建筑工程項目產業工人生活區物業管理模式探討
——以中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司某項目為例

劉洋 中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司

一、工程項目和用工基本情況

中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司承建的雄安新區某安置房項目，位于雄安新區容西片區東北部。工程總建筑面積約66 萬㎡，包含75 棟9～14 層安置房住宅樓，1 所幼兒園，1 所小學以及社區配套鄰里中心及多棟1～3 層的配套公建。項目合同額XXX 億元，合同工期為2020 年12 月31 日至2022 年6 月30 日，總工期18 個月。該項目勞動力需求平均在600～1000 人左右，高峰期達到2000人。據統計，自開工建設至竣工，項目共使用產業工人6000 余人/次。

二、產業工人生活區物業管理的原因

該項目部在產業工人生活區實施物業管理模式主要原因有以下四個方面。

（一）貫徹落實習近平總書記重要指示批示精神的要求

黨的十八大以來，習近平總書記高度重視產業工人和農民工工作，親自謀劃、部署、推動產業工人隊伍建設改革，圍繞推進產業工人隊伍建設改革發表一系列重要講話，作出一系列重要指示批示。習近平總書記在中央經濟工作會議、中央農村工作會議、中央政治局集體學習以及赴地方考察時強調，農民工是產業工人的重要組成部分，是改革開放以來涌現出的一支新型勞動大軍，是建設國家的重要力量，全社會一定要關心農民工、關愛農民工[1]。在全國勞動模范和先進工作者表彰大會上，他指出，要切實實現好、維護好、發展好勞動者合法權益，不斷提高勞動者收入水平，改善勞動安全衛生條件，使廣大勞動者共建共享改革發展成果。

（二）落實黨和國家政策的要求

近年來，黨和國家制定了一系列保障產業工人權益和改善產業工人就業環境的政策措施，農民工工作取得明顯成效，農民工轉移就業規模持續擴大，勞動權益維護明顯加強，農民工市民化步伐加快。2017 年2 月6 日，黨中央、國務院印發《新時期產業工人隊伍建設改革方案》，建立健全了產業工人建設工作體系。《方案》要求，進一步促進農民工融入城市，穩定就業，堅持以人為本，在素質上提高，權益上維護。從黨和國家工作全局來講，將農民工培養成產業工人，保障其作為用人單位職工、城鎮常住人口的權益，事關農民工根本利益和長遠利益，事關我國經濟社會發展全局，既是重大的經濟問題，也是重大的政治問題[2]。

（三）項目管理的需要

該項目部地處雄安新區，舉世矚目，承擔著為中國鐵建樹信譽、創品牌的重任。雄安新區是環境保護、治安穩定的敏感區域，按照以往項目部直管產業工人生活區的模式，項目部需投入專門的人力、物力、財力對產業工人生活區進行管理，這將占用項目部極大的管理精力。

（四）產業工人自身發展的需求

隨著經濟社會的快速發展，產業工人特別是農民工群體的維權意識逐步提升，對自身工作、生活環境的關注度也越來越高[3]。結合當前普遍存在的“用工荒”以及新生代農民工職業穩定性差，對工作環境以及工資要求高等特點，項目部為農民工提供一個良好的工作和生活環境，加大對農民工的關愛力度，是留住工人，實現穩步快速發展的必然要求[4]。

綜上所述，中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司作為建筑央企，每年吸收大量產業工人特別是農民工就業，應積極承擔產業工人隊伍建設改革的重要責任，在確保項目施工生產穩步推進的同時，突出對產業工人的人文關懷，在施工現場切實改善產業工人工作和生活環境，維護產業工人合法權益，積極營造和諧勞動關系[5]，不斷提升產業工人歸屬感和幸福感。

三、產業工人生活區物業管理的實施

在進場伊始，該項目部在推行標準化建家建線、推行產業工人實名制管理的同時，綜合考慮改善產業工人生活條件，加強產業工人生活區環境、消防和治安管理。結合項目施工體量大、工期緊、業主要求高、作業人員多且流動性大等特點，項目部在充分考察調研的基礎上，比較了產業工人生活區由項目部直接管理和引入物業公司管理的優劣，最終決定在產業工人生活區引進物業公司代管，并逐漸探索形成了較為成熟的產業工人生活區物業管理模式。

（一）引進程序依法合規

該項目部經過實地考察、資質審核、履行招標程序，選擇了與一家資質齊全、管理經驗豐富、管理團隊專業的物業公司合作。同時，項目部在公司法律事務室的指導下，參照相關合同范本，結合項目實際，起草了《物業服務合同》，經過雙方協商、征求職工和勞務人員等各方意見，形成了最終的合同文本。項目部與物業公司簽訂《物業服務合同》，遵照合同執行，確保管理行為依法合規。

（二）明確雙方經濟關系

依據《物業服務合同》，該項目部和物業公司雙方明確經濟關系及相關權利義務。主要由項目部建設完成生活區建設用房、相關水電連接后，物業公司進駐負責產業工人生活區的物業管理與提供服務。依照合同約定，項目部向物業公司提供物業管理用房，物業公司向勞務隊伍收取物業管理費用，并向項目部繳納管理費、物業費用；項目部把《物業化管理實施指南》作為各分包合同附件，與勞務隊伍簽訂，并保證各勞務隊伍按規定上交物業費，若有不交或少交物業費的，項目部將從參建分包進度款中扣除物業費交給物業公司，以保證物業費的收取。

（三）規范物業管理流程

項目部與物業公司共同制定了嚴格的物業管理工作流程：1.產業工人進場后由隊伍管理人員和物業公司聯系，到項目部安全監督部接受安全教育；2.接受完安全教育的人員，由物業公司人員帶領進入生活區，物業公司對提供的服務進行告知，并宣貫物業管理制度；3.產業工人提供身份證明文件，分單位、分工種進行登記注冊；4.物業公司指派專人進行進場健康體檢，對高血壓、心臟病、中風等高危人群進行篩選，體檢不合格者不允許進場；5.體檢合格的人員，由物業公司分配房間，并公示宿舍居住的人員信息；6.物業公司為產業工人辦理“一卡通”，作為在項目部工作生活的身份憑證，產業工人憑借“一卡通”進出門禁、記錄考勤、購買服務（如食堂就餐、超市購買物品、洗澡、洗衣等）。

（四）建立物業管理體系

在物業公司代管的基礎上，項目部將物業公司管理人員劃分為管理班組、保潔班組、炊事班組、安保班組、維修班組等五個班組，細化了班組工作要求，根據各班組工作內容制定了考核標準。產業工人生活區物業化管理精確到班組，明確責任區，項目部和物業公司協同配合，共同監督管理，確保生活區管理嚴格按照標準執行，為產業工人提供優質的服務。

（五）制定營區管理制度

項目部和物業公司制定了一系列生活區管理制度，大到生活區的衛生環境、用電安全，小到洗衣間、淋浴間的使用等，都通過制度明確各方的責任義務，并依據制度對違反者進行處罰，實現生活區管理的標準化、規范化。比如，按照合同，“物業公司未及時清理生活區、辦公區垃圾，衛生間未及時打掃，扣 100元/次”“工人亂丟垃圾，對其所在單位罰款 10～100 元。”把管理者和被管理者、服務者和被服務者同時置于制度約束之下，確保制度從“紙上”落到實處。

（六）完善監督反饋機制

物業公司作為企業，必然具有逐利性，在人員配置、物資采購等方面，會存在壓低成本、提升利潤的現象，此外，引入物業公司代管的模式也會出現管理疏漏。鑒于此，項目部在合同約定、制度約束之外，向產業工人派遣工會指導員，收集工人對物業公司的建議、投訴，并根據反饋內容督促物業公司采納工人的合理化建議，改進物業管理方式方法。 同時，項目部對物業公司的服務質量進行檢查與考核，形成了“日監督、周檢查、月考核”的常態機制，促進了物業公司提升管理和服務效能。

四、產業工人生活區物業管理的優勢

經過整個項目建設周期的實施，相對于以往項目部直接管理或產業工人自我管理的模式，產業工人生活區物業外包的管理模式實現了產業工人生活區管理細致化、環境衛生整潔化、宿舍管理軍事化、食堂服務標準化、安全管理規范化、后勤保障智能化、宣傳教育常態化、業余生活多元化[6]。

（一）提高了項目管理效能

項目部的主業是干好在建工程，確保工程質量、安全、效益并按時履約，對產業工人生活區的管理不可避免要牽扯大量人力和精力，增加不必要的投入，且管理效果猶未可知。物業公司作為專業化的物業管理企業，有較為完善的管理體系、組織機構、服務人員和管理經驗，其招聘的消防、保衛、維修、環保、餐飲等方面的專業人員，比起項目部的專兼職管理人員，專業素養和執行力更強。物業公司根據產業工人生活區的情況派駐專業對口、數量合適的人員組成管理團隊，不僅能減輕項目部的管理壓力，也能積極配合項目部對產業工人進行管理，為產業工人提供優質的服務，讓廣大產業工人以飽滿的狀態投入到緊張的施工生產中[7]。

（二）工人的幸福指數更高

物業公司在產業工人生活區設置了工人宿舍、食堂、超市、醫務室、盥洗室、淋浴間、洗衣房、晾衣房，并配齊所需設施，以滿足產業工人日常生活需求。1.宿舍：配備空調、USB 充電口、鞋柜、高低床等設施，達到了拎包入住的條件。同時，為了方便夫妻住宿，產業工人生活區配置了夫妻房，讓夫妻雙方都在工地上班的施工人員在工地也有家的感覺。2.食堂：食堂具有衛生許可證，食堂工作人員持健康證上崗，配置標準化的桌椅、投影儀，有廚房廚具灶具的消毒記錄、原材料采購記錄、規范的食品貯藏庫房、食堂飯菜留樣管理制度，確保食品質量。工人食堂每餐至少保證兩葷兩素，菜品營養搭配合理，確保工人吃到物美價廉、營養可口的飯菜。同時，食堂設置單點窗口和包間包桌服務，最大化滿足產業工人個性化需求。3.淋浴間：產業工人免費刷卡使用（男免費 15 分鐘/每天，女免費 20 分鐘/每天）。4.洗衣房：配置 10kg 型投幣洗衣機3臺（分為3元/4元/5元三檔），安排人員專門負責，并定期對洗衣機進行消毒處理。5.超市：出售日常生活用品（不含酒水）6.晾衣房：透光材質搭建，改變了以往工人私拉繩子、鐵絲晾曬衣物的陋習。7.理發：每周物業公司委派專門人員到生活區為工人提供理發服務，標準為7 元/人（次）。8.醫務室：醫務室配置常備藥品，具備打針、輸液等條件和必要設施，并邀請所在地醫院醫生坐診，做到小病及時醫治，不出營區，為產業工人安全健康營造良好條件。

（三）營區環境更加整潔

相對于以往工人生活區私搭亂建、污水橫流的環境，產業工人生活區引入物業管理團隊后環境更為整潔、宜居。物業公司聘用專業的保潔人員，執行長效保潔管理制度，每日對生活區進行徹底的清掃，不留衛生死角，并且嚴格檢查。每日生活垃圾保證及時消納，做好完備的消納登記。做到室凈、樓凈、路凈、桶凈。物業公司定期采買防蚊蠅蟑鼠消殺工具，定點投放，確保害蟲不會影響生活區環境。

（四）項目更加和諧穩定

建筑施工領域產業工人特別是農民工流動性大，人員素質參差不齊，同時，工人生活區人口密度高，隊伍穩定和營區安全一直是產業工人生活區管理的難點和痛點[8]。鑒于此，項目部和物業公司采取了一系列管理措施，確保生活區安保和消防安全萬無一失，為項目施工生產營造安全穩定態勢。1.人員管理：嚴格貫徹落實駐地、企業實名制管理制度，采取實名制登記入住，將人員信息及時上報給轄區派出所，保證沒有在逃人員混入生活區。生活區嚴禁酗酒鬧事、打架斗毆、賭博等行為，如發生以上行為，將對工人所在公司和班組進行處罰。項目部與轄區派出所溝通協調，設立了工人生活區直屬民警室，每日由民警和保安定期巡邏巡檢，確保營區安全和人員隊伍穩定。2.文化生活：項目部在工人生活區建立了圖書閱覽室、活動室、農民工夜校，購買了圖書雜志、棋牌、臺球桌等文體用品，交由物業公司統一管理，豐富產業工人業余生活。同時，針對施工生產的關鍵環節、疑難工序等，項目部安排安全和技術人員在農民工夜校對工人進行授課，確保工人掌握標準、明確工序，提高施工質量和生產效率[9]。3.消防安全管理：宿舍內充電插座全部采用安全電壓的USB 充電口，在每層設置集中充電柜，配置足量的滅火器。項目部制定了日常檢查制度，排查私拉電線、違規用電等問題。同時，規劃了工人吸煙區，嚴禁在宿舍內吸煙，基本消除了生活區火災隱患。

（五）實現良好的經濟社會效益

物業公司聘請專業管理人員，擁有成套的住宿、餐飲等設備，為項目部在配置人員和設施設備方面節省了一定資金。物業公司進場后還需向項目部上繳管理費及每月的物業費用，在一定程度上提升了項目的盈利空間。經過測算，在項目建設周期內，通過引入物業公司代管，可為項目部節省近XXX 萬元的管理費用。同時，標準化的管理、整潔優美的產業工人生活區，也受到了政府、業主單位和各方的贊譽，為企業樹立了良好的形象。

五、結語

產業工人生活區物業管理模式對于建筑施工企業來說還是新生事物。雖然中國鐵建、中建等大型建筑央企已在具備條件的項目推廣使用該模式，但仍需深入探索，總結經驗、查找不足，提升效果。中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司經過在該項目實施這一管理模式，積累了成功經驗，并進一步在企業大型建筑、群體項目產業工人生活區進行推廣，在北京、雄安新區等地取得良好的成果。下一步，中鐵十二局集團建筑安裝工程有限公司將在工程項目強化管理、多方監管、嚴格約束，提升產業工人生活區物業管理的效果，努力打造人性化、科學化、服務型的物業管理模式，實現產業工人生活區管理質量標準化與維護工人合法權益相統一，從而營造和諧的勞動關系，促進項目高效運轉，提升企業社會效益和經濟效益，為產業工人隊伍建設改革作出央企貢獻。