家庭負(fù)債與家庭消費(fèi)的辯證關(guān)系研究

祝玉浩

摘要：近年來，我國家庭負(fù)債規(guī)模增長迅速，消費(fèi)端剛性消費(fèi)比重增加，整體消費(fèi)水平略顯乏力。文章聚焦我國家庭負(fù)債及家庭消費(fèi)的辯證關(guān)系，在對相關(guān)理論進(jìn)行梳理的基礎(chǔ)上，對我國家庭負(fù)債及家庭消費(fèi)現(xiàn)狀進(jìn)行定量剖析，梳理目前相關(guān)研究并從三個(gè)維度針對負(fù)債對消費(fèi)的辯證影響提出觀點(diǎn)論證，并在結(jié)論部分提出針對性建議，以推動(dòng)家庭在合理負(fù)債的基礎(chǔ)上能夠促進(jìn)消費(fèi)，保障民生及社會(huì)的更優(yōu)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：家庭負(fù)債；家庭消費(fèi)；消費(fèi)結(jié)構(gòu)

一、家庭負(fù)債及家庭消費(fèi)關(guān)系的相關(guān)理論

（一）絕對收入理論與相對收入理論

凱恩斯在其關(guān)于家庭收入與消費(fèi)關(guān)系的研究作品《就業(yè)、利息和貨幣通論》著作中，針對家庭消費(fèi)收入關(guān)系的區(qū)別和聯(lián)系，引入了消費(fèi)函數(shù)概念。凱恩斯認(rèn)為，收入的增減對于家庭日常消費(fèi)的影響波動(dòng)是非常敏感的，在未來收入有提升預(yù)期或者已經(jīng)提升時(shí)，家庭日常消費(fèi)會(huì)在短期內(nèi)有顯著提升；在未來收入有降低預(yù)期或者已經(jīng)降低時(shí)，家庭日常消費(fèi)會(huì)在短期內(nèi)有顯著降低，但如果家庭消費(fèi)到達(dá)一定水平，比如中產(chǎn)階級家庭，那么其家庭日常消費(fèi)支付反而會(huì)隨著收入呈現(xiàn)邊際效應(yīng)抵減現(xiàn)象。而西蒙·庫茲涅茨在研究國民收入與消費(fèi)關(guān)系時(shí)，則得出了與凱恩斯相反的研究結(jié)果，他認(rèn)為國民的消費(fèi)水平與國民資本積累水平并沒有呈現(xiàn)正相關(guān)的關(guān)系，收入對于消費(fèi)的影響是有限度的，收入的增加并不必然會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)的增加，因此絕對收入理論并不適用于所有家庭。

（二）生命周期理論與持久收入理論

弗朗科·莫迪利安尼認(rèn)為個(gè)體消費(fèi)的規(guī)律可以借助心理學(xué)中的生命周期概念來理解，在生命周期理論里，個(gè)體會(huì)預(yù)估自身的生命時(shí)長和進(jìn)程，即嬰童期、少年期、壯年期、中年期、暮年期幾個(gè)階段，而個(gè)體的消費(fèi)水平并不是由當(dāng)期的經(jīng)濟(jì)收入情況來決定的，是由個(gè)體對于自身生命周期的進(jìn)程來決定的。在該理論中，個(gè)體會(huì)根據(jù)自身生命周期所處的狀況進(jìn)行合理的消費(fèi)評估，甚至規(guī)劃整個(gè)生命周期下的財(cái)富分配，弗朗科·莫迪利安尼將生命周期的理論模型運(yùn)用到家庭和個(gè)體消費(fèi)研究中，是一個(gè)較大的研究突破。

（三）預(yù)防性儲蓄理論與流動(dòng)性約束理論

預(yù)防性儲蓄理論是基于部分消費(fèi)者對于未來收入可能存在下降預(yù)期的情況下，對于當(dāng)前消費(fèi)進(jìn)行一定的降低操作，預(yù)防性儲蓄理論認(rèn)為，即使家庭預(yù)期未來收入會(huì)大幅增加，家庭消費(fèi)也并不必然會(huì)隨之大幅增加。流動(dòng)性約束理論主要針對現(xiàn)金流較為缺乏的消費(fèi)者，在面對現(xiàn)金、活期存款缺乏的情況下，難以進(jìn)行更多消費(fèi)的情況，從而造成短期消費(fèi)水平降低的情形。一般消費(fèi)者在資金流缺乏時(shí)，可能選擇相應(yīng)的消費(fèi)貸款、銀行小額借款、信用卡分期付款等形式進(jìn)行持續(xù)性消費(fèi)，但是金融機(jī)構(gòu)會(huì)定期評估申請者的資金償還能力和信用能力，如果申請者近期有較大借款支出，或者有不良逾期記錄，便會(huì)造成借款失敗。消費(fèi)者在缺乏現(xiàn)金流的情況下，則無法進(jìn)行后續(xù)消費(fèi)。該理論對于家消費(fèi)一樣適用，這樣會(huì)極大抑制消費(fèi)水平。

二、我國家庭負(fù)債及家庭消費(fèi)現(xiàn)狀

（一）家庭負(fù)債現(xiàn)狀

1. 家庭負(fù)債規(guī)模現(xiàn)狀

如圖1所示，我國境內(nèi)住戶貸款余額近年來呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2015年我國家庭負(fù)債為270，213.85億元，而2022年為749，323.11億元，期間增長了177.31%。我國家庭對于杠桿及負(fù)債的觀念隨著教育水平的提升而不斷發(fā)展，并且伴隨著前幾年我國貨幣政策的寬松及房地產(chǎn)的發(fā)展，我國境內(nèi)的負(fù)債規(guī)模提升顯著。

而通過觀測表1數(shù)據(jù)及圖2的趨勢可以發(fā)現(xiàn)，不僅是我國住戶貸款余額的絕對值在增長，其占GDP的比例也提升顯著，從2015年的39.23%上升為2022年的61.92%，說明我國家庭的負(fù)債規(guī)模水平在2015-2022年間是具有實(shí)質(zhì)性比重上升的。

2. 家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

如表2及圖2所示，我國中長期貸款及短期貸款余額均呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，其中我國境內(nèi)的居民中長期貸款余額從2015年的181，207.77億元，增長至2022年的565，341.59億元，期間增長了211.99%；而我國境內(nèi)的居民短期貸款余額由2015年的89，006.08億元，增長至2022年的183，981.51億元，期間增長了106.71%。而觀測短期貸款余額及中長期貸款余額近年來的占比可以發(fā)現(xiàn)，家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)發(fā)生了更明顯的分化，短期負(fù)債逐步降低，中長期負(fù)債占比更進(jìn)一步增長，2022年中長期負(fù)債占比已達(dá)75.45%。而通常短期負(fù)債用于日常消費(fèi)的較多，中長期負(fù)債則更多的是用于購置房產(chǎn)等消費(fèi)。

（二）家庭消費(fèi)現(xiàn)狀

1. 家庭消費(fèi)水平現(xiàn)狀

如表3數(shù)據(jù)以及圖4所示，近年來我國居民的人均消費(fèi)水平整體呈現(xiàn)上升趨勢，但是2020年由于疫情原因稍有下降，2015年我國人均居民消費(fèi)為18，857.16元，而2022年我國人均居民消費(fèi)為31，717.76元，期間增長了68.20%。而從今年的消費(fèi)增長率觀測，除2020年外，其他年份均呈現(xiàn)居民消費(fèi)增長率為正，但是近年有增長率降低的趨勢。消費(fèi)的景氣程度下降，這也與我國的短期負(fù)債率降低呈現(xiàn)一定的對應(yīng)關(guān)系。

2. 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

圖5為我國城鎮(zhèn)及農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)，即城鎮(zhèn)以及農(nóng)村居民較為剛需的對于食品食物的消費(fèi)占其總消費(fèi)的比重。近年間居民的恩格爾系數(shù)呈現(xiàn)先下降再回升的態(tài)勢，其中2015-2019年呈現(xiàn)逐步下降的趨勢，城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)由29.7%下降為27.6%，農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)由33%下降為30%；其后在2022年城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)又回升為29.48%，而農(nóng)村居民的恩格爾系數(shù)同樣回升為32.98%。由此可見，首先，對于居民的消費(fèi)情況，農(nóng)村居民的剛性消費(fèi)支出要普遍高于城鎮(zhèn)居民。其次，近年來由于經(jīng)濟(jì)周期因素，整體居民的剛性消費(fèi)支出上升，回歸到了2015年左右的水平，而這也側(cè)面反正我國居民對于其他非剛性消費(fèi)的減少。

三、家庭負(fù)債對家庭消費(fèi)影響的相關(guān)文獻(xiàn)

（一）家庭負(fù)債對家庭消費(fèi)的正向影響

Maki（2002）發(fā)現(xiàn)家庭債務(wù)的增加并不會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)水平的降低，反之還會(huì)刺激區(qū)域消費(fèi)的增長，因?yàn)橐话慵彝ミM(jìn)行消費(fèi)貸款，是預(yù)期未來收入能夠增長并且有足夠能力償還債務(wù)，承擔(dān)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以在一定期間內(nèi)其消費(fèi)支出會(huì)顯著增加。Cecchetti et al.（2011）和Lombardi et al.（2017）從債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性角度考慮，他們引用財(cái)務(wù)杠桿模型，建立了不同的杠桿強(qiáng)度對于家庭消費(fèi)支出的影響模式，最后發(fā)現(xiàn)只有當(dāng)財(cái)務(wù)杠桿超過60%時(shí)才會(huì)真正影響到家庭消費(fèi)支出，日常消費(fèi)金額會(huì)開始降低。吳衛(wèi)星等（2016）以高收入家庭為研究對象，發(fā)現(xiàn)高收入家庭由于償債能力較好，因此盡管借貸金額更高，但是信用評價(jià)依然較好。易行健等（2017）通過調(diào)查了解大量的金融機(jī)構(gòu)和借貸機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)在正規(guī)的消費(fèi)貸款機(jī)構(gòu)貸款的群體，其按期償債能力會(huì)更高。周利和王聰（2018）通過實(shí)證方式也證明了適當(dāng)?shù)募彝ハM(fèi)貸款能夠在一定程度上幫助家庭養(yǎng)成良好的消費(fèi)習(xí)慣，從而提高債務(wù)償還能力。

（二）家庭負(fù)債對家庭消費(fèi)的負(fù)向影響

Kukk（2016）指出要注意家庭債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性，即適當(dāng)?shù)募彝鶆?wù)可以刺激消費(fèi)，但是過高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)造成適得其反的效果，不僅影響讓家庭成員承擔(dān)巨大的經(jīng)濟(jì)壓力，造成資不抵債，也會(huì)給區(qū)域經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性帶來不良影響。Fan和Yavas（2017）也指出，家庭里面的抵押貸款會(huì)為家庭未來儲蓄打下更好的基礎(chǔ)，但是抵押貸款占用了貸款額度，且抵押貸款一般金額較高，因此會(huì)給家庭帶來較大影響，從而抑制消費(fèi)需求。Albuquerque和Krustev（2018）從區(qū)域財(cái)政的角度出發(fā)，當(dāng)家庭負(fù)債額度過高，會(huì)嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從而帶來一定的治安危機(jī)。潘敏和劉知琪（2018）利用微觀研究模型，借助面板數(shù)據(jù)，了解到財(cái)務(wù)杠桿的使用需要結(jié)合家庭未來可支配收入進(jìn)行研究，財(cái)務(wù)杠桿對于家庭消費(fèi)整體是弊大于利。

四、家庭負(fù)債對家庭消費(fèi)的辯證影響表現(xiàn)

（一）家庭負(fù)債對消費(fèi)變動(dòng)的影響

一般情況下，影響家庭消費(fèi)支出的因素有很多，但是最重要的是家庭的可支配收入。這里的可支配收入既包括當(dāng)期可支配收入，也包括未來可支配收入，家庭對于收入的把控和預(yù)期直接決定了家庭的消費(fèi)水平。當(dāng)收入無法滿足消費(fèi)預(yù)期時(shí)，一些家庭則會(huì)進(jìn)行消費(fèi)貸款，在貸款的初期，家庭獲得了一定額度的現(xiàn)金流，因此短期會(huì)出現(xiàn)消費(fèi)增加，但是到了中期可以發(fā)現(xiàn)，借貸雖然可以充盈當(dāng)期資產(chǎn)，但是并不屬于家庭收入，因此又會(huì)出現(xiàn)一個(gè)“消費(fèi)平緩期”，該期間內(nèi)消費(fèi)基本不會(huì)有大變動(dòng)；而臨近還款日，家庭因償還壓力等原因影響，其消費(fèi)水平會(huì)進(jìn)一步降低。造成以上現(xiàn)象一般有三個(gè)原因：第一，債務(wù)約束。家庭負(fù)債本身造成的債務(wù)會(huì)影響家庭消費(fèi)的現(xiàn)金流動(dòng)，如果債務(wù)額度較大或者借貸機(jī)構(gòu)較多，那么會(huì)抑制家庭消費(fèi)。第二，機(jī)構(gòu)約束。借款機(jī)構(gòu)包括銀行等金融機(jī)構(gòu)，也包括專門從事貸款的商業(yè)機(jī)構(gòu)，不同的機(jī)構(gòu)其貸款額度、審批要求、利息利率等都各不相同，機(jī)構(gòu)會(huì)要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按期還款，若沒有及時(shí)還款則會(huì)影響征信，這也促使還款人必須定期跟進(jìn)還款事宜。第三，心理約束。心理約束主要是借款人主觀上的還款壓力值，一般與還款人的收入、償還能力、心理素質(zhì)等多方面因素有關(guān)，債務(wù)一旦形成，就會(huì)形成一種契約，要求債務(wù)人要按時(shí)還款。總體而言，家庭負(fù)債會(huì)抑制家庭消費(fèi)，財(cái)務(wù)杠桿越高，消費(fèi)意愿越低。

（二）家庭負(fù)債對消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響

家庭的消費(fèi)結(jié)構(gòu)按照不同的層次需求，可以分成不同的消費(fèi)層級。消費(fèi)結(jié)構(gòu)劃分的理論支撐可以參考馬斯洛的需求層次理論，該理論闡述了人的需求是依據(jù)當(dāng)下所處的年齡、外部環(huán)境等多個(gè)因素影響，當(dāng)自身?xiàng)l件得到改善，其需求必然會(huì)提高，因此呈現(xiàn)階段性的特點(diǎn)。一般來說，人的消費(fèi)需求可以分成三個(gè)層級：生存型消費(fèi)需求、發(fā)展型消費(fèi)需求以及享受型消費(fèi)需求。其中生存型消費(fèi)需求是基礎(chǔ)，是指日常生活的剛性需求，如基本的衣、食、住、行；發(fā)展型消費(fèi)需求是進(jìn)階階段，是在生存需求得到滿足的前提下追求更好的生活品質(zhì)，包括教育、醫(yī)療、金融服務(wù)等；享受型消費(fèi)需求是成熟期，更多是指娛樂生活、滿足精神世界方面的需求，一般也伴隨著大額的支出。

不同的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，對于家庭負(fù)債的處理方式也會(huì)產(chǎn)生不同的影響。對于生存型消費(fèi)需求的家庭來說，由于家庭儲蓄較低，現(xiàn)金流動(dòng)性差，因此對于負(fù)債變動(dòng)的敏感性也會(huì)大大增加，表現(xiàn)為日常消費(fèi)非常謹(jǐn)慎，消費(fèi)金額小，消費(fèi)目的也以滿足基本生活需求為主，不會(huì)有其他花銷。而對于發(fā)展型和享受型消費(fèi)需求的家庭來說，他們的儲蓄值較高，消費(fèi)彈性增加，因此有較大的對抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這類家庭在進(jìn)行日常消費(fèi)時(shí)，則更注重生活品質(zhì)。另外，處于發(fā)展型消費(fèi)需求的家庭一般其信貸比例是最高的，貸款商品常見為房屋 、汽車、家具等單價(jià)金額高的商品，高額的貸款可能會(huì)增加家庭的負(fù)債壓力，如果家庭成員收入變動(dòng)，可能會(huì)增加后期無法償債的風(fēng)險(xiǎn)。總體而言，家庭杠桿對發(fā)展型消費(fèi)的家庭影響最大，對生存型消費(fèi)需求的家庭影響最小。

（三）家庭負(fù)債對邊際消費(fèi)傾向的影響

家庭負(fù)債對于家庭消費(fèi)的影響，不僅取決于負(fù)債本身，也取決于家庭整體收入水平的變動(dòng)，主要表現(xiàn)為以下兩個(gè)方面：第一，消費(fèi)者在申請消費(fèi)貸款之前，會(huì)削弱消費(fèi)邊際帶來的不良影響，即減少消費(fèi)，從而獲得更大可能的貸款同意審批；第二，消費(fèi)者獲得貸款審批之后成為債務(wù)人，此時(shí)會(huì)增加消費(fèi)額度，增加消費(fèi)邊際效應(yīng)，從而獲得更多的可支配資產(chǎn)。近年來，隨著居民收入和消費(fèi)水平不斷提升，相關(guān)學(xué)者也發(fā)現(xiàn)家庭消費(fèi)水平并不與家庭收入水平呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，其非對稱反應(yīng)越來越顯著。因此本節(jié)將針對該問題進(jìn)行探討，將正向收入和負(fù)向收入的變動(dòng)進(jìn)行情況分類，了解財(cái)務(wù)杠桿對于家庭邊際消費(fèi)的影響。

當(dāng)家庭收入處于正向變動(dòng)時(shí)，不同杠桿程度的家庭其對于儲蓄和消費(fèi)的做法也是不同的。對于低杠桿家庭，他們有較大的資金額度，對于資金分配有更多的掌控空間，因此會(huì)對資金進(jìn)行多方向、多領(lǐng)域的分配；對于高杠桿家庭，由于其手里的可支配現(xiàn)金較少且要承擔(dān)較高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此他們一般會(huì)將儲蓄只用于償債，無法用于其他的消費(fèi)渠道，因此對于消費(fèi)存在削弱作用。不過需要注意，適當(dāng)?shù)募彝ヘ?fù)債率會(huì)增加家庭對于財(cái)富的感知力度，能促使家庭更加合理地進(jìn)行收支分配，從而更好地進(jìn)行家庭消費(fèi)。當(dāng)家庭收入處于負(fù)向變動(dòng)時(shí)，不同杠桿程度的家庭對于儲蓄和消費(fèi)的做法也是不同的。對于低杠桿家庭，由于貸款約束小，因此即使收入處于負(fù)向變動(dòng)，仍然不影響家庭的日常消費(fèi)，消費(fèi)者甚至可以預(yù)留六至七成的收入進(jìn)行其他的投資消費(fèi)；對于高杠桿家庭，由于貸款約束大，因此家庭消費(fèi)基本都是剛需用品，消費(fèi)者需要在有限的現(xiàn)金流下進(jìn)行合理的消費(fèi)劃分，同時(shí)需要儲蓄金額以便下次還款。由上可以看出，家庭杠桿如果增加，即使家庭收入增加，也難以刺激家庭消費(fèi)。

不同消費(fèi)結(jié)構(gòu)、不同消費(fèi)杠桿的家庭，在收入發(fā)生變動(dòng)時(shí)，其邊際消費(fèi)傾向也會(huì)有不同的表現(xiàn)。首先，對于生存型消費(fèi)的家庭來說，不管其有無家庭財(cái)務(wù)杠桿，其消費(fèi)的基本支出不會(huì)發(fā)生太大變動(dòng)，當(dāng)其收入發(fā)生正向變化時(shí)，消費(fèi)者會(huì)首先選擇償還前期負(fù)債，甚至部分厭惡風(fēng)險(xiǎn)型的消費(fèi)者會(huì)選擇提前結(jié)清負(fù)債，以追求后期資金流動(dòng)的穩(wěn)定性。而對于財(cái)務(wù)杠桿較高的家庭來說，無論是哪種家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)，他們都更傾向于將儲蓄放在后期償還債務(wù)方面，因此會(huì)弱化正向收入對發(fā)展與享受型消費(fèi)的促進(jìn)作用。總體而言，家庭消費(fèi)水平并不是完全由家庭收入水平?jīng)Q定，還與其他因素有關(guān)，如國家所處的消費(fèi)結(jié)構(gòu)、家庭杠桿利率的變動(dòng)等因素；而對于發(fā)展型和享受型消費(fèi)結(jié)構(gòu)的家庭來說，財(cái)務(wù)杠桿的增加導(dǎo)致家庭收入減少，從而會(huì)很大程度抑制家庭消費(fèi)支出。因此，發(fā)展型和享受型家庭在財(cái)務(wù)杠桿變動(dòng)時(shí)，其敏感程度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于生存型消費(fèi)結(jié)構(gòu)的家庭。

五、結(jié)語

近幾年，我國居民消費(fèi)增速呈現(xiàn)增長緩慢甚至停滯的現(xiàn)象，家庭債務(wù)也在逐年增高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)性加大。我國政府以擴(kuò)大內(nèi)需，刺激消費(fèi)作為重要抓手，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，營造良好的市場環(huán)境。針對目前我國家庭負(fù)債與消費(fèi)的情況進(jìn)行分析，嘗試尋找其中存在的辯證關(guān)系，并據(jù)此提出以下建議。

第一，合理控制消費(fèi)貸款，減少家庭負(fù)債壓力。從前文可以看到，適當(dāng)?shù)南M(fèi)貸款可以在短期刺激家庭消費(fèi)，從而刺激市場，但是過高的家庭負(fù)債會(huì)產(chǎn)生較高的償債逾期風(fēng)險(xiǎn)，因此政府需要規(guī)范金融機(jī)構(gòu)的貸款準(zhǔn)則，通過外部監(jiān)督的方式將家庭杠桿控制在合理的范圍內(nèi)。同時(shí)政府需要建立健全完善的金融機(jī)構(gòu)服務(wù)制度，建立一體化的信息數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)不同機(jī)構(gòu)之間信息的互通互聯(lián)，減少前期因信息不對稱帶來的消費(fèi)貸款審批問題，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)更新優(yōu)化。另外，消費(fèi)者自身也要有正確的消費(fèi)意識和儲蓄意識，根據(jù)自身的收入情況量入為出，不要有攀比心理，樹立正確的理財(cái)意識，避免盲目消費(fèi)、過度消費(fèi)。

第二，保障民生就業(yè)，從根源上解決收入問題。政府除了規(guī)范借貸市場外，還需要采取更有效的措施來保證目前就業(yè)市場的穩(wěn)定性。一方面，政府應(yīng)加大對于企業(yè)的扶持力度，尤其是高新技術(shù)企業(yè)，可以進(jìn)行一定的優(yōu)惠政策和稅收減免措施，保證企業(yè)日常經(jīng)營，鼓勵(lì)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)；另一方面，政府應(yīng)提供公平的市場競爭環(huán)境，包括對應(yīng)屆畢業(yè)生、在校大學(xué)生、創(chuàng)業(yè)人員、新型技術(shù)人員等都需要實(shí)行不同的就業(yè)引導(dǎo)措施，從而讓其能發(fā)揮自身長處。

第三，規(guī)范房地產(chǎn)市場，縮小城鄉(xiāng)信息差異。目前一線城市的高房價(jià)已經(jīng)得到了政府調(diào)控，處于較為正常的房價(jià)水平，但是部分城鎮(zhèn)地區(qū)的房價(jià)仍然溢價(jià)過高，因此政府需要重視非一線城市的房價(jià)問題，貫徹好“房住不炒”的原則。在宏觀調(diào)控上，政府需要增加房屋供給量，完善周邊城市的交通建設(shè)，保障交通便捷性。同時(shí)，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場，需要引導(dǎo)開發(fā)商調(diào)整優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，比如增加中小戶型的商品房供應(yīng)量，加強(qiáng)對房屋租賃的管控，包括費(fèi)用收取、計(jì)價(jià)面積規(guī)范、黑中介懲罰機(jī)制等，維持房地產(chǎn)市場秩序。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：悉尼大學(xué)）