輕資產運營模式對房地產企業財務績效的影響研究
——以萬科集團為例

賈晶瑩

甘肅政法大學

一、引言

在我國政府對房地產行業政策管控之前，房地產行業開始是靠重資產運營模式來實現價值，但房地產行業大部分出現融資壓力大，資產負債率較高等問題，面臨著較高運營風險。2010 年以后政府提高了對房地產行業的監管力度，對重點房地產企業實行資金監測和融資管理的“三道紅線”政策，在此背景下，部分房地產龍頭企業已開始向輕資產運營模式轉型。該運營模式規避了企業在項目周期內籌資多、投資大、資金難收回等難題，讓企業在價值鏈上擔當起運營管理作用。但房地產行業是否能通過輕資產運營來減少風險，擺脫重資產之下的尷尬局面仍值得商榷。因此，本文通過對萬科輕資產運營模式對財務績效的影響進行研究，希望能夠對尚未實施輕資產運營模式的公司提供一定的建議。

通過所處的社會經濟環境和房地產所處的市場環境，以萬科集團為研究對象，通過對萬科的財務數據進行分析，對萬科集團輕資產運營模式實施前后進行了對比，觀測房地產企業輕資產運營模式的開展對企業財務績效是否產生了利好，而輕資產運營模式是否對房地產行業適應，還有很多不可知之處，以期為相關公司提供建議并從財務角度對萬科輕資產轉型過程有深刻認識。

二、文獻回顧與理論分析框架

（一）文獻回顧

1.輕資產運營的經濟后果

對于企業輕資產運營經濟后果的討論，現有文獻主要在對企業研發投入和企業的績效方面，輕資產運營導致企業在固定資產和存貨上的資金投入較小，而在價值鏈等軟實力“輕資產”上積累較多(韓鵬，2018)。輕資產運營能在其資源受限的前提下，提高企業對資源利用的靈活性以及實現對多種資源杠桿利用，能夠有效地降低房地產企業的經營成本，企業經營風險與財務風險的減少(杜海霞，2015)。受輕資產運營模式內在要求和緩解融資約束等因素影響，輕資產化程度較高的公司將加大研發投入(周澤將，2019)。輕資產模式在一定程度上提升了企業資金利用速率, 維持自由現金流的穩定,改善了資產結構, 提升了企業的盈利能力(楊微波,周小虎，2022)。

2.財務績效的影響因素

在財務績效的影響因素方面，通過對公司近四年來財務數據的分析得出經營方式對財務績效可能產生影響，經營方式的變化可能會引起企業競爭力的變化，進而使財務績效發生變化(尹夏楠等，2022)。通過對M 新能源汽車的財務狀況的分析，確立了財務績效的評價指標體系，表明企業在運營過程中營運能力和盈利能力的影響因素能夠較好地改善財務績效(牛姣玲，2018)。

3.輕資產運營對財務績效的影響

對于企業輕資產運營對財務績效的影響的討論，尚未得出一致的結論，有學者認為輕資產運營模式能提高企業的財務績效，使重資產比例下降，改變資產結構與收入結構,提高存貨周轉效率(李百吉，2018)。企業采用輕資產模式的能提升企業績效，當企業資金成本降低時資本報酬率會提高，使財務績效的提升(周澤將，2019)。通過放棄利潤較低的重資產，發展輕資產，使企業擺脫重資產造成的資本困境，增加企業資產靈活性以提升競爭力和財務績效(朱衛東等，2022)。也有部分研究發現輕資產運營無法提升企業盈利能力，還可能引起企業股票波動，使財務績效下降(張新民和祝繼高，2019)。

通過梳理文獻，總結來說，輕資產運營是否有利影響財務績效這一結論沒有達成一致意見，該模式對企業是否存在一種正向的影響，對財務績效是否存在著積極的作用，不具有理論性依據，需要通過對財務績效的評價指標，償債、營運、盈利以及成長能力來進行評價，評判企業的輕資產運營模式能否提升企業的財務績效。

（二）輕資產運營對房地產企業財務績效影響的理論分析框架

圖1 輕資產運營對房地產企業財務績效影響的理論分析框架

三、研究設計

（一）選案理由

選用案例研究的方法是因為案例分析能夠了解輕資產運營模式對企業財務績效的影響，與多案例分析比更具有針對性。選擇房地產企業的原因是對房地產行業的研究還較少，大多是互聯網等行業。選擇萬科作為案例研究對象,是因為萬科作為行業的領先企業，是最早轉型的企業之一，且最早把房地產與融資結合，將輕資產模式運營到各個環節,以最少的投入資本來獲取更大的收益,能給未轉型的企業一些啟示。

（二）數據選取

選取數據年限為萬科2012-2020 年的財務數據，來源于萬科歷年年報以及東方財富網等網站。萬科集團作為上市公司，數據較易獲得，具有可靠性。

（三）萬科集團的簡介

萬科集團成立于1984 年，自從跨入房地產業以來，經過四十余年，已經成為中國房地產業的領頭羊。為實現減少住宅業務收入的目標，2014 年推行輕資產運營模式，提出了“小股操盤”的輕資產轉型的策略，取得了初步的成效，2016 年成為了世界五百強之一。

四、案例分析

（一）萬科集團進行輕資產運營的動因分析

萬科集團正面臨著融資困難、現金流不穩定和市場飽和的窘境。其轉型動因有三個方面：減少企業融資成本、保持穩定的現金流和提高市場占有率。

1.降低融資成本

近年國內銀行開始限制地產企業的貸款，企業需要通過其他融資渠道取得融資，融資成本上升。且輕資產運營模式可與其他公司共同開發，分散資金風險，減少了籌資需要，這樣能避免融資成本過高。

2.維持穩定的現金流

輕資產運營模式能夠幫助企業減緩資金回收期長的問題。充分發揮供應鏈的優勢，加快資金回籠的速度，提高現金流的穩定性。

3.提升市場占有率

最近幾年，國內房地產企業開發土地的成本持續增加，使企業所需的資金量越來越大，實施輕資產運營模式能夠利用其品牌優勢與管理能力吸引投資者的投資，快速提高市場占有率，使企業迅速膨脹。

（二）萬科集團輕資產運營對財務績效的影響分析

1.償債能力

（1）短期償債能力

萬科在2014 年后流動比率降低，說明企業靠流動資產抵償債務能力下降。原因可能是由于萬科在不斷的進行投資。反觀速動比率發現，在轉型之后，速動比率先上升后下降，但整體在上升，說明流動資產償還債務的能力提升。結合考慮，應收與存貨的償債能力在下降。可能在轉型之后，借助互聯網等渠道，推銷房產，使存貨下降，從而產生很多預收款，流動負債上升。可以看出萬科在輕資產轉型初期，并沒有對短期償債能力改善明顯。

（2）長期償債能力

萬科在轉型后，資產負債率一直在上升，因為公司轉型使負債增速遠遠快于資產增速，以2016 年后為主，企業融資規模擴大，使利息費用顯著上升。企業采用的是高負債的資本結構，財務風險較大，再看產權比率在2012 到2019 年一直處于上升的狀態，之后處于下降的狀態，企業的產權比率越低，企業的長期償債能力就越好，產權比率在2019 年后下降也反映了企業長期償債能力不斷增強。說明隨著輕資產運營不斷深入，企業償債能力產生了正向激勵。

2.營運能力

應收賬款周轉率呈現先上升后下降的趨勢，從2012 年到2019 年呈現上升趨勢，增長倍數高達239.53%，從2019 年到2020 年處于下降的趨勢，但總體在升高，由于萬科實行的“小股操盤”的模式，使企業投入資金較少，同時，利用網絡等方式售賣庫存商品，導致企業資金的高效運轉，保障了現金流的穩定，影響了企業的應收賬款。存貨周轉率在2012-2016 年一直上升，說明萬科2015 年管理存貨更高效，這與萬科在2014 年推出輕資產戰略有著密切的聯系。但是在2016 年后卻出現了下滑，說明近年來萬科存貨周轉速度有所回落。可能是地價上漲了，萬科繼續擴寬投資市場占有率，使企業的存貨周轉率降低，然而企業卻沒有做好對存貨的銷售管理，說明存貨管理效率上存在缺陷。

3.盈利能力

企業的盈利能力代表著企業獲取利潤的能力，銷售毛利率在轉型前處于下降的狀態，在轉型后不斷波動，是萬科主營業務成本提高所致。企業為樹立品牌口碑，銷售推廣費用出現了較大開支。小股操盤可以帶來超額收益，讓企業凈資產收益率突破瓶頸，在早期產生的收益是相當大的，但近年來日趨乏力。凈資產收益率在2014 年轉型后呈現出上升的趨勢，在2014 年-2016 年有所下降可能是轉型引起費用的增加，首先企業根據市場的波動加強了研發費用的投入，體現多樣化，其次品牌開發時間較長，在一定程度上影響了盈利能力。2012-2014 年總資產利潤率先上升后下降，2015 年后一直處于下降的狀態。2012 年-2014 年主營業務利潤率下降至20.95%，但轉型后，處于上升狀態，2018 年之后有所下降，可能是疫情使房屋銷售受到影響。可見企業的盈利能力不如轉型初期。

4.成長能力

成長能力是指企業未來發展的潛力，在2012-2013年間，重資產運營使企業總體凈利潤增長率，總資產增長率降低。轉型后，這兩項指標都不穩定。2014 年的指標偏低，在2016-2018 年處于上升的趨勢，2018 年后下降，撇除2016 年的影響后，雖在2018 年之后有所下降，從總資產增長率來看，2018 年后保持下降趨勢，由于其總資產規模龐大，房地產企業容易受到外界各種因素影響，如疫情影響，各大房企開始進行輕資產的戰略，快速周轉，保持銷售收入增長，總資產增長率下降，也說明萬科在這方面做的比較好，比較容易扛風險。可以看出，其發展能力在2014 年以后總體上有所提高。

五、結論與建議

（一）結論

通過對萬科集團進行輕資產運營模式前后的財務績效的分析，認為輕資產運營模式對萬科集團的影響是有利的，但企業應該注意對企業的存貨進行管理，同時，企業的資產負債率較高，會導致企業的財務風險較大，要想改變這種現狀，應該對企業的資產負債率加以控制，同時，還需要對在成本控制上加大力度，企業在進行轉型的過程中容易在成本管理上出現失控。企業要想更好的發展，應關注自身的不足，避免財務績效的惡化。

（二）建議

1.利用網絡銷售去庫存

和互聯網企業共同開發，推出新型房地產產品，在減少企業庫存，采取線上與線下結合，與智能家居相結合，以新產品拉動企業銷售，發揮了去庫存化作用。目前購房的大多數都是年輕人，通過直播的方式來了解消費者的偏好，提高消費者的滿意度。

2.采取多渠道融資調整資本結構

進行增量調整，追加籌資量來增加總資產，調整資本結構。爭取更多的渠道，以滿足其資金需求，外源融資盡量采取定向增發、永續債的形式，降低負債融資，同時，減少負債占資產的比例，緩解還款壓力。能達到降低負債成本的目的。

3.設立成本精細化把控機制

通過精細化的預算對項目可行性進行有效分析，做出正確的決策，減少不必要的返工成本，控制建設過程中可定量的費用，將輕資產運營模式精細化的落實到每一個員工和環節。