土地一級開發企業財務風險及其防控

麥兆煊／文

土地一級開發是指政府等土地儲備機構通過授權或委托滿足條件的企業，由企業拆遷、安置、補償和建設城鄉的國有土地，使土地達到建設條件后有償出讓、轉讓。土地一級開發涉及的流程較為復雜，在投資、融資和資金回流等環節存在一定的財務風險。因此，加強對土地一級開發活動的財務風險控制，有助于提高項目收益，保證我國土地資源的完整性。文章以土地一級開發企業財務風險及其防控為主要研究對象，在闡述土地一級開發企業實施財務風險管理重要意義的基礎上，深入分析現階段我國土地一級開發企業經營過程中存在的財務風險類型，針對性地提出了土地一級開發企業財務風險防控措施，以期為土地一級開發企業的經營管理，尤其是財務風險管理工作提供有益的理論指導。

近年來，我國土地一級開發模式的市場化程度不斷提升，越來越多的企業參與到了土地一級開發當中。但是從土地一級開發企業經營管理實踐來看，由于土地一級開發活動相對復雜、土地一級開發市場監管環境缺位和企業經營管理措施落后，不少土地一級開發企業的財務風險管理工作還有待完善。

土地一級開發企業財務風險管理的重要意義

強化風險管理意識

對于把土地一級開發項目作為主要業務活動的企業而言，大力防控土地一級開發項目的財務風險對企業維持正常經營管理起到至關重要的作用。土地一級開發企業的管理者應深入理解國家宏觀政策，通過分析研究企業財務風險，明確業務活動中財務風險的成因和類型，有針對性地完善財務控制措施，強化企業整體的風險防控意識。通過建設完善的財務風險防控體系，帶動企業提高對稅務風險等因素的重視程度，變被動的企業風險管理工作為主動。

提高風險管理質效

土地一級開發是政府主責與企業共同開發的項目，對國家宏觀環境和政策非常敏感，土地一級開發企業原有的風險管理模式已不適應高速發展的社會需求。土地一級開發企業的財務風險無處不在，因此需要科學管理與合理分析，不斷加強風險防范，及時補救以盡量減少損失。土地一級開發企業應引入風險管理，創新風險控制策略，以規范企業管理，實現穩健發展。

土地一級開發企業面臨的財務風險

融資風險

第一，土地一級開發企業的融資渠道較為單一，除內籌方式外，實務中大多只有商業銀行貸款這一融資渠道，加之國家宏觀金融政策對地產行業的調控限制，土地一級開發企業存在巨大的融資難度和壓力。

第二，土地一級開發企業融資提款效率和具體項目的實際開發速度不匹配，土地一級開發企業無土地使用權作為抵押增信措施，商業銀行為了規避信貸風險，通常會在合同中明確貸款總額與提款計劃要求，使得企業在土地一級開發過程中出現支付延后或資金不足的問題，影響土地一級開發項目的后續跟進。

第三，融資會提高企業出現財務危機的概率，銀行融資雖然能夠起到穩固資金鏈的作用，但提高了資產負債率，財務杠桿增加伴隨經營壓力和還貸壓力增加，且土地一級開發在這一過程中沒有足夠的資金回報，續貸難度較大，因此銀行融資是把不可忽視的“雙刃劍”。

投資風險

第一，土地一級開發項目的投資成本高且周期長，具有不確定性。土地一級開發項目的投資成本通常包括征地拆遷成本與基礎設施建設成本兩大類。補償成本逐年提升，且拆遷過程中通常會遇到一些拒不配合拆遷的被拆遷戶，導致拆遷周期拉長、成本增加，最終導致企業無法獲得預期的投資收益。

第二，不同的土地一級開發模式和收益模式下，投資回報具有不確定性。而采取收益分成模式，會增強開發企業未來收入的不確定性，土地出讓通常都在項目土地一級開發后的3～5年陸續進行，受各地政府土地指標限制，甚至可能更長，資金投入期較長。且土地出讓價格受到宏觀經濟、城市土地規劃、城鎮化發展以及人口結構變化等多種因素的影響，未來土地出讓價格難以確定，將直接影響企業的投資收入。

第三，土地一級開發投資大、回收周期長，導致機會成本不可估量。土地開發項目待定因素多，且為獲取項目后續開發權，一般低價競標一級開發項目，在現有政策環境下，企業容易陷入財務和信譽危機。加上現代企業集團通常為多元化投資經營，土地一級開發的投入將侵占其他投資的獲利空間，投資失敗甚至會導致資金鏈斷裂。

資金回籠風險

第一，政府是土地一級開發的業主、收益分配的主導者，不同的合作和收益模式將產生不同的資金回籠風險。對于采用收益分成模式的土地一級開發，企業無出讓定價權，土地出讓價完全由當地政府根據城鎮土地的規劃和城鎮化發展而定，因此，企業若不能和當地政府加強溝通并做足前期調查和投資預測工作，貿然開展土地一級開發，企業的資金回籠和預期收益分配的不確定性將顯著增強；對于固定回報模式，即政府按投入成本的固定比例向企業支付投資回報，該模式下若未及時完成土地收儲或出讓，政府無土地財政預算收入的支撐，能否及時全額支付企業墊付的開發費取決于當地政府的經濟實力，政府拖欠開發費的情況在欠發達地區尤為普遍。

第二，土地一級開發活動受國家土地、金融、稅收等政策影響較大。土地政策由政府主導，直接影響土地供給的時間和規模以及土地供應的結構，間接影響土地一級開發企業的資金回收周期和收益回報；金融政策受國家經濟發展政策影響，信貸政策的偏向會直接影響土地一級開發企業的開發成本以及資金回收的節奏安排；稅收政策是國家進行經濟調控的手段，稅率的提高會直接增加土地一級開發企業的實際負擔，提高資金回籠風險和開發成本。

土地一級開發企業財務風險防控措施

優化企業融資結構，合理控制規模

一方面，企業需全面梳理土地一級開發相關政策法規，深入研究地方政府出臺的推進城鎮化建設的相關金融政策，做好舊城改造、棚戶區改造等申請備案，從銀行獲得低息政府貸款，降低融資成本。另一方面，土地一級開發企業還可以嘗試債券融資、股權融資、土地資產證券化或信托融資等新型融資方式。債券融資即面向社會發行企業債券，相比股權融資、信托融資等，融資成本更低且企業對資金的控制力更強，資金使用限制更少；股權融資能夠獲取政府擔保，通過參股或控股的方式參與土地一級開發項目，從金融機構獲得更多的資金支持。爭取股權融資，既能幫助企業解決資金問題，又能使企業保持適度的財務杠桿，合理控制融資規模，從而實現優化企業資本結構的目的。

多層面分散項目投資風險

做好項目前期調查工作

土地一級開發企業要在競標前分析項目投資的可行性，深入調查項目開發涉及的區域人口、發展規劃、項目成本、資金來源、稅收政策、政府財政實力等，認真調研項目各環節實際情況，保證企業項目收益預測的準確性，避免影響后續發展。不少企業進行土地一級開發是為了后續獲取土地進行二級開發，但實際上存在較大的不確定性，若出現新的政策要求和限制，企業將偏離預期規劃。因此，土地一級開發企業要做好政策解讀，了解政策變化，掌握政策調整情況，合理進行規劃，做好風險控制，及時糾偏。

制訂科學合理的開發計劃，監控計劃實施過程

基于前期調研數據，土地一級開發企業應詳細測算和分解項目開發各階段的資金需求、成本支出、收益等情況，結合實際制訂科學合理的開發計劃。同時，建立動態監管機制，實時追蹤開發計劃落實情況，根據開發過程中實際投入資金以及政策變化、市場預期等，動態測算、評估開發計劃，立足實際優化和調整開發計劃，并重新配置各項資源，確保實際開發情況符合企業預期投資目標。

完善合作開發條款，建立投資風險預警機制

首先，土地一級開發企業在與政府合作時，通過設立合資項目開發公司，共享收益、共擔風險，促使政府積極履行相關職責。其次，明確約定收益模式及保障條款，以應對后續政府規劃變更、商住用地減少導致企業收益受損的風險。在實踐中，土地一級開發企業針對收益分成模式下的開發合同，應明確約定收益模式和分成比例，如果后續政府出新政、調新規導致商住用地減少，則應調整企業分成比例，以對沖企業遭受的損失。最后，政府信用也是影響土地一級開發企業財務風險的重要因素，如果政府部門不按照合同約定履行職責，就容易導致項目落地延期。面對土地一級開發收益分成模式下投資回報的不確定性風險，建議土地一級開發企業在和政府簽訂項目開發協議時，明確約定土地開發項目成本構成、項目投資總額、開發時間計劃、政府的前置配套手續、土地規劃指標等重要事項。例如，在獲取土地指標方面，可以在協議中明確土地指標的獲取義務，并爭取規劃條件的把控權。為此，土地一級開發企業須做好合同擬定并過會，明確政府部門在土地一級開發中承擔的責任、工作以及約定的事項等，并約定一旦政府違約，企業有權終止項目合作，同時要求政府返還出資并賠償相應損失，如企業已投入的資金、人力成本以及其他隱性損失。土地一級開發企業應從項目立項之初同步做好相關資料、憑證的留檔工作，保管好項目成本記錄、項目進度書等文件，為后期糾紛處理提供依據。

強化成本控制

其一，面對征地拆遷補償成本增加、拆遷周期拉長而導致企業預期收益受損的風險，建議土地一級開發企業創新項目拆遷開發方式，采用滾動開發方式做好投資風險控制。有規劃地劃分投資項目內的土地，設置投資開發優先級，按順序逐塊開發，即當商議地塊由生地變成熟地，企業完成出讓并在收到投資收益后再進行下一地塊的開發。

其二，土地一級開發企業在項目拆遷過程中應做好土地開發項目權屬調查，盡快協商處理具有爭議的部分；充分理解和把握拆遷賠付政策，制定合理合規的拆遷賠付標準，將項目成本控制在可以接受的范圍內。在土地拆遷安置過程中，企業財務和風控部門要加強工作流程監督，選擇有成功案例和豐富經驗的中介機構開展征遷工作，并加強對中介機構的監督和控制，避免其利用工作之便增加項目成本。

其三，面對低價競標一級開發項目給企業帶來的財務和信譽風險，企業要合理設置投資組合，選擇合適的投資模式。在投資開發高風險的土地項目時，可以考慮和多家土地一級開發企業聯合投資開發，有效規避單一投資項目給企業發展帶來的消極作用。

加強資金回款風險控制

針對土地一級開發項目收益難收回問題，企業應做好以下工作。

第一，加強和政府的溝通，準確把握地方政府土地出讓規則、節奏等，合理預期土地出讓時間，據此調整項目資金投放計劃，并推進政府按時供地，使企業能合理計算收回開發成本和投資收益。

第二，落實政府就項目的財政支出預算，企業通過獲取政府相關單位公布的預決算信息等，確定好政府預算劃撥時間，提前做好溝通并準備材料，避免因材料合規性、實施合法性等問題而影響項目回款。

第三，在開發合作協議中明確項目收益時間、回款路徑、違約條款以及企業無法按時獲取收益的處理辦法，并爭取足額的第三方擔保，解決資金回籠問題。如政府資金支付延誤等因素導致企業無法如期回籠資金，要求政府部門按照一定利率給企業計付資金占用利息，并要求優質地方國資公司對投資本金和收益進行回款擔保，保障企業合法利益。

加強人才隊伍建設，打造高水平管理團隊

培養財務人員綜合素養

控制土地一級開發項目財務風險，需要準確把握開發政策、舊房改造政策、金融政策等，對財務人員能力提出了較高要求。土地一級開發企業應積極組織財務人員學習政策知識，參加土地一級開發風險控制專題培訓，加強企業財務人員對土地一級開發過程中財務風險識別、預警及控制的認知，促使其能結合企業實際，制定出有效規避融資、投資以及資金回籠等風險的辦法。

加快業財融合，做好開發項目的財務調研工作

企業應積極推進財務人員轉型，加快業財融合，組織經驗豐富的財務人員組成管理團隊，深入項目一線，掌握第一手的項目開發信息，根據實際情況精準測算項目投資預算、成本支出等，做到動態管理、動態調整，強化項目事前、事中風險控制。

土地一級開發企業的財務風險是客觀存在的，由于土地一級開發活動的特殊性，所以土地一級開發企業的財務風險又集中表現為融資風險、投資風險和資金回籠風險三類。土地一級開發企業的管理者要充分意識到財務風險防控對企業經營管理活動的積極作用。通過優化企業融資結構、合理控制規模來防控融資風險；從做好項目前期調查工作、科學制訂開發計劃、完善合作開發條款、強化成本控制等方面強化投資風險控制。同時，加強與政府的溝通合作，做好資金回款風險控制，并加強人員綜合素質培養，以此不斷提升土地一級開發企業防控財務風險的能力，助力企業健康平穩發展。