公租房退出激勵的政策設計
——基于演化博弈的分析

董 藩, 于 澤

(北京師范大學 a.政府管理學院; b.房地產研究中心, 北京 100875)

一、引言

公租房保障實踐中的賴租現(xiàn)象,暴露出當前公租房管理在退出機制方面的缺失,這正成為管理工作的焦點與難點。此現(xiàn)象的形成既與租戶的利己心理有關,也與監(jiān)管機構的職能失靈有關。過去很長時間,政府在公租房管理中延續(xù)了強監(jiān)管加事后懲罰的治理思路,但由于政府與承租者群體之間存在明顯的信息不對稱,這就使得以強監(jiān)管為思路的公租房退出機制無法真正建立起來并有效運轉。根據(jù)委托代理理論,倘若能夠設計出一套激勵機制,使具有信息優(yōu)勢的一方在激勵引導下做出滿足雙方利益最大化的選擇,便克服了信息不對稱帶來的監(jiān)管失靈。在當前財政收入趨緊的背景下,持續(xù)存在的公租房賴租現(xiàn)象不但會破壞社會公平原則,還會降低保障資源的配置效率,使政府的保障負擔愈加沉重。因此,如何盡快建立行之有效的公租房退出機制,一直是我們思考住房保障問題的一個重點。

二、文獻回顧

(一)公租房賴租現(xiàn)象及其成因

公共租賃住房(以下簡稱“公租房”)是指由國家提供政策支持,限定房屋建設標準和租金水平,面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員出租的保障性住房(1)參見住房和城鄉(xiāng)建設部《公共租賃住房管理辦法》(2012年第11號令)。,是國家住房保障體系的重要組成部分。在實際的公租房保障工作中,除了由政府直接投資或間接籌集房源提供實物配租外,還普遍存在租金補貼或租金減免的貨幣補貼方式(2)根據(jù)2021年4月21日住房和城鄉(xiāng)建設部在國務院新聞辦新聞發(fā)布會上的發(fā)言稿整理。。通過政府直接為保障對象給予租賃補貼,支持其通過市場租房實現(xiàn)基本住房保障,是近年來國家“推進公租房貨幣化”的重要措施[1]。

作為一項國家保障性政策,公租房具有公益性和過渡性的特點[2]。政府以低于市場租金的水平為公租房進行定價,其目的是幫助尚不具備購房能力的城鎮(zhèn)“夾心層”群體解決住房困難的問題。所謂“夾心層”群體,主要是指處于低收入向中等收入過渡的邊緣家庭(群體)和支出型貧困家庭(群體)[3],他們依靠自身的收入無力承擔商品房的價格,卻又無法享受最低生活保障待遇以及其他社會救助幫扶,因此需要政府在住房問題上給予一定程度的政策性幫助,但這種幫助應該只是過渡性質的。隨著購房或租房能力的提升,應當要求他們及時騰退。這既符合社會公平原則,能確保有限的保障資源得到合理配置,也是其他申請者再次獲得分配準入的前提[4]。

而在當前公租房管理實踐中,公租房“騰退難”的問題屢現(xiàn)。國家審計署曾對城鎮(zhèn)保障性安居工程進行連續(xù)跟蹤審計,發(fā)現(xiàn)了大量公租房逾期違規(guī)占用的現(xiàn)象——《2018年城鎮(zhèn)保障性安居工程資金投入和使用績效審計結果》顯示:有1.45萬戶在家庭收入、住房等條件發(fā)生變化時未按規(guī)定及時退出公租房保障(3)參見國家審計署《2018年保障性安居工程資金投入和使用績效審計結果》(2019年第4號公告)。。浙江省審計廳在2020年12月至2021年3月期間對全省36個縣保障性安居工程及其使用情況的審計中,發(fā)現(xiàn)有1 158戶不符合條件的家庭違規(guī)享受、重復享受公租房實物保障或租賃補貼待遇;5 558戶公租房保障家庭存在超面積配租、配租后空置、因家庭收入和住房等條件發(fā)生變化應退未退等問題(4)參見浙江省審計廳《浙江省2020年度保障性安居工程資金投入和使用績效審計結果》(2021年第28號公告)。。以上數(shù)據(jù)尚不包括未被審計追蹤到的賴租、騙租行為。可見,租戶退出不及時問題較為嚴重,說公租房的退出機制相對缺失并不為過。

針對這種賴租現(xiàn)象,國內許多學者對其成因有過研究。研究結論可大致分為立法層面不完善[5]、監(jiān)管機制不健全[6]、獎懲機制不到位[7]、政策認知不清晰4個方面。研究進一步指出,政府對申請者的信息獲取與甄別存在困難是構成賴租現(xiàn)象治理困境的主要原因[8]。申請公租房后,由于管理部門缺乏申請者后期行為的信息,申請者可能會出現(xiàn)租賃合同以外的利己行為,如隱匿工資外收入或財產造假,從而引發(fā)道德風險。這就使得在管理實踐中,政府“事中監(jiān)管、事后懲罰”的行政措施起不到應有的效果。研究同樣表明,在政府部門與租戶之間的監(jiān)管博弈滿足不完全信息靜態(tài)博弈,政府加大懲處力度無法完全杜絕違規(guī)行為,存在監(jiān)管失靈的現(xiàn)象[9]。

如果說監(jiān)管失靈和退出機制不完善只是構成租戶賴租的外因,那么影響租戶騰退意愿的內因便是他們對公租房隱含福利的不當占有心理。作為政府近乎免費提供的房屋,公租房的福利性、無償性等特點使得租戶容易滋生“懶漢與揩油心理”。這對于政策制定者們理解賴租行為為何產生,以及構建合理的退出機制十分重要。對此,國外研究住房援助政策的學者們做了大量有意義的實證工作。Brian A.Jacob等[10]通過對美國住房援助計劃與芝加哥勞動力市場供應之間的關系進行研究發(fā)現(xiàn),對于一個健康的成年勞動力,住房券的使用將勞動力參與率降低了約4個百分點,季度收入降低了329美元。Mark Shroder[11]同樣認為,住房援助計劃會破壞承租家庭向上流動的意愿,這些研究間接證實了在住房保障政策與租戶就業(yè)率、家庭收入之間的負相關性。此外,Lance Freeman[12]在其研究中發(fā)現(xiàn)住房替代方案的可行性是阻礙低收入群體退出住房援助體系的重要因素。綜上可見,住房保障政策的高福利性容易使得承租者群體形成強依賴性。面對缺乏退出動力的承租者,能否尋找到具備經(jīng)濟與適用性的住房替代方案,這對其退出意愿有著重要影響。這些成果對本文研究公租房賴租成因以及進一步構建公租房退出機制提供了寶貴的視角。

(二)構建公租房退出機制的初步探索:基于演化博弈視角

面對公租房退出管理過程中的亂象,學界圍繞如何建立公租房退出機制作了許多討論。既有研究多對影響家庭退出意愿的因素進行定量分析,主張對承租者提供趨于優(yōu)惠的退出條件,以此增加其退出意愿[13]。潘雨紅等[14]通過建立二項Logistic模型來對影響承租人騰退意愿的各因素的相互關系進行回歸研究,得出彈性的租金政策和激勵政策是影響承租人騰退意愿的關鍵因素。胡晶晶等[15]通過有序概率模型的實證研究同樣表明,加大退出優(yōu)惠政策的態(tài)度會顯著影響公租房租戶退出意愿的因素。孫錚等[16]通過采用層次分析法,得出居民生活規(guī)劃因素對保障性住房騰退的影響程度最大的結論。朱思慧[17]提出通過對有一定經(jīng)濟實力購買經(jīng)濟適用房或商品房的租戶提供實物或貨幣補貼的激勵方式,來促進租戶的有效騰退,但并未能設計出具體可行的操作方案。也有學者嘗試通過博弈視角進行理論解釋,并引入了演化博弈模型進行初步研究。李寶龍[18]構建了公租房合同租賃雙方之間的博弈模型,得出承租人的信用水平和公租房主管部門對承租人隱藏行動的查獲概率是影響公租房退出管理中的兩個重要因素,但實踐中政府對承租者私人信息獲取存在困難,這極大地影響了強監(jiān)管方案的可操作性。艾建國等[19]通過對不同家庭之間“及時退出”與“拖延退租”兩種策略反應進行演化博弈分析,得出了政府可以通過提高獎懲水平以引導家庭及時退租的結論。但是,其退出選擇模型建立在所有承租家庭同質的前提之上,這恰恰背離了社會現(xiàn)實;而在經(jīng)濟效益變量的選取上,沒有關注到機會成本和不同政策對于家庭激勵水平的巨大影響,因此其模型解釋能力有待進一步驗證。曾輝[20]將博弈過程放在租戶賴租行為發(fā)生后政府對賴租者選擇“主動起訴”或“不起訴”的策略空間中進行。他將承租者群體有意識地界定為“騙租者”與“賴租者”,初步認識到租戶群體之間存在差異性。他同時關注到了承租人賴租可以獲得的租金差額收益對于其騰退意愿的明顯影響,并且將其作為參數(shù)引入模型。盡管作者對于租戶群體進行了簡單的區(qū)分,但是由于未深入分析不同群體之間差異的形成與轉化,因此,其博弈矩陣中的參與群體仍處于界定不清的狀態(tài)。其模型建立在政府能夠識別出所有賴租群體并能夠起訴的假設之上,而恰恰忽略了賴租者隱蔽性的特征與政府在信息獲取方面的劣勢地位,事實上等于將“賴租者”與偽造材料、瞞報收入的“騙租者”混為一談。

綜上,國內現(xiàn)有研究對承租者群體的類型識別尚存在模糊空間,對承租者賴租成因及其表現(xiàn)形式的分析不夠深入和具體,而既有的博弈模型也未能很好地將這些特殊情況考慮進來,這就可能影響結論的成立。本研究試圖從理性人角度對承租者賴租行為的生成及其轉化路徑進行經(jīng)濟解釋,從而提出激勵退出的政策設計,并通過在政府與賴租者群體之間構建演化博弈模型,對激勵方案的效果進行實證分析,以期為政府公租房退出機制的建立提供優(yōu)化建議。

三、承租者群體識別與激勵機制設計

(一)承租者群體識別及其轉化路徑

為了構建有效的公租房退出機制,首先需要對承租者進行群體識別。根據(jù)承租者群體收入水平以及在公租房騰退管理過程中策略反應的不同,筆者將承租者劃分為符合條件者、造假者、賴租者與消極等待者。其中,符合條件者為家庭收入較低,真實情況符合保障條件的承租群體;造假者為提供虛假材料、刻意隱瞞收入的承租群體(5)包括隱瞞現(xiàn)金性兼職收入、隨機打工與擺攤收入、繼承與贈與收入等。;賴租者被定義為刻意減少工作時間或維持現(xiàn)狀以求持續(xù)符合保障條件的承租群體,他們往往可以達到退出保障的條件,但由于公租房實物分配與租賃補貼帶來的巨大激勵,使得他們寧愿選擇犧牲部分非必要勞動時間以維持現(xiàn)狀,來節(jié)省居住成本。基于此,并非所有的承租者都有實施賴租行為的現(xiàn)實條件,只有處于保障門檻附近的承租者才有實施賴租行為的動力與技術上的可行性;消極等待者代表已不再符合保障標準而未采取任何積極造假或賴租行為的承租者(6)需要說明的是,消極等待者同樣由符合條件者轉化而來,本質上仍是因家庭收入或資產增加而不再符合保障標準的承租者。其主要特征是并未采取任何積極造假的騙租或賴租行動,而是表現(xiàn)為消極等待。當被政府監(jiān)管機制識別出時,他們也并非必然主動退出,而是面臨誠實退出或拒絕退出兩種選擇,后者則表現(xiàn)為一般意義上的“賴租”。此種“賴租”區(qū)別于本文中對“賴租者”的定義。。圖1以直觀的形式展示了從公租房建檔錄入直至完成退出階段承租者內部群體的轉化及其路徑:

圖1 公租房管理各階段中不同類型承租者的轉化過程

建檔錄入階段——由于進入階段申請者的家庭資產與個人收入情況較容易被獲取和甄別,因此在開始階段,承租者的信息真實度很高。建檔結束后,由于政府補貼的誘惑,部分收入或資產增加的承租者通過虛報材料或隱瞞收入,轉化為造假者。部分符合條件者選擇維持現(xiàn)狀,轉化為賴租者(7)由于假設承租者為理性人,因此他們具有向造假者與賴租者轉化的自我激勵。而基于造假行為與賴租行為的不同特點,二者間的轉化通常不會發(fā)生。。

定期回訪階段——在該階段,政府會對各家庭資產與收入的變動情況進行回訪調查,同時對評估后不再符合繼續(xù)申領標準或有隱瞞、造假情況的承租者進行識別。此時經(jīng)過第一次轉化,原本符合條件者的數(shù)量已經(jīng)減少。由于賴租者的隱蔽性與監(jiān)管的松懈,最終只有部分造假者會被篩選出來,而剩余的符合條件者、未被識別出的賴租者與存留的造假者被認定為符合標準。

清退階段——經(jīng)過評估,政府將對不再符合標準者進行清退。此時被識別出的造假者、消極等待者會做出同意退出或拒絕退出兩種策略行為——對前者,政府部門直接注銷登記并通知還房即可;對后者,則必須采取強制措施。被認定為符合標準的續(xù)租者將會獲得留住資格,直到下一輪評估。此時留住的承租者仍由符合條件者、造假者與賴租者構成,最終結果卻是符合條件者的占比減少,而賴租者所占的比例增加。伴隨著新的申請者被建檔錄入,循環(huán)往復的最終結果是保障實踐中賴租者的數(shù)量逐漸增加。由于他們占據(jù)了大量資源,后面申請者的輪候時間變長,保障資源的配置效率大大下降。

能否減少保障中存留的造假者,取決于政府回訪的有效性與事后懲戒力度。但由于賴租行為具有隱蔽性,較難被政府精準識別出來,可能在保障實踐中長期存在。

(二)政府處于信息劣勢地位

(三)現(xiàn)行公租房政策問題分析

由于現(xiàn)行公租房政策在租金定價、區(qū)域市場聯(lián)動、退出標準上存在制度缺陷,新的公租房退出機制在設計上需要考慮到如何對上述問題進行解決。首先,就租賃市場來看,租房的價格應該是一個合理區(qū)間,而非固定的數(shù)字,但現(xiàn)有的公租金標準同市場租金價格相比,關聯(lián)度較低[23]。其次,現(xiàn)行的公租房政策存在孤立性,無法在租房市場與商品房市場之間建立起有效的政策銜接,事實上忽視了部分承租者的購房需求;退出標準的模糊使現(xiàn)行政策無法隨租戶收入能力及時調整,政策存在時滯性,從而影響整個公租房體系的良性運轉。

(四)“購房補助金”方案設計及可行性分析

T=f(t,q,h,p,s) (C0≤t0≤C1,C0、C1∈N*)

式中,T表示購房補助金額,t表示承租年限,q表示當?shù)鼐用衿骄杖?h表示當?shù)胤孔馑?p表示保障家庭人口結構,s表示家庭收入水平。

該方案中,補助金額標準根據(jù)當?shù)鼐用衲昶骄杖胨胶蛥^(qū)域房租水平進行確定,并按租期數(shù)累積加算,此種區(qū)間設計即彌補了現(xiàn)行公租金政策在租金標準上脫離租房市場的缺陷,又使得補助金的發(fā)放具備一定的門檻,防止機會主義。同時照顧到租戶家庭實際情況,將補助金水平與家庭困難程度相掛鉤,充分體現(xiàn)政策的保障性特點。因此,如何計算合適的補助金發(fā)放標準、起算時點與存續(xù)年限,是該方案在技術上的難點。

購房補助金方案具備經(jīng)濟上的可行性,因原擬賴租者選擇退出,及符合續(xù)租條件者為獲得購房補助金而提前退租所節(jié)省的租房補貼、商品房需求上漲導致的新增土地出讓金與稅收3項資金之和較為可觀,因此,地方財政無需擔心財政壓力問題,反倒有利可圖。

此外,為了防止尋租與投機行為的滋生,購房補助金最初只體現(xiàn)為賬面價值,只有在符合標準者主動退出,向政府部門申請并獲通過后才能被領取,且只能被嚴格用于支付首套購房的價款。由于購房補貼并不表現(xiàn)為立即的貨幣給付,而一筆可觀的購房補貼又需要租期的積累,這樣便不會出現(xiàn)承租家庭在短時間內蜂擁退租而導致的財政“集中兌付”現(xiàn)象。

為了保障該激勵方案的有效執(zhí)行,政府管理部門需要強調部門合作的協(xié)同性,以及完善配套制度設施。一方面,購房補助金政策作為一項公共租賃住房政策,不僅僅涉及住房和城鄉(xiāng)建設、財政等部門,同時牽涉國土資源、民政等部門,往往需要多部門間的橫向聯(lián)結與資源調動[26]。另一方面,政府部門需要建立起完善的配套管理制度,對領取補助金的承租戶進行嚴格的資質審查以及回溯調查。若發(fā)現(xiàn)有提供虛假材料,惡意騙取補貼金,或存在已不符合補貼標準仍然騙租、賴租的行為,要將補助金本息全部追回,同時處以高額罰金,以增加其違規(guī)成本。由于購房補助金管理建立在已有的公租房信息管理系統(tǒng)之上,因此監(jiān)管與評估的邊際成本是遞減的,不需要額外投入較大的人力與技術成本進行重復性建檔評估工作,這也側面回應了對該方案技術可行性的質疑。

購房補助金方案能夠較好地回應住房保障政策“住有所居”的政策目標,既能激勵承租者及時進行公租房騰退,又能助推承租者實現(xiàn)由租房需求向購房需求的轉化,防止保障資源投入越來越多、管理低效運行和公共資源被不公平侵占等問題的沉積與惡化。在財政壓力日趨緊張的今天,其意義不言而喻。

四、演化博弈模型構建及穩(wěn)定性分析

(一)演化博弈模型假設及參數(shù)設計

為了進一步驗證“購房補助金”激勵方案的效果,可構建演化博弈模型進行模擬分析。

演化博弈最早在進化動力學等生物學領域的研究中被提出[27],如今已經(jīng)被廣泛應用于社會科學領域,借以分析經(jīng)濟社會中存在的各種博弈現(xiàn)象。演化博弈理論認為,理性是存在客觀標準的,對于群體而言則是使自身存在的目標最大化。任何群體都面臨著演化的壓力,只有選擇均衡策略的群體才會存活下來,而選擇變異策略的群體最終會被淘汰。因此,一種利益最大化的策略便是演化博弈最后趨于穩(wěn)定的策略(Evolutionary Stable Strategy)[28]。

在公租房領域中,政府是否采取激勵方案與賴租者是否退租構成了一種非對稱的博弈關系,在政府提供的不同策略面前,承租者會根據(jù)對方的行為與預期收益作出不同的反應。隨著雙方博弈的進行,只有符合目標利益最大化的策略才會在群體模仿和傳遞中被保留下來,博弈的最終結果是趨向于演化穩(wěn)定策略(數(shù)學表達為概率趨向于1)。因此,本研究運用演化博弈的模型,來分析公租房領域中政府與承租者之間對于激勵方案的策略反應。基于前面分析,可對承租者和政府行為特征作出如下假設:

(1)賴租者與政府雙方均為有限理性行為人,其中賴租者的策略選擇為{退租,不退租},選擇退租的概率為x(0≤x≤1),選擇賴租的概率為1-x;政府的策略選擇為{提供激勵,不提供激勵},提供激勵的概率為y(0≤y≤1),不提供激勵的概率為1-y。

表1 模型參數(shù)及其含義

表2 博弈雙方收益矩陣

(2)如果賴租者主動退租,那么將會損失因賴租帶來的預期收益Q(實際上是成本節(jié)省),但可獲得政府提供的購房補助金T;如果賴租者繼續(xù)賴租,可以獲得拖延退租帶來的預期收益Q,但日后會面臨被強制退租且受到懲罰P的可能。

(3)如果政府提供激勵,那么政府會對主動退租的租戶提供購房補助金T,同時得到因租戶提前退出所節(jié)省的保障資源E;相反,如果政府不提供激勵,那么將會額外支付為識別賴租者而增加的監(jiān)管成本C。具體模型參數(shù)及其含義見表1。

(二)復制動態(tài)方程的構建

基于上述模型假設及參數(shù)設計,可進一步構建公租房退出激勵的演化博弈模型。賴租者和政府的收益矩陣如表2所示。

根據(jù)博弈雙方收益矩陣,得到賴租者中決定退租的參與者的期望收益為:

Ux1=(T-Q)y-Q(1-y)

(1)

賴租者中繼續(xù)賴租的參與者的期望收益為:

Ux2=(Q-P-T)y+(Q-P)(1-y)

(2)

賴租者群體的平均期望收益為:

(3)

同理,政府提供激勵政策時的期望收益為:

Uy1=(Q+E-T)x-(E+Q)(1-x)

(4)

政府不提供激勵政策時的期望收益為:

Uy2=(Q+E-C)x-(E+C+Q)(1-x)

(5)

政府的平均期望收益為:

(6)

由此建立賴租者選擇退租策略和政府選擇激勵策略的復制動態(tài)方程組,分別如下:

(7)

(8)

令:

(9)

(三)政府與賴租者混合演化博弈均衡點的穩(wěn)定性分析

由于式(9)為非線性微分方程,根據(jù)微分方程穩(wěn)定性理論[29],可以用近似線性法判斷其系統(tǒng)均衡點的穩(wěn)定性。

令:

(10)

將式(10)作Taylor展開,只取一次項,得到式(7)和式(8)在平衡點(x*,y*)處的近似線性方程組:

(11)

其Jacobian矩陣為:

(12)

當均衡點同時滿足Jacobian矩陣J的行列式det(J) 和跡tr(J) 的條件時,該均衡點為系統(tǒng)演化的穩(wěn)定點,能夠形成演化的穩(wěn)定策略。需滿足的條件為:

(13)

(14)

由表3可知,當參數(shù)取值T>C,P>2Q時,存在唯一的穩(wěn)定均衡點(1,0);當參數(shù)取值滿足T>C,P<2(Q-T)時,存在穩(wěn)定均衡點(0,1);當參數(shù)取值滿足T2Q時,存在穩(wěn)定均衡點(1,1);當T

由于租戶退租的動機來源于預期可獲得的補助額度T,而退租將會面臨Q成本的損失,因此只有T>Q時,賴租者才有動力進行退租。對于政府來說,若監(jiān)管付出的額外成本C大于補助支出T時,則政府才會有動力出臺激勵措施。因此,同時滿足條件Q

表3 均衡點穩(wěn)定性參數(shù)

五、賦值模擬與動態(tài)仿真分析

(一)政府不同初始策略下的博弈仿真分析

基于上述分析,筆者僅選取在滿足Q

將T設定為1.3,政府提供激勵的概率分別設定為0.2和0.8,得到的租戶與政府博弈演化路徑分別如圖2(a)和圖2(b)所示。

顯然,無論y的初始值取何值,博弈都會趨向于(1,1)的演化均衡策略。即政府最初采取激勵措施的概率不影響雙方的博弈演化趨勢,雙方的群體選擇概率均趨向于1,政府會趨向于采取激勵措施并逐漸達到穩(wěn)定;租戶會趨向于采取主動退租策略直至完全退出。同時,根據(jù)y取值不同,x的演化路徑收斂速度也不相同。在圖2(a)中,x經(jīng)過短暫的趨勢偏離后重新向1演化;而在圖2(b)中,x向1的收斂速度更加迅速。因此,可得出結論:當政府激勵措施發(fā)生改變時,租戶選擇對策的演化速率也會受到影響,采取激勵措施對租戶主動退租行為具有促進作用。

圖2 策略行為演化路徑

(二)政府激勵強度對雙方策略演化的影響

根據(jù)約束條件,由于T可以取(Q,C)之間的任一數(shù)值,因此,要考慮政府補助額度發(fā)生變化時,對雙方演化博弈的影響。

如圖3(a)和圖3(b)所示,T的取值大小并不改變雙方博弈演化的穩(wěn)定趨勢,即無論T如何變化,博弈雙方均朝著(1,1)的均衡策略演化。但當T的取值發(fā)生變化時,雙方策略演化的收斂情形發(fā)生了變化。在圖3(a)中,無論x、y初始比例如何,博弈雙方向(1,1)的收斂速度都較為平緩。而在圖3(b)中,博弈雙方向(1,1)的收斂速度較快。可見,政府激勵措施的強度與博弈雙方策略選擇趨向1的收斂速度成正比。政府提供的補助金越高,租戶越有動力退租,直至完全退出公租房保障系統(tǒng)。

圖3 博弈雙方策略演化的影響

(三)討論

基于上述對博弈模型的仿真分析,可得到如下結論:

(1)在滿足Q

(2)如果政府趨向于全面推行激勵政策,同時加大激勵的力度,租戶會更積極地主動披露個人信息,最終實現(xiàn)主動退租的政策績效目標。

實證結果充分證明了政府激勵方案對租戶騰退的有效性,且此時的結果滿足雙方利益的最大化。不過需要注意的是,雙方存在唯一演化均衡策略的前提是滿足Q

綜上,本研究通過對公租房領域中承租者群體及其轉化路徑分析,發(fā)現(xiàn)政府與租戶之間存在嚴重的信息不對稱,依靠強監(jiān)管與事后懲罰難以解決公租房“退出難”的治理難題。根據(jù)非對稱信息博弈理論,可以通過設計激勵機制,引導租戶主動披露私人信息,完成退出。因此,筆者提出了“購房補助金”的退出激勵方案,并論證了“購房補助金”的作用機理及其在經(jīng)濟、技術上的可行性。

為了繼續(xù)分析激勵方案對于租戶主動退租的效果,本文在政府與賴租者群體之間構建了演化博弈模型,并進行了賦值模擬與仿真分析。結果表明:在既有約束條件下,政府會逐漸趨向于提供激勵,賴租者會趨向于主動退租,此時支付水平對雙方來說都是最優(yōu)解。如果政府趨向于全面推行激勵政策,同時加大激勵的力度,租戶會更加主動地披露個人信息,最終實現(xiàn)主動退租的管理目標。由于補助金方案不僅能夠合理控制地方政府因支付激勵帶來的財政支出,對于土地財政與稅收的改善也將會令地方政府明顯獲益。因此,地方政府在弄清楚支出與收益的比較后,對這種以激勵為主導的公租房退出機制會很感興趣。

當然,監(jiān)管者在公租房退出激勵方案的分配環(huán)節(jié)上能否充分做到符合社會公平期待,也將影響到退出機制的建立和有序運轉。期待后續(xù)研究能夠從社會整體福利水平的“帕累托改進”角度,對購房補助金方案進行更多的補充。此外,僅僅關注阻礙公租房退出的經(jīng)濟因素,或使得對這種新的退出機制的設計在思路上過于簡單,實踐中的承租者也并非完全理性,因此,政府在公租房退出的管理工作中,還可通過加強對租戶退出引導的政策宣傳、普及法治教育、激發(fā)租戶守信觀念和法律意識等柔性手段作為補充,進一步改善管理效果。