行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下城市更新策略
——以嘉善縣魏塘老工業(yè)區(qū)城市設(shè)計(jì)為例

■ 劉辰陽(yáng) LIU Chenyang

0 引言

在城市發(fā)展由外延式向內(nèi)涵式轉(zhuǎn)變的新時(shí)期，城市更新作為遏制城市擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)精明增長(zhǎng)的發(fā)展思路，受到廣泛重視。學(xué)界出現(xiàn)了大量基于人本主義、法團(tuán)主義、社會(huì)公正、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究[1-3]，描繪出一幅幅理想更新模式下的光明圖景；但在實(shí)踐中，工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)平衡、社會(huì)和諧等多方面的問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜地交織在一起，使城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)舉步維艱。本文剖析產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論在處理城市更新復(fù)雜矛盾時(shí)的不足，通過(guò)引入行為經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，以嘉善縣魏塘老工業(yè)區(qū)城市設(shè)計(jì)為例，總結(jié)推動(dòng)城市更新順利進(jìn)行的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并提出能夠有效推動(dòng)更新的實(shí)施策略。

1 行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下的城市更新困境

1.1 產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)派的局限

科斯[4]在《社會(huì)成本問(wèn)題》一文中指出，在交易成本為零的條件下，無(wú)論將初始產(chǎn)權(quán)賦予誰(shuí)，只要產(chǎn)權(quán)關(guān)系是明確的，在市場(chǎng)機(jī)制下，產(chǎn)權(quán)的最終配置總會(huì)是最有效率的，這一觀點(diǎn)被稱為“科斯定理”。在城市更新領(lǐng)域，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度為土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換賦予了極高的交易成本。隨著城市的發(fā)展，舊城中心低效利用土地的更新成本逐漸提高，因此，政府和規(guī)劃師需要通過(guò)制度改革和規(guī)劃設(shè)計(jì)，將土地交易成本降低至可接受的范圍。由政府承擔(dān)交易成本可使土地產(chǎn)權(quán)的出讓者和受讓者都能得到較為滿意的結(jié)果，但達(dá)成這一結(jié)果的前提是出讓者和受讓者對(duì)產(chǎn)權(quán)價(jià)值具有一致的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中，各利益相關(guān)方常常無(wú)法達(dá)成一致，部分學(xué)者將這種現(xiàn)象歸咎于少數(shù)產(chǎn)權(quán)所有者的“敲竹杠”心理，并試圖尋求一種“社會(huì)公平”來(lái)克服這一問(wèn)題[5]。幾乎沒(méi)有人對(duì)科斯定理這一理論基礎(chǔ)持懷疑態(tài)度，認(rèn)為只要能夠不斷地降低交易成本，“等價(jià)交換”似乎是能夠簡(jiǎn)單實(shí)現(xiàn)的。但在客觀價(jià)值論和主觀價(jià)值論的交鋒中，主觀價(jià)值論明顯占據(jù)上風(fēng)，任何達(dá)成交易的價(jià)格都必然低于買(mǎi)方的心理最高價(jià)，同時(shí)高于賣(mài)方的心理最低價(jià)，這一解釋較交易雙方是基于商品中凝結(jié)的等價(jià)勞動(dòng)進(jìn)行交易的解釋更為合理。因此我們不得不提出質(zhì)疑，等價(jià)交換是否如人們所想的那樣簡(jiǎn)單易行？

1.2 稟賦效應(yīng)影響下的城市更新

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)派以試驗(yàn)的形式反駁了科斯定理，給所謂“敲竹杠”的心理以更明確合理的解釋。理查德·塞勒[6]設(shè)計(jì)了一項(xiàng)試驗(yàn)，將2 美元和價(jià)值2 美元的杯子分別發(fā)給數(shù)量相等的2 組受試者（受試者知道杯子價(jià)值2美元），并告知2 組受試者可以自由選擇，決定是否進(jìn)行等價(jià)交換。由于是面對(duì)面試驗(yàn)，因此完全不存在任何交易成本，若根據(jù)科斯定理預(yù)測(cè)，愿意進(jìn)行交換和不愿意交換的人的比例應(yīng)相等，但超過(guò)70%的受試者不愿意與另外一方進(jìn)行交換。將2 組受試者所持物品對(duì)調(diào)，再次進(jìn)行試驗(yàn)，結(jié)果依舊如此。試驗(yàn)結(jié)果表明，不管被分配到什么，大部分受試者認(rèn)為自己所有的東西的價(jià)值高于對(duì)方所持有的等價(jià)物。塞勒將這一現(xiàn)象稱為“稟賦效應(yīng)”，即一旦人們得到了某種物品，他對(duì)這一物品的估價(jià)將高于市場(chǎng)價(jià)，因此，即便交易成本為零，初始產(chǎn)權(quán)關(guān)系依然極大影響了資源的配置。在城市更新實(shí)踐中，由于土地權(quán)利人對(duì)土地價(jià)值的評(píng)估高于土地的實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致談判困難重重，若想土地產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)雙方都滿意，最終通過(guò)土地征收獲取土地權(quán)利就必須要額外付出一部分社會(huì)財(cái)富（如政府補(bǔ)貼、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等），以使雙方都得到符合心理預(yù)期的價(jià)格。由于成片區(qū)的城市中產(chǎn)權(quán)關(guān)系的復(fù)雜性，一次性的更新是極難實(shí)現(xiàn)的，而漸進(jìn)式的更新就必然帶來(lái)產(chǎn)權(quán)人心理預(yù)期隨更新進(jìn)程不斷上漲（如后參與更新的產(chǎn)權(quán)人的要價(jià)比先參與的產(chǎn)權(quán)人高），最終導(dǎo)致政府和社會(huì)無(wú)力承擔(dān)更新成本。在深圳的城市更新中，不斷突破法定圖則上限的容積率正是這一問(wèn)題的典型反映[7]。可以預(yù)計(jì)的是，無(wú)論城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系越復(fù)雜，更新進(jìn)程越緩慢，稟賦效應(yīng)的積累就越明顯，城市更新的困難就越難以克服。

1.3 助推城市更新的新思路

塞勒的試驗(yàn)論證了人的有限理性行為，顛覆了古典經(jīng)濟(jì)學(xué)“理性經(jīng)濟(jì)人”的基本假設(shè)，稟賦效應(yīng)展現(xiàn)出的人決策的復(fù)雜性和非理性，使城市更新面臨著種種困難，如何解決這些問(wèn)題成為研究者需要關(guān)注的問(wèn)題。心理學(xué)家卡尼曼[8]提出的前景理論指出，人們做出復(fù)雜決策時(shí)，往往難以通過(guò)概率計(jì)算做出數(shù)學(xué)意義上的最佳決策，而是以生活經(jīng)驗(yàn)為錨點(diǎn)，具有明確的追求確定收益和厭惡損失的傾向，例如，相對(duì)于小概率的高收益，人們更傾向于確定的低收益，盡管這種行為并不理性，但卻是可以預(yù)測(cè)的。相似的，塞勒通過(guò)試驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，在進(jìn)行簡(jiǎn)單決策時(shí)，人們通常并不利用理性決策系統(tǒng)，而是采用直覺(jué)進(jìn)行選擇，“建議選項(xiàng)”“默認(rèn)選項(xiàng)”將對(duì)人們的決策產(chǎn)生極大的影響，例如，人們?nèi)ゲ蛷d就餐時(shí)更喜歡有推薦菜品的菜單。以上研究發(fā)現(xiàn)為處理城市更新問(wèn)題提供了新的思路，即利用人們決策行為的非理性進(jìn)行溫和的助推，在保證民主和公平的前提下，促成更新實(shí)踐的高效實(shí)施。塞勒將這種策略稱為“自由主義下的溫和專制主義”，下文將通過(guò)具體實(shí)踐案例進(jìn)行進(jìn)一步闡釋。

2 嘉善縣魏塘老工業(yè)區(qū)城市設(shè)計(jì)實(shí)踐

2.1 城市舊工業(yè)區(qū)現(xiàn)狀

嘉善縣位于浙江省嘉興市東北部，是滬寧合杭甬發(fā)展帶上的節(jié)點(diǎn)城市，因其處于浙江省對(duì)接上海市的橋頭堡位置，承接了大量上海市外遷工業(yè)，形成了“一區(qū)、兩園、兩組團(tuán)”的產(chǎn)業(yè)空間布局（圖1）。魏塘老工業(yè)區(qū)位于魏塘商貿(mào)物流組團(tuán)南部，南臨嘉善火車站，是嘉善縣城南生活區(qū)和城北產(chǎn)業(yè)區(qū)之間的銜接地帶。由于歷史原因，基地內(nèi)工業(yè)用地產(chǎn)權(quán)混亂、分割細(xì)碎（圖2），相關(guān)工業(yè)企業(yè)運(yùn)行低效，呈現(xiàn)“低、小、散”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，企業(yè)停工停產(chǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重，占地等遷的情緒在企業(yè)中較為普遍，這使得該地區(qū)的城市面貌極為落后，成為嘉善縣城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的痼疾。

圖1 規(guī)劃項(xiàng)目區(qū)位及其周邊產(chǎn)業(yè)空間布局

2.2 總體城市設(shè)計(jì)思路

規(guī)劃以建設(shè)培育新型綜合鐵路物流發(fā)展區(qū)為總體規(guī)劃目標(biāo)，將規(guī)劃區(qū)定位為積極對(duì)接上海的重要物流樞紐、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的先進(jìn)示范窗口、地區(qū)大宗商品的集散分撥中心。在空間結(jié)構(gòu)上提出“點(diǎn)軸引動(dòng)、四組協(xié)同、界面提升、藍(lán)綠交織”的組織策略，以320 國(guó)道為主要發(fā)展軸，將規(guī)劃區(qū)細(xì)分為樞紐型綜合加工區(qū)、培育型高技加工區(qū)、現(xiàn)代低碳生活區(qū)和產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)4 個(gè)組團(tuán)（圖3）。

針對(duì)基地內(nèi)現(xiàn)存土地利用效率低下、交通組織不成體系、企業(yè)生產(chǎn)各自為政、沿路界面形象不佳等問(wèn)題，提出4 大規(guī)劃策略：①交通梳理，通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀道路的梳理、局部拓寬和改造，打通斷頭路，重新規(guī)劃客、貨車流線，提高交通效率，減少貨運(yùn)車流對(duì)周邊城市地區(qū)的干擾；②空間營(yíng)造，為了盡快重塑基地形象面貌，規(guī)劃擬先期開(kāi)展重要城市干道沿線建筑立面整治工作，提升社會(huì)和資本對(duì)基地的認(rèn)知，為后續(xù)更新引入市場(chǎng)資本提供便利和信心；③項(xiàng)目帶動(dòng)，將地標(biāo)性建筑嘉善商城的改造、臨鐵物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的重建和物流科技園的建設(shè)作為三大核心項(xiàng)目，以重點(diǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)作為拉動(dòng)周邊土地價(jià)值和融資能力提升的推手，保證公共投資能夠有效收回；④環(huán)境引導(dǎo)，以基地內(nèi)濱水公共綠地改造為契機(jī)，通過(guò)工業(yè)用地收儲(chǔ)，提高容積率和綠地率指標(biāo)，塑造優(yōu)越的城市景觀環(huán)境。最終形成兼具合理產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和良好人居環(huán)境的城市綜合物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)（圖4）。

圖4 總體城市設(shè)計(jì)鳥(niǎo)瞰效果圖

在城市設(shè)計(jì)指引方面，規(guī)劃設(shè)定2 個(gè)層面的設(shè)計(jì)導(dǎo)則（圖5）。第一層面為城市設(shè)計(jì)通則，根據(jù)規(guī)劃空間形態(tài)對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的結(jié)構(gòu)性要素進(jìn)行限定和控制，這些控制將直接指導(dǎo)未來(lái)的建設(shè)開(kāi)發(fā)和環(huán)境設(shè)計(jì)，具體包括開(kāi)放空間設(shè)計(jì)引導(dǎo)、建筑風(fēng)貌設(shè)計(jì)引導(dǎo)，以及照明和標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)引導(dǎo)3 個(gè)方面；第二層面為城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則，根據(jù)城市設(shè)計(jì)的空間布局，對(duì)重點(diǎn)地塊進(jìn)行精細(xì)化控制，對(duì)城市空間形態(tài)指標(biāo)給出建議性的數(shù)值，保證重點(diǎn)地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃有章可循。

圖5 城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則體系

2.3 差異化城市更新策略與組織方式

2.3.1 分區(qū)組織的城市更新行動(dòng)計(jì)劃

規(guī)劃將基地分為東、西兩區(qū)，根據(jù)基地待更新用地面積及其更新難度，分別提出城市更新的行動(dòng)計(jì)劃。

（1）規(guī)劃西區(qū)業(yè)態(tài)更為陳舊，停工企業(yè)占地和無(wú)主用地總量占片區(qū)建設(shè)用地總量的50%以上。因此規(guī)劃對(duì)西區(qū)所有低效用地采取按片區(qū)劃分的更新方式，通過(guò)對(duì)各企業(yè)的實(shí)地考察，合理確定“拆改留”地塊，保證規(guī)劃方案切實(shí)可行。在拆遷談判上，采取集體談判、分片分階段實(shí)施的策略，保證原土地權(quán)利人感受到補(bǔ)償是公平一致的。此外，規(guī)劃還特別梳理區(qū)域內(nèi)的交通體系，緩解在更新前、中、后期規(guī)劃區(qū)交通跨區(qū)流動(dòng)對(duì)320 國(guó)道產(chǎn)生的干擾（圖6）。

圖6 規(guī)劃西區(qū)城市更新分區(qū)規(guī)劃

（2）規(guī)劃東區(qū)現(xiàn)狀復(fù)雜且拆改難度較大，但土地權(quán)利清晰，產(chǎn)權(quán)人較少。規(guī)劃主要以城市功能環(huán)境整治提升和局部更新為主，通過(guò)嘉善商城的改建，延續(xù)基地在城市中的歷史記憶；同時(shí)，通過(guò)打造集技能培訓(xùn)、后臺(tái)服務(wù)、技術(shù)研發(fā)等功能為一體的小型科技園區(qū)，提升基地整體的產(chǎn)業(yè)附加值。在更新措施上，保留320 國(guó)道沿線現(xiàn)狀較好的建筑，在基地內(nèi)部采取與土地產(chǎn)權(quán)人合作更新策略，政府以提高容積率、減免相關(guān)稅費(fèi)的方式與土地產(chǎn)權(quán)人協(xié)商，換取企業(yè)對(duì)建筑局部拆除更新的支持，減少了政府土地收儲(chǔ)及二次開(kāi)發(fā)的成本，大大縮短了城市更新周期（圖7）。

2.3.2 公私合作推進(jìn)城市更新組織形式和運(yùn)行機(jī)制

由于更新涉及的用地范圍廣，城市更新必然意味著土地權(quán)利人的變更，而原來(lái)復(fù)雜的土地權(quán)利人關(guān)系和細(xì)碎的土地格局讓更新的推進(jìn)格外困難，因此規(guī)劃提出了針對(duì)老工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)的城市更新組織方式。由政府引入當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)參與更新，并由政府或國(guó)資委牽頭成立公私合作性質(zhì)的公司作為更新的主體責(zé)任人，原土地權(quán)利人可以在獲取征地補(bǔ)償和參與更新獲取新的建筑經(jīng)營(yíng)權(quán)兩種方式之間做選擇。更新開(kāi)發(fā)完成后，龍頭企業(yè)可獲得土地使用權(quán)，作為新建建筑安裝工程投資的補(bǔ)償；原土地權(quán)利人（小企業(yè)）可與龍頭企業(yè)共同享有土地使用權(quán)，或獲得龍頭企業(yè)部分物業(yè)的低價(jià)承租權(quán)，依舊可以在基地內(nèi)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，并享受更為完善的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)；政府在完成公共設(shè)施開(kāi)發(fā)后退出更新項(xiàng)目，后續(xù)繼續(xù)維持公共設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)，保障社會(huì)福利（表1）。

表1 公私合作形式參與城市更新的權(quán)責(zé)分配

2.3.3 以形象提升為目標(biāo)的建筑立面綜合整治

城市道路界面品質(zhì)的提升有利于城市形象的塑造，是地方政府格外關(guān)注的問(wèn)題。規(guī)劃從建筑立面材料更新、附屬設(shè)施整治和生態(tài)化改造3 個(gè)方面提出若干策略，并對(duì)320 國(guó)道、體育北路、談公北路等3 條基地周邊主要道路沿線的18 個(gè)項(xiàng)目，共30 余棟建筑進(jìn)行立面質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)評(píng)價(jià)為“良”和“差”的14 個(gè)項(xiàng)目的所有建筑提出具體的立面整治措施，具體包括：外立面局部貼面磚或氟碳漆粉刷、封閉半開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)、廣告牌整治、更換彩鋼卷簾門(mén)、屋頂附屬設(shè)施整治等（圖8）。

圖8 320 國(guó)道沿路建筑立面整治建議圖

本次規(guī)劃行動(dòng)計(jì)劃兼顧了短期內(nèi)的城市形象改善和長(zhǎng)期的城市愿景塑造，是相對(duì)穩(wěn)妥均衡的實(shí)施路徑，尤其是在同一基地內(nèi)采取不同的更新模式，以及讓原土地權(quán)利人自由選擇更新的組織方式，大大降低了復(fù)雜產(chǎn)權(quán)老工業(yè)區(qū)的更新難度。實(shí)踐中，部分土地權(quán)利人在初始協(xié)商中希望在二期更新，但隨著一期更新工程的推進(jìn)，他們更改了意愿，加入到成片更新的計(jì)劃中，表明這種更新模式在縮短更新時(shí)間周期、建立城市更新“雙贏”局面上有一定可取之處。

3 行為經(jīng)濟(jì)學(xué)視角下更新策略體系

3.1 促成多方參與的集體行動(dòng)

魏塘老工業(yè)區(qū)更新案例能夠順利推進(jìn)的關(guān)鍵是解決了稟賦效應(yīng)不斷積累的問(wèn)題。面對(duì)復(fù)雜的土地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀，首先需要將待更新地區(qū)劃分為存在整體性更新可能的若干片區(qū)，片區(qū)的劃分應(yīng)在合理規(guī)模內(nèi)盡可能囊括更多的產(chǎn)權(quán)主體；其次，各產(chǎn)權(quán)主體需成立代理組織，其具備代表各產(chǎn)權(quán)主體與政府就更新事宜進(jìn)行談判和簽約的權(quán)利，由此將原有的多產(chǎn)權(quán)人與政府的談判關(guān)系變?yōu)橐粚?duì)一的談判關(guān)系，既能保證更新實(shí)施決策的支持率，也能簡(jiǎn)化談判流程；再次，允許代理組織牽頭成立公司性質(zhì)的開(kāi)發(fā)主體，全程參與更新的實(shí)施，在后續(xù)運(yùn)營(yíng)中可以進(jìn)一步將土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分離，既允許原有企業(yè)通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換進(jìn)入規(guī)劃區(qū)，也允許其他產(chǎn)權(quán)人向城市邊緣地區(qū)外遷，并通過(guò)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租獲得收益，根據(jù)其所占有的產(chǎn)權(quán)份額進(jìn)行分紅。更新全過(guò)程中，政府的職責(zé)主要是提供相關(guān)制度規(guī)則，承擔(dān)部分市政、道路設(shè)施的改造資金，并保證公共設(shè)施供應(yīng)保持在良好水平。本研究案例中，多方參與策略的主要目標(biāo)是變零散的產(chǎn)權(quán)人決策為集體決策，利用產(chǎn)權(quán)人集體內(nèi)部的商議程序降低政府在推進(jìn)城市更新方面的管理成本，從而實(shí)現(xiàn)大面積片區(qū)的整體更新。

3.2 設(shè)定補(bǔ)償錨點(diǎn)以降低預(yù)期

在實(shí)踐中，產(chǎn)權(quán)人對(duì)更新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的滿意度很大程度上決定了更新是否能夠?qū)嵤Ｔ谛袨榻?jīng)濟(jì)學(xué)理論中，人們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)在心里會(huì)形成拆遷補(bǔ)償預(yù)期，如何降低這一預(yù)期值，以使產(chǎn)權(quán)人對(duì)更新補(bǔ)償有更好的評(píng)價(jià)，是政府需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。在我國(guó)既有制度背景下，貿(mào)然改變更新補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)出現(xiàn)政府治理難度加劇、標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一等多方面障礙，但更新補(bǔ)償期限卻有可以改變的余地。城市老區(qū)土地升值的邏輯主要在于其能夠不斷承接城市公共服務(wù)設(shè)施的價(jià)值外溢，并隨著時(shí)間的推移產(chǎn)生更高的增值，因此降低補(bǔ)償錨點(diǎn)的關(guān)鍵是編制覆蓋全區(qū)域的更新規(guī)劃，設(shè)定較長(zhǎng)的規(guī)劃期限，使產(chǎn)權(quán)人的預(yù)期增長(zhǎng)低于土地價(jià)值的實(shí)際增長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，產(chǎn)權(quán)人將逐漸形成對(duì)更新補(bǔ)償較為合理的心理預(yù)期。在魏塘老工業(yè)區(qū)更新的案例中，相應(yīng)的制度和規(guī)劃供給是較為薄弱的，但分片區(qū)逐步更新的策略事實(shí)上有助于產(chǎn)權(quán)人對(duì)補(bǔ)償方案形成理性認(rèn)知，將獲取高額補(bǔ)償?shù)牟焕硇灶A(yù)期轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆遣徊疬w還是獲得既定補(bǔ)償”的理性選擇。

3.3 利用決策的非理性溫和助推

人的理性是有限的，這既帶來(lái)更新的困難，也帶來(lái)處理問(wèn)題的方法。從制度層面來(lái)說(shuō)，應(yīng)積極編制有關(guān)城市更新規(guī)劃的管理規(guī)定。面對(duì)復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，一方面給予產(chǎn)權(quán)人多種選擇的機(jī)會(huì)；另一方面，給不同的處置方式設(shè)定一定門(mén)檻，如選擇原址回遷的企業(yè)需占原企業(yè)總數(shù)的一定比例，土地面積需占原土地總面積的一定比例方可。另外，在進(jìn)行更新談判的過(guò)程中，應(yīng)給予產(chǎn)權(quán)人一套“建議選項(xiàng)”，這并不是引導(dǎo)政府利用權(quán)力尋租，而是建議在相對(duì)公平的準(zhǔn)則下，利用“默認(rèn)選項(xiàng)”對(duì)人決策產(chǎn)生的影響，避免過(guò)多的談判摩擦，最終促成雙贏的更新決策。在魏塘老工業(yè)區(qū)更新實(shí)踐中，規(guī)劃提出了較長(zhǎng)的協(xié)議實(shí)踐保障期、確定的收益保障、避免產(chǎn)權(quán)人的微小損失的措施、完善的建議選項(xiàng)等，通過(guò)一系列的措施和門(mén)檻制度進(jìn)行溫和的助推，在保證產(chǎn)權(quán)人自由選擇權(quán)的同時(shí)，能夠有效對(duì)其決策進(jìn)行引導(dǎo)和規(guī)制，是大面積復(fù)雜產(chǎn)權(quán)關(guān)系地區(qū)城市更新實(shí)施可以繼續(xù)研究的方向。

4 結(jié)語(yǔ)

城市更新是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。本文首先闡述了在當(dāng)前我國(guó)城市更新制度下政府與土地權(quán)利人談判博弈中的困境，指出行為經(jīng)濟(jì)學(xué)相較于產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)在實(shí)踐中更具指導(dǎo)價(jià)值；隨后，分析浙江省嘉善縣魏塘老工業(yè)區(qū)城市設(shè)計(jì)項(xiàng)目的實(shí)踐，介紹了差異化的更新模式和創(chuàng)新性的更新組織方式推進(jìn)該地區(qū)城市更新的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為促成多方參與的集體行動(dòng)、降低土地權(quán)利人的補(bǔ)償預(yù)期、利用人的行為習(xí)慣進(jìn)行溫和助推等策略，可以在一定程度上幫助城市更新項(xiàng)目更快、更和諧的進(jìn)行。經(jīng)過(guò)規(guī)劃實(shí)踐的驗(yàn)證，可以發(fā)現(xiàn)在當(dāng)前我國(guó)尚不完善的城市更新制度下，合乎各方參與者行為習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則的技術(shù)路徑可能比完善的規(guī)劃圖示更有價(jià)值。規(guī)劃師的職業(yè)理想應(yīng)是“促成了什么改善”而不是“暢想了什么圖景”，善于將理論應(yīng)用于實(shí)踐，并在實(shí)踐中驗(yàn)證和總結(jié)理論，是規(guī)劃師參與推動(dòng)我國(guó)城市高質(zhì)量發(fā)展的踐行標(biāo)準(zhǔn)。希望更多符合我國(guó)國(guó)情的本土化城市更新的理論能夠逐漸被挖掘和創(chuàng)造。