高層住宅與低層住宅建設成本和社會影響的對比研究

李 超

高層民用建筑一般是指建筑高度大于27 m 的住宅建筑和建筑高度大于24 m 的非單層公共建筑，能夠提高城市土地的利用率，是城市中較為常見的建筑類型。而建筑高度不大于27 m的住宅建筑、建筑高度不大于24 m 的公共建筑及建筑高度大于24 m 的單層公共建筑為低層或多層民用建筑。通過對比高層住宅與低層住宅的建設成本和社會影響，能夠幫助相關人員制定綜合性的城市規劃和住房政策，平衡城市發展、資源管理、社會公平和居民需求的關系，促進城市可持續發展，進而建設更加宜居的城市社區。

1 高層住宅與低層住宅建設成本對比

1.1 基礎設施成本和建筑成本

住宅成本包括基礎設施成本和建筑成本2 個部分。基礎設施成本指的是為了支持和服務住宅項目所需的基礎設施相關費用，通常包括與土地相關的各項設施建設，如道路、橋梁、排水系統、供水系統、電力系統、燃氣系統和通信系統等基礎設施的建設和維護。建筑成本是指構建住宅建筑物所需的費用，包括建筑結構、裝修、設備、人工等方面的開支。住宅成本的基本組成結構，如圖1 所示。

圖1 住宅成本的組成（來源：網絡）

為了承受建筑荷載和應力，防止建筑傾斜或倒塌，高層住宅對地基和結構的設計要求更高。為滿足居住者的垂直交通需求，高層住宅需要安裝電梯。這些因素均會導致高層住宅的基礎設施成本較高。而低層住宅通常不需要復雜的地基和結構，無須安裝電梯，基礎設施成本較低。

在高層住宅施工時，為了確保施工安全和質量，需要使用更為先進的施工技術和設備，如塔吊和高空作業平臺等。而且高層住宅的施工周期較長，需要更多施工人員和建筑材料，會導致建筑成本較高。而低層住宅施工較為簡單，通常無須使用復雜的施工技術和設備，而且施工周期較短，建筑成本較低[1]。高層住宅和低層住宅的基礎設施成本和建筑成本對比，如表1 所示。

表1 高層住宅和低層住宅的基礎設施成本和建筑成本對比

1.2 設備成本和維護成本

住宅設備成本指的是為住宅項目購置和安裝各種設備所需的費用，這些設備包括但不限于電氣設備、暖通設備、給排水設備等，覆蓋了房屋內外的各種設備，如照明系統、暖氣系統、空調系統、熱水器、抽油煙機和廚衛設備等。設備成本的組成包括購買設備的原始費用、運輸和安裝費用，以及與設備相關的其他費用，如電氣線路安裝費等。住宅維護成本是指在住宅建成后，為保持其正常運行和良好狀態而產生的維護和修理費用，如設備的保養、房屋結構的檢查和修復、管道系統的清理和維修等。

高層住宅電梯不僅價格昂貴，而且需要定期維護和保養，才能確保其正常運行，導致高層住宅的設備購置成本較高。而低層住宅因為無須安裝電梯，所以設備購置成本較低。高層住宅電梯運行需要消耗電力，再加上其供水系統壓力較高，管道設計較復雜，導致運行成本較高。而低層住宅不需要安裝電梯，且供水系統較為簡單，設備運行成本較低[2]。高層住宅和低層住宅設備成本和維護成本對比，如表2 所示。

表2 高層住宅和低層住宅設備成本和維護成本對比

1.3 人力成本

住宅的人力成本是指在住宅建設、維護和運營過程中涉及的各類勞動力的費用支出，包括參與房屋建設、設備安裝、維護、清潔等方面的勞動力成本。高層住宅施工難度較大，需要處理大量土方、鋼筋和混凝土等，施工過程中還要考慮施工安全和垂直運輸等問題，這些均會導致施工周期較長。低層住宅施工難度較小，無須處理大量建筑材料，因此施工周期較短。高層住宅施工需要技術水平較高的施工人員和管理人員，而且現場需要配備安全員和質檢員進行安全管理和質量檢查，施工人員需求較大會導致人力成本增加。而低層住宅的施工難度較小，需要的施工人員和管理人員較少，因此人力成本相對較低[3]。高層住宅和低層住宅的人力成本對比，如表3 所示。

表3 高層住宅和低層住宅的人力成本對比 單位：萬元/月

1.4 土地成本

住宅土地成本是指在購置或開發住宅用地時所產生的各項費用支出，涉及獲取、準備和開發土地的過程，是房地產項目的重要內容。在項目規劃和決策過程中，開發商需要全面考慮土地成本的各個方面，確保項目的經濟效益。

高層住宅多數位于城市中心或繁華商業區，這些地段的土地成本相對較高。而低層住宅通常位于城市郊區或次要商業區，土地成本相對較低。在城市發展過程中，政府需要合理平衡高層住宅和低層住宅的規劃與布局。高層建筑能夠為人們提供便利的居住條件，有效利用土地資源，而低層住宅則可以滿足更高層次的居住需求，減緩城市人口密度過大的問題。此外，通過合理規劃和制定土地使用政策，促進城市的可持續發展，實現土地資源的合理配置。

1.5 材料成本和工程成本

高層住宅通常面臨更多工程和設計挑戰，因此其材料和工程成本相對較高。高層住宅的結構設計需要考慮建筑的垂直荷載、抗震要求和抗風要求等，往往需要使用更多鋼筋和混凝土等材料，導致其材料成本較高。根據相關規范要求，高層住宅需要設置相應的安全措施，如緊急疏散系統和噴淋系統等，會增加建筑結構的復雜性。在設計和施工過程中，需要整合電氣、水暖和結構等專業。專業間的溝通和配合使得工程更加復雜，增加工程成本的投入。

低層住宅的結構和設備相對簡單，設計難度較低，而且施工過程不涉及復雜度較高的施工技術，大大降低了設計和工程的復雜性。所需要的材料種類和數量也較少，無須設置復雜的安全措施，因而在成本方面更具競爭力。

2 高層住宅與低層住宅社會影響對比

2.1 社區互動和社交性

高層住宅住戶較多，居住密度較大，住戶的社會背景和職業相對較為復雜，可能存在文化差異和觀念沖突。導致其社區互動也相對復雜。而且住戶較為分散，社區互動要通過公共空間來完成，如電梯、走廊和休息區等區域。

低層住宅住戶較少，居住密度相對較低，因而社區互動相對簡單。而且住戶的社會背景和職業差別較小，社區互動中的產生文化差異和觀念沖突的可能性較小[4]。

高層住宅需要設置更多公共空間和設施，以促進住戶間的互動。例如，可以在高層住宅中設置健身房、游泳池和兒童游樂場等公共空間，并安排專人維護和管理，以增加住戶間的社交機會。

2.2 安全措施和緊急疏散

由于高層住宅建筑高度較高，需要采取必要的安全措施來確保住戶的安全。例如：通過設置疏散樓梯和疏散指示牌，確保住戶在緊急情況下能夠快速撤離；通過提高建筑結構的穩固性和抗震性能，應對地震等自然災害；通過設置消防應急設施，保護住戶的生命財產安全。而低層住宅的建筑高度較低，對安全方面要求較低，只需要設置基礎安全措施即可，如火災報警器和防盜門等[5]。

高層住宅每層住戶較多，規范要求較為嚴格，使其緊急疏散路線較為復雜。而低層住宅的緊急疏散路線較為簡單[6]。高層住宅和低層住宅安全措施和緊急疏散對比，如表4 所示。

表4 高層住宅和低層住宅安全措施和緊急疏散對比

2.3 可持續性和對城市景觀的影響

高層住宅建設需要消耗大量能源和材料，對環境影響較大。在高層住宅施工過程中，需要使用大量混凝土和鋼材等材料，還會消耗大量電能和水資源。而且高層建筑拆除和再利用較為困難，導致建筑的可持續性較低。低層住宅建設需要的能源和材料較少，因而對環境影響較小。

由于低層住宅建筑高度較低，可以采用自然通風的方式，從而減少能源消耗。低層建筑拆除和再利用較為簡單，建筑的可持續性較高。

高層住宅的建筑高度較高，對城市景觀的影響較大，其建筑風格會影響城市景觀的效果。而低層住宅建筑高度較小，對城市景觀的影響較小，能夠很好地與城市景觀融合，營造宜居的城市環境[7]。高層住宅和低層住宅的可持續性和對城市景觀的影響對比，如表5 所示。

表5 高層住宅和低層住宅可持續性和對城市景觀的影響對比

2.4 居民群體

高層住宅住戶包括不同年齡段、不同職業和不同文化背景的人群。低層住宅的居民中老年人較多，群體的構成相對較為單一，或更加注重居住品質和環境效果。

3 結語

高層住宅與低層住宅各有優劣。決策者需要根據城市的具體情況和發展目標，綜合考慮多方因素，制定合適的住宅建設策略。為了滿足不斷變化的社會需求和環境挑戰，高層住宅和低層住宅要逐漸向創新和可持續的方向發展。