新時期房地產開發企業財務內部控制的優化路徑

孫藝梅／文

在房地產開發企業中，財務管理是管理工作的核心內容，會給其他業務開展帶來較大影響。優化房地產開發企業財務內部控制能從整體上增強企業實力，促進房地產開發企業更好發展。為了提升房地產開發企業的財務管理水平，要采取科學的內部控制措施，促進財務內部控制工作有效開展。實際上，很多房地產開發企業構建的財務內部控制制度不健全、財務內部控制隊伍建設不到位，這些問題將大大削弱財務內部控制的有效性，阻礙其作用的發揮。新時期房地產開發企業要重點關注這些問題，制定科學的措施，從根本上提高財務內部控制質量和水平。文章闡述新時期房地產開發企業財務內部控制優化路徑，以供參考。

房地產開發企業 財務內部控制 優化路徑

房地產行業關系到國計民生，房地產開發企業資金投入規模大、業務復雜程度高、工程量大，因此其內部資金管理情況、風險控制能力、開發資金調控能力將直接影響其未來生存和發展。基于房地產行業重負債性的特征，在新時期做好房地產開發企業財務內部控制工作十分必要。

新時期房地產開發企業財務內部控制的內容和發展趨勢

內容

第一，貨幣資金控制。房地產開發企業中貨幣資金控制主要包括貨幣資金支出、貨幣資金收入等內容。實際上，貨幣資金是房地產開發企業在具體生產經營管理工作中形成的、具有貨幣形式的資產，有效控制貨幣資金可以預防現金業務中產生資金風險。第二，預算控制。在房地產開發企業財務內部控制中，財務內容管理與預算控制是必不可少的環節，也是重要的財務內部控制手段，其直接影響財務內部控制質量。與其他財務管理項目相比，預算控制的前瞻性、全面性、全員性更強，房地產開發企業可以在預算控制工作中融入一系列生產經營與管理活動。第三，組織規劃控制。房地產開發企業組織規劃控制主要包括分割財務和財權、明確各部門與財務管控工作間的聯系、設置財務管控環節等，從中可以看出房地產開發企業組織規劃控制的本質是構建內部控制平臺，這將對財務內部控制水平產生較大的影響。第四，審計控制。房地產開發企業在開展財務內部控制時，要重點關注審計工作，有效監督和控制財務管理人員和會計人員的工作行為，全面、嚴格地審核財務管理資料與數據，這是財務內部控制的重要形式。第五，財務風險控制。財務風險是指在各項財務活動中，由于各種難以預料或控制的因素影響，財務狀況具有不確定性，從而使企業有蒙受損失的可能性。財務風險控制以市場經濟發展規律和趨勢為依據，有效控制和轉移財務管理過程中可能影響管理結果的波動性因素，確保房地產開發企業財務管理工作有序開展。

發展趨勢

首先，財務內部控制環境日益復雜。從外部環境來看，全面深化改革持續推進，房地產未來發展趨勢不明確。從內部環境來看，受發展需求、機構轉型、制度建設、內控人員職責分配等因素的影響，內部環境的不可預知性大大增強。其次，方式和手段多元化。隨著科學技術的進步、信息技術的發展，財務內部控制手段逐漸多元化，房地產開發企業朝著科技化方向發展。再次，風險控制精細化。經濟環境的變化極大地增強了房地產開發企業經營管理的不確定性，導致其面臨諸多風險因素。最后，財務內部控制嚴格化，財務內部控制問題是阻礙企業財務內部控制職能發揮的障礙，因此積極貫徹和落實財務內部控制制度是必然趨勢。

新時期房地產開發企業財務內部控制的意義

有利于提升財務績效

制定與自身實際情況相符的、科學的管理者工資標準有利于加大對高級管理人員的約束力度，也可以增強企業財務內部控制的有效性。實施內部控制法規后，企業會計信息質量明顯提升，獲利參數進一步提升。如果將經營權和所有權分離，能激發股票持有者和內部管理人員監督管理的積極性，監管工作水平直接影響企業高管的工作狀態，影響企業股東的權益。為增強企業高管工作積極性，促使他們花費更多時間和精力投入企業經營管理工作，適當提高他們的薪資待遇。財務內部控制工作的開展情況會對企業產生較大影響，如果財務內部控制水平較低，那么房地產開發企業的發展將面臨阻礙。為提升經濟效益，房地產開發企業要適當提高員工薪酬待遇，做好財務內部控制工作。

有利于防范企業風險

如果房地產開發企業財務內部控制存在缺陷或不足，會大大提高風險發生的概率，給企業經營發展帶來不利影響。如果房地產開發企業財務內部控制效果明顯，將大幅提升獲利能力，提高經營管理效率，降低風險發生的概率。如果房地產開發企業出現財務違規情況，會導致投資者產生錯誤認知，降低股票價格，影響自身經濟收入的提升，因此有必要加大財務內部控制力度，達到防范風險的目的。除此之外，房地產企業要按照市場發展規律全面評估每項投資風險。在進行房地產投資前，風險管控部門必須有效進行審核，準確評估房地產市場風險、政策風險等，為制定正確決策提供保障。

有利于滿足企業內在需求

房地產開發涉及拿地、開發、銷售等環節，流程十分復雜，面臨不同的風險。近幾年，我國針對房地產行業實施了很多宏觀調控政策，其中包括限貸政策、限價政策、限購政策等。房地產開發企業的項目復雜，外部政策多變，需要在完善的財務內部控制制度的支撐下，實現規范化管理與經營。房地產開發企業必須提升管理水平，做好財務內部控制工作，積極實施各項措施。由于項目管理涉及較多環節和多種類型人員，因此要在各環節落實具體的內部控制責任，從根本上增強內部控制的合理性和規范性，建立完善、長效的制度，從根本上解決房地產開發企業風險控制問題。

新時期房地產開發企業財務內部控制現狀

財務內控制度不健全

房地產開發企業所處的環境日益復雜。雖然當前大部分房地產開發企業建立了現代化的內部管理模式，但是財務內部控制意識不足，財務內部控制制度不健全，導致其后續健康發展受到阻礙。

財務內控手段較單一

目前，在房地產開發企業財務內部控制過程中，房地產項目的執行成本損耗以人工反饋為主，這阻礙了信息化管理工作的順利開展，會大大增加房地產開發項目執行風險，不利于房地產開發企業生命周期管理效率的提升。

財務配置組織不完善

《公司法》明確規定了組織結構內容，因此房地產開發企業要設置完善、專業的財務配置組織結構。但是當前部分房地產開發企業在資產管理方面，仍然存在“一股獨大”的問題。大部分房地產開發企業的大股東會直接任命管理人員，這大大削弱了房地產開發企業資源配置的合理性和公平性。

缺乏專業化財務內部控制人員

當前，大部分房地產開發企業內部財務管理人員專業能力參差不齊，甚至不能正確認知財務內部控制理念和內容，財務內部控制存在滯后性，容易出現嚴重的財務內部控制執行不到位的問題。長此以往，會降低房地產開發企業的核心競爭力，使其無法適應現代社會發展趨勢。同時，由于房地產開發企業財務核算工作復雜，因此財務管理人員需要不斷優化自身知識結構，增強專業能力。

新時期房地產開發企業財務內部控制對策

健全財務內控制度

在房地產開發企業財務內部控制工作開展過程中，完善的財務內部控制制度是重要基礎和保障。因此，房地產企業要從財務監督管理、資金運營、全面預算控制等角度構建健全的財務內部控制制度。在房地產開發企業管理中，資金是重要的影響因素。房地產開發企業發展環境復雜，對資金管理要求較高，因此要重點分析融資和投資兩個模塊，以財務分析為核心，構建健全的財務內部控制體系。例如，在定價和采購模塊，房地產開發企業要制定付款循環會計控制制度，規范付款流程和采購流程，保證資金記錄完整。同時要仔細核對分析發票、時間，增強賬款收支審計的準確性，提升采購和付款管理水平。房地產開發企業面臨的運營風險高，在這種情況下，運營成本、現金流成為重要的財務內部控制內容。為防止房地產開發企業出現資金周轉不暢等問題，要以業務活動為切入點，構建相對完善的全面預算控制制度，積極匯總分析房地產開發項目成本、資金收支等多個模塊的信息。

房地產開發企業監督與管理質量直接影響財務內部控制效率。因此，房地產開發企業要從風險管理和內部控制評價入手，深入內部，與各個部門及項目實施諸多環節的負責人交流信息，在此基礎上構建健全的內部控制監督體系。在財務內部控制監督制度運行過程中，房地產開發企業要以資金管理為核心，利用資金報表等數據制定完善的資金運行評估標準，通過軟件記錄的范式，全面、深入檢測財務管理問題，為房地產開發企業資金安全提供必要保障。除此之外，房地產開發企業要針對現有的部門制定多部門協同工作制度，從根本上提升財務內部控制實際效能。

改進財務內控手段

在房地產開發企業財務內部控制中，項目成本管理是重要模塊。為降低房地產開發項目運行中的財務風險，要根據項目執行周期，利用專業化財務平臺為房地產開發項目設置多個模塊。在項目建設前期，要管理項目財務信息和標準限額；在項目建設中期，要管理好檔案和文件，節約各環節成本；在項目建設后期，要做好統計評估與財務信息查詢。在房地產開發項目財務管理平臺的具體運行中，財務內部控制人員要充分利用大數據技術，在專業化平臺上構建完善的成本支出信息庫，利用大數據技術采集和探究合作對象的財務數據，重點分析材料供應商、建設機構、財務審計機構等的能力、信譽和資質，防止合作對象征信不足而影響項目具體建設效果。房地產開發企業要在此基礎上利用云平臺內的執行跟蹤制度，設計差異性的成本支出體系和超額預警體系。

完善財務配置組織

從財務資源配置的角度來看，房地產開發企業內部控制要點為資金回籠、投資等。一方面，房地產開發企業要增強財務資源控制意識，使用SWOT 分析法從內部和外部兩個方面分析自身在市場中的發展優勢、劣勢、機遇、威脅等，其中財務資源配置的機遇和優勢與開發項目的地段、道路規劃情況、設施完整性息息相關。財務資源配置的劣勢、威脅與施工機構不合法、房型不合理等相關。另一方面，根據房地產開發企業資源配置優劣勢分析情況及現有的政府政策，組建專門的投資決策部門，制定嚴格、完善的財務資源配置審計制度。嚴格遵循留存收益優先的原則，在調整內部財務資本的基礎上使用多元化融資方法，如債務融資、股權融資等。房地產企業也可以與其他類似的企業合作，互相拆借，使企業運營階段資金的使用可以全面覆蓋長期投資行為。

強化財務內部控制人員培訓工作

為有效開展財務內部控制工作，房地產開發企業要加強財務內部控制人員專業素養培訓，打造高水平財務內部控制人員隊伍。一方面，房地產開發企業要針對財務內控人員的知識結構和工作方法開展專業化培訓活動，從而加深財務內部控制人員對自身工作的認知，使其全面掌握財務內部控制工作流程。另一方面，房地產開發企業要使用獎懲制度與績效考核相結合的方式規范財務內部控制工作行為，增強財務內部控制人員的交流溝通能力和服務能力，保證財務內部控制人員能夠有效應對管理中出現的問題，從根本上提高房地產開發企業財務內部控制工作水平。

加大財務內部審計工作實施力度

在房地產開發企業風險管理與控制工作中，內部審計是重要一環。房地產開發企業要想做好財務內部控制工作，必須做到以下幾點。第一，結合企業實際發展情況構建科學的財務內部控制審計模式，細化與量化財務內部控制審計目標，將目標具體分配給企業各部門和各工作人員，從根本上增強審計工作的有效性。第二，以財務內部審計方法、主體等因素為切入點，確保財務內部審計結果的公開性與公平性，加大財務內部審計指標落實力度，從而使房地產開發企業在運營管理中充分發揮財務內部審計機構的作用。第三，房地產開發企業在具體審計工作中，要重點檢查資金支出的合理性與合法性，項目實施的科學性及銷售臺賬的準確性。

在房地產開發企業管理過程中，財務內部控制是十分重要的環節。房地產開發企業要積極構建完善的內部控制制度，優化財務內部控制手段，有效防范風險，從而解決財務內部控制工作中存在的問題，實現可持續發展目標。