后民法典時代下對居住權制度的闡釋

李佳帥

青島科技大學，山東 青島 266061

一、緒論

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）首次規定了居住權制度，以此來滿足“居者有其屋”到“住有所居”時期的實際需求，并有效發揮其在現實生活中的作用。有效施行《民法典》，以及發揮居民權法律制度的經濟社會功用，對于促進我國社會的發展和獲得公眾的認可至關重要。

二、居住權相關概念辨析

我國《民法典》為居民權設立了一套完整的法律制度，在物權類型上其性質屬于用益物權，旨在保護居民的合法權益，居住權最早產生于羅馬法婚姻家庭關系中，與財產繼承制度緊密相關。肇始于羅馬法中為了家庭親屬關系的維護，經過后來的不斷演變，在歐洲大陸開始遍地開花。縱觀各國的民法中都對居住權等相關的制度進行了具體規定，在我國《民法典》中，規定了居住權的概念、合同內容、成立、限定條件、廢除以及以遺囑方式設定居住權等，這些都是從羅馬法時代就存在的相關內容，也是大陸法系民法中的常見制度。

（一）對于居住權中“居住”的理解

“居住”是一個深刻反映家庭倫理意義的概念，它指的是人們在某一地方長期生活的范疇，與“擔保”“抵押”“留置”等專業術語不同，“居住”更多體現了人們在生活中的日常實際情況。［1］例如“詩歌遺產案”中，“房屋自當歸妻住，誰想占有都無權”更加注重遺囑人對自己財產的最終安排，以及對家庭和財產事務的責任，因此，遺囑人在遺囑中使用的語言極具日常化，而“詩歌遺產案”就是一個比較著名的例子。在該份遺囑中，“房屋自當歸妻住”的內容就極有可能引起爭論，即其妻子是否擁有所有權或居住權。然而，裁判機關在裁決時采用了一個比較保守的觀點，主張“住”指的是居住權，而不是所有權，更談不上繼承權。因此對于“居住”的理解應當優先考慮遺囑人的動機，并結合公序良俗進行具體判斷。

（二）居住權中當事人的理解

根據《民法典》總則編的規定，自然人擁有姓名權，而公司、法人則擁有名稱權。在此類合同中，當事人有居住權設立人和居住權人，其中居住權設立人包含房屋所有人，也包含公司、法人，這是居住權設立人所當然具有的內涵。自然人擁有居住權，這是不言而喻的。但是，關于公司是否能夠擁有此項權利，仍然存有爭論，有待更進一步研究，首先我國立法設立居住權的目的之一在于解決目前社會發展所遇到的現實問題，即如何實現老有所養、老有所居；［2］其次，結合我國《民法典》關于居住權客體的限定為“住宅”和目的限定為“滿足生活居住的需要”，應當對我國《民法典》第三百六十七條中“當事人”的名稱進行合理解釋，即公司或者法人不能成為居住權人。

（三）對于居住權中“住宅”的理解

《民法典》物權編第三百六十六條明文規定，住房權的對象僅限于“住房”，而“房屋”或“建筑物”等不動產，其目的和功能也是如此，因此，“滿足生活起居的需要”中不包括商鋪、廠房、辦公樓等非用于住房的空間。作為居住權語境下的住宅，應當具有以下方面的特征：首先，住宅一般應為人造的建筑物，從而一般意義上就排除了供人居住的天然洞穴或作為生產場所的漁船等；其次，住宅應當是具有相對獨立的空間；最后，住宅應當是包含穩定、長期、持續居住的意思，從而直接排除了例如為單位值班人員提供休息的休息室等房屋。即便如此，有時判斷是不是“住宅”還存在一定的困難。根據相關法律規定和司法解釋：商住兩用房、酒店、鄉村民宿等住房是否可以設置居住權，應當以經濟社會生存現實為基礎，結合住宿權的目的，進行合理的衡量，以確保其合法性和有效性。

三、居住權的類型

《民法典》物權編第三百六十六條和第三百七十一項明確規定，居住權可以通過契約或遺產的形式獲得；而《民法典》婚姻家庭編第一千零九十條則規定法院有權通過裁判的方式來確定居住權的歸屬，以確保當事人的權利得到有效的保障。［3］對居住權的三種分類不僅體現我國居住權類型的多樣性，還使得當事人可以根據自身的實際情況選擇與自身相適應的居住權，在某種程度上也體現了民法充分尊重當事人意思自治原則，將居住權的設立交由當事人和裁判機關，體現了國家對居住權的適度干預，同時也保護了當事人意愿自主權。這樣就能夠實現公權與私權領域的有機結合。

（一）合同設立的居住權

作為居住權合同中的居住權人可以對他人所有的房屋享有占有、使用的權利來滿足自身生活居住的需要，即以協議的形態確定了居住權，這是當事人雙方達成一致意見的重要表現形式。因此，通過簽訂合同形態確定的居住權是雙方意愿的體現，它屬于意定居住權的范疇，具有重要的法律效力和社會意義。關于以合同形式設立的居住權需要注意的是：

1．居住權的設立旨在保證家庭的基本需要，這一制度自羅馬法以來就一直被賦予重要意義，它旨在保障具有特定身份關系的人的生活居住的權利，以確保他們能夠安全、舒適地生活。隨著社會的發展和變化，居住權的本質仍然不變，即為特定關系人提供安身之所。盡管現代各國擴大了居住權的適用范圍，但羅馬法最初設置居住權的目的仍然是在于處理得不到遺產而又失去勞動能力群體的住房問題。

2．居住權的設立必須符合大眾對日常居住生活要求。“日常生活起居需要”是針對“無日常生活起居需要”而言，是指居住權人必須擁有基本的住所，才能解決日常生活中的居住問題，實現住房的安全和舒適；居住權必須立足于生活中的弱勢群體，側重于保護弱勢群體的合法權益，住房緊缺是我國目前所面臨的緊迫社會問題，如何保障弱勢群體對基本住房的需求以及日常的生活正是居住權制度設立的初衷。

3．《民法典》第三百六十八條和第三百六十九條明確規定，居住權必須無償設立，這是考慮到居住權人的經濟能力，同時也防止他們利用居住權謀取私利，因此，居住權只能用于自己居住。居住權的無償性和不可轉讓性是居住權的顯著特征，不同于民法中的其他物權，大多數物權是具有有償和可轉讓的屬性，因為其設立的目的通常是為了滿足市場交易，例如擔保物權、抵押權、質押權、留置權等，居住權之所以具有這樣的屬性，是因為其具有一定的人身專屬性，人身權利是不可轉讓的，所以居住權才會具有無償和不可轉讓性。

（二）遺囑設立的居住權

《民法典》第三百七十一條規定了通過遺囑方式設立的居住權，即基于遺囑人單方意思表示設立的居住權，遺囑人以遺囑的方式為他人設立居住權。通過遺囑設立的居住權，包括遺囑繼承和遺贈。遺囑設立居住權具有以下特征：

1．通過遺囑方式設立的居住權屬于基于遺囑人一方的意思表示，屬于單方民事法律行為。

2．通過遺囑方式設立的居住權是以無償為條件。遺囑繼承和遺贈都是遺囑人在生前處分個人財產的行為，這種分配是無償的，不需要任何費用。然而，遺贈可能會帶來一定的費用負擔，但這并不會影響遺贈的無償性，所以它仍然是一種無償的財產分配方式。

3．遺囑設定的居住權通常是在特定關系的雙方當事人中間產生的。《民法典》明文規定，遺囑繼承的范圍是有限的，不是任何人都具有遺囑繼承的資格，只有合法受讓人才能接受財產。合法受讓人必須與遺囑人有親屬關系，才有資格接受財產。盡管遺贈人可能不是法定繼承人或組織，但他們仍然有權利擁有居住權，但這種居住權必須與他們有特定的關系。

（三）法院裁判設立的居住權

通過法院裁判設立的居住權，是指審判機關通過判決的方式設立居住權；也就是說當夫妻雙方離異時各方無法經過協商達成一致時，人民法院可以采用判決書的方式確定居住權的歸屬。即離異時，只要任何一方生存艱難，居無定所，有承擔能力的另一方可以予以必要協助。具體實施方式由當事人協商；協商不成的，由人民法院通過判決書方式設立居住權。這樣規定的目的在于充分救濟在訴訟離婚中遭受損失的一方所享有的無過錯的離婚損害賠償請求權。這種居住權設立方式不同于僅僅只是請求金錢賠償的方法，更富有人身情感和法律的溫度。

四、對居住權登記設立的相關規則的分析

根據我國《民法典》物權編第三百八十六條的規定，設立居住權應當申請居住權登記，自登記時居住權得以設立。目前所爭議的問題是：首先，居住權是通過合同設立的，居住權合同簽訂后，是居住權合同申請登記，還是居住權申請登記？其次，需要進一步闡明申請居住登記的主體以及居住登記的效力。

（一）深入探討居住權合同登記和居住權登記的相關問題，以期獲得更好的解決方案

《民法典》第五百零二條明文規定：合同自成立時有效，但是，如果涉及政府行政職能、公益或其他國家權益，則必須經過批準、登記等程序，以確保公權力參與私法自治，實現社會治理。因此，居住權合同的成立必須遵守法律、行政法規的要求，并且必須經過相關程序。居住權合同是私法自治領域的重要組成部分，它不會影響政府行政管理職能、公共或者國家利益，因此，在訂立居住權合同后，不需要經過任何形式的批準或登記程序，也就是說，不需要申請登記。［3］問題是，居住權合同的成立生效與居住權設立登記有無關系？物權債權兩分原則是我國民法理論的基石，我國《民法典》第二百一十五條就“合同效力與物權變動區分”進行了特別強調，即除法律規定或當事人另有約定外，以物權變動為內容的合同，自合同成立時生效；沒有辦理物權登記的，不影響合同的效力。

（二）申請居住權登記的主體

按照《民法典》第三百六十八條規定，雙方當事人訂立居住權協議后，如果尚未辦理居住權登記，則必須攜帶相關資料前往不動產登記機構進行登記備案。然而，該條并未明確指出進行居住權登記的主體。《不動產登記暫行條例》第五條明確了九種不動產類型，包括集體土地使用權和房屋所有權，并以“兜底條件”的形式規范了第十項法律要求登記注冊的其他類型不動產權益，為新型不動產物權的登記注冊保留了法律空間。《民法典》和《不動產登記暫行條例》都規范了新不動產物權的登記的方式，《民法典》第二百零九條明文規定，不動產所有權必須登記；《不動產登記暫行條例》第十四條第一款也明確規定，當事人各方可以聯合申報居住權登記，以便在買賣、設定抵押權等情況下，能夠有效保護自己的權益。因此，通過合同方法設定居住權，必須由當事人各方聯合申報住房權登記，以確保其有效性和合法性。此外根據《不動產登記暫行條例》第十六條的規定，申請居住權登記除了需要攜帶居住權合同外，還需要提供該居住權合同的客體即所涉法律關系的不動產權屬證書，但在實踐中該權屬證書通常在該住宅的所有人手中，離開住宅所有人，居住權登記申請就難以成功。因此，必須由所有權人申請辦理居住權登記。故而，申請居住權登記不僅需要該住宅所有權人辦理登記，還需要居住權人的協助。

（三）居住權登記的效力

根據《民法典》第三百六十八條的明文規定，“居住權自登記時設立”。居住權是在不動產登記簿上記錄登記事項時產生的。《民法典》中關于“不動產物權登記的效力”則表明，中國物權變動模式實行原則上的登記生效主義。物權的標的是具體的，而物權本身是抽象的。要使抽象的物權在實際中具有確定性和排他性，就需要以可被認識的外觀形態來體現其特征，以便于實現其目的。并且，這些形式必須是強制性的，當事人不能擅自改變。所以，在動產物權上表現為交付或占有，在不動產物權上則表現為登記。

五、結語

本文著重闡釋了自我國頒布《民法典》以來關于居住權制度的相關內容，由淺入深。居住權是一項與我們日常生活聯系緊密的一項物權，和老百姓的生活息息相關，目前我國發展進入到一個全新的時代，隨著經濟的穩步增長，房屋仍然是實體經濟的重要組成部分，因此與房屋有關的民事權利會伴隨著房屋交易量的急劇增長而變得越來越重要。因此本文基于此，解釋了與居住權相關的基本含義，例如：何謂居住？何謂居住權合同中的當事人？以及目前我國在實踐中常見的三大類居住權類型，最后對居住權制度的設立問題進行了探討。只希望可以通過這篇文章使大眾可以對居住權制度產生簡單的了解，它并不是像抵押、擔保等離我們日常生活距離較遠的法律制度，而是在我們日常生活中隨處可見的民事制度。