房地產企業稅務籌劃存在的問題與對策分析

摘 要：近年來，我國國民經濟發展過程中房地產企業占據重要地位，其影響人們的生活水平，同時國家也針對房地產企業的稅務管理出臺了一系列政策，財政部、稅務局通知在2019年2月1日到2020年12月31日，對于集團單位之間的資金無償借貸行為可免征增值稅，即房地產企業作為資金密集型企業，集團單位之間無償借貸可以免征流轉稅，這對于房地產來說是一個好消息，房地產企業面臨的稅務環境已經產生了較大的變化。因此，房地產企業應當重視稅務籌劃管理，這有利于企業成本的控制，降低企業稅務風險管控水平，實現財務管控目標，從而推進房地產企業持續發展。當前，在房地產企業稅務籌劃管理過程中面臨較多的風險問題，企業管理者稅務籌劃風險意識不足，稅務籌劃工作的科學性有待提高，稅務籌劃的管理機制缺失，企業稅務籌劃人員與稅務機關的溝通不夠及時等。為了有效降低企業的稅務風險，管理者應當提高稅務籌劃管理風險意識，在稅務籌劃方案的制定上，從前期準備、項目開發、項目清算等階段進行充分考慮，籌劃中還應當及時關注稅務政策信息，提高稅務籌劃人員的信息化管理水平。本文以房地產企業的稅務籌劃為主，分析了企業稅務籌劃的意義以及面臨的問題，針對這些問題提出了有效的解決方法。

關鍵詞：房地產企業；稅務籌劃；稅務風險

我國“十四五”規劃以及2035年遠景目標的出爐，兩會聚焦房地產行業，提出“穩地價、穩房價、穩預期”要求，同時在2020年提出三條紅線管控，房地產貸款集中管理，由此可見，房地產增量時代已經過去，行業的增長速度開始變緩。企業的稅務籌劃復雜性較強，為保障企業稅務籌劃的科學性，管理者需要針對各個階段稅務管理提供科學的稅務籌劃方案，面臨不斷變化的外部稅務環境，企業需要根據變化的稅務政策不斷調整稅務籌劃的方法，同時在稅務管理各個環節進行規范，建立健全企業的稅務管理機制，有效避免稅務風險。

一、房地產企業稅務籌劃的概述

房地產企業的稅務籌劃指企業在納稅義務發生之前，在法律允許的范圍內通過各種手段對企業的經營活動及利潤管理進行有效安排，實現節稅，降低稅務負擔，達到利潤最大化的目的。企業的稅務籌劃管理遵循合法性原則，必須在法律允許范圍內實現；前瞻性原則，在履行納稅義務前應當進行全面的稅務籌劃安排，投入企業的生產運營管理過程中；全局性原則，在稅務籌劃中企業應考慮到各個環節的生產運營，實現稅務的降低；長期性原則，企業的稅務籌劃要重視長期性，保障企業生產過程中現金的有效流動。

二、房地產企業稅務籌劃的重要意義

（一）有利于降低企業成本

房地產企業在管理中主要是為實現財務管理目標，在當前企業面臨的復雜的經濟環境下企業要想實現自身持續發展應當重視稅務管理，有效降低企業的成本，提高經濟效益。稅務籌劃涉及企業生產經營管理的各個環節，能有效協調企業的財務資金管理，財務人員能更好地把握企業的資金流動方向，保障企業的經濟活動順利運行。因此科學的稅務籌劃管理有利于企業降低成本，實現財務管理目標。

（二）有利于提高稅務風險管理水平

房地產企業加強稅務籌劃管理有利于避免財務風險發生，在稅務籌劃過程中通常遵循風險性原則，稅務籌劃人員在制定籌劃方案過程中需要注重相關稅收政策的變化，如果沒有認真研讀相關的稅務管理制度及法律政策，則難以保障企業的稅務籌劃效果，因此有效的稅務籌劃會注重企業的風險，降低風險發生的概率。

（三）有利于滿足企業可持續發展需要

房地產企業的稅務籌劃與企業的財務管理相輔相成，企業的納稅籌劃包含于財務管理之中，企業加強稅務籌劃管理有利于推進企業持續發展。房地產企業管理中投資是重要環節，與企業的生存發展息息相關，因此納稅籌劃可以降低企業稅務成本，同時通過納稅管理企業也可以在投資前充分了解相關政策，確定投資目標，保障財務資金的安全性，推進企業持續發展。

三、房地產企業稅務籌劃存在的問題

（一）稅務籌劃風險意識較為薄弱

當前在房地產企業的稅務籌劃管理中，企業管理者的稅務籌劃風險意識有待加強，企業對稅務籌劃產生的原因以及內部管理過程中涉及的潛在風險事件缺乏有效關注，會導致稅務籌劃風險加大。

一方面，企業管理者在稅務風險管理中沒有建立相關部門，同時也不重視專業稅務籌劃人員的引進，在稅務籌劃中將財務部作為主要的責任承擔，導致財務人員身兼數職，同時財務人員在稅務籌劃過程中專業素養有待提高，會影響企業后續財務工作的順利進行。稅務籌劃工作是一項綜合性工作，財務人員需要熟悉相關的法律及稅務知識，如果在籌劃中理解不當，會引發稅務風險問題。

另一方面，房地產企業在稅務籌劃過程中不重視對稅務籌劃人才的培養與引進，同時企業相關人員也沒有意識到稅務籌劃的重要作用，在處理涉稅業務過程中缺乏專業人員的指導，對房地產經營業務的各個環節理解不足，使得籌劃方案不夠科學。

（二）稅務籌劃方案的科學性不足

通常房地產企業的稅務籌劃方案設計中需要結合當前企業面臨的稅務管理環境以及企業各個階段資金的籌劃以及潛在風險的識別，主要包括項目前期的準備階段、開發階段、竣工以及銷售階段，不同階段會涉及不同的籌劃方式，面臨不同的風險，但是目前很多房地產企業稅務籌劃管理工作中風險較多，稅務籌劃方案科學性不足。同時，企業的稅務籌劃方案靈活性不足，難以根據不同的市場環境進行調節，導致企業每管理一個新的業務就要更新納稅籌劃方案。這會增加企業的成本，導致利潤率降低。例如，A公司在稅務籌劃過程中稅務籌劃方案主要涉及企業所得稅、土地增值稅以及增值稅，A公司的稅務籌劃過程中關于企業所得稅主要要求及時進行竣工結算，土地增值稅主要為各項開發成本收支，增值稅籌劃中主要以獲取增值稅專用發票以及遞延納稅為主，A房地產企業籌劃中缺乏全局性考慮，導致企業的稅務籌劃對于經濟利益的增長影響不足，未考慮到企業的總體財務管理目標。

（三）稅務籌劃監管機制缺失

房地產企業經營管理中會涉及多個經營管理環節，各個環節都會面臨稅務風險問題，企業需要建立有效的稅務管理機制，降低風險發生概率，但是當前很多房地產企業稅務管理缺乏監管，導致各種稅務問題。

一是，企業的稅務管理工作缺乏監督，不夠完善。對房地產企業來說，在不同的業務模式中會涉及不同的納稅方式，企業在籌劃中需要對承包項目的性質進行明確，目前很多房地產企業對“自營”或者“在建”性質不明，難以保障增值稅的處理。同時在增值稅繳納方面企業也缺乏監督，在當前房地產企業涉及的稅務政策會發生變化，特別是在“營改增”之后部分企業在稅款繳納方面未及時申報，會導致稅款的補繳情況產生，增加了企業稅務負擔。

二是，企業缺乏完善的稅務籌劃監督機制，稅務籌劃方案的實施結果與預期結果上以及企業計劃實施的計算模型沒有配備，導致企業難以及時發現問題，難以保障稅務籌劃方案起到積極作用。同時在稅務籌劃管理中缺乏對員工的監督，各環節以及部門人員缺乏統籌管控，稅務人員僅僅單兵作戰，這會導致稅務籌劃風險發生。

（四）與稅務機關的溝通不及時

企業在稅務籌劃過程中會涉及各種稅務籌劃方案的應用，如果對稅務相關政策了解不當，解讀不完善將會導致稅務風險的產生，目前很多房地產企業的稅務溝通機制不夠完善，導致稅務風險發生。一方面，在企業內部，各個環節部門人員溝通不當，效率不足，影響稅務方案的科學制定，很多業務部門在開展相關工作時并沒有與稅務部門進行溝通，僅僅考慮自身部門的業績情況，難以實現企業整體利潤的最大化。此外，在與外部的稅務機關溝通中不夠及時，企業稅務人員僅僅依靠自身的理解進行稅務處理，在稅務政策解讀方面會產生各種偏差，往往在出現稅務問題時才與稅務機關進行溝通，這會給企業帶來一定的稅務風險及法律風險。

四、房地產企業稅務籌劃管理的有效對策

（一）提高稅務籌劃管理意識，做好稅務管理工作

房地產企業的稅務籌劃會涉及多個范圍，企業的稅務管理工作環節較多，通常企業進行稅務籌劃管理的主要目標是實現利潤價值的最大化，因此企業應當具有強烈的稅務籌劃意識。

首先，企業管理者要認識到稅務籌劃工作的重要性，及時優化稅務管理組織結構，企業應當建立專門的稅務管理部門，對稅務管理組織結構進行調整，改變以前財務部門人員兼任稅務籌劃的情況，安排專業素養較高的稅務籌劃人員制定相關的稅務籌劃方案，實現稅負的降低。

其次，企業管理者要重視稅務籌劃人才的引進與培養，稅務籌劃是一項專業性較強的活動，企業應當完善人才激勵機制，盡可能發揮企業人才的積極性，同時稅務籌劃復雜性較高，會涉及多個部門人員，因此企業在稅務籌劃中應當培養各個部門對稅務籌劃工作的認識，提高員工的專業素養。例如，企業的銷售部門應當重視稅務籌劃過程中的銷售價格制定，考慮銷售價格對企業土地增值稅的影響，同時采購部門也應當注意到進項稅額抵扣憑證的獲得。

（二）合理規劃，保障企業稅務籌劃方案的科學性

1.前期準備

在房地產企業項目準備之前，企業需要根據項目的計劃確定相應的資金總數以及融資規模，選擇合適的投資方案，不同的融資方式會對企業的稅后利潤有不同影響，因此應當合理規劃融資方式。籌劃中應樹立整體意識，系統計算并比較從而選擇有效的方案，計算過程中需要考慮基本的盈利指標、財務經營指標，選擇合適的融資比例，實現利潤最大化。例如，A房地產企業獲得的土地使用權繳納的稅款為3000萬元，不包含增值稅，房地產的開發費用為6000萬元；銀行的借款費用為800萬元，適用于5%的減免稅，A企業可以減免800+（3000+6000）*5%=1250萬元，按照10%計算的結果為900萬元，兩種方案主要比較可扣除的“利息費用”以及（土地使用權價款+物業成本）*5%的大小。

2.項目開發

在開發階段企業需要對項目的開發模式進行選擇，主要的開發模式有自行建造開發、合作開發以及代建開發三種，項目類型不同導致稅務費用計算也會產生差異，企業應當選擇價值最大化的方案。此外，開發階段最重要的是對于供應商的選擇，在選擇過程中企業要考慮合作方是一般納稅人還是小規模納稅人，能否進行增值稅專用發票的抵扣，一般納稅人企業可以利用13%的增值稅進項稅額抵扣。

3.銷售階段

在房地產企業的銷售階段主要處理企業資金的回籠以及盈利，這一階段企業會產生大量的稅費，這與企業的稅務籌劃具有密切關系。通常企業房地產銷售中對銷售定價的確定較為重要，企業樓盤價格設置的高低情況會導致企業銷項稅的不同，也會影響企業土地增值稅的繳納，因此在銷售階段要做好銷售定價的納稅籌劃以及銷售方式的確定，不同銷售方式會產生不同效果。

一是，房地產企業銷售方式可以選擇代理銷售以及自主銷售形式，企業可以設立專門銷售的子公司，將母公司的房產進行低價銷售到子公司，減少銷售收入從而降低企業所得稅以及土地增值稅，實現稅后利潤的最大化。例如，A企業要銷售B項目中的開發成本為12500萬元的房產，A企業計劃了兩個方案，方案一是將銷售部門獨立成立銷售子公司，子公司獨立核算具有小微企業的標準，A企業與子公司合作同時用代理銷售的方式合作，項目中企業確定的銷售價格為19050萬元，銷售子公司收取1.5%的傭金，可收入285.75萬元，總之母公司與子公司稅后利潤總和為4894.78萬元。方案二為A企業將銷售部門進行分離，設立獨立的銷售子公司，子公司擁有獨立核算資格并且符合小微企業的標準，B企業與子公司以底價報銷方式合作，B企業與子公司確定底價為18750萬元，經過子公司包裝后以19050萬元售出，這種方式母公司與子公司稅收利潤為4885.01萬元。由此可見方案一比方案二多9.77萬元。

二是房地產企業需要對銷售定價進行有效的籌劃，通常企業的銷售額越高會產生較高的稅負負擔，但是房地產企業建造普通住宅用于出售，如果銷售額扣掉所有可扣除項目后的增值額，如果小于20%可扣除項目金額，則企業可以免繳納土地增值稅。因此在籌劃過程中企業需要確定銷售區間，尋找臨界值。

（三）及時關注稅務籌劃相關政策，減少政策風險

稅務政策變化會影響房地產企業的發展，會造成企業的政策風險，因此企業稅務籌劃部門需要及時關注稅務政策變化，關注政策變化的影響，如果當前企業面臨的市場環境以及經濟環境面臨變化，但是稅務籌劃政策未及時調整，將會給企業帶來不利影響，因此企業需要及時給稅務人員培訓稅務政策，能保障企業在稅務籌劃過程中最大程度享受政策優惠。此外，企業還應當與稅務機關保持良好的關系，及時獲得最新的稅務優惠政策，了解到最新的稅務政策信息，可以極大提高企業的稅務方案的可行性，減少政策風險。

（四）不斷完善內部監督機制，加強稅務籌劃監管

企業為了避免稅務籌劃風險需要加強監管力度，保障企業稅務籌劃方案的整體性，靈活性，企業的稅務籌劃方案涉及生產過程中每一個環節，因此為保障方案的完整性企業可以從內部控制角度出發，建立完善的內部控制體系，從內部控制環境、風險評估、方案實施過程中的抽檢以及高效的反饋渠道進行監督機制的完善。此外企業還應當保障稅務籌劃方案的靈活性，及時根據相關的法律規定對方案進行調整完善，如果企業增加了某種新的業務，方案也應當及時調整，保障方案的靈活性。

（五）利用信息技術，提高稅務籌劃信息化水平

當前“金稅四期”到來，國家加強了對企業的稅務信息化監管，房地產企業各個環節稅務管理較為復雜，也可以建立完善的稅務管理信息化平臺實現稅務籌劃的高效管理。企業要保障稅務平臺中信息化溝通的順暢，實現稅務數據信息的共享，降低稅務籌劃人員的工作難度，同時可以建立統一的稅務數據處理中心，安排專業的人員進行數據的維護管理，與各個業務部門有效配合，實現稅務數據的深度利用。

五、結束語

綜上所述，我國經濟的不斷發展推進了房地產企業發展速度的提升，同時我國也針對房地產行業制定了一系列的稅務管理政策，房地產企業在稅務管理取得較高利潤的同時，在稅務管理方面也面臨較多問題。企業為適應外部稅務政策變化，實現降本增效應當加強稅務籌劃管理。由于房地產企業管理中涉及稅種較多，企業的稅務籌劃工作復雜性也較強，因此在稅務籌劃過程中企業管理者應當樹立風險管理意識，及時關注稅務政策變化，積極與稅務管理部門進行溝通，完善稅務籌劃管理方案，不斷提高企業的稅務籌劃管理水平。

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