房地產企業會計核算與管控措施研究

沈嬡媛

一、前言

隨著社會經濟的發展，房地產業關聯度高、帶動性強，已成為我國國民經濟重要的支柱產業。房地產市場的健康發展不僅關系到國民經濟的全局，而且關系到人們的安居樂業和社會的安定繁榮。在房地產企業發展過程中，要對會計核算與管控工作進行優化調整，全面提高會計核算工作的精準性，以促進房地產企業健康運營，加大會計核算管控工作力度，保障房地產企業財務工作效率，為為房地產企業穩健發展提供助力。鑒于此，文章從房地產企業會計核算與管控工作特點進行分析，結合相關工作的實踐價值，探究行之有效的會計核算與管控優化對策[1]。

二、房地產企業會計核算與管控特點分析

（一）針對性強

房地產企業會計核算與管控工作具有較強的針對性。究其原因，房地產行業的建設周期相對較長，資金占用量較大，所以房地產銷售回款周期普遍較長。在此條件下進行成本核算時，需要基于房地產建設期間項目論證、設計和土地使用權取得以及項目施工直至項目銷售等一系列流程中產生的成本消耗內容進行核算控制。在不同的房地產建設項目，具有明顯差異，在此條件下，房地產建設過程中的內外條件也會存在諸多不同。為了有效保障會計核算及管控工作的準確性，對房地產企業的會計核算內容進行精準控制是必要的工作內容。由此可見，房地產企業的會計項目核算針對性相對較強，在會計核算過程中，基于成本核算開展的工作針對性相對更強[2]。

（二）稅務核算復雜

在房地產項目建設期間，涉及較多稅務科目。具體來看，房地產企業在執行項目期間需要繳納契稅和印花稅以及增值稅和稅收附加等各類費用，每一個稅種在繳納期間都具有相應的計算依據。同時，稅收計算的基數和方法現在也存在較大差異。因此，房地產企業的稅務特點十分鮮明，各類稅務項目的計算和征納操作復雜性高。

（三）成本控制難度高

根據上文內容可知，在房地產項目建設期間，房地產企業大量資金將會投入到項目規劃和建設工作當中，房地產企業需要采取合理措施應對資金占用比重較大的情況，以期維持企業內部資金鏈正常運轉，有效保障企業經營穩定性。此外，房地產企業需要積極拓展籌資途徑，在日常經營期間，需要根據資金投入量較大的基本特點，對成本進行控制。因此，在房地產企業進行會計核算時，可以遵循一般性原則，將部分資金占用成本計入項目開發成本科目當中，借此有效控制房地產項目開發成本，使會計核算工作能夠系統、有序推進。

（四）納稅流程特殊性

為了體現房地產企業在項目存續期內能夠均衡納稅，房地產企業預繳稅款的管理制度應運而生。在房地產項目建設期間涉及的增值稅、土地增值稅、企業所得稅大多采用預繳或先核定后清算的方式，從項目建設伊始分別繳納各項稅費，造成房地產企業的稅費繳納從計提、申報到繳納的各個流程均與其他企業不同（見圖1）[3]。

圖1 納稅流程圖

三、房地產企業會計核算與管控實踐價值

（一）有助于提高財務管理水平

高效落實會計核算與管控工作，房地產企業能夠使自身會計核算管理機制逐步完善，與此同時，在高效的會計核算與管控工作支持下，房地產企業內部的財務管理執行效果也會實現向好發展。具體來看，在運轉良好的會計核算管理機制促進作用下，財務管理能夠獲得有利的執行條件，長此以往，房地產企業內部的財務管理機制也會得到完善，財務人員的工作規范性將會越來越強。在會計核算與管控工作高效落實的背景下，財務人員能夠在工作中更加科學合理地進行資金利用規劃，進而有效提高資金利用率，避免了房地產項目建設期間因為投入資金量過大而引發的資金不足問題，同時，也能有效防范資金低效配置情況。隨著會計核算與管控措施順利落實，房地產企業的成本控制水平將會進一步提升，由此，全面預算管理工作質量能夠得到保障，財務管理工作效果能夠隨之得到改善[4]。

（二）有利于保障財務數據真實性

會計核算工作的內容在于對基礎性會計數據報表和財會報表進行整合處理，因此，房地產企業充分重視會計核算，有效加大會計核算管控力度，可以使各項財務數據信息的真實性和可用性得到保障，項目決策人員在工作期間能夠參照時效性更強、可用性更高的會計和財務數據作出科學決斷。

（三）有利于提升經濟效益

隨著會計核算與管控措施實現全面升級并得到有效落實，房地產企業的經營管理目標能夠順利完成，在會計核算與管控工作執行期間，房地產企業的綜合競爭能力越來越強，在經營期間面臨的經營風險得到有效防范，企業能夠更加積極有效地參與到市場經濟建設當中，并充分發揮自身價值，為國民經濟的持續穩定發展貢獻重要力量。

四、房地產企業會計核算與管控優化措施

（一）改善項目稅收籌劃效果

土地增值稅屬于房地產企業經營期間繳納的一項比較關鍵的稅種，在房地產項目開發期間，土地增值稅會對房地產企業的稅負產生較大影響。因此，在推進房地產企業會計核算與管控優化期間，應該從土地增值稅的稅收籌劃角度出發，基于土地增值稅的具體計算方式和當地的征管政策，對稅收進行科學籌劃。房地產企業應該在項目建設開始階段做好初期的稅收籌劃工作，結合以往的工作經驗和本次項目執行實際內容對成本預算數據進行細致計算分析，并靈活利用各類成本核算分攤方法選取最優稅收籌劃方案，為后續的會計核算和其他規劃工作打下良好基礎，在合法的情況下幫助企業爭取相對更低的項目總體稅負，有效改善稅收籌劃執行效果，使企業的經濟效益得到進一步提升。

（二）合理設置會計核算科目

房地產市場瞬息萬變，房地產企業在經營過程中應對從立項到開工之間的各項工作進行細致地規劃分析，并做出精準的成本測算，為會計核算與管控工作提供有力參考?；诖耍谡介_展房地產項目建設工作之前，房地產企業需要對會計核算科目進行清晰籌劃，合理進行會計核算科目的設置，事先明確成本核算對象，并根據稅收籌劃的實際需求進行會計核算科目規劃，設置合理的會計核算科目體系，科學核算各類項目成本，確保項目執行過程與預期規劃實現統一，避免后續會計核算及管控過程中出現賬目重新規劃調整的問題。

（三）參照準則要求明確收入

在房地產企業會計核算與管控工作落實期間，財務人員應遵循會計準則要求，合理進行收入確定。通常情況下，房地產企業確認收入的時間點在竣工驗收階段，財務人員需要在將產品實際交付時，開始確認收入。同時，確認收入期間，財務人員還需要結合房地產商品特性對銷售款項進行核算判斷，遵循實質重于形式的基本原則確定收入，并從會計層面進行收入差異調整。

（四）遵循配比原則結轉成本

在房地產項目建設開始之前，財務人員應該科學進行成本規劃，盡可能提高成本規劃方案的詳盡程度，以此有效推進銷售收入實現期間的實際成本和預結轉成本高效對接，避免二者之間出現偏離，將實際成本和預結轉成本之間的差異有效控制在合理范圍內。具體來看，會計核算人員應該利用規劃成本預提計入，在實際工程結算任務全面完成的情況下，對項目建設期間產生的結算發票進行統一整合，合理進行成本結轉、調整，有效提高成本核算的準確性和可靠性，與此同時，根據收入成本的實際配比原則，精準匹配成本與收入，為結算成本工作的高效落實提供有利條件。

（五）建立成本合約臺賬

為進一步提高會計核算工作的準確性，財務人員應該從成本實際發生過程的控制入手，提高實際成本與預算成本之間的偏離可控性。在工作過程中，需要建立健全臺賬，利用臺賬對項目成本費用開展實時監控管理，有效強化成本核算及管控工作效力，有效降低工程施工期間存在的信息分散性，使成本費用能夠得到妥善記錄，從而在根源上避免成本核算出現偏差。為提高會計核算質量提供有效保障，為后續成本預結轉工作夯實數據基礎[5]。

（六）優化會計核算管理制度

完善的會計核算管理制度是會計核算與管控措施有效落實的基礎條件。在房地產企業發展過程中，根據會計核算管理的工作需要，制定科學合理的管理制度內容，可以為會計核算工作質量的提升增添助力。在優化調整會計核算管理制度時，財務人員需要對房地產行業發展趨勢進行全面調研，進而根據房地產企業的實際經營現狀制定符合企業發展特點的會計核算管理制度。在設計管理制度內容時，財務人員應結合會計核算工作流程和管控目標進行內容設置，在合理范圍內簡化會計核算科目，全面提高會計核算管理制度內容的有效性，以提高整體管理制度的完善程度，進而為房地產企業會計核算與管控措施的切實落地提供基礎參考和有力支持。

（七）增強管控人員專業能力

房地產企業在提高會計核算與管控措施落實效果的同時，應對會計核算人員的專業技能進行考核，在明確各崗位人員的具體能力素質水平前提下，建立健全人才培訓機制，有效增強管控人員的專業能力，為各項核算及管控措施提供強有力的人力資源基礎。在人才培養過程中，房地產企業應根據會計核算工作流程加大思想教育和能力培訓力度，在日常管理過程中，從管理會計發展方向出發，適當增加培訓機制建設投入，進而為會計人員和管理人員提供更多學習成長機會。同時，建立一體化的會計核算管理體系，使財務人員能夠在一體化管理體系中積極有效地進行經驗交流，進而從根源上提高會計核算管理人才的綜合能力素養，為房地產企業的全面發展提供優質服務。

（八）加大信息系統建設力度

在當前時代發展背景下研究會計核算與管控措施優化對策時，應從信息系統的建設入手，與時俱進地開展信息化建設工作，全面完善會計核算體系，搭建運轉良好的信息系統，為會計核算提供信息化支持。在信息系統建設期間，房地產企業應著重關注信息數據傳輸和共享模塊的設置，安排專人負責信息系統建設任務，有效利用信息化技術手段提高信息系統的性能水平。同時，促進房地產企業內部財務管理與信息系統實現良好連接，進而推動成本預算和預算執行、銷售計劃實施和成果評估、財務支付和財務預結算等各項工作實現有機結合，在最大限度上發揮信息技術的優勢，建立完整的業務流程體系，為房地產企業的穩定運營和會計核算管控工作的高效實踐提供助力（見圖2）[6]。

圖2 信息系統基本結構

（九）健全會計核算責任體系

在健全責任機制過程中需要秉承預防到位、機制自行運轉的原則，在項目開發前，會計核算必須有明確、統一的標準，核算內容必須保證精細、精確、精準。以企業多年來積累的人工費用、材料費用、設備費用及其他間接費用等資料為基礎，參考市場發展需求編制會計核算管控標準。在不斷完善會計核算管控規范基礎上，提高會計核算管控措施落實有效性，從而確定責任中心制度、明確責任范圍、完善責任體系。在推進會計核算責任體系建設完善期間，房地產企業應制定科學規范的會計管理制度，針對會計人員的實際工作設置相應的管理辦法，確保財務部門各崗位人員能夠明確自身工作職責，并在會計核算與管控過程中提高崗位工作落實效率。房地產企業也應從宏觀角度對會計崗位進行科學劃分，在制定切實有效的崗位責任制管理辦法的前提下，推進會計核算和管理控制崗位實現良好發展，進而明確不同崗位的具體責任范圍，確保工作人員可以各司其職，有條不紊地執行工作。

五、結語

綜上所述，通過對房地產企業的會計核算與管控工作進行優化創新，保障企業的發展穩定性，發揮房地產行業的促進作用，為市場經濟的高質量發展和社會的繁榮穩定保駕護航。房地產企業需要充分了解會計核算與管控工作特點，挖掘會計核算工作的潛在價值，分析具體的會計核算與管控實踐措施，進而在房地產企業經營發展期間，通過改善稅收籌劃效果、合理設置會計科目、健全會計核算管理制度等方式，促進會計核算與管控工作質量提升，有效發揮會計核算與管理控制的積極作用，為房地產企業的穩定經營和高效管理落實打下良好基礎，進而推動房地產企業實現可持續發展。