承租人優先購買權的保障路徑研究

宋怡寧

青島科技大學，山東 青島 266061

一、承租人優先購買權損害賠償問題產生的理論原因

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百二十六至七百二十八條規定了承租人享有優先購買權，但對損害賠償權的性質以及損害賠償所涉及的范圍規定不夠明確，導致法院裁判此類案件時缺乏明確依據，自由裁量權范圍過大，出現同案不同判的現象，不利于發揮法律定分止爭的作用。由于立法不夠明確，會導致當事人在訴訟過程中向各方尋求救濟，從而增加法院的審判壓力。

（一）承租人優先購買權的法律性質不明

權利的性質不同直接決定了侵權行為會導致的法律后果不同［1］。例如，若優先購買權為形成權，則承租人單方意思表示即可訂立房屋買賣合同，并依據房屋買賣合同要求出租人承擔違約責任。關于優先購買權的性質，理論界存在多種觀點，具體有期待權說、強制締約請求權說、形成權說。

期待權是指當權利人尚未取得一個完整權利全部的構成要件時，由于權利的尚未取得，整個權利尚處于一種“可能”的狀態。期待權說認為，出租人未將房屋出賣的情況下，房屋的優先購買權只是處于期待狀態。王利明認為，賦予承租人優先購買權的意義在于，使其享有期待利益，以期將來獲得優先購買房屋的權利。還有部分學者認為，優先購買權只在出租人出賣房屋且承租人主張同等條件下優先購買的情況下，才能成為現實的權利。

強制締約請求權說認為，優先購買權應當是承租人請求出租人與自己訂立合同的權利，出租人有作出承諾的義務。若出租人拒絕與承租人訂立合同，承租人有權利請求公權力機關介入，強制出租人締約。承租人以同等條件購買房屋的意思表示屬于要約，仍需要出租人作出承諾才能夠成立，雖然出租人有義務作出承諾，但也可以違反此義務拒絕承諾，從而導致房屋買賣合同無法成立，承租人的優先購買權則無法得到保護。

形成權說［2］認為，承租人單方意思表示既可成立出租人與承租人的房屋買賣合同。形成權系一方意思表示即可使民事法律關系發生、變更與消滅的權利。形成學說認為，承租人的優先購買權屬于形成權，即僅依承租人單方意思表示即可形成出租人與第三人買賣房屋合同同等條件下的買賣合同，無需出租人作出承諾。筆者認為，這是一種較為成熟的觀點，能夠對承租人的房屋優先購買權給予更好的保護。其原因在于，在程序上，強制締約請求權說在出租人不履行承諾時，可以請求司法機關介入，來達到買賣合同的目的，其效果與形成權說是一致的，但由于形成權說省去了司法機關介入這一操作，在程序上更為簡潔。在利益保護的完整性上，通過審判過程來強制締約操作難度較大，在我國司法制度上，法院的立場具有保守性和謙抑性，很難通過強制承諾來維護承租人的權益，因此采取形成權的方式來保護承租人的優先購買權更為妥當。

（二）損害賠償責任性質存在爭議

我國《民法典》第七百二十八條規定了房屋承租人優先購買權受到侵害的法律后果：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優先購買權的情形的，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。該條規定了，若承租人優先購買權受損是由于出租人履行義務不足所造成的，出租人應當承擔賠償責任，但對于具體的責任性質沒有做出規定。在實務中形成了以侵權責任說、締約過失責任說、違約責任說為主的理論學說。

侵權責任說認為，承租人的優先購買權對于承租人而言屬于財產性利益，因此如果對承租人的優先購買權造成侵害，則屬于侵害了承租人的財產權利，這種情況下應當要求被侵害人承擔侵權的損害賠償責任。王澤鑒認為，優先購買權系形成權，屬于一種單獨的行為，因權利的行使，使買賣合同成立。未經通知即將房屋所有權轉移給買受人，屬于違反了法律規定的出租人應盡到的通知義務，侵害了形成權。此外，由于優先購買權屬于法律的明文規定，因此無論是由于出租人通知不到位還是故意阻止優先購買權的行使，均是對承租人權利的侵害，故應當承擔侵權責任。

王利明教授認為，出租人違反通知義務系違反強制締約義務的行為，該行為發生于合同締約的階段，因此屬于締約過失責任。締約過失責任說認為，承租人的優先購買權被侵害，侵害行為發生在締約階段，且出租人的通知義務作為先合同義務，因此侵害承租人優先購買權而產生的損失應當屬于信賴利益損失。出租人與承租人在締約購買合同之前就應當承擔先合同義務，承租人的優先購買權屬于先合同權利。與違約責任相比，締約過失責任的賠償范圍較為廣泛，因而能夠給予承租人更好的保護。

違約責任說［3］認為，出租人在未履行通知義務的情況下，將租賃房屋轉讓給第三人并完成所有權轉移的登記，承租人向法院起訴出租人侵害其優先購買權的，法院只能依據《民法典》合同編的相關規定，追究出租人的違約責任。該觀點認為，出租人的通知義務，屬于基于合法有效的租賃合同而產生的一種附隨義務。但筆者不認同這一觀點。對于合同中的附隨義務而言，其存在是為了促使主合同義務的實現，然而房屋租賃合同中的承租人的優先購買權，并不是為了幫助主合同目的的實現。此外，若按照附隨義務來要求出租人，那么即使在房屋的承租人行使了優先購買權的情形下，房屋出租人未履行通知義務，也應當承擔違約責任，與法律規定相沖突，也對出租人有失公允。

二、承租人優先購買權損害賠償問題的司法實務爭議

在司法實務中，承租人優先購買權中的損害賠償范圍始終存在著爭議，對于整個案件而言，甚至可以成為案件的最終落腳點。因此對案件的損害賠償范圍進行討論成為一個必要的問題。

（一）租金損失

租金損失是指承租人購得房屋后，房屋租賃期間屆滿之前，按照租賃合同應當繳納的房租，因承租人購得房屋而免于支付的租金。這部分無需支出卻支出的成本，稱之為租金損失。在實務中，法院對于租金損失，認為其屬于承租人行使優先購買權之后的機會利益損失，由于承租人沒有支付購房款，其喪失的機會利益損失已經在損害賠償中予以賠償，因此對于租金損失再次賠償會導致重復賠償，因此對于租金損失的賠償不予支持。

（二）房屋價差

對于房屋價差的定性，有的觀點認為是信賴利益，有的觀點認為屬于期待利益，也有的觀點認為價差屬于不可以預見的預期利益。在實務中，部分法院認為房屋價格上漲引起的價差屬于期待利益損失，是不可預見的。并且房地產市場本身具有不確定性，房屋價格的上漲與下跌是不可能預見的預期收益，若將不可預見的房屋上漲作為預期收益，將價差的損失讓出租人承擔，違背了民法的公平原則，該損失也為實際發生，因此不應當由出租人予以賠償。也有其他法院從其他角度來論證房屋價差被納入損害賠償的不合理性。該法院的觀點認為，承租人的優先購買權屬于一種機會權益，優先購買權的存在并不意味著承租人一定會行使該權利，對承租人的優先購買權的保護對象是其因優先購買權喪失而損失的機會成本，而不是承租人因此會遭受的最終損失，即應當考慮的是購買機會的價值，而非現實房屋價差，因此將房屋價差納入損害賠償范圍，是不合理的。

（三）另行尋租產生的費用

另行尋租產生的費用是指，承租人在租賃合同到期后，重新尋找具有相似屬性的租賃房屋而產生的費用。在實踐中，另行尋租產生的費用包括締結合同的費用，購買房屋支出的中介費、搬遷費，營業損失等。此類費用在司法實務中，各級各地法院基本上是持支持的態度的。

（四）裝修費用

在承租人行使優先購買權后能使自己在房屋租賃期間對房屋的裝修投資得到最大程度的利用，避免不必要的損失。對此，各地法院在判決上頗有爭議，部分法院不支持這一賠償訴求，認為該租賃房屋的裝修支出與房屋承租人的優先購買權遭受侵害并無因果關系，根據買賣不破租賃的制度，固定裝修物在租賃期間的使用價值并不會因權利受損而遭受損失，因而不應該得到賠償。

三、承租人優先購買權損害賠償的完善建議

（一）明確損害賠償責任的性質

對損害賠償的性質定義眾說紛紜，就筆者而言更傾向于將責任定性為違約責任。首先，在租賃合同有效期內，出租人在房屋轉讓前應當通知承租人，雖然未在合同中作出明確的規定，但是由于法律的規定，該條款屬于租賃合同中必然存在的“默示性條款”，就此而言，出租人未履行法律規定的通知義務，應當承擔違約責任，而非締約過失責任。其次，從舉證的難易程度而言，將承租人的優先購買權認定為違約責任相比認定為侵權責任而言，違約責任更容易證明。在違約責任的模式下，承租人只需要證明承租的房屋已經被出售，而無需舉證出租人并沒有履行通知義務。由于侵權責任較為抽象，在侵權責任的情況下，承租人對出租人沒有履行通知義務和該房屋已經被出售，均需要舉證。這在無形之中增加了承租人的維權難度。筆者認為，承認該責任為違約責任更適宜處理司法實踐中的糾紛，將優先購買權視作附隨義務，并依賴于主合同的存在，對違反該義務的行為應當承擔相應的違約責任。

（二）明確損害賠償的范圍

根據我國《民法典》的規定，違約責任的損害賠償的范圍［4］應當包括直接損失和可得利益損失。就司法實務中，承租人優先購買權損害賠償范圍的不明確，筆者認為應當進一步細化有關規定。

首先，審判機關應當承認違約金責任。根據意思自治原則，房屋的出租人和承租人處于平等的地位上，法律應當承認違約金代替損害賠償的效力。當審判機關認為出租人侵害了承租人的優先購買權時，應當適用違約金條款進行賠償。

其次，賠償范圍應當主要涵蓋承租人優先購買權遭受侵害而產生的直接損失。直接損失是指承租人因喪失優先購買權而失去的利益，以及因此而額外支付的費用。一般而言，包括承租人重新租賃房屋的裝修費、中介費等。此外，在某些情況下也應涵蓋房屋承租人為維護自己合法權益而支出的額外費用，如訴訟費、交通費、住宿費等。為了防止權利的濫用，應當對承租人權利進行一定的限制，例如在舉證責任上，法律應當規定對承租人直接損失的數額由承租人承擔舉證責任，如果承租人無法舉證證明自己所遭受的直接損失，那么將承擔舉證不能的不利后果，承租人的訴訟請求也相應地不能得到支持。

損害賠償的范圍還應當包括承租人的可得利益損失，即承租人在取得房屋優先購買權之后可能獲得的利益。一般來說就是因無法實現優先購買權而被迫以高價購買相同條件的其他房屋所產生的價格差值。一般而言，以承租人得知其權利受損之日的房屋評估價值與出賣人實際出賣價格之差作為考量依據。但如果按照實際差額賠償，可能會不合理地加重出租人的負擔。因此，這就需要法官綜合考量房屋價差、租金數額、租賃期間等因素，發揮自由裁量權，將賠償數額控制在合理的范圍之內。同樣在舉證責任上，也應當由承租人舉證本人的購房能力、為購房作出的努力和購房意愿等因素，并由法院予以審查，避免虛假訴訟的情況產生。

（三）明確通知義務

我國承租人的優先購買權制度規定，出租人需要在合理期限內對承租人履行通知義務。筆者認為可以從明確通知期限、通知內容、通知形式三個方面來規范通知義務［5］。由于法律對通知期限沒有明確的規定，筆者認為可以比照《民法典》規定的承租人的答復期限，將合理期限規定為15天。且必須明確出租人的通知內容，這樣才能有效地保護承租人的權益。在通知形式上，實務中通知的形式多種多樣，不僅包括口頭、書面以及公告等傳統通知方式，還包括微信、電子郵件等借助新型通信媒介的通知方式，筆者認為口頭的通知方式由于存在著舉證困難的問題，應當依法予以排除。

我國雖然對承租人的優先購買權有了相關規定，但面對層出不窮的糾紛類型，現行立法并不能很好地保障承租人的權益，因此基于該權利救濟上的缺失，筆者認為在《民法典》及其司法解釋的基礎上進一步細化承租人的優先購買權具有一定的必要性。