新房“限跌令”松綁有助于緩解房企流動性壓力

薛宇

近日，坊間流傳蘇州住建局人士認為“不允許降價不合適”的消息引發(fā)市場熱議，蘇州市相城區(qū)住建局在12345陽光便民網(wǎng)站回復網(wǎng)友咨詢時表示，“目前，蘇州市商品房實行一房一價，申領銷售許可前先進行價格備案。實際銷售價格不得高于備案價銷售；低于備案價銷售的，低于備案價的幅度，暫無相關限制。”而在此前，房價下跌幅度是受限的。

近年來，由于融資渠道不暢，市場下行，房企資金規(guī)模有所降低，房企自身造血能力減弱，特別是已完工開發(fā)產(chǎn)品占存貨總額的比重較前幾年已有一定幅度上升。在賬上資金規(guī)模增長受限的同時，已完工開發(fā)產(chǎn)品對資金的占用愈加明顯，提高去化將在很大程度上減小房企的流動性壓力。

2010年起，中國就開始推行商品房銷售價格備案制度。

《住房和城鄉(xiāng)建設部關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房（2010）53號）明確規(guī)定：“取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。”

政策的總體思想是對商品房銷售價格進行監(jiān)管，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價、一房一價，嚴禁在標價之外擅自加價；各地政府雖然具體規(guī)定各有不同，但都要求嚴格房企執(zhí)行房價備案制度，銷售價格不能高于備案價格，以避免開發(fā)商隨意調(diào)整價格，從而對房地產(chǎn)市場造成惡性影響。

以往市場主要關注商品房成交價高于備案價的情況，而隨著房地產(chǎn)市場下行，成交價大幅低于備案價開始引發(fā)監(jiān)管和購房者關注，多地不久前曾發(fā)布過房價“限跌令”。

據(jù)媒體統(tǒng)計，2021年下半年，全國有超過20個城市發(fā)布“限跌令”，包括岳陽、桂林、菏澤、昆明等，主要是一些三四線城市。

2022年，個別地區(qū)政策有所松動，但調(diào)整幅度較小。2021年8月23日，珠海新盤備案開始執(zhí)行“實際銷售價格不得低于備案價90%”的政策；2022年4月14日起，珠海商品房實際銷售價格調(diào)整為“不得低于備案價的85%”。綿陽市政府2022年5月24日發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施的通知》，其中規(guī)定商品房實際成交價格不能低于備案價的85%。

此前市場雖未明確放開限跌，但部分城市以團購房優(yōu)惠不計入房價跌幅范圍進行變相松綁。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，2023年以來，約20城出臺政策支持團購商品住房，如安徽滁州、四川資陽等，其中提出了優(yōu)惠價格不計入備案價跌幅范圍。

除團購房以外，房企們?yōu)榱藨獙ο薜钸€推出過特價房、打折購房、送家電、送車位等活動，實際上也是降價。

本次蘇州實行一房一價政策，實際上是基于房源本身的商品屬性，其認為，如果不允許開發(fā)商降價促銷，有可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。目前的市場形勢下，不允許企業(yè)降價不合適，不能控制企業(yè)正常的市場銷售行為。

對于房企而言，現(xiàn)金流才是其追求的主要目標。從上市房企財報來看，整體而言已完工開發(fā)產(chǎn)品規(guī)模相較于現(xiàn)金已經(jīng)不低，降價或可有效促進去化，實現(xiàn)資金回籠。

財報顯示，近年由于融資渠道不暢，市場下行，房企資金規(guī)模有所降低，銷售持續(xù)下行，房企自身造血能力減弱，特別是已完工開發(fā)產(chǎn)品占存貨總額的比重較前幾年已有一定幅度上升。

已完工開發(fā)產(chǎn)品是指已建成、待出售的物業(yè)，也可理解為現(xiàn)房。從財報來看，多家上市公司這類“現(xiàn)房”多是一些金額并不算高的尾盤項目，但值得關注的是，這些項目合并計算后總體規(guī)模并不小，相比房企目前資金規(guī)模來看，如果這些尾盤項目可以順利出售，將在很大程度上減小房企的流動性壓力。

根據(jù)Choice，2023年6月30日，萬科存貨賬面余額為8417.96億元，賬面價值8370.27億元，其中已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）賬面余額為1004.19億元，賬面價值996億元，賬面價值占比達到11.9%。存貨明細顯示，2023年上半年已完工開發(fā)產(chǎn)品中，期末余額超過20億元的項目僅1個，金額為23.87億元，占2.38%；期末余額在10億-20億元的項目有10個，金額為142.51億元，占14.19%；5億-10億元的項目有24個，金額為159.94億元，占15.93%；此外大部分為金額更低的“其他”項目，期末余額有178.48億元，加上其他金額在5億元以下的完工項目，總計約677.87億元，占比67.5%，同期萬科的貨幣資金為1221.81億元。

也就是說，若其價值996億元的已完工開發(fā)產(chǎn)品順利出售，公司流動資金將大幅增加。

其他房企已完工開發(fā)產(chǎn)品相對賬上現(xiàn)金的規(guī)模也不低。龍湖集團2023年6月30日物業(yè)存貨合計3145億元，其中持作發(fā)展物業(yè)94億元，發(fā)展中待售物業(yè)2463億元，持作出售物業(yè)588億元，即持作出售物業(yè)占比18.7%，同期銀行結余及現(xiàn)金713億元。新城控股2023年6月30日存貨賬面價值為1891.7億元，其中開發(fā)產(chǎn)品231.13億元，占比達12.22%，主要是一些金額在10億元以內(nèi)的項目；同期新城控股貨幣資金284.89億元。

此外，融創(chuàng)中國2023年6月30日發(fā)展中物業(yè)5741億元，持作出售的竣工物業(yè)592億元，存貨10億元，合計6343億元，其中持作出售的竣工物業(yè)占9.33%；同時，除受限制資金以外，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物73億元、以公允價值計量且其變動計入損益的金融資產(chǎn)13億元，若持作出售的竣工物業(yè)順利出售，資金壓力將大幅緩解；碧桂園2023年6月30日在建物業(yè)8182億元，持作銷售的已落成物業(yè)569億元，存貨75億元，合計8826億元，其中持作銷售的已落成物業(yè)占6.45%，而類現(xiàn)金資產(chǎn)則有1128億元。

央國企方面，由于保利發(fā)展開發(fā)產(chǎn)品中包含在建項目，在此不做分析。招商蛇口2023年6月30日貨幣資金1031.05億元，存貨為4367.51億元，其中已完工開發(fā)產(chǎn)品賬面價值774.88億元，占比達到17.72%。已完工開發(fā)產(chǎn)品中，期末余額超過30億元的項目3個，金額為104.7億元，占比12.83%；期末余額在10億-30億元的項目有13個，金額為211.48億元，占比25.92%；5億-10億元的項目有32個，金額為222.23億元，占比27.23%；由此計算可知，5億元以下的已完工項目金額總計約277.64億元，占比34.02%。

11月17日，三部門聯(lián)合召開金融機構座談會后，多家商業(yè)銀行積極貫徹落實，近期農(nóng)行、建行、交行、工行、中行、浙商、廣發(fā)等多家銀行已陸續(xù)與房企召開座談會，加強銀企溝通協(xié)作，了解房企的資金狀況及融資需求。根據(jù)《金融時報》，11月以來，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、郵儲銀行等向非國有房企投放開發(fā)貸金額超300億元，其中近兩周投放超140億元，另有多家銀行正加快推進已批復民營企業(yè)貸款落地，同時加大項目儲備力度。

充足的日常運營資金對房企而言同樣重要。從銷售端來看，1-10月份商品房銷售面積92579萬平方米、商品房銷售額97161億元，累計同比分別下降7.8%和4.9%，均較1-9月降幅擴大0.3個百分點。

10月商品房銷售面積7773萬平方米、商品房銷售金額8091億元，同比分別下降11%和8.1%，面積降幅較上月擴大0.9個百分點，金額降幅較上月收窄5.5個百分點。2023年1-11月，克而瑞百強房企全口徑銷售金額55288億元，累計同比下降15.5%，較1-10月跌幅擴大1.6個百分點；11月單月全口徑銷售4285億元，環(huán)比下降3%，同比下降31%。銷售仍待復蘇。

行業(yè)流動性壓力仍然較大，據(jù)國金證券，臨近年末，為回籠資金，房企積極處置資產(chǎn)，一些央國企房企也開始出售資產(chǎn)變現(xiàn)。

需求實際上并未消失。西南證券認為是二手房分流了新房的需求：受新房交付問題影響，二手房表現(xiàn)強于新房，16個重點城市1-10月二手房累計成交面積同比增長40%，10月單月同比增長36%。

從重點城市一二手房合計銷售面積來看，1-10月同比普遍增長，恢復情況好于新房市場，大連、青島、重慶、蘇州等城市跌幅也均在10%以內(nèi)，這表明重點城市購房需求并未消失，而是部分分流至二手房市場。

這也就意味著，新房降價或有助于拉動此類需求。