鄰里中心商業策劃與建筑設計實踐
——以大興空港新苑商業項目為例

歐金明 代兵 于曉麗 姚瑾蓉

為將鄰里中心引入大興機場臨空經濟區（大興片區）城市規劃，大興空港新苑商業項目通過商業策劃-概念設計-業態落位-方案設計-初步設計和施工圖設計流程，在開放空間內將業態、建筑、功能、景觀等因素結合，既滿足了周邊居民的美好生活需求，又使建設單位實現了投資收益。

鄰里中心；商業策劃；建筑設計

0 引言

社區鄰里中心概念來源于美國社會學家克拉倫斯·佩里于1929年提出的“鄰里單位”概念。“鄰里單位”的規模以小學生不穿越交通干道為原則，在其內部配置商店、教堂、圖書館和公共中心[1]。1933年《雅典憲章》將“鄰里單位”原則作為居住區規劃的基本思想。新加坡在“鄰里單位”的基礎上，將鄰里中心概念運用到實踐中。鄰里中心是集商業、文化、體育、衛生、教育等功能于一體的居住區商業中心，圍繞12項居住配套功能，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑”，為人們提供一站式服務[2]。鄰里中心摒棄了沿街為市的粗放型商業形態，不同于傳統意義上小區內的零散商鋪，而是立足于“大社區、大組團”進行功能定位和開發建設。

蘇州工業園區是中國和新加坡兩國政府間合作項目，園區內商業開發和社區服務在規劃和建設上借鑒了新加坡鄰里中心模式。根據蘇州工業園區總體規劃，遵循“有序、規范、配套”的原則，在70km2工業園區內根據住宅區建設17個鄰里中心。半徑約1km輻射范圍內存在1個鄰里中心，在獨立地塊采用建筑群體組合形式進行布置。每個鄰里中心服務6000～8000戶，2～3萬人口。目前，蘇州工業園區已建成新城、貴都、玲瓏、湖東、師惠、沁苑、翰林等鄰里中心[3]。鄰里中心模式在新加坡和蘇州的成功應用已得到國內廣泛認可，在天津、揚州、合肥等城市規劃中得到落實，并在房地產開發項目中得到應用[4]。

1 項目概況

為將鄰里中心引入大興機場臨空經濟區（大興片區）城市規劃，在大興空港新苑配套商業項目土地掛牌文件中，將項目定位為鄰里中心，服務于周邊社區。項目建設用地面積為12067m2，容積率為1.5，新建地上建筑面積為18100m2，需充分利用地下空間，提高土地利用效率，提升場地東側城市公園綠地。

項目建設團隊通過打造社區鄰里中心，為周邊社區提供優質服務，并實現項目投資收益，在策劃和設計階段與設計團隊全過程共同創作，形成商業策劃-概念設計-業態落位-方案設計-初步設計和施工圖設計流程。

2 商業策劃

項目地塊位于大興區榆垡鎮空港新苑安置房居住區配套組團中，配套組團包括社區衛生服務中心、殘疾人康復中心、中小學、郵政設施、住宅底商等。配套組團適宜步行范圍（1km，15min）可覆蓋空港新苑大部分住宅樓，商業功能應著重考慮住戶需求（見圖1）。項目地塊既不具備高速公路出入口、快捷公共交通場站優勢，又不具備輻射大半徑范圍條件。

1 項目用地位置及周邊道路

項目所處區位1km范圍內整體人口密度較高，以居住人群為主，因該區周邊配套相對完善，除還遷居民外，還存在機場與航空公司工作人員。項目周邊辦公人員密度較低，其消費能力及消費偏好與居住人群相似，重合度較高。項目周邊到訪人群消費能力較強，偏好西餐。未來客群將由周邊家庭、辦公及偶然到訪共同組成，以家庭客群為主要目標客群。

項目定位以生活服務、親子互動、社交體驗為主要核心功能，為周邊客群提供家庭生活消費、聚餐社交、娛樂體驗等一站式生活消費空間。

3 概念設計

在概念設計階段，將集中式商業和街區式商業進行方案比選。集中式商業具有聚攏人氣的商業氛圍，使消費充滿儀式感的同時，為消費者提供舒適的室內空間；通過整體的建筑形象打造，提升區域熱度（見圖2）。街區式商業充滿鮮活市井百態與人情味，在商業氛圍營造上有天然優勢，打造戶外空間多、通風性好、游逛體驗感強的漫步式消費場景，特別是在后疫情時代，是消費者向往的購物休閑場所（見圖3）。

2 集中式商業方案

3 街區式商業方案

針對項目實際情況，對比集中式商業與街區式商業各自的優勢可知，集中式商業在形象展示、氣候適應、人流動線垂直引流方面具有優勢，但建設成本高、建設周期長、建筑能耗大。街區式商業在空間開放、場地靈活、建筑節能、消費引流、建設成本和運營成本方面具有優勢，但人流動線垂直引流較弱。由于本項目為小規模商業，層數不高，最終選用街區式商業。

4 業態落位

項目集商業、超市、酒店功能為一體。根據街區式商業初步方案，為規避人流動線垂直引流弱點，商業街南樓、北樓商業地上整體為3層。建筑1～2層設置一拖二商鋪，框剪結構的建筑主體為運營招商提供最大的靈活性，業態包括餐飲、零售、銀行、洗衣房、美容美發、藥店等。3層為商鋪，引入主題業態形成目的性消費完成垂直引流，業態含家庭影院，并與大興機場臨空經濟區管委會協調引入社區文化中心、兒童日托中心等服務業態。

北樓4～5層設置精品酒店，滿足機場和航空公司工作人員短期居住需求。為充分利用地下空間，提高土地利用效率，地下1層設置社區生鮮超市，地下2層設置機動車庫。

5 方案設計

以打造開放的城市商業空間，形成漫步式購物體驗目的地為理念，地上建筑分為南北兩部分，中間為戶外商業步行街。宜人的小尺度步行街更具漫步感，為居民提供商業購物服務的同時，營造了親切舒適的休閑空間，為城市增添豐富的空間體驗。步行街內可設置商業外擺區，在不同節慶營造豐富的商街主題氛圍。

在地塊西南側和東側商業街入口處設置商業廣場，形成聚攏人氣的城市空間，東側小廣場與城市公園綠地相連，通過景觀通廊延伸體驗（見圖4）。南側臨榆祥路設計3層沿街商業界面，將5層北樓后退至城市界面，提升建筑的層次感，同時為沿榆祥路的城市界面創造更加開闊的視覺空間。

4 提升后的東側城市公園綠地

地下1層設置超市，西側沿康泰街方向設置超市獨立入口，與商業街廣場結合，為主廣場增添人氣和商業引流，提升項目商業價值。在康泰街方向設置酒店入口，與商業人流彼此獨立互不干擾。

建筑立面為簡約的現代風格，既親切明亮又充滿時代氣息。沿城市界面采用豎向構圖手法，遵循豎向秩序，通過墻面磚紋肌理與仿石材質及玻璃的穿插疊落形成豐富的商業氛圍。內街以流線型水平連廊和豎向構架的垂直錯動形成靈動的空間形態，運用金屬板、Low-E中空玻璃等現代材料為商業街帶來濃厚的現代氣息（見圖5）。

5 項目街景5a東南側5b西南側

6 初步設計和施工圖設計

社區鄰里中心是多業態商業中心，施工技術較復雜。在初步設計階段，項目建設團隊協同設計團隊研究荷載、電量負荷、上下水、排油煙、燃氣等配置標準，并提前協同精裝修設計團隊、園林設計團隊、電力設計團隊、燃氣設計團隊，與建筑主體設計團隊共同展開施工圖設計，提前進行技術對接，并遵循限額設計原則，保證設計圖紙質量。

7 結語

社區鄰里中心是多業態商業中心，體現出城市居民的生活模式，并非簡單地將多種業態堆積在封閉空間中，而是在開放空間內將業態、建筑、功能、景觀等因素結合。通過對社區鄰里中心進行全過程策劃和設計，為保障項目順利建設與運營提供了條件，滿足了周邊居民的美好生活需求，助力建設單位實現投資收益。