老舊小區改造項目績效評價研究

摘要：老舊小區改造項目是我國的一項重點民生工程。針對改造過程中存在的一系列問題及項目改造完成后帶來的相關效益，從項目決策、項目管理、資金的投入與產出、項目產生的社會效益4個方面建立指標評價體系。選用層次分析法逐級將指標分解并計算每個指標的權重，結合模糊綜合評價法對各個指標進行定量評價，并在此基礎上對湖南省衡陽市的老舊小區改造項目進行實例研究分析，針對評價結果提出完善老舊小區改造工作的相關建議。

關鍵詞：老舊小區；績效評價；層次分析法；模糊綜合評價法

0 引言

隨著城市化進程的推進，老舊小區改造問題受到廣泛關注。據相關部門統計，目前全國老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約40億m2；初步估算城鎮老舊小區改造投資總額高達4萬億元，按照5年的改造期，每年可新增投資約8000億元。由于老舊小區改造項目易受諸多因素影響，且有關績效評價多是基于體系構建等理論方面的闡述，存在體系構建不夠完善、考慮指標不夠全面、監管工作不到位等問題［1］。基于此，本文在綜合考慮經濟、社會、環境、效益等因素的基礎上，依據德爾菲法和層次分析法構建一套科學、完整的評價指標體系，結合模糊綜合評價法建立評價模型。以湖南省衡陽市老舊小區改造項目為例，分別對其綜合整治效果進行評價，并針對改造的不足之處提出針對性意見，為此類項目提供參考。

1 老舊小區改造項目績效評價指標體系構建

1.1 權重確定

本文采用主觀賦值與客觀數據相結合的方法確定權重。依據所構建的指標評價體系，通過德爾菲法向專家發放調查問卷，依據AHP層次分析法中的1～9比例標度法對各指標的重要性打分，判斷各級指標之間的重要性［2-3］。本研究共向專家發放調查問卷20份，實際回收16份，結合專家調查問卷結果，將數值代入SPSS中進行分析檢驗，得出各指標的權重值，數據見表1。

1.2 績效評價指標體系構建

本文在參照《湖南省財政廳關于印發〈湖南省預算支出績效評價管理辦法〉的通知》（湘財績〔2020〕7號）及綜合梳理大量論文的理論基礎上，按照數據統計、專家調查、指標篩選的研究方向，基于可持續發展視角，構建老舊小區改造項目績效評價指標體系［4-6］。該體系共包括4個一級指標、8個二級指標、27個三級指標，見表1。

2 模糊綜合評價法在老舊小區更新中的應用

模糊綜合評價法是一種基于模糊數學的綜合評價方法。該綜合評價法根據模糊數學的隸屬度理論把定性評價轉化為定量評價，即用模糊數學對受到多種因素制約的事物或對象做出總體評價。它具有結果清晰、系統性強等特點，能較好地解決模糊的、難以量化的問題，適用于解決各種非確定性問題［7］。模糊綜合評價法對于老舊小區改造這種多指標、多層次的評價體系有著十分優異的評價效果，同時結合AHP確定的權重，在整個計算過程中運用SPSS即可處理并分析數據，能夠解決老舊小區改造過程中難以量化的問題，并滿足易操作的要求。

2.1 模糊綜合評價法具體操作步驟

（1）建立綜合評價的因素集。因素集是由影響評價對象的各種因素組成的集合，U={u1，u2，…，um}，其中U代表指標集合，元素ui代表第i個指標。

（2）建立綜合評價的評語集。評語集是由專家對老舊小區改造方案可能做出的所有結果組成的集合。基于衡陽市老舊小區改造方案指標體系的特點，采用5級評價等級，并將各個等級的評語賦值為“5，4，3，2，1”，即：V={很滿意v1，滿意v2，一般v3，不滿意v4，非常不滿意v5}={5，4，3，2，1}。

（3）構造模糊綜合評價矩陣。針對評價指標體系，邀請該領域內20名專家參加此次評審，通過發放問卷調查的形式對表1評價指標體系中的各個指標進行單因素評判，根據綜合評判結果確定各個指標對評語集V的隸屬度［8］。根據每個目標層集合U，其準則層集合第i個因素ui對評語集V中第j個元素Vj的隸屬度rij得出Ui的單因素評判集：Ri={ri1，ri2，…，rin}，而后以m個單因素評價集R1，R2，…，Rm為行組成評價矩陣Rmn，即

Rmn=R1R2Rm=r11r12…r1nr21r22…r2nrm1rm2…rmn

（4）建立綜合評價模型。確定單因素評判矩陣R和因素權向量A之后，通過模糊變化將目標層集合U的模糊向量A變為V的模糊向量B，即B=AοR，其中ο稱為綜合評價合成算子。這里需要綜合利用指標權重和輸入數據信息，因此采用加權平均型M（*，+）。

2.2 模糊綜合評價法的應用

下面以衡陽市的5個老舊小區改造為例。

（1）南岳區萬福路片區老舊小區，涉及改造小區5個、建設任務600戶。本項目估算總投資3 100.70萬元，主要建設內容包括主體改造及配套基礎設施改造，具體有外墻、道路、綠化、強弱電、給排水等。

（2）天馬山街道肖家山社區雁城路天馬小苑小區，涉及改造棟數13棟、戶數220戶、居民451人，涉及建筑面積18 800m2。本項目總投資為1 373.57萬元，主要建設內容包括主體部分改造和配套基礎設施改造兩部分。

（3）衡陽市中心城區（解放路以南歷史風貌區）老舊小區，涉及4個社區。改造范圍內共有81棟建筑，以商住混合功能為主，其中商業、辦公面積138 524.97m2，住宅面積180 478.14m2。本項目總投資為15 017.86萬元。

（4）耒陽市百里塘居民區老舊小區，主要建設內容包括建設雨水管網、完好混凝土路面油化、破損道路修復及道路油化、線纜改造、完善消防管網及消防栓設置、設置道路標線等基礎設施改造等。本項目總投資為893.983萬元。

（5）耒陽市體育運動中心物資花苑老舊小區，主要建設內容包括新建水泥硬化地面、線纜改造、完善消防管網及消防栓設置、主干道新建瀝青路面、路燈亮化、化糞池清淤、設置道路標線等基礎設施改造等。本項目總投資為2 811.19萬元。

2.3 模糊綜合評價結果分析

向居民發放滿意度調查問卷325份，回收300份，問卷回收率為92.3%。針對評語集，根據調查結果數據可建立模糊綜合評價矩陣。

2.3.1 單因素模糊綜合評價

以南岳區萬福路片區老舊小區項目立項指標為例，根據層次分析法得到的表1中評價指標權重向量A，構建2×5的權重判斷矩陣R，見表2。代入SPSS中進行分析，可得到5個評語集隸屬度，分別為0.2、0.3、0.225、0.175、0.1。集合最大隸屬度法則可以得到，最終綜合評價的結果為“滿意”，見表3。

2.3.2 多因素模糊綜合評價

根據多因素模糊綜合評價法的原理，將老舊小區綜合整治改造績效評價各個子準則層指標的評價向量，向準則層指標進行組合，最終與目標層組合，形成高一級的模糊評價矩陣［9-10］，然后與各個一級指標的權重相結合，代入SPSSPRO中分析數據，得出各個一級指標的綜合評價向量，最終得到整個老舊小區改造項目的模糊綜合評價向量為：B=（0.317，0.269，0.222，0.122，0.07）。依據最大隸屬度法則可以得到，南岳區萬福路片區老舊小區綜合整治改造項目模糊綜合評價結果為“非常滿意”。根據該小區的評價過程，同理可得到其他項目的模糊綜合評價結果，分別為：天馬小苑小區B=（0.275，0.244，0.206，0.175，0.1）為“滿意”；中心城區老舊小區B=（0.198，0.234，0.285，0.177，0.105）為“一般滿意”；百里塘居民區老舊小區B=（0.267，0.299，0.2，0.133，0.101）為“滿意”；物資花苑老舊小區B=（0.106，0.214，0.259，0.276，0.145）為“不滿意”。

2.4 結果分析與建議

由上述數據分析結果可知，南岳區萬福路片區老舊小區改造項目的最終績效評價結果為“非常滿意”，天馬小苑小區、百里塘居民區老舊小區的評價結果為“滿意”，中心城區老舊小區的評價結果為“一般滿意”，物資花苑老舊小區的評價結果為“不滿意”。針對項目的各個評價指標，結合最終的評價結果可以看出，各項目均存在一定的問題：天馬小苑小區、百里塘居民區老舊小區在“管理技術”“改造過程”指標上的評分較低，存在工作推進不平衡、部分改造進度滯后問題；中心城區老舊小區在“資金管理”方面存在分配不當的問題，導致項目出現資金短缺的問題；物資花苑老舊小區資源的投入與最終產出與績效目標不太相符，致使項目未能達到預期的社會效益。

針對以上老舊小區改造項目績效評價結果所反映的問題，提出以下針對性建議：①嚴格按照老舊小區改造建設的要求，把握好每個環節，加強項目的質量、進度等管理工作；②保證建設資金及時足額到位，并在建設過程中加強資金管理，發揮投資效益，提高資金使用效率；③科學設計改造內容，以滿足基本需求為主、完善功能為輔，提高改造質量，滿足老百姓改善居住環境的需求，提升居民幸福指數。

3 結語

本文從項目決策、項目投入、項目管理、項目效益4個方面構建老舊住宅小區綜合整治改造項目績效評價指標體系，基于德爾菲法與AHP確定各指標權重，再結合模糊綜合評價法，以衡陽市的5個老舊小區改造項目為例，分別對其進行分析評價，針對各項目存在的不足提出針對性建議。老舊小區項目建設改造，不僅能保存小區居民原居住習性，還能保障其生活水平在原有基礎上得到明顯提高，使老舊小區真正成為環境優美、美觀舒適的住宅區，提升群眾生活幸福指數，為后續其他項目的改造提供借鑒。

參考文獻

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PMT

收稿日期：2022-10-19

作者簡介：

蔡超（1998—），男，研究方向：項目管理。

聶春龍（通信作者）（1975—），男，博士，副教授，碩士生導師，研究方向：項目管理、招投標、風險評價。

曾佳怡（2001—），女，研究方向：工程造價。

周登輝（1994—），男，研究方向：項目管理、風險評價。

彭勇輝（1999—），男，研究方向：項目管理。