上海二手房市場“掀起一波小高潮”

《中國經濟周刊》 記者 宋杰|上海報道

《中國經濟周刊》記者 宋杰I 攝

“認房不認貸”新政實施后的上海二手房市場掀起一波小高潮。

中指研究院數據顯示，9 月上海二手商品房成交17498 套，日均583套，環比增長12.8%，成交量回暖。中秋國慶假期成交624 套，由于出游影響，同比下降25.4%。

中指研究院認為，受利好政策影響，9 月上海二手房市場熱度繼續回暖，掛牌量亦有所上升，賣家降價意愿減弱。價格方面，9 月上海二手住宅價格環比下跌0.08%，跌幅較前一個月收窄0.08 個百分點，同比上漲2.13%。

記者注意到，進入10 月，買方市場已經表現出了塵埃落定后的淡定，但掛牌市場仍然有點“不淡定”。截至9 月底，上海鏈家二手房掛牌量約8.91 萬套，相較于8 月底上升約16.94%，有業內評論說：“壓力來到賣方市場。”那么，市場情況到底怎么樣？買賣雙方目前是怎樣的心態？

《中國經濟周刊》記者近期采訪了幾位有過多套賣房買房經歷的業主，聽聽他們的經歷。

“還沒見有好好坐下來聊價的買家”

從1990 年至今，蔡雨航總共買過7 套上海的房子。

今年國慶期間，他告訴《中國經濟周刊》記者，雖然自己買房的經歷豐富，但還是想告誡現在的年輕人買房別沖動，要量力而行。

據他回憶，1990 年的時候上海還沒有“商品房”的概念，當時他以單位的名義購房，2800 元/平方米買了虹口區三室—廳的一套住宅，2001 年，他以3000 元/平方米的價格賣給了鄰居；1999 年，他買了第二套住宅在老靜安，5100 元/平方米，面積205 平方米，目前的市場價在9 萬元/平方米；2001 年前后，他以6000 元/平方米價格買了閔行區的住宅，后來1萬元/平方米賣出（目前市場價約10萬元/平方米）；2004 年，以1 萬元/平方米的價格買了兩套虹口區大柏樹板塊的住宅打通自住（目前市場價約8.5 萬元/平方米）；2007 年，他為兒子在楊浦區五角場板塊購入70 多平方米的辦公樓，因為稅費較高，增值較少；2018 年，他在普陀區購入一套總額1800 多萬元的房產，但由于房屋質量問題，于2019 年退房。

“我在今年8 月決定把虹口的那兩套賣掉，擬住回老靜安，目前兩套掛牌中。”

蔡雨航告訴記者，中介把他家作為性價比較高的房源掛在比較明顯的位置，新政出臺前看房的人比較少，新政出臺后，雖看房的人多，但大部分也在觀望，因此，還沒見有好好坐下來聊價的買家。

“一套掛牌1280 萬元，我已經降過價，之前是1336 萬元送車位；還有一套掛牌1358 萬元，都是140平方米左右的房子，我也沒有亂掛天價，唐鎮的新房都要賣到8 萬元/平方米，虹口大柏樹賣8.5 萬～9 萬多元/平方米，我認為是低洼，我也不愿意低于此價出售。”

蔡雨航表示，他能感覺到買方都有“想撿皮夾子”的想法，“我賣的這兩套是17 樓的3 樓，可能會有人認為樓層偏低，但它戶型好，廳、房、陽臺均方正。”

“如果買家開價太低我也接受不了。他們可能認為新政后二手房源多了，賣家會自動降價，但虹口這兩套房，我最多能談的空間就是隨行就市。當然可以接受還價，但不能還得離譜。”

他說：“新政后首付低了，但還貸壓力也大了。我是不建議年輕人背債買房的，可以買套小一點的，如果要靠貸款成為‘負翁’，感覺沒必要，交房斷供是很麻煩的。”

“5 個韓國人準備拋掉手里500 套房子”

“9 月初新政剛出的頭兩天，我接了30 多個咨詢電話，說話說得我嘴巴都長泡了，這個月我們粉絲大概漲了3 萬。”大碗樓市（上海）創始人孫金華9 月26 日接受《中國經濟周刊》記者采訪時說。

孫金華此前是某家房企的董事長助理，在房地產圈從業8 年，作為大碗樓市（上海）的負責人，公司有一部分業務是關于房地產買賣咨詢。他告訴記者，最近兩個禮拜，有5 位韓國人找他咨詢，想將手里500 套上海的房產賣掉。

“這500 套房是一些韓國人在五六年前買的，委托這5 位韓國人操作賣掉，他們為此還成立了公司。由于目前購入滿5 年稅費會低，加上現在新政出臺，他們覺得可以掛牌出手了。下一站這些韓國人會去緬甸、泰國買房，他們認為那里會是下一個上海。”孫金華說。

孫金華回憶道：“根據我們的統計，新政前的8月，二手房日均成交506套，9 月日均成交580 套，上漲15%左右，我認為這個數據并沒有達到理想的效果，本身‘金九銀十’，9 月份以往成交量就是要比8 月多，疊加了政策才15%，個人認為‘認房不認貸’新政對上海樓市的影響沒有想象中那么大。”

“新政9 月1 日出臺后，9 月上半月熱度到頂峰，到了9 月中下旬，熱度下來得非常明顯，說明一部分‘恐慌性’購房者已經完成購房。”

“在上海，我們主要監測三個板塊，浦東聯洋、浦西大寧和古美，這三個板塊代表了上海內環、中環、（中）外環三個區域，根據我們長期跟蹤發現，聯洋板塊整個8 月二手房成交33 套，但在9 月1 日—15 日，該板塊成交量是32 套，這說明中產板塊成交量在‘認房不認貸’政策出來后率先崛起了，成交量放大了很多。但為什么還有很多人說房子賣不出去？因為賣不出去的房子基本集中在‘老破小’。上海樓市的分化情況，在這次的‘認房不認貸’政策下，尤其顯著。”

孫金華介紹說，認房不認貸后，很多人就想把自己手頭三四百萬的房子賣掉，賣掉后去買新房或買更好的房子，所以這段時間‘老破小’的掛牌量狂增。他表示，最近接觸的兩個客戶就很有代表性。

“有套在聯洋仁恒河濱城132 平方米的房源，客戶在今年年初的掛牌價是1850 萬元，但當時沒人看房，就調價到1750 萬元，還是沒人看，繼續調價到1680 萬元，他偷偷跟我講理想價位是1600 萬元，很多人想砍價到1580 萬元，他都不愿意，結果，新政出臺第二天1640 萬元賣掉了，因為看房人多，他最終多‘咬住’了40 萬元。”

“還有一套是在徐匯區康建板塊的房子，新政前掛牌價550 萬元，賣家心理價位535 萬元，新政出來后，他跟我說520 萬元他也能接受，因為本來這個小區沒有跟他掛同一戶型的，新政出來后競爭者多了，所以愿意再降15 萬～20 萬元。”

孫金華告訴記者，最近上海法拍房“撿漏”也很明顯。“9 月中旬，在塘橋的一套房子，1400 萬元的市場價，最后法拍的成交價1080 萬元，因為新政后很多人目光被二手房、新房吸引了，法拍房買的人就沒那么多了。”

《中國經濟周刊》記者 宋杰I 攝

“從我的個人購房經驗來說，從投資維度看，如果你有兩套房，可以嘗試一套自住，另一套每半年買賣交易一次，快進快出，高頻交易。我們公司4 個人合資買房操作過3 次，回報率15%～60%，持有時間6 ～12 個月，我們只看價差。比如，我們在2022 年年初花200 萬元買了大虹橋的一套‘老破小’，在當年9月賣掉，賣了260萬元。有人說郊區‘老破小’不能買，但對于投資而言只要有足夠價差就能買。”

孫金華表示，他個人準備接下來去買法拍房，“當下這個節點是近兩年半內的最低點，容易8 折到手”。

“我們有預判，明年上海購買新房（所要求的）積分會上漲，今年10—12 月會是買新房的最好機會，因為有一批手上二手房還沒賣掉的房主，一旦賣出，他們明年就會加入上海新房搖號人群，新房的積分競爭將會很‘慘烈’。”

孫金華認為，上海至今還沒有放開限購，有三個原因：

第一，為了防止環滬城市的崩盤。上海一旦大規模放開限購，南京、蘇州等地很多中高端買家都會“跑步”進入上海，這些購買力全部會被上海吸走。

第二，上海太特殊，任何政策都要慎而又慎。上海和北京，每一項樓市政策的調整，都需要向高層報備并進行詳細解釋說明，并不是想放就能放的。

第三，上海還有很多政策工具沒有用。比如增值稅5 改2、離婚后房產套數追溯3 年、普宅線調整、非滬籍單身不能買房等，所以不到最后一步，上海很難全面放開限購。

“看到新房爛尾有點害怕，還是考慮二手房”

上海人吳敏1996 年趕上最后一批單位福利分房，不過在郊區。

“當時去看的時候，附近都是泥地，但我兒子很開心，因為他將擁有比以前翻一倍還多的私密空間；丈夫很滿意，他說從來沒想過咱們家能分到這么大的房子。只有我猶豫不決，老房子小是小，但地段好；新房子大是大，可在這被上海人稱為‘鄉下頭’的村莊住著，出行不方便，而且丈夫上班必須橫跨半個上海，單趟22 公里。”

在家庭會議一票對兩票的“決議”下，吳敏交出了1988 年從部隊轉業市政府分到的一室半老房子，拿到了新房子的鑰匙。

因為是單位的福利房，所以和單位有了密切聯系。兩棟樓76 套多層房，全是吳敏他們單位的。同事們在8 小時之外還能“親切會面”，每天一齊擠在同一輛單位的大巴士上。

不知從什么時候起，吳敏在班車上聽到某某同事買了商品房，而且這類信息越來越多，有買到徐家匯的，也有買到比他們小區還要“落鄉”的，同事“提醒”她：“儂也好動動了！”

2001 年后，吳敏開始關心商品房的廣告，上網只看房產內容，還特別留意單位周邊新蓋的商品房。當她開始行動，到了十幾個“售樓處”后才發現“敵情”嚴重，銀行庫存的“彈藥”根本無法保證“戰斗”勝利：要想保留現在的面積又往市中心方向移動，想買的商品房幾乎都在60 萬元以上。

退而求之，她看中了一套多層三樓100 多平方米50 多萬元的三室一廳，交好定金回家。當晚召開家庭燭光會，為買房這一重大決策再次論證。首付款、每月應付款、商業貸款，隨著計算器上數字的增加，他們購房的熱情慢慢減退。

不過沒多久,吳敏又看中輕軌邊上的一套二室二廳，原本說好2001 年春節開盤，這一等就等到了4 月份。見到報紙刊登的該樓盤廣告：內部預訂。吳敏輾轉找到“熟人”，得到“內部消息”：2/3 的房子已被內部“預訂”，一套房子有20 個預訂。

吳敏不放棄，經常利用上班中午休息的一個小時，騎自行車沿著單位附近搜索“目標”。多層不考慮，因為當年吳敏親眼看到80 多歲的婆婆爬樓的艱難，她還是堅持一定要買到離單位近又有電梯的房子。

功夫不負有心人，2002 年，她終于發現單位西邊大約兩站路的地方正在建造的樓宇群，有的正在打地基，有的已經造了三四層。吳敏和工人聊天得知這是在建中的高樓，都配有電梯。她暗喜，留下一張名片給工人，請他在封頂開盤時給個電話。回家后吳敏就告訴丈夫自己的新目標，丈夫下班后特地去實地“偵察”，感覺也蠻好。

大概半年不到，一天吳敏突然接到一個陌生電話，原來是那位工人打來的“開盤”電話。放下電話，吳敏就騎自行車趕了過去。那是開盤的第二天，來預訂的人不多，而且預訂需要預付10 萬元，如果反悔，定金不退。

吳敏和丈夫決定干脆買三室兩廳，咬咬牙預付了10 萬元。預訂后剛一周，房價就開始上漲，售樓處貼出公告，如果有預訂房主準備退訂的，預付金全額退還。

“我們沒有退訂單，買下來了。2002 年向銀行借的貸款如今也還清了。前兩天樓上有戶業主在掛牌，我一看同等大小已經1600 多萬元了，我們當年買的時候是68 萬元。”吳敏對《中國經濟周刊》記者說道。

最近上海樓市政策利好不斷，吳敏說，接下來要幫著兒子盤算換房的事了。如今孫女也一天天長大，他們購買一套改善房的心思漸增。這些年，雖然攢了點積蓄，但之前換房的話第二套要付七成首付，也只能想想。

這個國慶，吳敏一家去了不少售樓處。兒子的想法是買一套一手房，但吳敏認為，還是買一套二手房風險小。

吳敏表示，之前二三線城市出現了一些爛尾樓現象，一線城市很少有，而如今，房地產大環境的不確定，使得上海也出現了一些爛尾樓。

吳敏告訴記者，她在網上看到，就連上海內環內，離陸家嘴3 公里的濱江一品苑都發生了爛尾，甚至停貸的事情，這讓她很猶豫。好不容易攢的錢，萬一買了爛尾樓，這是她這個本就不富裕的家庭不可承受之重。