城市低收入人群保障性住房租購偏好及其影響因素
——以南京為例

沈曉艷

(南京揚(yáng)子開發(fā)投資有限公司，江蘇 南京 211899)

1 引言

宅者，人之本，人因宅而立。隨著國家住房制度改革的不斷深化，旨在解決城市中低收入者的保障性住房也應(yīng)運(yùn)而生。黨的二十大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，表明我國在住房領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)保持“租購并舉”政策定力。

從居民視角的住房選擇研究已有不少，研究對象中，對農(nóng)民工[1-4]、老年人[5-6]關(guān)注度較高，也有城市外來人員[7]、青年群體[8]等。就影響因素而言，現(xiàn)有研究大致可以分為個人與家庭特征、住房條件、租購成本、宏觀政策、制度特征和心理特征[9-10]。選擇對象中，現(xiàn)有研究大都針對商品房選擇[11]。從已有研究看，從城市中低收入群體視角的保障房租購選擇還未引起學(xué)者足夠重視。

保障性住房的建設(shè)受到了政府的大力支持，然而，現(xiàn)今的保障性住房的住房產(chǎn)權(quán)是否是低收入人群樂意接受的？從低收入人群的角度，影響他們住房選擇的因素有哪些？這些問題對于保障性住房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。據(jù)此，文章提出針對城市低收入人群，對他們的保障性住房權(quán)屬選擇偏好及其影響因素進(jìn)行研究，構(gòu)建理論模型，并基于江蘇省南京市的調(diào)研數(shù)據(jù)開展實證，揭示隱藏在數(shù)字后面的特殊群體對特殊類型的住房選擇。

2 研究假設(shè)與模型

2.1 變量選擇

當(dāng)前國內(nèi)外住房選擇研究中，影響因素有個人與家庭特征因素、住房條件因素以及心理特征因素三個方面。同時，國內(nèi)相比于國外研究，大多還增加了制度特征方面的因素。由于保障性住房的制度特征相對復(fù)雜，量化難度較大，在調(diào)研問卷的題目設(shè)置中大都轉(zhuǎn)換成了對政策的感知程度，因此文章將心理特征與制度特征因素歸總為政策感知因素。文章將從個人與家庭特征、住房條件和政策感知三個方面分析影響低收入人群保障性住房選擇偏好的因素。由于文章所得的樣本是截面數(shù)據(jù)，而價格、利率等宏觀變量的影響往往需要考察多個時期的數(shù)據(jù)，因此在文章中將之作為控制變量。因變量則是兩類權(quán)屬選擇，租賃或購買。

2.2 理論框架與假設(shè)

基于上述對居民住房權(quán)屬選擇變量的考量，文章構(gòu)建了如圖1所示的權(quán)屬選擇理論框架。

圖1 權(quán)屬選擇理論框架

參考已有研究結(jié)論，文章提出住房權(quán)屬選擇的相關(guān)假設(shè)如下：

H1 個人與家庭特征影響城市低收入人群保障性住房權(quán)屬選擇

H1.1男性相比于女性更偏向于購買住房

H1.2隨著年齡的升高，選擇購買住房的概率也隨之增高

H1.3家庭成員受教育程度越高的家庭，其選擇購買住房的概率越大

H1.4家庭人口數(shù)越多的家庭，其選擇購買住房的概率越大

H1.5家庭年收入越高的家庭，其選擇購買住房的概率越大

H2住房條件影響城市低收入人群保障性住房權(quán)屬選擇

H2.1當(dāng)前住房性質(zhì)為自有住房的家庭，其今后偏好購買住房的概率越大

H2.2當(dāng)前住房面積越大的家庭，其選擇購買住房的概率越大

H2.3希望住房面積越大的家庭，其選擇購買住房的概率越大

H3政策感知影響城市低收入人群保障性住房權(quán)屬選擇

H3.1對保障性政策情況越了解的家庭，其選擇購買住房的概率越大

H3.2對保障性住房申請手續(xù)越了解的家庭，其選擇購買住房的概率越大

H3.3享有住房公積金或者住房補(bǔ)貼的家庭，其選擇購買住房的概率越大

H3.4對保障性政策總體越感到滿意的家庭，其選擇購買住房的概率越大

2.3 模型選擇

由于文章選取的為截面模型，且住房權(quán)屬選擇影響變量為非連續(xù)變量，適合運(yùn)用Logit回歸模型。因為權(quán)屬選擇即“租賃”與“購買”兩類，因此可以用二元分類變量進(jìn)行分析。

3 數(shù)據(jù)來源與研究區(qū)概況

3.1 數(shù)據(jù)來源

文章數(shù)據(jù)來源依托于江蘇省住房保障的調(diào)研問卷。調(diào)研地點(diǎn)為南京市棲霞區(qū)、玄武區(qū)和雨花臺區(qū)的3個保障對象較為集中的社區(qū)，采用隨機(jī)抽樣的方法，在街道、社區(qū)活動中心、社區(qū)服務(wù)中心等地實地發(fā)放問卷。調(diào)研期間累計回收問卷435份，經(jīng)統(tǒng)計其中有效問卷431份，有效率達(dá)到99.08%。

3.2 研究區(qū)概況

南京自2002年以來開始建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房來解決低收入人群的住房困難問題，同時為城市建設(shè)拆遷戶提供補(bǔ)償性住房。南京分別在2002年、2005年在全市集中規(guī)劃了25塊經(jīng)濟(jì)適用房片區(qū)。根據(jù)南京市住房保障相關(guān)規(guī)定，“城市中等偏下收入住房困難家庭”是指家庭人均年收入低于上年度人均可支配收入的80%、人均住房面積在保障標(biāo)準(zhǔn)以下的家庭；“低收入住房困難家庭”是指人均年收入低于上年度人均可支配收入的50%的家庭。文章調(diào)研對象即為此類住房保障對象。

4 實證分析與討論

4.1 變量測度

文章將因變量的選擇界定為購買和租賃住房兩種狀態(tài)，按照現(xiàn)階段對二元分類變量普遍采用的0～1分類法，計購買住房的為1，租賃住房的為0，其他變量的具體測度以及在模型中的預(yù)期方向整理如表1所示。

表1 變量測度與回歸預(yù)期符號

4.2 二元Logit回歸

文章借助SPSS 26.0對城市低收入人群的樣本進(jìn)行二元Logit回歸分析，首先對模型進(jìn)行擬合優(yōu)度檢驗，結(jié)果顯示極大似然值(-2Log likelihood)為516.748，遠(yuǎn)高于臨界值，說明模型擬合效果較好；Hosmer-Lemeshow 檢驗X2值為10.126，相應(yīng)P值為0.256>0.05，統(tǒng)計不顯著，說明觀測數(shù)據(jù)與預(yù)測數(shù)據(jù)之間沒有顯著差異，模型具有較好的擬合優(yōu)度；69.10%的預(yù)測準(zhǔn)確率說明模型整體的預(yù)測準(zhǔn)確性良好。

模型回歸結(jié)果見表2，在城市低收入人群保障性住房權(quán)屬選擇影響因素中，個人與家庭特征中性別，年齡、受教育程度、家庭年收入、住房條件中希望住房面積、政策感知中住房補(bǔ)貼、申請程序了解度等回歸系數(shù)統(tǒng)計均顯著，也就是說，個人與家庭特征、住房條件以及政策感知對城市低收入人群的住房權(quán)屬選擇都會產(chǎn)生影響，即H1、H2和H3的研究假設(shè)通過。

表2 Logit回歸估計結(jié)果

變量家庭年收入在0.01的水平下統(tǒng)計顯著，變量性別、年齡和申請程序了解度在0.05的水平下統(tǒng)計顯著，受教育程度、希望住房面積和是否享有住房補(bǔ)貼在0.1的水平下統(tǒng)計顯著，統(tǒng)計不顯著的變量有家庭人口數(shù)、住房性質(zhì)、現(xiàn)住房面積、政策了解度和政策滿意度。

值得一提的是，性別與申請程序了解度與預(yù)期相反。城市低收入人群中女性較之男性更傾向于購買住房，表明女性相比于男性，對于住房的穩(wěn)定性需求更強(qiáng)。也可能為在低收入人群當(dāng)中，男性收入水平比普通男性的差距較之女性收入水平比普通女性的差距要大，而男性作為購買住房的主要承擔(dān)者，壓力較大，購買信心不足。

不了解保障房申請程序的居民相比于了解的居民更有可能購買住房，原因可能在于不了解保障房申請程序的人群，在其認(rèn)知里，獲得住房的渠道僅有商品房，而商品房的租房成本高、居住不穩(wěn)定、性價比低，因此更傾向于購買商品房。而了解保障房申請程序的人，已經(jīng)充分認(rèn)識到公租房、經(jīng)濟(jì)適用房，甚至共有產(chǎn)權(quán)房的政策優(yōu)勢，因此傾向于租賃住房。

5 結(jié)論與政策建議

5.1 結(jié)論

研究結(jié)果顯示：對城市低收入人群住房權(quán)屬選擇影響最大(P值<0.01)的變量是家庭年收入；影響較大的變量(0.01

進(jìn)一步而言，在城市低收入人群對保障性住房的選擇中，女性較之男性，年齡較大者，受教育程度高家庭，家庭年收入高的家庭，希望住房面積越大的家庭，享有住房補(bǔ)貼的家庭，以及對保障性住房申請程序不太了解的家庭，他們購買住房的概率較高。

5.2 政策建議

基于實證分析，結(jié)合問卷訪問的信息，文章提出四點(diǎn)相關(guān)政策建議。

(1)雖然受自身條件限制，但是受傳統(tǒng)觀念和社會主流意識的影響，大部分受訪對象對于取得房屋產(chǎn)權(quán)的愿望較大，仍然希望獲得住房產(chǎn)權(quán)。因此政府需要適當(dāng)引導(dǎo)居民住房觀念，促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，讓那些沒有足夠支付能力的家庭放棄或者暫時放棄購買住房，選擇符合當(dāng)前能力的住房。

(2)家庭年收入越多的家庭購房意愿越強(qiáng)，選擇更大戶型住房的意愿也越強(qiáng)。因此可以采取梯級住房保障，對于低收入家庭進(jìn)行收入審核，提供相應(yīng)產(chǎn)權(quán)與戶型的住房；對于介于“租”和“售”界限上的人群，政府可以采取“先租后售，租售并舉”的形式，在具體的操作過程中也可以通過“共有產(chǎn)權(quán)”或者是“優(yōu)惠購房制度”來實現(xiàn)。

(3)大多數(shù)訪問對象沒有住房公積金，也沒有住房補(bǔ)貼，而這一因素對他們的住房權(quán)屬意愿產(chǎn)生了顯著影響。因此政府需要嚴(yán)格貫徹實施住房公積金制度，對企事業(yè)單位公積金的發(fā)放建立監(jiān)督機(jī)制，并有針對性地發(fā)放住房補(bǔ)貼，強(qiáng)化資格審核，確保優(yōu)惠政策使最需要的群體受益。

(4)大多數(shù)居民表示不清楚保障性住房政策，也不清楚保障性住房申請程序，而這些因素會對住房權(quán)屬選擇產(chǎn)生影響，因此政府應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大政策的宣傳力度，使低收入家庭知曉政策及住房保障方式途徑，避免因為不知情而錯失申請機(jī)會，在了解政策后也可以根據(jù)自身情況進(jìn)行住房選擇。