新租賃準則下承租人的財務影響解析

周一聰 廈門國貿控股集團有限公司

引言

原租賃準則已無法滿足國內市場發展的需求，與國際準則接軌是發展之必然。在此背景下，財政部結合我國實際，修訂發布了《企業會計準則第21 號——租賃》（以下簡稱“新租賃準則”）。其主要變化為承租人的會計處理模式的改變，完善定義了租賃的概念，進一步規范和增加財務信息披露內容。本文還通過案例解析了新租賃準則修訂后對承租人實務操作的財務影響，并提出在實務應用中有待探討的問題和應對措施，目標是幫助企業更準確地理解并應用新租賃準則，以在實際運作中取得更好的效果。

一、新租賃準則修訂的背景

近年來，國內租賃市場不斷蓬勃發展，租賃交易也變得越來越復雜，承租人在會計處理相關問題上面臨一些困難。原租賃準則將租賃劃分為融資租賃、經營租賃兩種模式。其界限劃分較為模糊，導致企業在具體實務中對租賃業務內容進行了控制和操作。同時，歐美發達國家租賃市場滲透率區間為15%～30%，而我國租賃市場滲透率卻低于10%，發展潛力不容小覷。隨著世界一體化進程的逐步加速，各個國家的經濟形態相互融合貫通，中國租賃業市場更要走向國際舞臺。而原租賃準則已無法滿足國內市場發展的需求，與國際準則接軌是發展之必然。在此背景下，財政部結合我國實際，并借鑒《國際財務報告準則第16號——租賃》（IFRS 16），于2018 年12 月7 日修訂發布了《企業會計準則第21 號——租賃》（以下簡稱“新租賃準則”），進一步規范租賃的確認、計量和相關信息的列報。

二、新租賃準則下承租方會計處理的主要變化

（一）承租人會計處理模式的改變

根據新租賃準則，承租人不再區分租賃的模式是融資或經營，直接修改為統一模式。除了對低價值資產租賃和1 年內的短期租賃進行簡化處理外，所有的租賃業務都需要按照新的規定，在利潤表中確認“折舊費用”和“利息費用”，在資產負債表中確認相關的“使用權資產”和“租賃負債”。這意味著承租人需要對所有租賃合同進行評估，并根據租賃期限和租金支付情況確定相應金額在利潤表中確認“折舊費用”和“利息費用”。這樣可以更加真實反映承租方享有的權利和必須履行的義務。

（二）定義了租賃的概念，并明確指出租賃的識別

根據新租賃準則的規定，租賃被定義為一種合同形式，其中出租人在一定期間內將資產的使用控制權轉讓給承租人，并收取對價。原租賃準則下，經營租賃與服務的會計處理差別不大，而新準則規定了承租人必須確認使用權資產和租賃負債，使得租賃和服務的會計處理產生了較大差異，因此對租賃進行準確區分別尤為重要。新租賃準則下，租賃的判斷關鍵為是否存在一項已識別資產，是否主導、控制已識別資產使用的權利，是否享有已識別資產的幾乎全部經濟利益。

（三）增加財務信息披露內容

新租賃準則提出了更多的信息披露要求，明確規定了承租人需要在財務報表中，單獨列示使用權資產、租賃負債、租賃相關的折舊費用、租賃相關的利息費用、現金流出等，或者在附注中披露其金額。同時，還需要披露租賃業務的減值損失、外幣匯率變動、租賃性質、規模、租賃變更的原因和影響等信息。通過這些更詳盡和透明的披露要求，財務報告使用者可以更好地評估并理解承租人租賃業務的影響，做出更準確的決策。

三、新租賃準則對承租方的財務影響案例分析

本案例主要介紹承租人H 公司在新租賃準則實施后簽訂的租賃合同的賬務處理，進一步探討新租賃準則對承租人的財務影響。

（一）案例描述與分析

H 公司作為承租人于2021 年就A 棟建筑物的某層樓與出租人G 公司簽訂了為期5 年的租賃協議，每年租金為976 萬元，第二年起，每二年為一個計價周期，單個計價周期內租金比前一周期增加5%。假設無法確定租賃內含利率，其增量借款利率為每年4.42%，H 公司自2021 年1 月1 日正式執行新租賃準則，暫不考慮稅費影響。

承租人H 公司根據新租賃準則的相關規定，從租賃期開始日2021 年1 月1 日開始就必須采用統一的會計處理模式，對該租賃業務確認使用權資產和租賃負債。根據案例中表1 數據顯示，H 公司需考慮租賃付款額的時間價值，折現計算得出租賃付款額的現值為4547 萬元。使用權資產的租賃期限為2021 至2025 年，每年H 公司確認了909 萬元的折舊費用和各期利息費用。在原租賃準則下，H 公司將租賃費用視為一種經營性費用，在每個會計期需按照租賃合同的約定支付的金額進行確認。新租賃準則前后，對承租人利潤表的影響前大后小。

表1 新租賃準則前后H公司會計處理及損益影響比對表 單位：萬元

（二）新租賃準則對承租人的資產負債表產生的影響

根據新租賃準則，承租人在資產方面將增加“使用權資產”，在負債方面將增加“租賃負債”，必然影響資本結構的相關指標。根據案例中表1 數據顯示，執行新租賃準則后，H 公司記錄在2021 年末資產負債表中的使用權資產和租賃負債從2020 年度的0 分別增加至3637 萬元和3771 萬元，未分配利潤較原租賃準則減少134 萬元。由此可見，承租人的資產負債表租賃數據將隨著實時租金承諾的產生相應擴大。而使用權資產和租賃負債的計量確認，必然導致承租人的總資產上升。“輕資產”行業終將轉型成“重資產”行業，相關財務指標也將發生一定的變化和影響。與資本結構相關的比率，如負債率和資本回報率，將受到影響。這可能導致承租人的財務杠桿增加，從而增加金融及債務風險，影響企業的融資。也會導致小微企業的稅負大幅提升，因為財務報表列報的資產規模超過小型微利企業的認定要求，使其無法享受稅收優惠。

（三）新租賃準則對承租人利潤表的影響

新租賃準則對承租人租賃期內的整體利潤沒有影響，但會對每個年度的租賃費用產生差異性分攤。承租人不再采用原直線法平均分攤法則，而是將租賃費用分為利息費用和折舊費用進行核算。假設資產折舊費用每年都持平，由于考慮貨幣時間價值，租賃負債按照實際利率法攤銷，因此每個會計年度的利息費用會逐漸變小。這導致每年的總租賃費用較舊準則呈現出前大后小、逐年下沉的趨勢。以表1 為例，H 公司無論是執行新租賃準則或原租賃準則，在租賃期內的5 年內總體租賃費用均為5178 萬元。但H 公司執行新會計準則后，每年分攤的租賃費用前大后小、逐年下降，從1110 萬元下降至955 萬元。承租人前期盈利能力指標如總資產報酬率的嚴峻，將使銀行授信、企業信用評級中處于不利地位，造成企業融資困難的局面，最終影響企業的發展。

四、新租賃準則對承租人的挑戰及應對策略

新租賃會計準則的顛覆性變化，嶄新的會計處理模式，租賃定義的全新詮釋，報表的列示和披露要求等變化給承租人帶來了全新的挑戰。2022 年度Z 會計師事務所挑選了2462 家A 股上市公司的樣本，對執行新會計準則的上市公司2021 年度財務報表進行研究分析。分析表明，受新會計準則影響最大的行業依次為交通運輸業、零售業、住宿和餐飲業。這些行業的經營資產均向出租方租賃而來，原租賃資產不體現在報表中，而在新租賃準則發布實施后需對租賃資產確認使用權資產和租賃負債，資產負債均大幅增加，資產負債率、資本回報率等財務指標顯著變化都會使承租人的企業財務狀況和經營成果產生。而折現率和租賃期的選擇都是舉足輕重的參數，影響著財務報表展現的相關數據，承租人的選擇尤為重要。

（一）折現率的選擇存在主觀判斷及應對策略

新會計準則下，承租人需采用租賃內含利率作為折現率計算得出租賃付款額現值；如果難以確定，則使用增量借款利率。在折現率的選擇上，租賃內含利率優于增量借款利率。要得到出租人內含利率，需確認未擔保余額、初始直接費用等金額。一般出租人不愿意透露相關的信息，因此對于承租人來說是極難取得租賃內含利率的。對此，在實務操作中企業會把目光轉向采用增量借款利率。承租人可以根據自身所處經濟環境，參考承租人同期銀行貸款利率、相關租賃合同利率、最新的資產抵押代扣利率等作為確定。多種因素的考量導致折現率的選擇存在主觀判斷。

因此，企業應該建立合適的審查和監控機制來持續評估和調整折現率的選擇。對于折現率選擇的準確性和合理性，首先，企業可以建立內部審查流程，審核折現率選擇的準確性和合理性。內部財務團隊應定期審查折現率的選擇并進行相關討論，確保選擇的折現率與企業的實際情況相符。其次，企業可以尋求外部專業咨詢。外部專業咨詢機構可以根據市場經驗和行業數據，對企業的折現率選擇進行評估，并提供專業意見和建議。這有助于確保折現率選擇的客觀性和準確性。最后，企業應建立跟蹤機制，對折現率的實際影響進行評估。通過實際業績和財務指標的分析，企業可以評估折現率選擇的準確性和效果，并根據需要進行相應的調整。

（二）租賃期的選擇存在主觀判斷及應對策略

新租賃準則定義了租賃期是指承租人使用租賃資產的時間段，它對于確定租賃合同的分類和財務報表的處理非常重要。根據新租賃準則，首先，租賃期的選擇考慮承租人是否具有經濟利益的控制權。如果承租人在租賃期內能夠獲得資產的主要經濟利益，并且能夠決定如何使用資產，那么租賃期應該包括整個可選續租期。其次，承租人需要根據其業務需求和實際使用情況來確定租賃期。如果承租人預計在租賃期結束后不再需要使用資產，并且沒有行使續租權的意愿，那么租賃期可以只包括合同約定的基本租賃期。最后，承租人還需要考慮租金支付和合同條款對租賃期的影響。如果租金支付和合同條款明確規定了租賃期的長度，那么承租人應該按照合同約定來確定租賃期。

在選擇租賃期時，建議承租人參考新準則的定義和指導，并與專業人士（如會計師或財務顧問）咨詢，以了解對其業務的具體影響和應對策略。重要的是，租賃期的選擇需要基于合同約定、經濟利益的控制權、業務需求和實際使用情況等因素的綜合考慮，以確保符合準則的要求，并提供準確和透明的財務報告。

結語

總而言之，折現率和租賃期的選擇都涉及一定程度的主觀判斷，這對于執行新租賃準則的承租人來說是一個挑戰。承租人需要建立合理、一致和透明的政策和流程，以便按照新準則要求獲取和評估所需數據，并記錄所應用的判斷和假設前提。