不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)實(shí)體法外溢的反思與厘正

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)由民事執(zhí)行法外溢至民事實(shí)體法，實(shí)體判決邏輯演繹的類(lèi)型包括事實(shí)物權(quán)理論、優(yōu)先順位理論及權(quán)屬爭(zhēng)議理論。物權(quán)期待權(quán)實(shí)體權(quán)利化之外部源起在于民事執(zhí)行程序的權(quán)利外溢及對(duì)域外法的期待權(quán)參引，內(nèi)部因素包括解釋論中物權(quán)期待權(quán)顯現(xiàn)的制度優(yōu)勢(shì)、價(jià)值衡平理念下對(duì)生存權(quán)的保護(hù)以及對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的漏洞填補(bǔ)。賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人積極行使物權(quán)期待權(quán)的結(jié)果不僅遭受突破物權(quán)法定主義及公示公信原則、沖擊債物二分財(cái)產(chǎn)體系之詰問(wèn)，而且公示性及財(cái)產(chǎn)性能的缺失導(dǎo)致物權(quán)期待權(quán)存在固有缺陷。當(dāng)程序法的獨(dú)立價(jià)值使其具有獨(dú)立規(guī)范執(zhí)行階段權(quán)利排序的功能時(shí)，具有公示性的預(yù)告登記制度的引入將高效填補(bǔ)實(shí)體法中物權(quán)期待權(quán)隱蔽優(yōu)先性之缺憾。

關(guān)鍵詞：物權(quán)期待權(quán) 事實(shí)物權(quán) 物權(quán)法定主義 預(yù)告登記

一般認(rèn)為物權(quán)期待權(quán)指在具備部分要件但未完全取得物權(quán)時(shí)法律賦予權(quán)利人享有部分物權(quán)效力的權(quán)利。①我國(guó)民事實(shí)體法中期待權(quán)主要表現(xiàn)為動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留買(mǎi)受人的期待權(quán)，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)的實(shí)體法規(guī)定付之闕如，僅民事執(zhí)行法《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議復(fù)議》）第28、29 條規(guī)定了無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人、房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件。

有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人之物權(quán)期待權(quán)的學(xué)術(shù)研究主要以“案外人執(zhí)行異議之訴”為研究背景和邏輯起點(diǎn)， 意在分析執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴中物權(quán)期待權(quán)“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行”的構(gòu)成要件及效力規(guī)則。然而近年來(lái)，物權(quán)期待權(quán)不僅被應(yīng)用于執(zhí)行異議程序和執(zhí)行異議之訴中，更作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的民事審判依據(jù)。盡管實(shí)體法未有明確規(guī)定，物權(quán)期待權(quán)在民事實(shí)體法中卻呈現(xiàn)出多元表現(xiàn)形式，有學(xué)者甚至總結(jié)出中國(guó)式不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的九種類(lèi)型。②本文僅以實(shí)體判決中二手房買(mǎi)賣(mài)合同“先賣(mài)后抵”之情形為示例背景及研究對(duì)象，以此窺見(jiàn)實(shí)體審判中不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人實(shí)體法律地位的演繹過(guò)程及判決結(jié)果，以期厘清不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)由民事執(zhí)行法向民事實(shí)體法的外溢過(guò)程，探析民事執(zhí)行程序中物權(quán)期待權(quán)對(duì)實(shí)體法的干預(yù)及影響。③

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)外溢判決的類(lèi)型化分析及邏輯演繹

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)肇始于執(zhí)行程序，基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人權(quán)益保護(hù)的考量，《執(zhí)行異議復(fù)議》創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)作為執(zhí)行程序的實(shí)體依據(jù)，以尋求執(zhí)行依據(jù)的正當(dāng)性。存續(xù)于《執(zhí)行異議復(fù)議》的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)在適用時(shí)不僅被延伸于案外人執(zhí)行異議之訴中，④更外溢至房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的民事實(shí)體審判中。筆者在北大法寶上以“物權(quán)期待權(quán)”為關(guān)鍵詞、以“合同糾紛”為案由、將審級(jí)限定為“二審”進(jìn)行檢索，在近兩千份裁判文書(shū)中，通過(guò)剔除第三人撤銷(xiāo)之訴、案外人異議之訴、破產(chǎn)程序及消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)等判決后，得出31 份二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審判決書(shū)，基本案情為出賣(mài)人將房屋出賣(mài)并交付給買(mǎi)受人后未辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，此后又將房屋抵押給第三人且辦理了抵押登記（以下將該案情簡(jiǎn)稱(chēng)“先賣(mài)后抵”），不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人訴請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記或涂銷(xiāo)抵押權(quán)登記。其中有19 份判決書(shū)對(duì)物權(quán)期待權(quán)的實(shí)體法外溢持肯定立場(chǎng)，直接或間接運(yùn)用物權(quán)期待權(quán)理論判決予以涂銷(xiāo)抵押登記或支持不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人申請(qǐng)過(guò)戶(hù)登記的請(qǐng)求，僅12 份判決書(shū)持否定立場(chǎng)。⑤通過(guò)類(lèi)型化梳理，筆者將肯認(rèn)物權(quán)期待權(quán)外溢立場(chǎng)的裁判思路歸納為三種類(lèi)型：事實(shí)物權(quán)理論、優(yōu)先順位理論以及權(quán)屬爭(zhēng)議理論。⑥

（一）物權(quán)期待權(quán)外溢之事實(shí)物權(quán)理論

以事實(shí)物權(quán)理論為核心的判決書(shū)主要呈現(xiàn)出兩條解釋路徑。其一，判決認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人為房屋實(shí)際所有權(quán)人或真實(shí)所有權(quán)人，雖未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，但房屋實(shí)際所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生移轉(zhuǎn)，出賣(mài)人再行抵押屬于無(wú)權(quán)處分，同時(shí)抵押權(quán)人因未盡到合理審慎審查義務(wù)，即辦理抵押登記前未查勘房屋的真實(shí)權(quán)利狀況，構(gòu)成重大過(guò)失，不符合法律規(guī)定的善意取得要件，不能善意取得抵押權(quán)；⑦其二，在認(rèn)定出賣(mài)人非房屋實(shí)際所有權(quán)人的基礎(chǔ)上，認(rèn)為出賣(mài)人違背誠(chéng)實(shí)信用原則，損害不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人合法利益，或認(rèn)為出賣(mài)人以合法形式掩蓋非法目的，因而抵押合同無(wú)效，抵押權(quán)無(wú)效。⑧此判決思路之核心點(diǎn)在于對(duì)房屋所有權(quán)人的認(rèn)定不以登記為準(zhǔn)，提出房屋實(shí)際所有權(quán)及真實(shí)權(quán)利概念，即事實(shí)物權(quán)理論，以抵押權(quán)無(wú)效為解釋核心， 路徑包括不符合善意取得要件及抵押合同無(wú)效兩種，判決最終呈現(xiàn)出不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人之物權(quán)期待權(quán)得以對(duì)抗抵押權(quán)的實(shí)質(zhì)效果。

該裁判思路看似邏輯緊密，實(shí)則存在多處理論紕漏。一則，房屋實(shí)際所有權(quán)的概念存在理論瑕疵，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，且我國(guó)尚不存在雙重所有權(quán)概念，⑨基于物權(quán)公示外觀(guān)主義，“實(shí)際所有權(quán)”概念來(lái)源不明、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊，如何對(duì)抗已辦理登記的抵押權(quán)存在疑問(wèn)，有違背物權(quán)法定主義之嫌。二則，出賣(mài)人之處分權(quán)于“先賣(mài)后抵”與“一房二賣(mài)” 的場(chǎng)景中存在差異，前者的判決書(shū)認(rèn)定出賣(mài)人為無(wú)權(quán)處分，但有關(guān)“一房二賣(mài)”的判決書(shū)普遍認(rèn)定出賣(mài)人為有權(quán)處分，情形相似判決思路卻截然相反，如果“先賣(mài)后抵”中認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人為實(shí)際所有權(quán)人，為何“一房二賣(mài)”中在先的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人僅取得債權(quán)呢。再則，抵押權(quán)人未盡審查義務(wù)構(gòu)成重大過(guò)失實(shí)則對(duì)抵押權(quán)人課以過(guò)重義務(wù)，在抵押合同生效且抵押權(quán)已登記的情形下，以審查義務(wù)的缺失排除物權(quán)法定的強(qiáng)效力難謂合理，同時(shí)自然人作為抵押權(quán)人與金融機(jī)構(gòu)作為抵押權(quán)人的審查義務(wù)及審查標(biāo)準(zhǔn)是否一致亦不無(wú)疑問(wèn)。此外，以抵押合同無(wú)效否定抵押權(quán)設(shè)立的裁判思路也存在理論瑕疵，尚且不論《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法典》）未將“以合法形式掩蓋非法目的”作為合同無(wú)效事由，單從法理而言，無(wú)論是違背誠(chéng)實(shí)信用原則，還是以合法形式掩蓋非法目的，出賣(mài)人單方的虛偽意思表示難以直接導(dǎo)致法律行為的無(wú)效，因而抵押合同無(wú)效難以成立。

（二）物權(quán)期待權(quán)外溢之優(yōu)先順位理論

適用優(yōu)先順位規(guī)則的判決書(shū)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，該類(lèi)裁判思路主要分為六種。與“事實(shí)物權(quán)理論”相區(qū)別，“優(yōu)先順位理論”并不否認(rèn)抵押權(quán)的設(shè)立，而是通過(guò)證成物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先性來(lái)判決涂銷(xiāo)抵押登記。第一，直接適用《執(zhí)行異議復(fù)議》第28 條關(guān)于無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人之物權(quán)期待權(quán)保護(hù)條件的規(guī)定，當(dāng)滿(mǎn)足已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、已合法占有房屋、已全部支付價(jià)款或已按照合同約定支付價(jià)款、非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的效力優(yōu)先于抵押權(quán)。⑩第二，參照相關(guān)生效判決，主要指民事執(zhí)行法中案外人執(zhí)行異議之訴的相關(guān)判決，認(rèn)為相關(guān)生效判決已確認(rèn)停止抵押權(quán)的相關(guān)執(zhí)行程序，法院亦裁定解除查封，因此抵押登記并無(wú)實(shí)質(zhì)意義，故而判決涂銷(xiāo)登記。?第三，物權(quán)期待權(quán)和抵押權(quán)使得房屋處于權(quán)利不確定狀態(tài)，該狀態(tài)不利于糾紛解決，物權(quán)的功能在于定分止?fàn)?、促進(jìn)物的最大化利用，判決不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)更利于打破僵局、解決糾紛。?第四， 生存權(quán)保護(hù)之考量，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待權(quán)是對(duì)居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存權(quán)利，而抵押權(quán)僅為債權(quán)提供擔(dān)保，物權(quán)期待權(quán)只能通過(guò)辦理物權(quán)登記手續(xù)實(shí)現(xiàn)，而抵押權(quán)人的金錢(qián)債權(quán)可通過(guò)其他執(zhí)行行為實(shí)現(xiàn)，生存權(quán)的保護(hù)應(yīng)優(yōu)先于其他債權(quán)。?第五，數(shù)學(xué)推理式權(quán)利優(yōu)先規(guī)則，由于建筑工程承包人優(yōu)先受償權(quán)A 優(yōu)先于抵押權(quán)B，消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)C 優(yōu)先于建筑工程承包人優(yōu)先受償權(quán)A，?則消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)C 優(yōu)先于抵押權(quán)B，同時(shí)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人的權(quán)利D 優(yōu)先于其他購(gòu)房消費(fèi)者期待權(quán)C，?因此，被拆遷人對(duì)房屋享有的物權(quán)期待權(quán)D 優(yōu)先于抵押權(quán)B。?第六，綜合考量式權(quán)利優(yōu)先規(guī)則，該裁判思路對(duì)多種要素進(jìn)行歸納整合，如物權(quán)期待權(quán)產(chǎn)生時(shí)間、權(quán)利性質(zhì)（如生存權(quán)）、權(quán)利來(lái)源（民事訴訟優(yōu)先保護(hù)示例）、不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人過(guò)錯(cuò)考量、抵押權(quán)人的查勘義務(wù)（未查勘雖不能認(rèn)定過(guò)錯(cuò)，但應(yīng)自行承擔(dān)抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)）。?

優(yōu)先順位理論在肯認(rèn)物權(quán)期待權(quán)的同時(shí)也認(rèn)可抵押權(quán)的存在，以二者的效力先后為證成核心，并提供了多式多樣的演繹結(jié)果，但同樣存在理論瑕疵。首先，思路一和二分別以民事執(zhí)行法的相關(guān)規(guī)定及生效判決為依據(jù)，然而《執(zhí)行異議復(fù)議》作為民事執(zhí)行法的司法解釋意在規(guī)范執(zhí)行程序中的執(zhí)行行為，不應(yīng)直接作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛審判的實(shí)體法依據(jù)，另一方面，執(zhí)行異議之訴的判決本身著重于尋求民事實(shí)體法的實(shí)體權(quán)利作為執(zhí)行裁判依據(jù)，僅因?qū)で笪垂D(zhuǎn)而參考意在規(guī)范執(zhí)行程序的《執(zhí)行異議復(fù)議》中的物權(quán)期待權(quán)，現(xiàn)“先賣(mài)后抵”的判決又引用執(zhí)行異議判決的結(jié)果作為實(shí)體法依據(jù)，實(shí)則陷入邏輯悖論。其次，思路三和四的判決結(jié)果缺乏法律依據(jù)，一則，房屋的不確定狀態(tài)難以得出物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先性，物權(quán)定分止?fàn)幍墓δ苋绾涡纬晌餀?quán)期待權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的法律效果尚存疑問(wèn)，二則，生存權(quán)的保護(hù)缺乏法律依據(jù)且突破物權(quán)法定原則，如果抵押權(quán)人不實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)則面臨極度貧困的狀態(tài)，那么抵押權(quán)人的生存權(quán)是否也應(yīng)當(dāng)作為考量因素？生存權(quán)尚無(wú)法律依據(jù)，適用標(biāo)準(zhǔn)模糊，其適用范圍的不當(dāng)擴(kuò)張將造成裁判的濫用。再次，數(shù)學(xué)推理式權(quán)利優(yōu)先規(guī)則相較于其他思路更具邏輯性，但其基本案情較為特殊，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人為安置房的被拆遷人，與拆遷人之間以所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，基于拆遷安置房屋情形的特殊性推理出的被拆遷人的權(quán)利優(yōu)先性也具有特殊性，與此同時(shí)，該判決的法律基礎(chǔ)已不存在，?更為重要的是該邏輯鏈條中消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的消費(fèi)者與二手房不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人非同一概念，因而數(shù)學(xué)推理式權(quán)利優(yōu)先順位規(guī)則不具有普適性。最后，綜合考量式權(quán)利優(yōu)先規(guī)則為多要素的整合歸納，因而也存在上述邏輯瑕疵和理論漏洞。

（三）物權(quán)期待權(quán)外溢之權(quán)屬爭(zhēng)議理論

有3 份判決書(shū)認(rèn)為“先賣(mài)后抵”中財(cái)產(chǎn)權(quán)屬具有爭(zhēng)議性，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人支付房款且實(shí)際占有，對(duì)該房屋已享有實(shí)際權(quán)益，僅產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)未完成，該事實(shí)導(dǎo)致房產(chǎn)實(shí)際權(quán)屬和登記權(quán)屬不一致，因此訴爭(zhēng)房屋屬于“有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)”，依據(jù)《民法典》第399 條的規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不得抵押， 因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無(wú)效，又基于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人已實(shí)際占有房屋且依約支付房款，判決支持不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人請(qǐng)求辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求。?“先賣(mài)后抵”中，事實(shí)物權(quán)理論將不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人視為房屋實(shí)際所有權(quán)人， 權(quán)屬爭(zhēng)議理論與之相區(qū)分，并不將房屋所有權(quán)歸之于買(mǎi)受人或出賣(mài)人，而將房屋視為所有權(quán)不明的財(cái)產(chǎn)， 從而得出與事實(shí)物權(quán)理論相似的“抵押權(quán)無(wú)效”的判決結(jié)果。

“權(quán)屬爭(zhēng)議理論”的適用過(guò)程未直接指明物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先效力，而是以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人“享有實(shí)際權(quán)益”為理由模糊論證，其中不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人基于買(mǎi)賣(mài)合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)向出賣(mài)人請(qǐng)求移轉(zhuǎn)登記自然應(yīng)當(dāng)被支持，對(duì)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)的支持有其合理性，但該判決思路以認(rèn)定抵押權(quán)無(wú)效之結(jié)果規(guī)避權(quán)利發(fā)生沖突時(shí)優(yōu)先性的選擇問(wèn)題，以抵押權(quán)無(wú)效的認(rèn)定達(dá)到保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的法律效果。一方面，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同但未辦理移轉(zhuǎn)登記的情形下，將房屋歸為權(quán)屬不明的財(cái)產(chǎn)實(shí)則與物權(quán)法基本原則相抵觸，“實(shí)際權(quán)屬”與“登記權(quán)屬”的區(qū)分缺乏理論支撐，將訂立合同、實(shí)際占有且支付價(jià)款的行為上升為取得房屋實(shí)際權(quán)屬、發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的構(gòu)成要件，忽視基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的立法規(guī)定，雙重權(quán)屬、權(quán)屬有爭(zhēng)議的認(rèn)定均為無(wú)源之水；另一方面，即便認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)確為所有權(quán)有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)是否能夠得出抵押無(wú)效的結(jié)論？依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》第37 條的規(guī)定，以所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)抵押的，經(jīng)審查構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的，應(yīng)當(dāng)依照《民法典》第311 條關(guān)于“善意取得”的規(guī)定處理，因而由“所有權(quán)有爭(zhēng)議”直接推導(dǎo)出抵押權(quán)無(wú)效的結(jié)論不符合新近司法解釋的規(guī)定。當(dāng)認(rèn)定出賣(mài)人為無(wú)權(quán)處分時(shí)，以“權(quán)屬爭(zhēng)議理論”為依據(jù)的裁判思路將被引入“事實(shí)物權(quán)理論”有關(guān)抵押權(quán)善意取得的裁判思路中，同樣面臨“事實(shí)物權(quán)理論”邏輯漏洞的詰問(wèn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)實(shí)體法外溢之成因剖析

經(jīng)過(guò)類(lèi)型化演繹的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的實(shí)體裁判文書(shū)存在明顯的邏輯瑕疵和理論漏洞，當(dāng)民事實(shí)體審判在實(shí)體法尚未規(guī)定情況下貿(mào)然適用物權(quán)期待權(quán)作為裁判依據(jù)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)實(shí)體法外溢的成因值得探究。

（一）外部因素之源起

1. 源起一：民事執(zhí)行程序中的物權(quán)期待權(quán)外溢

《執(zhí)行異議復(fù)議》第28、29 條為我國(guó)實(shí)體法審判中物權(quán)期待權(quán)的主要來(lái)源，條文意在保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人、房屋消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。條文并未直接闡明“物權(quán)期待權(quán)”這一概念，而是有關(guān)該規(guī)定的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定理解與適用》在解釋過(guò)程中為上述條文檢索實(shí)體法的權(quán)利依據(jù)，因?qū)で笪垂鴦?chuàng)設(shè)出“物權(quán)期待權(quán)”這一實(shí)體權(quán)利，為《執(zhí)行異議復(fù)議》提供實(shí)體法依據(jù)。?此后，物權(quán)期待權(quán)逐漸由執(zhí)行程序外溢至實(shí)體審判，尤其采“優(yōu)先順位理論”思路的判決書(shū)直接適用《執(zhí)行異議復(fù)議》第28 條進(jìn)行判決。

事實(shí)上物權(quán)期待權(quán)外溢至實(shí)體裁判后，在民事執(zhí)行程序和民事實(shí)體審判中的適用效果存在較大差異。一方面，適用情形及結(jié)果不同，執(zhí)行程序物權(quán)期待權(quán)適用于金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行，其隱含的效力規(guī)則為“物之交付的債權(quán)優(yōu)先于金錢(qián)債權(quán)”21，僅賦予買(mǎi)受人消極地排除他人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，并未明確不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人能否積極行使權(quán)利；而民事實(shí)體審判中，物權(quán)期待權(quán)適用于“先賣(mài)后抵”場(chǎng)景，且能夠?qū)沟盅簷?quán)或優(yōu)先于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，此時(shí)物權(quán)期待權(quán)的本質(zhì)為“物之交付的債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)”，其適用結(jié)果導(dǎo)致抵押權(quán)消滅，而不僅僅是消極地排除抵押權(quán)的執(zhí)行。因此，物權(quán)期待權(quán)的實(shí)體法外溢實(shí)則擴(kuò)張了物權(quán)期待權(quán)的效力。另一方面，執(zhí)行程序與實(shí)體審判價(jià)值理念的差異致使物權(quán)期待權(quán)的適用偏差，執(zhí)行程序和執(zhí)行異議之訴實(shí)質(zhì)服務(wù)于“執(zhí)行”，其核心影響因素在于“執(zhí)行效率”，因而以是否“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行”為判斷標(biāo)準(zhǔn)， 以“足以排除”或“不足以排除”為判斷結(jié)果，案外人執(zhí)行異議之訴對(duì)確認(rèn)所有權(quán)之訴請(qǐng)不予支持；而民事實(shí)體審判的裁判核心理念在于“法治”，應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)體法中的實(shí)體權(quán)利作為裁判依據(jù)，合乎民法體系、物權(quán)規(guī)定為應(yīng)有之義，而物權(quán)期待權(quán)尚不屬于我國(guó)實(shí)體法規(guī)范的實(shí)體權(quán)利。

筆者認(rèn)為“實(shí)體權(quán)利尋求的邏輯悖論”以及“對(duì)民事程序法獨(dú)立價(jià)值的忽視”是導(dǎo)致物權(quán)期待權(quán)法效果差異和適用偏差的根本原因，將在下文詳述。

2. 源起二：比較法視閾中的期待權(quán)參引

物權(quán)期待權(quán)濫觴于德國(guó)的學(xué)術(shù)研究及法院判例，盡管未有明確的法律規(guī)定，但物權(quán)期待權(quán)于德國(guó)的土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)中扮演重要角色。22德國(guó)法嚴(yán)格限制物權(quán)期待權(quán)的成立要件，并非所有的土地受讓人均能取得物權(quán)期待權(quán)，僅達(dá)成物權(quán)合意及提出登記申請(qǐng)后，不動(dòng)產(chǎn)受讓人才能取得物權(quán)期待權(quán)，23有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)“受讓人的法律地位十分穩(wěn)固且第三人不能隨意破壞時(shí)才成立期待權(quán)”。24雖未有明確規(guī)范予以適用和指導(dǎo)，但德國(guó)實(shí)體法和程序法規(guī)范的雙重支撐促使物權(quán)期待權(quán)得以充分發(fā)揮權(quán)利功能。實(shí)體法方面，德國(guó)采用物權(quán)形式主義，物權(quán)合意與債權(quán)合意相互獨(dú)立，雖然一般物權(quán)合意可不受影響地被撤回，25但《德國(guó)民法典》賦予土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意以特殊規(guī)則，26該類(lèi)物權(quán)合意將被主管登記處制作成公證文書(shū)，27具有公示性，物權(quán)合意因具有公示性，任意一方不能撤回登記申請(qǐng)。28于登記申請(qǐng)而言，由于登記完成前雙方可以撤回，因而實(shí)體法賦予單方或雙方提出登記申請(qǐng)的權(quán)利，29且賦予受讓人申請(qǐng)預(yù)告登記的權(quán)利以避免出讓人再行處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；30程序法方面，《德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿程序法》第17 條規(guī)定針對(duì)登記申請(qǐng)，在先提出者在先辦理，不得就后申請(qǐng)者先行辦理。31由此，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在土地登記機(jī)關(guān)完成內(nèi)部登記流程后即可取得土地所有權(quán)，因此，物權(quán)合意及登記申請(qǐng)構(gòu)成取得物權(quán)期待權(quán)的核心要件。德國(guó)物權(quán)期待權(quán)具有構(gòu)成權(quán)利的基本要件，具有可處分性、可支配性、排他性、公示性、對(duì)抗性，效力接近于物權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)鏈?zhǔn)浇灰字锌杀晦D(zhuǎn)讓?zhuān)?2可作為民事強(qiáng)制執(zhí)行的客體，33且法律賦予物權(quán)期待權(quán)人面臨第三人的非法侵犯行使物上請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利。34拉倫茨教授以可處分性作為“期待”可形成期待權(quán)的重要判斷標(biāo)準(zhǔn)，35鮑爾·施蒂爾納教授則認(rèn)為期待權(quán)獲得法律生命的最低要件在于已能為外部所認(rèn)識(shí)，即具有公示性，36我國(guó)執(zhí)行程序、實(shí)體判例中出現(xiàn)的以“支付價(jià)款”及“交付占有”為構(gòu)成要件的物權(quán)期待權(quán)與德國(guó)物權(quán)期待權(quán)相差甚遠(yuǎn)，除執(zhí)行程序中的排除執(zhí)行效力以及少量實(shí)體判決中對(duì)抗抵押權(quán)的效力，我國(guó)物權(quán)期待權(quán)難謂具有形成完整權(quán)利的實(shí)體法基礎(chǔ)。

同我國(guó)相似，韓國(guó)采債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，有關(guān)物權(quán)期待權(quán)的內(nèi)容分散于韓國(guó)的特別法規(guī)定及判例中，如“關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等的特別措置法”（1977 年）中規(guī)定了“事實(shí)上的所有者”， 其他近似的規(guī)范用語(yǔ)暗含將不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人視作準(zhǔn)所有權(quán)人之義。37在涉及中間省略登記、名義信托、課稅等情形的判例中也隱含物權(quán)期待權(quán)的概念，如中間省略登記的判例中，法官在未登記的買(mǎi)受人將不動(dòng)產(chǎn)出售給第三人時(shí)，認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人轉(zhuǎn)移的為本人的權(quán)利，而非出賣(mài)人的權(quán)利。38韓國(guó)遵循物權(quán)法定主義，規(guī)定“不依據(jù)法律或習(xí)慣法規(guī)定的物權(quán)，都不得成立”，有學(xué)者以習(xí)慣法為法律依據(jù)，認(rèn)為物權(quán)期待權(quán)的適用已形成一種慣例，已取得社會(huì)的法律認(rèn)定，因而物權(quán)期待權(quán)并不違背物權(quán)法定原則。但因不存在德國(guó)法中的物權(quán)行為，物權(quán)期待權(quán)的取得時(shí)間及構(gòu)成要件尚不清晰，判例中有“提出登記+ 實(shí)際占有”的判定規(guī)則。對(duì)于采取債權(quán)意思主義的日本，因債權(quán)合意即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，登記僅具對(duì)抗效力，物權(quán)期待權(quán)在實(shí)踐中表現(xiàn)不明顯。

（二）內(nèi)部因素之平衡

第一，解釋論下物權(quán)期待權(quán)的制度優(yōu)勢(shì)。部分學(xué)者認(rèn)為物權(quán)期待權(quán)具有相當(dāng)?shù)闹贫葍?yōu)勢(shì)，在基于買(mǎi)賣(mài)行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中，物權(quán)期待權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人居于債權(quán)設(shè)立和所有權(quán)移轉(zhuǎn)之間的事實(shí)狀態(tài)提供了一種權(quán)利形態(tài)的保護(hù)，如上述“事實(shí)物權(quán)理論”傾向認(rèn)為登記形式的法律物權(quán)與物權(quán)真實(shí)的歸屬形態(tài)不一致。有學(xué)者以“動(dòng)態(tài)物權(quán)理論”39或“物權(quán)變動(dòng)三階段論”40作為物權(quán)期待權(quán)的正當(dāng)性依據(jù)，意在突破傳統(tǒng)的債物二分理論，在不以登記公示為要件的情形下在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人取得之債權(quán)和物權(quán)間創(chuàng)設(shè)一種過(guò)渡性的中間型權(quán)利，稱(chēng)為物權(quán)期待權(quán)或事實(shí)物權(quán)并無(wú)本質(zhì)不同，同時(shí)與“優(yōu)先順位理論”的判斷標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)似，將交付占有和支付價(jià)款作為物權(quán)期待權(quán)的取得標(biāo)準(zhǔn)。

物權(quán)期待權(quán)的解釋論優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)為對(duì)物權(quán)法定主義的緩和、對(duì)債物二分理論中物權(quán)“全有或全無(wú)” 的突破以及為社會(huì)發(fā)展中的交易需求提供理論支撐。在解釋論中，當(dāng)以“權(quán)利束”41及“所有權(quán)解構(gòu)”42為理論出發(fā)點(diǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在已實(shí)際占有且支付對(duì)價(jià)時(shí)所取得的權(quán)利應(yīng)當(dāng)區(qū)別于純粹的債權(quán)性權(quán)利， 基于交付而取得的占有、使用、收益等權(quán)能使得買(mǎi)受人享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)具有排他性，拉倫茨教授主張：“從債權(quán)債務(wù)關(guān)系發(fā)生的占有的權(quán)利，就其結(jié)構(gòu)說(shuō)，也是一種支配權(quán)，而不是債權(quán)?！?3將不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的所有權(quán)移轉(zhuǎn)視作漸進(jìn)的過(guò)程，以此賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)，使其取得區(qū)別于普通債權(quán)的特殊權(quán)利救濟(jì)，填補(bǔ)“非物即債”的權(quán)利保護(hù)漏洞，使得不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人得以對(duì)抗出賣(mài)人的債權(quán)人、對(duì)抗抵押權(quán)。因而物權(quán)期待權(quán)以物權(quán)法定主義的緩和為存續(xù)基礎(chǔ)，以社會(huì)交易的保護(hù)需求為主要目的，在債權(quán)與物權(quán)之間形成一種具有居間效力的權(quán)利。但既然作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種，物權(quán)期待權(quán)是否兼?zhèn)涞盅?、移轉(zhuǎn)、處分等功能仍待解釋論回應(yīng)。

第二，價(jià)值衡平理念對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人生存權(quán)的保護(hù)。將交易安全與生存權(quán)進(jìn)行對(duì)比，學(xué)者及部分法官傾向于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人生存權(quán)的保護(hù)，從而以生存權(quán)的優(yōu)先保障原則對(duì)抗依法設(shè)立的抵押權(quán)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的特殊價(jià)值保護(hù)可追溯至2002 年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，其中規(guī)定工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人，結(jié)合工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的規(guī)則，可得不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)利益優(yōu)先于抵押權(quán)，由于住房涉及買(mǎi)受人的生存利益，而抵押權(quán)僅為債權(quán)提供擔(dān)保，若支持抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人的基本生存利益將遭受損害。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人生存權(quán)益的保護(hù)主要體現(xiàn)于消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商之間的房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，以預(yù)告登記及預(yù)售商品房登記備案等手段保障不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人將來(lái)物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，與物權(quán)期待權(quán)相似，雖未取得完整所有權(quán)，卻仍享有對(duì)抗第三人的效力。

第三，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度遺留問(wèn)題的漏洞填補(bǔ)。2007 年《物權(quán)法》頒布之前，不動(dòng)產(chǎn)登記具有強(qiáng)烈的行政管理色彩，房屋所有權(quán)可因買(mǎi)賣(mài)合同生效而直接移轉(zhuǎn)，44買(mǎi)受人基于實(shí)際占有和價(jià)款支付而享有所有權(quán)被支持，在《物權(quán)法》之前不動(dòng)產(chǎn)登記制度未被賦予物權(quán)變動(dòng)的法律意義，未達(dá)到法律形式的理性化標(biāo)準(zhǔn)，45因而不動(dòng)產(chǎn)未登記但實(shí)際享有的結(jié)果源于不動(dòng)產(chǎn)登記制度歷史遺留問(wèn)題，加之現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍未覆蓋所有不動(dòng)產(chǎn)，如部分農(nóng)村宅基地及房屋從未被登記，故而物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利構(gòu)造具有填補(bǔ)不動(dòng)產(chǎn)登記制度漏洞的功能。

三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)效力外溢的實(shí)體法沖擊

外部因素和內(nèi)部因素共同促成物權(quán)期待權(quán)的效力外溢，解釋論中物權(quán)期待權(quán)雖具有彌合債物絕對(duì)二分制度罅隙之功能，但功能價(jià)值不足以達(dá)成權(quán)利增設(shè)的法效果，物權(quán)期待權(quán)外溢的可行性尚需對(duì)權(quán)利之內(nèi)涵、引發(fā)的體系效應(yīng)及功能的不可替代性等方面進(jìn)行證成。

（一）權(quán)利內(nèi)在瑕疵

1. 執(zhí)行法實(shí)體權(quán)利尋求的邏輯悖論

實(shí)體裁判中物權(quán)期待權(quán)主要表現(xiàn)為民事執(zhí)行程序的權(quán)利外溢，民事執(zhí)行法為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)足以排除申請(qǐng)執(zhí)行人的對(duì)抗效力尋求實(shí)體權(quán)利，尋求未果后，程序法自行創(chuàng)設(shè)實(shí)體權(quán)利作為執(zhí)行依據(jù)，物權(quán)期待權(quán)實(shí)則為虛擬實(shí)體權(quán)利，然而實(shí)體法直接以執(zhí)行法創(chuàng)設(shè)的虛擬實(shí)體權(quán)利作為實(shí)體判決依據(jù)，借用執(zhí)行法創(chuàng)設(shè)的物權(quán)期待權(quán)這一行為陷入實(shí)體權(quán)利檢索的邏輯悖論。

其中存在兩個(gè)問(wèn)題：第一，民事執(zhí)行法或者程序法是否必須以實(shí)體權(quán)利為執(zhí)行依據(jù)；第二，民事執(zhí)行法創(chuàng)設(shè)的實(shí)體權(quán)利是否具有實(shí)體價(jià)值，能否作為實(shí)體裁判依據(jù)。筆者認(rèn)為兩者答案均為否。首先，民事執(zhí)行程序中物權(quán)期待權(quán)存在的主要功能在于排除出賣(mài)人債權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)，即判斷不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的異議是否“足以排除金錢(qián)債權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)”，“排除”為執(zhí)行程序創(chuàng)設(shè)物權(quán)期待權(quán)的核心功能，筆者認(rèn)為該對(duì)抗效力或排除效力尚不必通過(guò)實(shí)體權(quán)利為執(zhí)行依據(jù)，因?yàn)槊袷聢?zhí)行法本身具有獨(dú)立價(jià)值，46考量的利益因素較為復(fù)雜，47其功能最大化的考量標(biāo)準(zhǔn)在于“執(zhí)行效率”，而非實(shí)體權(quán)利的確認(rèn)，因而執(zhí)行程序直接規(guī)范符合條件的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人足以排除執(zhí)行申請(qǐng)的效力規(guī)則即可；其次，民事實(shí)體法借以程序法創(chuàng)設(shè)的虛擬權(quán)利作為裁判依據(jù)不可行，尚且不論物權(quán)期待權(quán)的虛擬性導(dǎo)致的權(quán)利固有缺陷，民事實(shí)體裁判的審判依據(jù)應(yīng)當(dāng)以實(shí)體法規(guī)范為準(zhǔn)，尤其涉及物權(quán)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵循《民法典》物權(quán)編的規(guī)定，雖然民事執(zhí)行法是否具有創(chuàng)設(shè)實(shí)體權(quán)利的可能性尚待探索，但實(shí)體裁判依據(jù)的物權(quán)期待權(quán)不可缺少實(shí)體規(guī)范的支撐。

2. 物權(quán)期待權(quán)作為實(shí)體權(quán)利的固有缺陷

一方面，物權(quán)期待權(quán)外溢前后的效力規(guī)則存在法效果差異。物權(quán)期待權(quán)雖由民事執(zhí)行法外溢至民事實(shí)體法，但在執(zhí)行法與實(shí)體法中的效力差異較為明顯。民事執(zhí)行法中其效力體現(xiàn)為物之交付的債權(quán)優(yōu)先于金錢(qián)債權(quán)，且“排除執(zhí)行”的效力體現(xiàn)物權(quán)期待權(quán)的消極作用，但民事實(shí)體法中卻表現(xiàn)為積極的權(quán)利行使， 即物之交付的債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)（抵押權(quán)），且不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人可以積極行使該權(quán)利以涂銷(xiāo)抵押權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的行使為抵押權(quán)消滅的事由之一。消極作用和積極行使展現(xiàn)出兩種截然不同的權(quán)利功能，如果說(shuō)民事執(zhí)行法中物權(quán)期待權(quán)僅為“防御之盾”48的話(huà)，那么實(shí)體裁判中物權(quán)期待權(quán)則顯現(xiàn)出“進(jìn)攻之矛”的功能，因而物權(quán)期待權(quán)由執(zhí)行法外溢至實(shí)體法時(shí)，其效力規(guī)則大幅擴(kuò)張。由于金錢(qián)債權(quán)人非以不動(dòng)產(chǎn)為考量因素進(jìn)行交易，而不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人取得之債權(quán)以不動(dòng)產(chǎn)為交易基礎(chǔ)，因而基于交易信賴(lài)原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)尚有排除金錢(qián)債權(quán)的裁量空間，但同以標(biāo)的物不動(dòng)產(chǎn)為交易基礎(chǔ)的實(shí)體案例中，未取得物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人如何優(yōu)先于已生效的抵押權(quán)并無(wú)實(shí)體規(guī)范支撐，因而實(shí)體裁判中物權(quán)期待權(quán)的效力優(yōu)先性與物權(quán)規(guī)范相違背。

另一方面，物權(quán)期待權(quán)存在固有瑕疵。無(wú)論是民事執(zhí)行法中的“防御之盾”還是實(shí)體法中的“進(jìn)攻之矛”，物權(quán)期待權(quán)的適用情形均為與其他權(quán)利的效力衡量，即是否足以排除金錢(qián)債權(quán)或是否優(yōu)先于抵押權(quán)， 但無(wú)論執(zhí)行裁判還是實(shí)體裁判，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人請(qǐng)求確權(quán)的訴請(qǐng)均不予支持，僅支持不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人基于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提出的辦理過(guò)戶(hù)登記的訴請(qǐng)，因而物權(quán)期待權(quán)未具備完整的“進(jìn)攻”功能，主要表現(xiàn)為財(cái)產(chǎn)性能缺失、公示性缺失等。

第一，財(cái)產(chǎn)性能缺失。一則，執(zhí)行法及實(shí)體法的判例中僅表現(xiàn)為權(quán)利的優(yōu)先性衡量，物權(quán)期待權(quán)尚不能用以處分、抵押或移轉(zhuǎn)，可處分性為財(cái)產(chǎn)權(quán)的基本性能，而司法解釋中不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人除獲得排除執(zhí)行申請(qǐng)的權(quán)利外，其取得的物權(quán)期待權(quán)并不具有支配性；二則，物權(quán)期待權(quán)不具有可處分的法律基礎(chǔ)，以不動(dòng)產(chǎn)鏈?zhǔn)浇灰诪槔?9甲將不動(dòng)產(chǎn)賣(mài)給乙，乙在尚未登記的情況下能否將該不動(dòng)產(chǎn)再賣(mài)給丙，依據(jù)現(xiàn)行規(guī)定， 乙未登記則非不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，丙難以向乙請(qǐng)求過(guò)戶(hù)登記，同時(shí)基于合同相對(duì)性，丙也未取得向甲請(qǐng)求移轉(zhuǎn)登記的實(shí)體權(quán)利，此時(shí)乙能否將其取得的物權(quán)期待權(quán)移轉(zhuǎn)于丙呢？筆者認(rèn)為即使認(rèn)可物權(quán)期待權(quán)的移轉(zhuǎn)行為，丙取得之權(quán)利本質(zhì)仍為請(qǐng)求甲移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，二者間因缺少物權(quán)變動(dòng)原因，不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記難以辦理。因此即使承認(rèn)物權(quán)期待權(quán)的可移轉(zhuǎn)性，基于不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則，申請(qǐng)雙方應(yīng)當(dāng)具有買(mǎi)賣(mài)、抵押等權(quán)利關(guān)系，50物權(quán)期待權(quán)所期待發(fā)生的物權(quán)效果也無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

第二，不具備公示性。我國(guó)物權(quán)期待權(quán)與德國(guó)期待權(quán)相比最大的區(qū)別在于缺少公示手段，德國(guó)“物權(quán)合意”被制成公證文書(shū)后具有公示性，且“登記申請(qǐng)”具有在先優(yōu)勢(shì)，先申請(qǐng)則先辦理，因而德國(guó)期待權(quán)取得與物權(quán)相當(dāng)?shù)墓拘Я?。事?shí)上，我國(guó)理論界存在將不動(dòng)產(chǎn)占有視作不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人取得準(zhǔn)物權(quán)的公示方式的觀(guān)點(diǎn)，51但是“不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際交付”或“不動(dòng)產(chǎn)占有”難以作為超越不動(dòng)產(chǎn)登記效力的完全公示手段，主要原因包括：對(duì)占有準(zhǔn)物權(quán)效力的承認(rèn)將削弱不動(dòng)產(chǎn)登記的公示效力，不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域占有與登記的并行將造成交易市場(chǎng)的混亂；占有絕對(duì)性體現(xiàn)為已占有買(mǎi)受人相較于已登記物權(quán)人為有權(quán)占有，由此產(chǎn)生占有強(qiáng)于登記的法效力；占有本身對(duì)應(yīng)多種權(quán)利形態(tài)，包括債權(quán)和物權(quán)，占有方式也涵蓋間接占有和輔助占有等， 占有所隱含的實(shí)際法律關(guān)系較為復(fù)雜，因而占有路徑易衍生出繁瑣且失當(dāng)?shù)慕忉尳Y(jié)果。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)“占有” 的公示性早已被物權(quán)法廢棄，僅登記才發(fā)生公示效力，因而物權(quán)期待權(quán)擬定的“交付占有”難以作為公示手段。因缺乏相應(yīng)的公示方法，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人取得隱蔽優(yōu)先權(quán)將置交易第三人于極危險(xiǎn)的境地，因?yàn)槊穹w系內(nèi)，特定主體被分配的權(quán)益或機(jī)會(huì)則意味著特定相對(duì)人所負(fù)擔(dān)的直接義務(wù)或風(fēng)險(xiǎn)。52此外，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人因物權(quán)期待權(quán)得以排除執(zhí)行、涂銷(xiāo)抵押權(quán)，因未予登記，買(mǎi)受人的債權(quán)人亦難以發(fā)現(xiàn)該不動(dòng)產(chǎn)，即使申請(qǐng)也難以執(zhí)行，此時(shí)隱蔽優(yōu)先權(quán)實(shí)則規(guī)避了兩方執(zhí)行申請(qǐng)，形成超級(jí)優(yōu)先性，實(shí)為不妥。因此，即便不論因倒簽合同以規(guī)避執(zhí)行的行為將因之增多，僅費(fèi)盡財(cái)力物力搭建起的不動(dòng)產(chǎn)登記公示制度將付之一炬。

此外，無(wú)論是破產(chǎn)程序中物權(quán)期待權(quán)能否排除破產(chǎn)阻礙權(quán)利取得的適用，還是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人能否行使相應(yīng)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)等各方面的規(guī)定均不甚明晰，因而物權(quán)期待權(quán)尚不具備財(cái)產(chǎn)權(quán)的權(quán)利特征及構(gòu)成要素。

（二）外部體系沖擊

物權(quán)期待權(quán)突破現(xiàn)行物權(quán)變動(dòng)規(guī)則及公示公信原則。我國(guó)物權(quán)規(guī)定早已摒除不動(dòng)產(chǎn)占有或交付權(quán)屬證書(shū)的公示方式，基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效主義，且物權(quán)變動(dòng)模式為效力性強(qiáng)制規(guī)范， 物權(quán)期待權(quán)的裁判適用突破不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)規(guī)則，進(jìn)而沖擊物權(quán)的公示公信力。以事實(shí)物權(quán)理論為例， 將不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人視為事實(shí)物權(quán)人或?qū)嶋H所有權(quán)人繼而排除抵押權(quán)效力的裁判混淆了事實(shí)物權(quán)效力的內(nèi)外部區(qū)分。事實(shí)物權(quán)是理論界的創(chuàng)設(shè)概念，我國(guó)未有規(guī)范依據(jù)。在無(wú)第三人時(shí)，事實(shí)物權(quán)的功能在于強(qiáng)化事實(shí)物權(quán)人對(duì)法律物權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)效力，使不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人獲得較債權(quán)而言更大的利益保護(hù)，53同時(shí)在特殊情形下保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的國(guó)家賠償請(qǐng)求權(quán)；當(dāng)有第三人存在時(shí)，事實(shí)物權(quán)因不具有公示公信效力，難以對(duì)抗登記生效的其他物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記的公示方式本質(zhì)為“推定正確性”，即使認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人為實(shí)際所有權(quán)人，因其不具備公示性，故難以在法律中被推定為正確的物權(quán)，因此在有抵押權(quán)人的情形下，對(duì)事實(shí)物權(quán)理論的適用或?qū)ξ餀?quán)期待權(quán)的行使不符合物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，將突破物權(quán)的公示公信力。此外，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)為交易的合理風(fēng)險(xiǎn)，是理性購(gòu)買(mǎi)人可以預(yù)見(jiàn)到的，以犧牲我國(guó)物權(quán)體系中的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則及公示公信原則為代價(jià)而著重保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的債權(quán)利益實(shí)則得不償失，且在透明自由的房屋市場(chǎng)交易中，并無(wú)符合法定救濟(jì)措施存在的前提。54

物權(quán)期待權(quán)對(duì)債物二分財(cái)產(chǎn)體系造成沖擊。于規(guī)則而言，物權(quán)期待權(quán)突破了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，于體系而言，物權(quán)期待權(quán)屬于債物二分財(cái)產(chǎn)體系中的新增權(quán)利類(lèi)型。物權(quán)期待權(quán)以債權(quán)的發(fā)生為基礎(chǔ)， 但尚未達(dá)到完整物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)，“物權(quán)變動(dòng)三階段論”55將之視為債權(quán)關(guān)系向物權(quán)關(guān)系動(dòng)態(tài)變化過(guò)程中的中間型權(quán)利，事實(shí)上，除物權(quán)期待權(quán)外，部分學(xué)者也提出有關(guān)物上之債56、債權(quán)物權(quán)化57、物權(quán)債權(quán)化58等居于債權(quán)、物權(quán)之間的新型權(quán)利，究其本質(zhì)，是學(xué)者對(duì)部分具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)的學(xué)術(shù)構(gòu)想，筆者認(rèn)為是否確有增設(shè)新的權(quán)利類(lèi)型的必要，應(yīng)當(dāng)以權(quán)利功能、內(nèi)涵、體系效應(yīng)及權(quán)利的不可替代性為核心考量因素。就物權(quán)期待權(quán)而言，其現(xiàn)實(shí)適用范圍為民事執(zhí)行法及民事實(shí)體法。民事執(zhí)行法中，物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利功能在于排除執(zhí)行申請(qǐng)，除此以外，尚無(wú)其他效力表現(xiàn)，一方面，民事執(zhí)行法的獨(dú)立價(jià)值致使其不必亦步亦趨地尋求實(shí)體權(quán)利依據(jù)，59另一方面，“排除執(zhí)行申請(qǐng)”效力可直接以規(guī)范賦予，不必創(chuàng)設(shè)完整權(quán)利作為效力支撐；民事實(shí)體法中，物權(quán)期待權(quán)本身缺乏支配性、可處分性、公示性等權(quán)能，尚不具有完整的權(quán)利構(gòu)成要素，難以將其作為新型權(quán)利，其功能在于賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人優(yōu)先于其他物權(quán)的效力，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的購(gòu)房利益，一則，該功能價(jià)值本身違背物權(quán)法定主義，二則，物權(quán)期待權(quán)的效力功能可被現(xiàn)有物權(quán)制度替代，即預(yù)告登記制度，二者效力結(jié)果及適用場(chǎng)景相似，在所有權(quán)移轉(zhuǎn)未登記時(shí)，均賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人對(duì)抗其他物權(quán)的效力，且預(yù)告登記具有物權(quán)法規(guī)范依據(jù)，符合公示性原則。因此，無(wú)論在執(zhí)行法或?qū)嶓w法中，物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利功能并非完全不可替代，在債物二分財(cái)產(chǎn)體系日久彌堅(jiān)的情形下，物權(quán)期待權(quán)不宜貿(mào)然增設(shè)。

四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)效力外溢的厘正——預(yù)告登記之填補(bǔ)

（一）預(yù)告登記的效力填補(bǔ)

《民法典》第221 條規(guī)定了預(yù)告登記制度，適用范圍包括簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋協(xié)議或簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，在我國(guó)主要適用于預(yù)售商品房按揭場(chǎng)景，一般涉及所有權(quán)預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記。預(yù)告登記后權(quán)利人所取得之權(quán)益表現(xiàn)為未經(jīng)權(quán)利人同意，處分不動(dòng)產(chǎn)的行為不發(fā)生物權(quán)效力。《執(zhí)行異議復(fù)議》第30 條規(guī)定了金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，預(yù)告登記權(quán)利人有停止處分的權(quán)利，在符合物權(quán)登記條件時(shí)有排除執(zhí)行的權(quán)利。

對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人取得權(quán)利的性質(zhì)，學(xué)術(shù)觀(guān)點(diǎn)和裁判結(jié)果眾說(shuō)紛紜，如債權(quán)物權(quán)化60、物權(quán)61、期待權(quán)或物權(quán)期待權(quán)62等。域外法中，德國(guó)以“債權(quán)物權(quán)化”為預(yù)告登記后的權(quán)利性質(zhì)定位，瑞士采“物上之債” 理論作為解釋路徑。預(yù)告登記旨在保障以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為主要內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，具有排除處分之效力，經(jīng)預(yù)告登記后的權(quán)利本質(zhì)為具有一定對(duì)抗效力的債權(quán)。

將預(yù)告登記與物權(quán)期待權(quán)相比較，前者雖為不動(dòng)產(chǎn)的登記方式，后者為權(quán)利，但二者的效力規(guī)則具有相似性。預(yù)告登記權(quán)利人及物權(quán)期待權(quán)人均不能支配、處分、移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)，僅具有請(qǐng)求義務(wù)人實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)；二者均得以對(duì)抗后位物權(quán)的發(fā)生，前者表現(xiàn)為“處分不發(fā)生物權(quán)效力”，后者表現(xiàn)為排除抵押權(quán)等物權(quán)效力；權(quán)利人均未取得完整的物權(quán)權(quán)利，且二者具有一定從屬性，若債權(quán)合同被撤銷(xiāo)、解除，二者皆失效或消滅，義務(wù)人也具有抗辯權(quán)，如同時(shí)履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)等，可得對(duì)抗權(quán)利人的物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求。從功能主義視角，預(yù)告登記與物權(quán)期待權(quán)均在于彌合債物絕對(duì)二分的制度罅隙，形成對(duì)第三人有約束力的債權(quán)，63前者通過(guò)登記手段獲取該功能，后者則直接通過(guò)權(quán)利創(chuàng)設(shè)獲取。在物權(quán)法定主義的指引下，財(cái)產(chǎn)性及公示性的缺失造成物權(quán)期待權(quán)的權(quán)利瑕疵，而預(yù)告登記的相似效力規(guī)則及登記公示性的嚴(yán)格遵循則促使預(yù)告登記可作為物權(quán)期待權(quán)的合理替代，以填補(bǔ)物權(quán)期待權(quán)創(chuàng)設(shè)將導(dǎo)致的體系漏洞。

（二）不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的實(shí)體法保護(hù)及物權(quán)期待權(quán)之厘正

作為物權(quán)期待權(quán)的制度替代，預(yù)告登記適用場(chǎng)景的擴(kuò)大為應(yīng)有之義。《民法典》雖然規(guī)定“簽訂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議”為預(yù)告登記的適用場(chǎng)景，但我國(guó)預(yù)告登記制度幾乎只適用于預(yù)售商品房中。因商品房尚未建成，為保障購(gòu)房人將來(lái)取得房屋所有權(quán)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售商品房的所有權(quán)預(yù)告登記，購(gòu)房人與銀行辦理預(yù)售商品房的抵押權(quán)預(yù)告登記。預(yù)告登記的適用主要為了防止開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”，但近年來(lái)房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽備案制度極大降低了預(yù)告登記的適用率，在政府的管理推動(dòng)下，所有房屋買(mǎi)賣(mài)必須在網(wǎng)上交易平臺(tái)備案，網(wǎng)上簽約機(jī)制嚴(yán)格限制了出賣(mài)人的再處分，也極大壓縮了預(yù)告登記制度的適用空間。筆者認(rèn)為網(wǎng)簽備案本質(zhì)為行政管理手段，除具有限制出賣(mài)人再處分的效果，并不發(fā)生物權(quán)效力，但經(jīng)預(yù)告登記后， 權(quán)利人享有之對(duì)抗權(quán)益符合物權(quán)規(guī)范，同時(shí)預(yù)告登記的制度功能并非僅僅在于限制出賣(mài)人的再處分，而是可以阻卻從房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂至所有權(quán)移轉(zhuǎn)過(guò)程中可能導(dǎo)致出賣(mài)人喪失處分權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，包括法院查封、出賣(mài)人破產(chǎn)等各種情形。64因此，預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大，包括所有以物權(quán)變動(dòng)為主要內(nèi)容的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)均可進(jìn)行預(yù)告登記，如此更符合《民法典》第221 條的規(guī)定，更合乎預(yù)告登記的制度本意。

不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，可能由于特殊原因不能及時(shí)辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，如房屋限售期未過(guò)、拆遷安置人未取得房屋所有權(quán)證書(shū)、保障性住房未達(dá)上市交易年限等部分政策性因素，或者不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議被附條件或附期限導(dǎo)致無(wú)法辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，同時(shí)，實(shí)踐中也存在出賣(mài)人房屋上附有抵押，購(gòu)房者在解押前要求辦理預(yù)告登記的情形?；诖?，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方可申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，預(yù)告登記后，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人取得類(lèi)似物權(quán)期待權(quán)的排除后位物權(quán)的效力。一方面，預(yù)告登記作為現(xiàn)有物權(quán)規(guī)范， 在適用范圍適當(dāng)擴(kuò)大時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人可取得優(yōu)先性權(quán)利；另一方面，預(yù)告登記的公示性手段與物權(quán)期待權(quán)形成的隱蔽優(yōu)先權(quán)相區(qū)分，更利于第三人知曉不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利情況。物權(quán)期待權(quán)的引入為價(jià)值衡量的結(jié)果，而價(jià)值衡量的前提為無(wú)法律保護(hù)手段或規(guī)范，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人可通過(guò)預(yù)告登記的公示手段進(jìn)行自我保護(hù)時(shí)，其取得之權(quán)利才可與抵押權(quán)等物權(quán)在同一層面進(jìn)行比較，而非以?xún)r(jià)值衡量與現(xiàn)有物權(quán)進(jìn)行效力比較，因而預(yù)告登記的適用更利于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)建及公示公信力的樹(shù)立。若不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人未能辦理預(yù)告登記，其僅享有請(qǐng)求出賣(mài)人移轉(zhuǎn)登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不得對(duì)抗抵押權(quán)等物權(quán)。當(dāng)進(jìn)行本登記的條件達(dá)成時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行本登記，否則預(yù)告登記失效，筆者認(rèn)為《民法典》第221 條第2 款規(guī)定的失效期限可適當(dāng)延長(zhǎng)。

有學(xué)者提出預(yù)告登記從屬性強(qiáng)65、穩(wěn)定性差，難以發(fā)揮保護(hù)作用，66筆者認(rèn)為該觀(guān)點(diǎn)混淆了預(yù)告登記本身和經(jīng)預(yù)告登記所取得之權(quán)利。債權(quán)消滅時(shí)，預(yù)告登記本身也失效，但預(yù)告登記本身的不穩(wěn)定性并不影響經(jīng)預(yù)告登記所取得之權(quán)利的效力優(yōu)先性，效力優(yōu)先規(guī)則的判斷不受影響。退一步而言，若債權(quán)合同被撤銷(xiāo)， 此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人所取得的優(yōu)先效力確實(shí)不應(yīng)當(dāng)繼續(xù)被保護(hù)，此為債權(quán)相對(duì)性的體現(xiàn)，也是房屋買(mǎi)賣(mài)中的正常交易風(fēng)險(xiǎn)。

總而言之，物權(quán)期待權(quán)不足以納入現(xiàn)行民法規(guī)范體系，尚不能作為完整獨(dú)立的權(quán)利發(fā)揮作用，但這并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的權(quán)利不應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，預(yù)告登記可作為物權(quán)期待權(quán)在實(shí)體法中的替代，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)通過(guò)辦理預(yù)告登記而取得對(duì)抗后位物權(quán)的權(quán)利。無(wú)論在執(zhí)行法或?qū)嶓w法中，該規(guī)則都應(yīng)嚴(yán)格適用，但對(duì)于金錢(qián)債權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)，民事執(zhí)行法可進(jìn)行單獨(dú)規(guī)范，不必創(chuàng)設(shè)實(shí)體權(quán)利，即民事執(zhí)行法可直接賦予符合標(biāo)準(zhǔn)的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人優(yōu)先于金錢(qián)債權(quán)人的效力規(guī)則，在面臨抵押權(quán)執(zhí)行申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以物權(quán)規(guī)范為依據(jù)，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人辦理過(guò)預(yù)告登記且預(yù)告登記未失效時(shí)，當(dāng)然可排除抵押權(quán)及其他在后物權(quán)人的執(zhí)行申請(qǐng)。

五、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)由民事執(zhí)行法外溢至民事實(shí)體法，該權(quán)利于實(shí)體法適用的合理性及可行性面臨諸多疑問(wèn)?！跋荣u(mài)后抵”中，適用物權(quán)期待權(quán)的判決思路包括事實(shí)物權(quán)理論、優(yōu)先順位理論及權(quán)屬爭(zhēng)議理論， 賦予不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人積極行使物權(quán)期待權(quán)從而涂銷(xiāo)抵押權(quán)的判決結(jié)果無(wú)法回應(yīng)突破物權(quán)法定主義及公示公信原則之詰問(wèn)，加之物權(quán)期待權(quán)財(cái)產(chǎn)性、公示性缺失的固有缺陷，民事實(shí)體法不宜引入物權(quán)期待權(quán)作為裁判依據(jù)。程序法的獨(dú)立價(jià)值使得其具有獨(dú)立規(guī)范執(zhí)行階段權(quán)利排序的可能，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的實(shí)體法保護(hù)則應(yīng)通過(guò)預(yù)告登記制度的引入填補(bǔ)物權(quán)期待權(quán)之漏洞。