房地產開發項目的全過程成本控制策略

趙軼群／文

房地產企業面臨的市場環境日益惡劣，競爭也越來越激烈，保利潤、求生存已經成為房地產企業的生存法則，而這些方面也對成本控制工作提出了更高要求。房地產企業要想持續穩定發展，就要加強成本控制，將成本控制理念貫穿經營管理的各個環節，對房地產開發項目全過程進行成本控制，實施精細化管理，從而有效控制房地產項目的工程造價，減少成本支出，在市場上立足。房地產企業應加強各個環節的成本控制，如項目決策、圖紙設計、工程施工及后續的銷售等環節，都要積極尋找有效的成本控制方式與手段，借助信息技術加強對房地產開發項目全過程的動態監管，實時掌握項目的成本投入與收益，并根據自身實際管理情況，不斷改進與優化成本控制體系，幫助各部門明確各自的工作職責，并且按照相關規定規范自身的工作行為，將成本支出控制在合理范圍內，進一步提升內部管理水平。

房地產企業 開發項目 全過程成本控制

房地產行業最根本的競爭就是成本競爭，成本控制應該貫穿房地產開發的全過程，以進一步提升企業的經營利潤。隨著國家對房地產行業宏觀政策的調整，房地產行業利潤進一步下降，企業必須大力推進精細化管理，管控房地產項目開發全過程的成本。在確保房地產項目質量的基礎上，不僅應從源頭管控好工程造價，還應在房地產項目建設的各個階段選擇合適的成本控制方法，整體規劃各項經營管理活動，合理調配內部各項資源，確保項目建設順利開展。本文圍繞房地產企業開發項目全過程的各個環節展開討論，并基于多個視角探討房地產企業有效控制項目全過程成本費用的方法與路徑，確保房地產企業合理控制工程造價，實現經濟效益最大化的目標。

全過程成本控制概述

全過程成本控制是指房地產企業立足于整體項目建設與發展的角度，對房地產項目建設各個階段的成本嚴加控制，對影響房地產項目成本的重要因素進行分析，并找到成本控制的關鍵節點，控制影響項目工程造價的成本因素，從而降低經營成本支出的管理活動。

全過程成本控制一般包含以下幾個特點：第一，貫穿全生命周期的所有環節。房地產項目開發的周期較長，有些甚至長達兩三年，房地產企業在運營過程中會將資金投入立項決策、圖紙設計、施工與銷售等階段，因此，企業應將精細化管理落實到項目建設的全過程中，確保全過程成本控制理念貫穿于所有的經營管理活動中。第二，實時動態變化。房地產企業所處的市場環境在不斷變化，項目建設也在不斷深入，每一個房地產項目的建設周期、成本投入、銷售前景等方面均有所不同，房地產企業無法通過同一個成本控制的方案模型完成不同項目的成本控制工作。因此，房地產企業應結合每個項目建設的具體條件，分析各個房地產項目的建設周期、環境、階段等內容，只有在對具體的項目情況有了充分的了解和掌握之后，才能制定具體有效的成本控制方案與措施，實現提高房地產項目開發利潤的經營目標。

房地產項目開發全過程成本控制的意義

近年來，受政府宏觀調控的影響，房地產開發企業均面臨巨大的經營壓力。房地產企業要想在激烈的行業競爭中健康發展，必須優化對成本的控制。要加強項目開發全過程成本控制，充分了解每一個項目建設各環節的成本投入情況，并根據項目的資金需求合理配置資金，避免產生資金鏈斷裂的風險。同時，通過全過程成本控制，分析與評估開發環節影響成本的所有因素，采取有效的措施降低開發費用。在實際銷售環節，房地產企業可以通過合理降低銷售價格推動銷售量提升，快速完成房地產銷售回籠任務，盡快收回應收賬款，降低運營風險，使相關的款項能及時投入經營活動中，確保其他各項工作順利開展。另外，房地產企業在實施全過程成本控制時，可以實時掌握企業資金分布情況，及時發現當前各個經營管理環節的管理漏洞與問題，調整與改進管理方式與內容，不斷規范管理活動，進一步提升經營管理水平，確保正常經營和發展。

房地產開發項目全過程成本控制的策略

決策階段的成本控制

在決策階段，房地產開發企業應對預開發項目的各個階段需投入的資金成本進行全面的核算與評估，估算企業投資成本與利潤。該過程包括項目考察費用、設計費用及其他行政性收費等。企業造價人員可以結合市場現狀，分析影響企業投資成本效益的全部因素，包括企業決策階段可能產生的突發狀況和因素，提出合理有用的建議，以便企業提前制定預防措施。例如，當雨季到來，企業應采取一些防汛措施，避免返工，以此減少經濟損失。此外，房地產企業還應研究與分析國家相關的宏觀政策以及當地市場情況，了解國家近期對房地產行業的具體管控政策，并且根據政策內容實時調整企業的經營管理策略，改變企業投資方向，選擇當前經濟環境下發展前景較好的項目，避免投資失誤。

另外，在決策階段，房地產開發企業要想有效地控制成本，就應針對每一個投資項目進行可行性分析。在分析時，應充分考慮內外部的經營環境，了解該項目在當前經濟環境下的發展狀況，并合理預測投資成本與收益，準確地預測盈虧。在必要的時候，企業還應派遣相關技術人員前往項目所在地進行現場勘察。只有充分了解每一個投資項目的具體情況，才可以形成科學合理的可行性報告，進而合理規劃項目建設工作，同時有助于實時掌握自身財務狀況，合理安排資金使用，避免因建設資金不足而產生資金鏈斷裂的風險。

設計階段的成本控制

圖紙的設計階段關乎企業整體的成本投入，決定了占項目投資比重最大的建安費用，也決定了工程造價。因此，企業應重視設計階段的成本控制，不但要考慮本階段的費用投入，還要考慮后期按設計圖紙建設的建安成本。只有不斷優化圖紙設計，對其進行審查，才可以將工程造價控制在合理的范圍內。

首先，在設計階段，房地產企業應根據項目的地域區位及項目開發定位等實際情況，選擇合適的設計單位與團隊，對設計單位與團隊的整體實力與專業性等方面進行評估，并加強與設計單位的溝通，在設計方案中突出工程開發定位以及成本控制的重要性。在滿足項目定位對生活環境、使用功能的相關要求以及合法合規的前提下，要求設計單位優化建筑間距，在規劃部門允許的范圍內最大限度提高容積率，增加公共建筑層數，合理開展道路布置與綠化景觀設計工作，確保設計不僅要滿足功能要求，還要經濟合理，最大限度降低成本。同時，設計單位應嚴格遵循設計原則，不斷審核與優化設計方案，選擇最優的設計方案，編制施工圖預算，確保工程造價在設計概算范圍內。在出圖之前，要對設計圖紙的質量進行嚴格把關，這樣可以將工程施工的變化控制在施工之前，將成本控制在最優范圍內，避免出現在施工之后變更而大大增加成本投入的風險。

其次，房地產開發企業與設計單位應當簽訂相應的《圖紙設計合同》，在合同中明確規定項目設計的具體要求和標準、方案設計的驗收標準以及方案設計時間等內容，設置相應的違約條款與懲罰措施，規范合同管理。房地產開發企業應就設計方案、內容與設計單位進行反復溝通，不定期與設計團隊的方案設計進度與內容交換意見。房地產企業應向設計單位仔細說明項目的實際情況，并且在設計單位提交方案后，對方案進行審查，對于符合企業驗收標準與要求的方案進行驗收，對不符合企業要求和相關標準的方案，應要求其及時整改或者追究違約責任，以此減少經濟損失。

最后，設計單位應加強圖紙審核工作，對圖紙的錯誤和疏漏進行修改與補充，減少圖紙的設計風險，從而避免因反復修改圖紙導致工期延誤。

施工階段的成本控制

首先，對建設材料的采購把控。房地產開發企業應加強材料采購環節的成本管理，對市場上的供應商進行對比分析，了解當前市場中建設材料的采購價格。企業應加強對采購人員的培訓，使其充分掌握采購環節對企業項目整體開發成本控制的重要性，在采購之前做好價格分析工作，貨比三家，選擇性價比較高的供應商。針對企業常規采購物資，采購人員應與合作的供應商加強溝通交流，使其以較低的價格供應物資，從而降低企業的采購成本。同時，為進一步控制采購價格，對需求較大的工程物資，還可以采取公開招標的方式，通過招投標競價選擇最優的采購方案，這樣不僅可以提高企業的采購質量與效率，還可以幫助企業減少采購成本支出。

其次，房地產開發企業應加強對物資的驗收。在到貨之后，現場人員應按照采購合同的質量與數量標準的相關規定驗收采購的貨物。在發現貨物質量與數量存在問題時，應拒絕在驗收單上簽字，并及時聯系供應商補齊數量或更換不符合質量標準的貨物，避免企業后期因貨物質量不合格而產生新的采購成本。

再次，房地產開發企業應選擇合適的施工單位。在選擇施工單位時，應重點關注施工企業的社會地位、口碑與施工質量等，房地產開發項目首選邀請招標，要選擇具有專業承包資質的單位，最好是在業界實力很強的公司。在與施工單位簽訂合同時，應明確規定施工時間、施工標準與要求、施工造價以及雙方的責任與義務，并且聘請專業的律師審核施工合同中的法律條款，從法律角度提出優化意見，防止企業后期出現法律糾紛。

最后，根據施工進度合理合規地優化圖紙設計。在施工過程中，應反復審查設計圖紙的可行性與合理性，盡量在施工之前對圖紙進行優化與改動，避免在施工過程中出現圖紙設計變更與簽證變更等現象，避免返工或企業預算超支。同時，施工階段要嚴格審核進度，對于超出成本計劃等情況，應及時尋找原因，并上報決策層，提出切實可行的整改措施，確保內部控制成效。

驗收結算階段的成本控制

驗收階段也是影響房地產開發項目成本的關鍵環節。房地產開發企業項目負責人應審查項目驗收完工的相關數據資料的完整性、合理性等。審查完畢后，及時將相關資料上交至管理部門，在通過審查之后開展項目結算。房地產開發企業應聘請專業的項目管理人才，加深對項目驗收要求與標準的了解，準確地對驗收成本結算進行評估，及時將驗收結果上報給企業管理層，以達到最佳的成本控制效果。同時，房地產開發企業應組織項目工程師與造價工程師參照該項目所有的建設資料，對施工單位提交的結算單的具體內容與數額進行審核。在必要的時候，企業還可以聘請專業的造價企業對該項目的工程結算單內容進行專業審核，提高結算質量，降低工程成本。此外，在驗收結算階段，企業還應做好材料與儀器的審核工作，對施工單位提交的竣工驗收單的內容進行全面、系統的審查，按照合同和相關協議規定，做好結算復審工作，確保工程結算的質量。

銷售階段的成本控制

銷售階段會產生營銷成本，包括人工成本、廣告宣傳費用等。對此，房地產開發企業應加強銷售環節的成本控制，分析與評估當前的市場環境和消費群體的心理，了解各類消費群體的消費心理。在此基礎上，企業可根據不同的目標群體制定針對性的營銷策略。例如，針對中老年人，房地產企業應營造溫暖、溫馨、和諧等家庭氛圍的廣告內容，快速抓住消費者的心理，提高市場銷售量。同時，企業應加強對銷售人員的培訓，使其了解企業當前各個項目的銷售政策，幫助其快速掌握消費者的心理，從而為消費者推薦合適的房源。為提高銷售人員的積極性，企業還應建立健全績效激勵機制，將銷售量與個人的績效工作關聯，獎勵銷售業績較好的業務人員，從而激發其工作熱情，加快房屋銷售進度，降低企業營銷費用。

全過程成本控制對房地產企業提高經濟利潤和市場競爭力具有重要影響。房地產企業不僅要主動了解市場行業的動態變化，還要做好內部成本控制工作，將成本控制理念貫穿企業各項經濟活動的全過程。同時，由于全過程成本控制涉及多個環節，具有復雜性，因此企業各部門人員都要主動參與到成本控制工作中，有效控制項目成本，這樣才可以實現企業總體發展目標。此外，房地產企業還應積極運用信息化管理系統，加強對各個環節活動的監管，充分掌握企業各個項目的具體建設情況，從而合理管控成本。