商業地產盈利模式淺析

陳芝韻

（無錫盛高商業管理有限公司（綠地香港華東區域商管公司），江蘇 無錫 214000）

我國房地產行業正處于新的發展階段，政府部門對于持續上漲的房地產價格頻頻出臺相關政策進行調控，這使得商業地產的未來發展前景充滿了不確定性。商業地產不同于單純的住宅房地產產業，其具有前期投資成本更大、開發周期更長、后期管理更難等突出特點。

從整體上來看，目前我國房地產行業領域的商業地產頭部企業，大多是從住宅地產轉型升級而來，對于新時期的商業地產盈利模式仍然缺乏足夠多的認知和了解，依舊在沿用傳統的盈利模式，并未真正形成符合當前商業地產發展需求的盈利模式，這對于商業地產整個行業以及各大企業的戰略發展來說極為不利。

一、商業地產概述

商業地產是集多種經營用途于一身的新型房地產形式，比如，零售、餐飲、休閑、娛樂等方面。商業地產不同于住宅地產，其社會公共服務能力要更加突出，而且為整個社會所帶來的商業價值也要遠遠高于傳統模式下的住宅地產。例如，萬達、華潤、富力、凱德等地產公司均屬于我國大型的商業地產企業，無論是在商業地產領域，還是在整個社會層面，均有著比較大的影響力。

我國目前商業地產的類型非常豐富，主要涵蓋以下幾個方面：以百貨商品零售為主的——零售功能房地產；以營銷娛樂項目為主的——娛樂功能房地產；以餐飲銷售為主的——餐飲功能房地產；以健身休閑項目為主的——健身服務及休閑功能房地產；以居住和辦公用途合一為主的——公寓寫字樓功能房地產。除此之外，小商品批發城也是比較典型的商業地產[1]。

如果按照行業類別劃分商業地產的物業特點，那么主要存在的物業類型包含以下幾個方面：零售功能物業、娛樂功能物業、餐飲功能物業、健身和休閑功能物業、商品批發功能物業、居住和辦公功能物業。不同類型的商業地產物業類型，所表現出來的物業特征存在較為明顯的差異性，比如，零售功能商業地產物業主要以進行商業零售為主，而且經營規模普遍較大，像廣州天河城就是比較有代表性的商業地產物業項目，如表1所示。

表1 不同行業類別的商業地產物業特點

二、我國商業地產盈利模式的發展現狀

（一）發展型物業盈利模式

對于當前我國商業地產盈利模式來說，發展型物業是各大商業地產企業應用非常廣泛的盈利模式之一，最為常見的方式，就是商業地產將企業所屬的寫字樓、商鋪等物業經營權出租給其他企業，并從中獲得相應金額的租金，這樣便可以為商業地產企業帶來持續、可觀的現金流。在很多一線城市、二線城市或者某些人口比較密集的大中型城市，如果能夠手持優質的商業物業，這對于商業地產企業的經濟收益平穩增長有著重要推動作用，更可以提高商業地產企業自身的品牌增值收益水平，除了企業商業品牌增值收益以外，還有可能通過資源增值、政策增值中進行獲利。

發展型物業盈利模式多見于大型的購物中心，比如，萬達購物中心、凱德廣場購物中心等。經營此類項目的商業地產企業，往往會在收取物業經營管理權租金的同時，獲得比較豐厚的物業增值收益。除此之外，商業地產企業還會憑借優質的商業物業品牌資產，通過向商業銀行尋求商業貸款的方式，實現企業經營發展過程中面臨的項目融資。

一直以來，很多商業地產企業均選擇發展型物業盈利模式，而發展型物業盈利模式所帶來的盈利能力，也讓很多商業地產企業積累了較大規模的財富資金資源。但由于不少商業地產企業受到傳統住宅地產經營思維模式的限制，這使得有很大一部分商業地產企業，選擇通過一次性出售物業的方式回籠資金，并從中獲得相應的經濟效益。

但是在新時期的商業地產行業領域，越來越多的商業地產企業已經認識到，企業要想獲得更加豐厚的經濟效益，實現高質量可持續發展目標，并且提高企業自身的品牌增值能力，就應當改變過去出售物業的盈利模式，而是選擇自主持有經營物業的盈利模式，將其作為企業的重要優質資產之一。

不可否認的是，選擇持有商業地產物業的盈利模式，已經成為當前商業地產企業實現戰略經營發展目標的重要措施。目前，很多商業地產企業均已經采取發展物業盈利模式，比如，金地集團、上實發展、中海地產等大型商業地產企業。

（二）投資型物業盈利模式

從我國房地產行業的實際情況來看，大型商業地產企業往往需要在旗下的商業地產品牌項目中投入大量的經濟成本，然而這些投入的經濟成本，往往需要較長的時間才能完全收回。由此可見，商業地產能否具備較強的盈利能力，很大程度上取決于商業地產企業自身是否具備充足的經營資金資本、強大的經營人才隊伍、突出的商業地產項目運營能力。

但結合我國當前的商業地產領域實際情況，以及商業地產企業的整體規模與實力，對于大部分商業地產企業來說，并不適合持有物業項目。因此，很多商業地產企業通常會選擇投資型物業的盈利模式，通過這種方式可以幫助企業實現快速回籠在商業地產項目中的投資資金，有效緩解商業地產企業當前面臨的經營資金短缺壓力，還能夠幫助商業地產企業規避潛在的經營風險。

相較于發達國家的商業地產企業來說，在我國商業地產發展的早期階段，我國中小型商業地產企業大多仍然會選擇投資型物業盈利模式，經過了物業零散出售向整體出售的過渡階段。但需要注意的是，隨著我國房地產市場整體發展形勢發生改變，以及國內投資回報無法完全兌現等大量相關法律糾紛案件的出現，再加上政府部門出臺一系列政策條例的約束，使得投資型物業盈利模式已經無法繼續進行使用。

（三）發展與投資融合型物業盈利模式

目前，無論是我國國內的大型商業地產企業，或是國際領域的大型商業地產公司，均比較青睞使用“發展物業+投資物業”融合型的物業盈利模式。商業地產企業持有商業地產項目的物業經營權，再通過長期的優質運營，為企業帶來非常可觀的經濟效益，比如，租金收益，還會獲得豐厚的商業地產增值收益。

從“發展物業+投資物業”融合型的物業盈利模式的實際應用效果來看，有效彌補了“投資型物業盈利模式”和“發展型物業盈利模式”二者各自的缺陷和不足，而且還能夠將雙方各自的優勢和長處充分展現出來，并且幫助企業規避潛在的經營性風險問題。但這對于商業地產企業的市場經營能力以及資金儲備量等方面，均有著比較高的要求。

當前，我國各個地區的大中型商業地產企業，均已經陸續放棄了“投資型物業盈利模式”和“發展型物業盈利模式”，而是選擇了長期收益更突出，成長侵略性更強的“發展物業+投資物業”融合型的物業盈利模式。這部分商業地產企業不再單純依賴物業租賃的盈利模式，而是選擇了經營具有戰略性、盈利性的優質物業，再配合商業地產項目的開發與銷售，為企業帶來更加豐厚的經濟收益和品牌增值效益，促進商業地產企業的可持續發展，并在最終提高企業在商業地產領域的市場核心影響力[2]。

三、商業地產盈利模式的合理化選擇

（一）精準把握商業地產盈利模式的核心要素

一是相較于住宅地產而言，商業地產的整體盈利能力要明顯高于住宅地產，但商業地產的整體人才投入、經濟投入也要遠高于住宅地產。因此，在商業地產盈利模式的合理化選擇過程中，不僅要確保盈利模式選擇的準確性與合理性，更需要企業能夠展現出比較強的盈利自信心，具備通過長期經營獲得經濟效益的心態，避免由于過度重視短期盈利而放棄長期經營和持續投入。

二是商業地產項目要想做到盈利，就必須做好項目的選址工作，確保商業地產項目的位置在城市的中心區域和人口密集區域，這是提高商業地產項目盈利能力的關鍵要素。優質的商業地產項目應當充分考慮當地人口規模、人口分布、城市規模、城市交通、城市規劃等多方面的因素影響，比如，各個城市的萬達廣場，便大多位于城市各個商圈的中心位置。

三是在商業地產項目盈利模式選擇過程中，應當充分考慮到項目所在地城市的品牌形象、經濟水平、民眾消費能力、人口收入能力等方面因素，確保商業地產項目更加符合城市居民的實際需求，并深度挖掘商業地產項目的內在商業價值，確保整個項目的盈利性始終處于較高水平，幫助商業地產項目真正做到穩定升值。

四是商業地產企業在項目正式開發運營之前，應當做好招商前置工作，選擇優質的商業合作伙伴，確保整個項目的招商質量始終處于比較高的水平。比如，萬達商業廣場會選擇目前市場的主流快消品牌、奢侈品牌入駐開店，利用“捆綁式招商模式”拓寬與其他合作伙伴的深度合作范圍。

（二）一線城市、準一線城市是基礎

商業地產不同于住宅地產，住宅地產無論在什么規模的城市，只要運營得當便能夠獲得比較可觀的經濟收益。但商業地產本身具備極強的商業屬性，必須依賴城市主體整體經濟，如果城市的整體經濟水平比較強，那么商業地產項目的整體盈利能力也會大幅提升。

因此，商業地產的盈利模式應當依托城市整體發展規劃，而企業也要選擇實力更加強大的一線城市、準一線城市，打造具有品牌效應的商業地產項目。而且如果商業地產企業的主要項目集中在一線城市、準一線城市，也可以提高企業的市場地位以及品牌增值能力，這對于企業的長期經營發展來說意義顯著。

由于城市化進程持續推進，大型城市內人口數量會逐漸增多，尤其在一線城市、準一線城市內，會有更多高收入群體。在多方因素的共同影響下，城市的土地價格會逐漸提升，最終會讓商業地產企業的物業持有量增加。而且由于近幾年我國很多一線城市、準一線城市的住宅地產需求量增量明顯放緩，但商業地產的需求量仍然保持在高位，這使得商業地產的增值溢價收益的價值變得更加顯著。

但相較于住宅地產，商業地產項目的培育期更長，帶來的商業回報也更具持續性，因此，企業應當增加商業地產份額的持有量，這樣可以有效應對城市人口數量飽和或者增長量下降而帶來的企業收益減少問題，確保房地產企業依舊能夠在行業領域內保持較高市場核心競爭力。

商業地產企業應當增加對一線城市、準一線城市的商業地產物業持有量，適當提高對商業地產項目的關注度和投資力度，并通過一系列的商業運作，將其培育成為企業在未來很長一段時間以內的優質房地產項目。比如，萬科、保利、金地、凱德等地產企業，已經逐漸將發展重心放在了商業地產項目建設中，并且考慮如何增加商業地產物業的持有。

（三）“發展物業+投資物業”融合型的物業盈利模式的優先選擇

從當前我國商業地產領域相關企業的實際經營來看，由于“發展型物業盈利模式”和“投資型物業模式”二者有著不可忽視的缺陷和短板，因此，在未來很長一段時間以內，“發展物業+投資物業”融合型的物業盈利模式，仍然會是絕大多數商業地產企業盈利模式的優先選擇。但需要注意的是，這種商業地產盈利模式依舊存在較為嚴重的企業經營性風險，比如，開發風險、融資風險等，如果不能規避這些風險，便有可能給企業帶來巨大經濟損失，甚至有可能導致整個商業地產項目“潰敗”。

我國目前商業地產整個產業已經邁入了規范性、高速度發展階段，持有物業的商業地產企業大多具備較強的經營能力、經濟實力、風險應對能力以及商業地產經營經驗。無論是萬達商業、凱德實業等大型商業地產企業，還是其他中小型商業地產企業，都有著比較系統且具有企業品牌特色的商業地產盈利特點。但相較于國外發達國家的國際性商業地產企業，我國的很多商業地產企業仍然存在，商業地產經營經驗不足、綜合管理能力欠缺、經營管理理念不夠先進等問題，這對于商業地產企業來說影響較大，甚至有可能弱化企業的抗風險能力。

（四）著重解決商業地產盈利模式存在的問題

首先，商業地產企業必須做好市場調研工作，確定在什么樣的城市建設商業地產項目，并且做好商業地產項目在城市內部的選址以及招商等相關工作。商業地產盈利模式應當突出聚合效應和互補效應，尤其是城市內同一家地產公司的商業地產項目，應當避免同質化問題。

其次，商業地產企業需要解決好經營成本過高的問題，尤其要避免出現超長時間巨額投資的情況，這樣會導致企業的開發風險和投資風險陡增。因此，商業地產企業應當根據市場形勢、城市特點以及企業自身實際情況，選擇是將商業地產項目進行出租、出售還是合作經營。比如，在很多城市的萬達商業廣場，選擇在建成并開業經營后不久，將所有權出售給融創等商業地產企業。

最后，商業地產在選擇盈利模式時，需要明確具體的投資回報數值，即企業必須設置一個能夠接受的經濟效益回報數值，這樣可以讓企業選擇，是單純獲取商業地產項目開發投資收益，還是將后期的經營管理收益一并賺取[3]。

（五）打造具有品牌特色的商業地產盈利模式

我國大型商業地產企業數量較多，商業地產行業內部競爭比較激烈，尤其在很多一線城市、準一線城市以及大型二線城市，商業地產企業之間的競爭更是趨于白熱化。在構建商業地產盈利模式時，應當根據商業地產企業的自身特點，結合當前商業地產行業的發展形勢，打造具有企業品牌特色的商業地產盈利模式。以萬達地產為例，萬達商業地產版圖涉及商業地產、高級酒店、旅游文化、連鎖百貨等產業領域，尤其以萬達商業廣場、萬達影城等商業地產物業項目經營成績突出。

萬達商業地產已經在全國多個省市地區投資建設了萬達廣場、星級酒店，在我國商業地產行業占據著龍頭地位。當前萬達商業地產的主要經營物業項目涉及，大型購物中心、五星級酒店的開發與運營、地產項目商業運營及物業管理、寫字樓和公寓以及住宅的銷售物業等多個重點項目內容。

在這種商業地產盈利模式的積極影響下，萬達商業地產企業的經濟效益、社會效益水平始終保持在較高層次，也在很大程度上改變了城市的商貿、文化、娛樂、餐飲、休閑旅游的產業結構布局，刺激了社會民眾的消費意愿，完善了城市區域功能，讓萬達廣場的所在地，大多成為城市新的中心地帶。萬達商業地產盈利模式之所以能夠成功，主要是由于其具備較好的資金流動能力，在開發商業地產方面有著長期、穩定的現金流，當萬達出售寫字樓、公寓、住宅、商業街后所獲得的資金，便可以用于商業物業持有，這樣便促進了商業地產項目盈利。

此外，萬達最為突出的商業地產盈利模式特色在于，“訂單式模式”的創設，萬達可以根據城市建設發展的需求，打造符合城市特點的商業地產項目，而這可以成為其他商業地產企業盈利模式選擇過程中所借鑒的內容。

四、結束語

商業地產盈利模式的選擇是否合理，會直接影響到商業地產項目的整體盈利能力，更會對商業地產企業的經營發展產生關鍵性影響。因此，企業必須根據市場發展形勢、城市特點以及企業自身實際情況，靈活選擇最為合適的商業地產盈利模式，并且在現有盈利模式的基礎上，做好相應的優化創新工作，這樣才能真正促進商業地產企業的高質量發展。