廣州某安置區工程投資限額設計分析

謝昭婉

長期以來，國內普遍忽視工程建設項目前期階段的造價控制，往往把重點放在施工階段，認為控制施工階段的費用支出就是控制了工程造價。實際上，工程造價在施工圖完成后已基本確定，施工階段的控制作用非常有限。根據以往項目資料，施工階段節約投資的可能性僅約12%[1]。在一般項目中，設計費占工程總投資不足1%，但是在項目決策正確的前提下，它對工程造價影響程度高達75%以上。由此可見，設計階段才是造價控制的關鍵環節。基于此，以廣州某安置區項目為例闡述如何做好限額設計。

1 工程概況

某安置區工程項目位于廣東省廣州市白云區人和鎮，該項目總建筑面積為36.23 萬m2，其中地上建筑面積為26.25 萬m2，地下建筑面積為9.98 萬m2。項目建設安置住宅建筑面積23.492 萬m2，其他公建配套建筑面積1.7443 萬m2，商業配套建筑面積為7433 m2，架空層建筑面積2704 m2，配套建設市政道路長約1.4 km。

2 工程項目中的限額設計概述

限額設計運用價值工程進行分析，實現項目的目標功能和價值（投資）的匹配性。建筑功能是基礎，價值（投資）是功能實現的保障，而功能和價值（投資）由建設標準等條件約束，以尋找最優的匹配條件作為設計核心。價值工程（投資）分析即投資控制，設計方案是功能實現的關鍵，強調不斷改革和創新，開拓新構思和新途徑，創造新功能載體，節約原材料和能源，實現綠色環保，提高工程技術經濟效益。價值工程需要系統分析研究對象的功能與成本之間的關系，避免在設計過程中只重視功能而忽略成本的代價。應用價值工程原理，以功能分析為核心，以價值領先為原則，對方案設計進行優化，使方案既滿足業主對功能的需求，又實現價值最大化，從而得到技術先進、經濟合理的最佳設計方案[2]。

制訂各專業限額設計的控制目標，引導設計師在控制目標下開展限額設計。建立及時有效的溝通機制，組織社會專家進行方案優化論證，對設計方案進行評估，使建筑布局合理、工藝科學先進，滿足各功能的情況下，合理控制造價[3]。限額設計驗證分為2 個階段：第1 階段是方案設計階段，根據方案設計深化后的內容進行工程量測算，匡算其造價，驗證是否滿足投資要求。第2 階段是完成全專業圖紙及工程造價成果后，對項目進行總體和專項的造價分析，并進行設計限額驗證。若滿足限額指標要求，則完成圖紙設計。若不滿足限額指標要求，分析指標含量和造價差異，落實限額設計指標并跟進設計調整，直至滿足限額指標要求。

3 全專業限額設計

限額設計采用多方案技術比選的方法，能夠有效克服和控制“三超”（概算超估算、預算超概算、結算超預算）現象。限額設計思路如下：一方面，對整個項目的造價進行全專業拆解，給出每個專業的標準限值，如鋼筋及混凝土用量限值、裝修的最高標準等；另一方面，各專業根據給出的限值進行多方案比選，使各項指標控制在標準限值內。

3.1 建筑專業

3.1.1 地下室規模控制

通過提升停車效率，控制單位停車面積，可減小地下室的規模。

本項目車位優化前配置：住宅部分機動停車位按照1.2 泊位/100 m2；其住宅中的商業以及公建配套按照0.8 泊位/100 m2；住宅、商業公建配套非機動停車位按照1 個/100 m2。本項目車位優化后配置：住宅部分機動停車位按照1 泊位/100 m2；住宅中的商業及公建配套0.8 泊位/100 m2。住宅、商業公建配套非機動停車位按照1 個/100 m2。本項目地下室停車單車指標控制標準，如表1 所示。

表1 地下室停車單車限額設計指標控制項

3.1.2 地下室層高及層數控制

在建筑面積一定的情況下，增加建筑層高會增加造價。地下室層高增加帶來的影響為：第1，基坑開挖深度加大，土方開挖費用以及基坑支護費用增加；第2，樓梯鋼筋混凝土工程量增加；第3，墻、柱等鋼筋混凝土工程量增加；第4，隔墻工程量增加；第5，粉刷等裝飾工程量增加；第6，機電設備安裝及電梯費用增加；第7，給排水管道長度增加；第8，消防管道長度增加；第9，通風空調設備負荷增加；第10，垂直運輸施工工程量增加。

地下室在滿足使用凈高要求下，可通過優化結構梁高，對管線進行綜合分析，降低地下室層高。本項目優化前：負一層3.9 m（人防區4.0 m），負二層3.8 m（人防區3.9 m）。優化后：負一層3.7 m（人防區3.9 m），負二層3.6 m（人防區3.8 m）。層數不同，荷載不同，對基礎的要求也不同。當建筑物超過一定層數時，結構形式可能會發生改變，單位造價通常會增加。因此，在滿足規劃車位的前提下盡量設計為一層地下室。

3.2 基坑支護

選擇經濟的支護形式，常見基坑支護形式的經濟性從高到低依次為大放坡、土釘墻、工法樁、管樁、重力式攪拌樁墻、灌注樁[4]。本項目場地現狀以農田、魚塘和空地為主，局部存在現有建筑、高壓線塔、排洪渠等建（構）筑物。8#和9#地塊為2 層地下室，在確定基坑方案時，綜合考慮周邊環境條件、開挖深度、施工可操作性及地質條件，對“放坡+旋挖樁+一道錨索”方案和“放坡+雙排樁”方案進行比選。

2 個地塊采用“放坡+旋挖樁+一道錨索”方案對周邊占地相對較小，不影響后期臨時施工道路設置，且錨索方案適用性強，對基坑變形控制相對較好。而采用“放坡+雙排樁”方案需要占用的周邊場地較多，對臨時道路設置會造成一定影響，且該種形式基坑變形相對較大，造價較高，預計是錨索方案的1.5 倍。另外，8#地塊西南側用地局限，無放坡位置且開挖深度大，采用“攪拌樁內插鋼管+旋挖樁+一道錨索”的支護形式，內插鋼管能夠加強攪拌樁抗剪能力，防止旋挖樁冠梁與地面高差區域因攪拌樁斷裂導致坍塌。通過以上方案比選，確定2 個地塊均選用“放坡+旋挖樁+一道錨索”方案，在止水方面均采用Φ850 mm 的三軸攪拌樁。

3.3 結構專業

3.3.1 基礎選型

根據地質勘察報告進行多方案比選，選擇經濟、合理的基礎類型。基礎方案通常首選淺基礎，其次是樁基礎。樁基礎優先選用管樁基礎，其次考慮灌注樁基礎。本項目基礎選型比選分析如表2 所示。

表2 項目基礎選型對比分析表

3.3.2 材料用量控制

根據造價拆解結果，本項目應控制的材料用量標準如表3 所示。結構專業按照從整體到細部的全過程多方案比選進行設計。首先，通過多方案比選，選出一種更為高效的結構體系；其次，確定結構體系后進行墻柱布置的方案比選；再次，根據軸壓比優化墻柱截面，根據經濟配筋率優化梁截面；最后，按規范要求配置構件的構造鋼筋。

表3 單位面積用量控制標準

3.4 土石方工程

本項目土石方工程遵循以下平衡原則：第1，就近利用，減少運量。設計時結合場地現狀標高情況，優化設計標高，以達到土方自平衡。第2，高向低調運。注意施工的位置與運送方便性，盡可能避免和減少上坡運土。位于山坡上的回頭曲線段，優先考慮上線向下線的土方豎向調運。第3，不同的土方和石方應根據工程需要分別調配。

本項目規劃在保證地面和路面排水所要求的最小坡度的前提下，充分結合原有地形地貌，在減少填挖量的同時，考慮二者之間的就近平衡。經測算，總挖方量約69.62 萬m3，總填方量約33.84 萬m3。對比分析土石方3 個方案，選出最優方案：

方案1：全部運送至附近安置區平衡。如果棄土全部運送至附近安置區平衡，該安置區距離本項目約3 km，經測算土石方工程折合挖方量單價約73 元/m3。

方案2：26%內部平衡，其余運送至附近安置區平衡。如果棄土26%內部平衡，其余運送至附近安置區平衡，經測算土石方工程折合挖方量單價可控制在60 元/m3。

方案3：全部場內平衡。本項目場地較平整，通過合理優化工期，棄土全部進行場內平衡，經測算土石方工程折合挖方量單價約41 元/m3。

綜合上述3 種方案，采用全部場內平衡方案，通過合理優化工期進行土石方平衡，進一步節省投資。

3.5 裝修專業

對比其他已實施的安置區項目，本項目套內裝修單方造價應控制在700 元/m2。根據造價要求，制訂可以實現的裝修標準，如表4 所示，采用成熟、常見的裝修材料和做法，嚴格控制裝修單方造價。

表4 住宅套內裝修標準（局部）

3.6 給排水及消防專業

設計上合理分區，根據分區工作壓力合理選擇給排水管材，從而降低立管數量及變頻泵組數量。合理布置消防噴淋專業噴頭的位置，并控制其數量。各地塊按照每個供水泵房服務不超過500 戶的原則設置水泵房，泵房設置在地下室負一層，位于服務區域中心位置。住宅地塊共分為4 個分區：地下室至1 層為第1 分區，由市政給水管網直接供水；2 ～12 層為第2 分區，由2 區變頻加壓供水設備加壓供水；13 ～22 層為第3 分區，由3 區變頻加壓供水設備加壓供水；23 層至屋頂層為第4 分區，由4 區變頻加壓供水設備加壓供水。

公建地塊共分為2 個分區：地下室至1 層為第1 分區，由市政給水管網直接供水；2層至屋頂層為第2分區，由2 區變頻加壓供水設備加壓供水。

3.7 電氣專業

合理進行用電設備負荷計算，充分考慮同時使用系數，合理選擇變配電設備，預留合理的發展需求，從源頭減少配電房面積[5]。合理設置變電所位置，變配電所宜靠近負荷中心，發電機房宜靠近變電所設置，以減少配電線路長度。

低壓配電電纜截面應根據線路最大計算電流、線路確定的保護條件、敷設條件及環境條件進行選擇，不可隨意加大電纜截面。本項目用電均由首批6#地塊110 kV 變電站引出。8#地塊安裝負荷預估6110 kW，計算負荷3040 kW，變壓器安裝容量為4800 kVA，變壓器負荷率約73%。9#地塊安裝負荷預估44652 kW，計算負荷16789 kW，變壓器安裝容量為25000 kVA，變壓器負荷率約76%。

3.8 通風空調專業

小空間原則上均按分體空調設置，對于受建筑外立面和建筑體量影響，分體空調無法滿足的區域，設置商用或多聯機空調。本項目住宅采用分體式空調，設計預留安裝條件后期由業主根據需求自行出資安裝。建筑專業預留管道孔洞，確保室內、外機安裝機位。同時，電氣專業預留電源，幼兒園、配套商業等公建配套設置多聯機空調系統。其中，配套商業根據需求預留設置多聯機空調的土建及電氣條件。

3.9 弱電智能化專業

精簡智能化子項系統，非必要系統可不設置，以滿足業主基本需求為準。本項目智能化設置的系統包括火災自動報警系統、電話及網絡系統、有線電視系統、視頻監控系統、停車場管理系統、樓宇可視對講系統、電梯五方通話以及公共廣播系統。

4 結語

限額設計的目標可體現設計標準、規模、原則的合理性，通過層層分解實現對投資限額的控制與管理。在限額設計的基礎上，保障安置區滿足最基本的交付標準、規范要求和功能需求。