稅籌劃做出預測。最后，房地產開發企業還可以加強與當地稅務機關的交流，及時了解土地增值稅相關政策變化，并結合自身實際安排納稅人員的培訓活動，不斷提升企業納稅籌劃的管理水平。

四、結語

隨著國家不斷加大對房地產行業的調控力度，房地產企業面臨的發展壓力越來越大。在政策不斷收緊、人力成本與原料成本不斷上漲的背景下，房地產開發企業需要加強對運營成本的控制，尤其要加強對涉稅成本的管理與籌劃工作。房地產開發企業必須正視土地增值稅納稅籌劃的重要作用，在承擔應盡的納稅義務基礎上深刻理解國家宏觀調控目標，優化自身管理體系，降低涉稅成本，擴大經濟效益。在進行納稅籌劃時，房地產開發企業要立足自身實際，從企業運營實際和項目管理過程出發，切實有效地落實土地增值稅籌劃工作，科學把握土地增值稅的相關優惠政策，規范納稅籌劃行為，加強涉稅風險防控，提高稅務管理能力。