2023“金九銀十”走著瞧

《中國經濟周刊》 記者 孫庭陽 | 北京報道

7 月24 日，中央提出我國房地產市場供求關系發生重大變化，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。

8 月25 日，住建部、央行等三部門聯合發文，推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施。8 月底9 月初，廣州、深圳、上海、北京先后宣布執行“認房不認貸”，而后包括成都、武漢、長沙在內的超40 個城市宣布跟進調整放寬政策。

這一個“金九銀十”，市場各方怎樣消化密集出臺的政策？賣房者的策略，買房者的盤算，各自的故事又是怎樣？

《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊I 攝

今年7 月下旬，中央定調要調整優化房地產政策。8 月底，多部委聯合發文將“認房不認貸”納入“一城一策”工具箱。此后，各地抓緊“金九銀十”窗口期，不斷加快政策落地節奏。一系列政策的密集出臺，帶動了房地產市場熱度上升。政策調整之后，今年房地產市場“金九銀十”銷售情況怎樣？各地的銷售面積和價格變化又是如何？

國慶假期：上海廣州日均成交增長，杭州北京下降

很多房企在2023 年國慶假期期間展開促銷活動。

據媒體報道，北京有的樓盤推出折扣價購房、送家電特價房、買房抽手機等活動。廣州有的房企采取了購房送物管費、砸金蛋送品牌家電、全員營銷等措施。成都的一些樓盤推出少量特價房源，優惠措施包括1%至3%的折扣、購房送車位使用權。鄭州的房企提高優惠點數，以提供高額人才安家補貼、贈送家庭旅游等方式，加大營銷力度。

中指研究院10 月7 日報告顯示，今年國慶期間，35 個代表城市日均成交面積較去年國慶假期下降17%，具體城市變化分化較大。

這份報告統計的35 個城市，包括了上海、廣州、北京和深圳這樣的大城市，也有武漢、杭州、南昌、南京和沈陽等省會城市，更包括了蘇州、青島、寧波等經濟活躍城市，但沒有囊括重慶、成都、石家莊和鄭州等城市。

上海和廣州今年國慶期間日均成交面積較去年國慶假期分別增長159%和129%，武漢日均成交面積增長225%，深圳下降46%，杭州下降14%，北京網簽日均套數和面積同比微降4%和7.3%。

當然，上述數據只是國慶假期期間的數據，難以代表10 月份的交易情況。10 月7 日，北京網簽315 套，一天網簽量幾乎是假期8 天的63%。從今年10 月1 日至12 日，北京網簽合計達2710 套24.4 萬平方米。2022年同期網簽2714 套24.8 萬平方米。2019 年至2021 年同期網簽分別是1899 套、1339 套和1757 套，同期網簽面積分別是17.2 萬平方米、12.3 萬平方米和16.2 萬平方米。可以說，今年10 月份開始以來，北京網簽套數基本與2022 年同期接近，高于2019 年至2021 年的同期數據。

從今年8 月末9 月初開始，部分重點城市開始執行“認房不認貸”，9月份各地銷售情況與此前相比，有何變化？

9 月：44 個城市新房價格上漲

44 個城市新房在9 月份價格環比上漲。

中房指數系統公布了百城新房價格指數。數據顯示，全國100 個城市中，9 月份新房價格較8 月份環比上漲、持平和下降的城市數量，分別是44 個、26 個和30 個，與前一個月相比分別增加9 個、增加3 個、減少12個。北京和上海連續兩個月環比上漲；廣州連續兩個月環比下跌；深圳8 月份環比下跌0.38%，9 月份環比上漲0.01%。省會城市中，陜西西安、安徽合肥、四川成都和河北石家莊也是連續兩個月環比上漲，湖南長沙、甘肅蘭州、黑龍江哈爾濱、吉林長春則是連續兩個月環比下跌。

房價網統計了32 個重要城市二手房交易數據。這32 個城市，包括4個直轄市以及各省會城市。9 月份算術平均成交價格環比上漲的城市有15個，前一個月只有12 個。有7 個城市連續兩個月環比上漲，分別是北京、石家莊、重慶、濟南、長沙、烏魯木齊和銀川。另有12 個城市連續兩個月環比下降，分別是沈陽、鄭州、太原、西安、蘭州、南京、杭州、福州、貴陽、昆明、長春和武漢。

看價格更要看成交量，各城市9月份成交量環比變化情況如何？

克而瑞統計了全國30 個重點城市商品住宅銷售數據，9 月份銷售面積環比微增3%，加上前一個月環比微增1%，銷售面積連續兩個月上升。當然，這30 個重點城市的9 月份銷售面積，仍低于2019 年至2022 年各年9 月份數值。自今年6 月份開始，各月成交面積是近4 年同月最低值的局面，仍未扭轉。

北京住宅網簽數量走勢圖

上海住宅網簽數量走勢圖

這份報告所統計的30 個重點城市，包括北京、天津、上海和重慶4個直轄市，還有西安、武漢等省會城市，以及深圳、青島和寧波等經濟發達城市。克而瑞將北京、上海、廣州和深圳列為一線城市，這與國家統計局對一線城市的劃分一致。

一線城市成交分化

今年8 月末9 月初，北京、上海、深圳和廣州先后執行“認房不認貸”政策，一個多月過去，市場成交情況怎樣？

9 月1 日起北京執行“認房不認貸”，9 月份網簽數據創近5 個月新高。北京住房和城鄉建設委員會公布簽約數據顯示，9 月北京網簽1.43 萬套126.8 萬平方米。無論是簽約套數還是面積，都創出了自4 月份以來的新高。9 月份網簽套數和面積環比分別增長30%和28%。這一漲幅，是近4 年中同期最高值。

2022 年9 月，北京網簽套數和面積環比分別增長2.9%和2.5%。2021年同期，這兩個數據是分別下降21%和22%，2020 年同期分別增長7%和9%。

北京9 月的網簽數據接近去年同期。今年7 月和8 月，北京住宅網簽套數和面積相當于去年同月的80%左右。今年9 月簽約套數和面積，相當于去年同月的99.5%、97.8%，基本接近去年同期數值。

上海9 月份簽約數量增長弱于北京，無論是套數還是面積，都創出上海今年以來的新低。

上海9 月2 日開始執行首套房“認房不認貸”政策。據中指研究院統計，9 月上海新建商品住宅成交規模環比增長約三成，同比降約兩成。二手商品房成交環比增長超過一成，成交量回暖。中秋、國慶假期由于出游影響，同比下降25%。市場人士分析，在政策剛剛公布時，市場各方比較活躍，接近10 月時，反倒有所降溫。

據上海市房地產交易網公布的數據，今年10 月1 日至12 日，上海網簽1240 套12.21 萬平方米，與2022年同期網簽1815 套18.4 萬平方米相比，今年網簽套數和面積比去年同期分 別 下 降32% 和34%。2019 年 至2021 年同期，上海網簽套數分別是2150 套、2484 套和1577 套，網簽面積分別是20 萬平方米、26 萬平方米和16 萬平方米。今年10 月1 日至12日，上海網簽套數和面積均創出近4年的最低值。

今年前8 個月，上海住宅各月的簽約套數都在8000 套以上、80 萬平方米以上。3 月份最高時曾達1.15 萬套115 萬平方米。今年9 月，上海住宅簽約套數跌破8000 套至7483 套，簽約面積跌破80 萬平方米至77.8 萬平方米。

上海9 月商品住宅簽約套數和面積環比分別下降11%和6%。這一降幅，近3 年居于中間位置。2022 年9月，上海住宅簽約套數和面積環比上漲0.74%、下降0.15%。2021 年9 月，上海商品住宅簽約套數和面積環比分別下降37%和38%。

從絕對值看，上海今年9 月份簽約套數和面積都創下近3年同月新低，簽約套數相對于2022 年9 月、2021年9 月分別下降40%、19%，簽約面積分別下降39%、16%。

深圳從今年8 月31 日開始執行“認房不認貸”政策，一手住宅“金九”成色遜于去年。樂有家研究中心數據顯示，深圳一手住宅網簽套數8月份環比下降30%后，9 月環比下降6%。9 月份網簽數量是前9 個月的第三低月份，比最低月份數值高28%，比最高月份低41%。

深圳9 月網簽套數與去年同月相比，下降43%。2022 年9 月，深圳網簽數量是當年峰值，比當年最低月份值高了93%。

深圳二手房9 月份網簽數量環比下降8%。9 月份網簽數量是前9 個月的次低值，比最低的1 月份高58%，相當于前9 個月平均值的74%、最高月份數量的58%。

同在廣東省，廣州二手房網簽數量9 月份在增長。

廣州市房地產中介協會統計，今年8 月26 日至9 月25 日，廣州二手住宅整體網簽比上一統計周期（7 月26日至8 月25 日) 分別增長4.76%和4.1%，該協會分析，自8 月底以來，廣州密集出臺多項重要舉措優化房地產市場調控，市場情緒有所修復，驅動全市二手住宅網簽宗數環比繼續增長。

深圳市一手住宅網簽量（套）

百強房企銷售額環比增長17.9%

克而瑞研究中心統計，今年9 月份，百強房企實現銷售金額環比提升17.9%，這一增幅高于去年同期。9 月份權益銷售額超過50 億元的企業有18 家，8 月和7 月超過這一數值的房企分別是14 家、17 家。

百強房企中，有56 家企業9 月份權益銷售額環比增長，其中27 家增長在30%以內，另有29 家增長超過30%，更有9 家公司翻倍。增長前3名分別是中建玖合、大悅城控股和葛洲壩。有18 家房企銷售額連續兩個月增長，其中包括大悅城控股、金科集團和金地集團等企業。

另外，有15 家房企銷售額連續兩個月下降。例如，上海建工今年7 月至9 月各月銷售額分別是19.8 億元、8 億元和0.6 億元。中駿集團今年8 月份銷售額比7 月下降51%后，9 月份比8 月份再度下降17%。深業集團今年8 月份銷售額環比下降58%后，9月份環比再度下降42%，9 月份的銷售額只相當于7 月份的25%。