新一輪城中村改造或撬動萬億級市場舊改經驗豐富的地方國企有望受益

謝長艷 秦佳麗

按照最新超大特大城市城中村改造政策要求，上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個超大城市，以及武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連14個特大城市的城中村改造將進入實施階段，樓市10萬億級的新市場就此出現。

本刊了解到，此次城中村改造并非“棚改2.0”，兩者在改造范圍、改造模式、參與主體、資金來源等方面存在差異。而作為廣義的城市更新，超大特大城市城中村改造仍不可避免的在啟動資金、征收補償等方面面臨難題。不過，面對該輪十萬億級市場投資，擁有較多城市更新經驗的央企和地方國企，以及在超大特大城市有城市更新業務布局的房企，有望成為參與主體。

另外，國企城投類企業、建筑施工類企業、參與商品房開發及長租公寓運營的市場化企業也有望在新一輪城中村改造中直接受益。

伴隨全國樓市政策進入新階段，超大特大城市的城中村改造啟動，將為核心市場增加更多活力。目前超大特大城市城中村改造配套政策正逐步細化。近期住建部披露，住建部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目162個；超大特大城市正積極穩步推進城中村改造并分三類推進實施：符合條件的實施拆除新建、開展經常性整治提升，以及介于兩者之間的實施拆整結合。

多家券商研究報告指出，此次政策發力下，我國城中村改造市場規模有望重回萬億元級別。國海證券報告顯示，設定平均改造周期為2023-2027年共5年，測算范圍包括21個超大特大城市和14個Ⅰ型大城市，在樂觀情形下，在銷售端，總體預計城中村改造5年改造期內共拉動住宅銷量14.4億平方米，占全國住宅總需求56.9億平方米的25.3%；在投資端，預計5年內共拉動房地產投資12.1萬億元，占全國62萬億元房地產投資總額的19.5%。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示，此輪城中村改造直接投資超過10萬億元，帶動其他投資近15萬億元左右。他補充道：“由于資金平衡是第一原則，考慮到很多城中村改造公共服務短板缺失嚴重，需要通過片區統籌來實現，這個過程會比較長，規模巨大的投資可能分期釋放。”

不過，盡管同樣面臨房地產庫存高企與市場下行問題，該輪超大特大城市城中村改造與2015年前后棚改貨幣化安置不可同日而語。李宇嘉介紹說，棚改是自上而下的大規模拆除重建的安居工程，即國開行投放PSL貸款（抵押補充貸款），啟動大規模拆除新建，地方政府通過土地出讓還款；而此次城中村改造并非大拆大建，屬于三類方式并舉，這并非地方政府直接拆遷安置，而是由國企城投按照標準的流程和補償標準啟動拆遷。“資金平衡的方式上，城中村改造不是拆出的地塊銷售賣地，而是片區統籌平衡；改造范圍上，這次并非整村改造，而是片區綜合改造；另外，這次并非房地產開發，而是主要為公共服務補短板。”

本刊了解到，盡管同屬于廣義上的城市更新，但本輪超大特大城市城中村改造并非“棚改2.0”。總體而言，相較于此前棚改的“推倒重來”，目前城中村改造以綜合整治為主，限制大拆大建，兩者之間在改造對象、改造范圍、改造模式、參與主體、資金來源等方面存在差異。譬如，從改造范圍看，本輪城中村改造聚焦21個超大特大城市；而昔日棚改面向全國，覆蓋大量三四線城市。從用地屬性上看，城中村改造針對的土地性質多為集體土地，棚改多為國有建設用地。資金來源上，本輪城中村改造鼓勵民間資本參與，強調多渠道籌措改造資金；棚改資金來源重點為政策性金融支持，主要體現為PSL和專項債。

從各城市動作來看，上海、深圳、廣州在城中村改造方面已經駕輕就熟。據上海市房管局信息，2023年上海計劃啟動“城中村”改造項目10個，計劃到2025年底中心城區周邊“城中村”項目全面啟動，到2032年底“城中村”改造項目全面完成。廣州擬開展“統籌做地”試點，目前已明確越秀集團、珠江實業集團、廣州城投集團、廣州市建筑集團等7家市級統籌做地主體，推進廣州火車站片區、城市新中軸（海珠）片區、羅沖圍片區、環五山創新策源區四大重點片區進行做地試點——據中泰證券報告，滬廣深在改造模式上存在差異，廣州偏向政府主導，深圳偏向市場主導，上海則偏向政府與市場雙向并舉。

實際上，參與改造的收益來源，是當前樓市下行階段各參與主體頗為關心的問題。本刊了解到，城中村改造周期普遍較長，但房企參與改造仍有望獲得不菲利潤，通常包括前期參與土地一級開發獲得凈地出讓收入，以及商品房銷售收入與持有經營性收入。

以上海蟠龍村改造項目為例，據上海市住建委信息，該項目總投資約為130億元，開發實施主體為瑞安房地產旗下子公司上海蟠龍天地有限公司，公司于2019年至2020年分批次競得相關地塊，后續收益來源包括商品房銷售收入、商業及酒店租金收入。據瑞安房地產披露，截至今年年中，僅商品房銷售收入方面，該項目商品住宅累計實現銷售額153.29億元；商業租金收入方面，剛開業兩個月的商業板塊部分已產生租金收入0.21億元，目前項目回籠資金已超過前期總投資額。

盡管超大特大城市城中村改造有望加快，但其復雜性從未被忽視。一直以來，城市更新在啟動資金、改造主體積極性、征收補償、審批流程等方面存在難點，以城中村改造為代表的城市更新仍是一塊“硬骨頭”。

廣州區域龍頭房企越秀地產，近年對拓展舊改項目的首要原則便是“控制風險”。公司管理層在中期業績會上公開表示，“因為城市更新的周期比較長，要對風險有整體評判，包括拆遷的難度和未來的發展潛力等。”

不過，對于有著豐富實戰經驗的企業而言，伴隨相關融資支持政策發力，勢必迎來更多利好。本刊了解到，目前財政撥款、地方專項債、金融機構融資、改造主體自籌、社會資本等是解決城中村改造啟動資金難題的常見途徑。此外，繼8月份央行會議明確提出要加大對城中村改造的金融支持后，符合條件的城中村改造項目有望于2024年納入地方政府專項債支持范圍。

目前各地正持續優化審批流程。譬如，今年6月廣州發布《優化城中村全面改造項目審批流程的通知》，提出年度計劃可動態增補、區政府可按程序審定實施方案批后正向調整內容；項目每片簽約占總人數80%即可按實施計劃啟動房屋拆除及后續相關工作；滿足一定條件的城中村改造項目可參照上級相關規定試行金融機構或擔保機構為其提供履約擔保等，旨在破解個別征拆難點，舒緩改造資金壓力。

事實上，盡管城中村改造存在進駐門檻，但不少房企尚能積極拆招。以綠景中國主導開發的深圳白石洲舊改項目為例，對于深圳最大的城中村之一，綠景中國于2016年獲得深圳白石洲項目的開發權，預計總投資約900億元，建設周期為8-10年。其間綠景中國資金來源為銀行貸款+自有資金+分期銷售回款，以滾動開發促進資金平衡，并在后期引入合作方緩解資金壓力——前期通過抵押自持物業獲得銀行207億元授信額度，首期住宅的銷售回款則用于項目二、三、四期的滾動開發，并在后期引入萬科合作以分擔資金成本。

中指研究院調查咨詢部運營總監吳建欽對此向本刊表示，想要緩解該輪城中村改造的資金壓力，需要多方面發力，一是規劃層面更加合理化，做到內部地塊平衡與跨區統籌平衡；二是為市場化企業參與城中村改造提供更多支持；三是提供符合城中村項目改造周期的低利率銀行信貸支持。

在李宇嘉看來，推進超特大城市城中村改造，最主要的工作是怎么實現資金平衡。而資金平衡的關鍵就是按照頂層文件，實施區域統籌和成片開發、市域內統籌平衡規劃指標，對改造項目在規劃用地性質、建筑規模等方面予以支持優化，真正落實改造資金綜合平衡、動態平衡。

據介紹，近年隨著國土空間規劃體系劃定了城市邊界，倒逼地方政府土地開發用存量換增量，中心區的土地空間價值、產業升級價值亟待挖掘；另外，這些地塊利用碎片化，產業結構也待轉型，土地重估收益突出。“這次國家提出的實施區域統籌和成片開發、市域內統籌平衡規劃指標，就是通過以豐補欠、以肥補瘦、統籌周邊低效用地等來平衡資金。”他補充道，“這樣不僅能通過城中村改造，將碎片化的地塊整合起來、公共設施短板補上來，還能給改造提供資金，當更大范圍的土地價值也釋放出來，有利于吸引社會資金進入。因此，城市政府在推進城中村改造時，要算大賬、算長遠賬。”

囿于項目周期較長、資金需求較大、需要協調多個利益主體等原因，這輪萬億級的城中村改造存在門檻。中銀證券報告顯示，預計未來參與方多為有較多城市更新經驗的央企和地方國企。建議優先關注在超大特大城市有城市更新業務布局的房企如中華企業、光明地產、招商蛇口、華潤置地、中交地產、越秀地產、城建發展、天健集團、綠城中國等。

而在李宇嘉看來，三類企業將在新一輪城中村改造中直接受益：“一類是國企城投類公司，有望參與前期征拆及后期回遷房和保障性住房建設，第二類是建筑施工類企業，參與全過程建設，包括回遷安置房、保障性住房的代建及市政設施和基礎設施建設等；第三類是市場化房企，參與商品房開發及長租公寓運營。”

本刊了解到，從城市更新經驗及超特大城市業務布局來看，地方國企陣營中不乏一批“實戰”經驗豐富的房企，新一輪超特大城市城中村改造下，這類房企仍有望成為主力軍。

從企業定位來看，當前部分房企明確聚焦城市更新業務。據企業中期財報，中華企業將十四五戰略規劃定位為“上海有重要影響力的城市更新綜合開發運營企業”；上海臨港表示以“科技創新和產業發展的推動者，區域轉型和城市更新的建設者”為使命；首開股份表示以“城市復興”為己任，將繼續深度參與北京“回天計劃”及方莊地區提升改造。

另有部分區域型房企具備核心城市深耕經驗。譬如，截至2023年中期，越秀地產披露其土地儲備面積達2813萬平方米，其中僅廣州土儲面積占比達40.3%；天健集團總建筑面積41.65萬平方米，均位于深圳市。此外，截至2022年末，中華企業有48.3萬平方米的土地儲備位于上海市，占比達66%。

此外，部分區域國企憑借大股東優勢，呈現較強的城市更新基因。譬如，珠江股份背靠的大股東珠江實業，系廣州市屬國企中惟一城市建設運營全產業鏈企業，目前珠江實業已構建“城市更新與房地產、工程服務、城市服務”三大產業板塊。聚焦棚改多年的城建發展，截至2022年末在北京持有9個一級土地整理、棚改及城中村項目，待結轉面積314.53萬平方米。據了解，為規避同業競爭，城建發展背后控股股東城建集團目前正加速資源整合，承諾5年內將北京城建房地產開發有限公司、北京住總房地產開發有限責任公司等地產主體平臺注入城建發展。

龍頭央國企也向來不失為城中村改造的主力軍。以華潤置地為例，公司作為實施主體負責出資和開發建設，于2019年完成了總投資近450億元的深圳大沖舊村改造。廣州地產“一哥”越秀地產則奉行TOD綜合開發（以公共交通為導向的開發）與城市更新融合的拓展模式，截至今年年中，越秀地產共計持有9個TOD項目，土儲合計398萬平方米，占公司土儲比例14.1%。

值得一提的是，核心城市存量項目迎接改造之余，后續城中村改造范圍有望擴大至21個超大、特大城市之外的其他城市。據今年9月自然資源部發布《自然資源部關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，將京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游、山東半島、粵閩浙沿海等城市群的部分城市納入低效用地再開發試點城市名單，試點期限原則上為4年；未納入本通知試點范圍的超大特大城市，以及具備條件的城區常住人口300萬以上的大城市，實施城中村改造項目可參照本通知明確的試點政策執行。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）