金地告急

江一葦　馬小雨

一代地產大佬突然辭任，引發股債震動。

10月中旬，金地創始人凌克因身體原因，申請辭去董事長職務，引發金地多只境內債券跌幅達到20%，部分債券因跌幅過大觸發臨停，股價也大跌近10%。

金地緊急發出公告，稱總裁黃俊燦代為行使董事長職務，是正常的管理團隊交接。

凌克急流勇退，恰逢債務償還的關鍵時刻。一點風吹草動，都帶來各種擔憂。

截至10月底，金地市值約230億，較凌克辭職前跌去兩成。

銷售疲軟、股債雙殺、債務壓頂，繼任者黃俊燦面對的局面，實在棘手。

老帥隱退

凌克今年64歲，在1992年就加入了金地集團前身，即深圳市上步區工業村建設服務公司。

在金地30年，他見證了金地從創立到上市，再到“招保萬金”的黃金時代，銷售額從2001年的5.34億元提升至2021年的2867億元，增長了536倍。

凌克信奉規模和利潤平衡的準則，在眾多房企爭先拉高杠桿、極速擴張時，他選擇保守發展，也導致公司的行業排名逐漸下滑，一度被質疑“掉隊”。

凌克有自己的節奏。“一家公司好好的，活得久，比突然輝煌一下更重要。”

他的決定是對的。2021年，房地產行業出現疲態，地價成本增高、盈利不及預期，加上三道紅線的規定，不少房企爆雷。

金地成了例外，在2022年實現2218億元的銷售額，重回銷售排行榜前十。“規模與效益平衡才是第一位，不想在哪個方面太激進。”凌克始終堅持這個想法。

住宅之外，金地還在商辦物業、產業地產、長租公寓等方面布局，以及發展代建等業務。

金地沒有出現債務違約的情況。去年5月，監管部門力推優質房企恢復公開市場融資，金地還多次入選示范房企名單。

無奈行業境況如此，金地難以獨善其身。1-9月，金地營收522.95億元，微跌1.47%，凈利潤5801.6萬，暴跌98.27%。

7月，金地旗下多只債券價格，數次出現階段性下跌。從7月開始，凌克也陸續退出金地旗下多個平臺公司的董事職位。

凌克此時引退，或許不是一個合適的時機。

10月18日，穆迪將金地的公司家族評級（CFR）從Ba3下調至B3，并將金地全資子公司輝煌商務有限公司的CFR從B1下調至Caa1。

穆迪預計，金地2023年的合同銷售額將降至約1590億元，2024年將降至1450億元。

過去一年多，金地為保持流動性而減少土地收購，也將限制未來一至兩年的銷售。

前9個月，金地集團的合同銷售1219億元，同比下降25%，表現遜于市場。

9月中旬業績會上，凌克就無奈地表示，市場短期內系統性、全面重回上行通道是小概率事件。

求援股東

疲軟的銷售，拖累金地的運營現金流和流動性。

金地集團的非限制現金余額，從2022年底的544億元減少至2023 年 9月底的338億元。

穆迪預計，金地有相當大規模的債務到期，包括約230億元的境內外債券，將在2024年底之前到期或可回售。

鑒于其融資渠道減弱，公司將使用內部現金償還大部分債務，將給其流動性狀況進一步帶來壓力。

接替凌克挑起重擔的，是金地集團的老將黃俊燦。

黃俊燦現年52歲，1992年在同濟大學工民建專業畢業后，以管培生身份加入金地集團，至今已30年。

“經過多方充分溝通后的安排，黃俊燦總裁代理董事長職責。我們相信，這個安排有助于公司管理團隊的平穩過渡，以及公司的長期穩定發展。”金地集團回應稱。

黃俊燦的能力不容小覷。

一名曾與黃俊燦共事的人士評價稱，他深諳商業邏輯，在房地產與金融兩個領域游刃有余，擅長跨領域融會貫通。

以黃俊燦為首的團隊在做各種努力，一個方向是找股東救援。

9月16日，金地集團發布公告稱，第二大股東福田投資將根據區域發展的需要，研究為金地集團在公開市場發行公司債或中票提供擔保等增信措施。

礙于金地股權分散，能否獲得股東方的幫助，還是未知數。

在2013年之前，金地的第一大股東一直是福田投資。

2014年，險企紛紛舉牌金地，富德生命人壽取代福田投資，成為金地的第一大股東，持股比例接近30%，第二大股東則被大家保險占據。

從2021年開始，大家保險著急“逃離”地產股，多次減持金地。

天眼查顯示，截至2023年9月底，金地集團第一大股東仍為富德生命人壽，持股比例為29.83%；福田投資回歸第二大股東的位置，持股比例為7.79%；大家保險退至第三位。

關鍵時刻，險資不太靠譜。

“公司的職業經理人制度已經持續多年，前兩大股東中，富德生命人壽提供資金支持意愿較低，福田投資持股比例較少，金地不對股東救助抱過多期待。”金地相關負責人此前公開透露。

截至9月底，金地總資產4099億元，總負債2954億元，有息負債余額超過1000億。

當前市況下，向這樣一家地產巨頭施以援手，非常考驗決策者的勇氣。截至目前，此類擔保發債仍未落地。

讓金地稍感安慰的是，三季度的銷售金額，已連續三個月環比回升。

以黃俊燦為首的金地管理層，還是得靠自己渡過難關。