辦公樓的智慧化物業管理初探

李琳琳

摘 要：智慧化物業管理對辦公樓的物業服務具有較好的針對性。本文從智慧化物業管理的概念和內涵談起，分析了智慧化物業管理的優勢特點，進而歸納了辦公樓智慧化物業服務的四項內容：安全保障服務、設施管控服務、綜合環境服務、拓展延伸服務。在此基礎上，提出了四點建議，以推動辦公樓智慧化物業服務更好的發展。

關鍵詞：辦公樓；智慧化；物業管理；物業服務

隨著我國經濟不斷向更高層次發展，依托于新技術的高科技企業數量不斷增多[1]。在數字化信息時代里，更多企業的經營活動以及絕大多數企業的管理事務，都在辦公樓內完成。大中型城市內，辦公樓已經成為區域內地標性建筑，甚至是城市形象的名片[2]。顯然，新時代的辦公樓需要更高水平的物業管理，這樣才能更好地滿足辦公樓內群體的日常需要。在越來越多的辦公樓物業服務案例中，智慧化物業服務已經成為日益增加的需求[3]。依托于信息技術、通信技術、數字化技術，尤其是物聯網技術體系，智慧化物業可以提供更加優質高效的物業服務，也與辦公樓的時代發展相契合。

一、智慧化物業管理的概念和內涵

智慧化物業是相對于傳統物業管理的一種新型物業管理模式。智慧化物業依托各種新技術、新設備，形成物業管理工作的自動化、無人化、高效化、智能化等一系列特點[4]。這對于新時代提出的辦公樓智能化，無疑具有極強的針對性，也是未來辦公樓物業服務的必然選擇（見圖1）。

圖1? 智慧化物業的信息管理系統

在智慧化物業管理工作中，計算機技術、互聯網技術、5G通信技術是重要的技術依托，此外還要用到多媒體技術、云計算技術、數據挖掘技術等等。實際上，智慧化物業管理離不開充分的硬件設備支撐，包括計算機在內的各種控制設備、包括攝像機在內的各種監控設備，以及多種傳感器構建的物聯網系統。依托于物聯網系統，物業管理人員就可以及時地發現辦公樓內的各種異常，準確地捕捉辦公樓內人員的需求，提供實時高效的物業服務。可見，物聯網系統、物聯網技術是智慧化物業管理的核心技術，由此延伸的現代控制技術、數據挖掘技術、智能決策技術也成為智慧化物業管理工作中不可或缺的重要元素。

二、智慧化物業管理的優勢

相比于傳統物業管理，智慧化物業管理模式具有多方面的優勢，體現在以下幾個方面：

第一，智慧化物業管理可以以更加高效的模式完成基本物業服務。物業管理涉及管轄區內群體日常生活的方方面面，基本物業服務包括了轄區內群體的居住、出行、餐飲、交通、娛樂、鍛煉等各項服務。在傳統物業管理模式下，這些工作都依賴于足夠數量的物業員工，日復一日地開展相關服務工作。在智慧物業管理模式下，這些工作都可以交給大數據平臺，在特定軟件或程序下進行調度和安排，效率得到極大提升。

第二，智慧化物業管理可以將服務工作做到專業化。在常規物業管理模式下，日常物業服務都由具體的物業人員操作完成，因此物業服務質量和服務水平與物業人員的技能素質、業務水平、敬業精神、服務態度密切相關。再加之物業人員的流動性較大，經常導致物業服務水平不穩定、服務質量參差不齊。在智慧物業管理模式下，很多日常物業服務工作可以采用特定的硬件設備或軟件平臺來完成，具有高度專業化、長期穩定性的鮮明特征，可以確保高水平的物業服務質量。

第三，智慧化物業管理可以節約更多的人力成本。相比于常規物業管理模式，智慧化物業管理模式依賴于更多的設備、傳感器、軟件平臺和系統。很多物業公司會因為這一部分的投入，對智慧化服務模式的改造望而卻步。實際上，智慧化軟硬件設施的引入，會節約更多的人力成本，降低物業服務中人工費用的支出。從長遠來看，智慧化物業的總體成本未必高于傳統物業成本，甚至可能有所降低。同時，因為服務質量的提升，智慧化物業服務可以收取相對較高的物業費用，兩相作用之下，智慧化物業管理模式會給物業公司帶來更高的收益。

智慧化物業管理模式的上述三大優勢，使其對于辦公樓的管理具有更好的適用性。

三、辦公樓智慧化物業管理的業務分類

鑒于智慧化物業管理模式的諸多特點和優勢，尤其是智慧化物業管理對于辦公樓的適用性，智慧化物業可以為辦公樓的日常物業管理提供多種類型的服務，具體包括：安全保障服務、設施管控服務、綜合環境服務、拓展延伸服務。

第一，智慧化物業為辦公樓提供的安全保障服務。辦公樓內的工作人員，往往具有相對較高的社會身份，掌握著相對稀缺的資源、信息，因此特別需要足夠的安全保證。智慧化物業可以為辦公樓提供高品質的安全服務，首先就是配置身份識別系統，通過人臉識別、指紋識別、瞳膜識別，可以嚴格控制進出園區、進出辦公樓、進出特殊房間的人員權限。除此以外，還可以配置已經較為普及的門禁系統、可視對講系統，保證日常進出的常規性安全。辦公樓內大量的信息資源，如文件、光盤、硬盤等存儲系統，也特別要注意防盜安全，智慧化物業對于此也具有更好的實用性。大量攝像頭的配置，可以將關鍵區域布置成無死角的二十四小時監控區域。對于更為特殊的場合，還可以配置紅外線保護網，從而大大提升防盜成功率。防火也是辦公樓安全的重要組成部分，基于物聯網的智慧化物業服務，自然具有了多種類型的傳感器，例如煙霧傳感器、火焰傳感器、CO2傳感器、報警器等，其防火成功率和火災報警效率都遠遠高于常規物業管理模式（見圖2）。

圖2? ?智慧化物業的安保系統

第二，智慧化物業為辦公樓提供的設施管控服務。辦公樓內的上下水設備和管道、電氣設備和線路、燃氣設備和管道，是最常見的基礎設施。在智慧化物業服務模式下，這些設施會配置合理的監控裝置和儀表，確保無人自動化監控，并可以實現遠程抄表，從而避免外部人員因此類原因進入辦公樓。除此以外，照明設備線路和空調設備也是辦公樓內最常見的設施，智慧化物業管理不僅可以對這些設施進行有效的監控、自動化巡檢，還可以根據實際使用情況、季節因素等進行靈活調整，達到高效節能的目的。網絡設備和傳輸線路，對于辦公樓具有特殊的意義，對于這些設施的監控和管理也是智慧化物業的基本服務內容之一，可以達到很好的管控效果。

第三，智慧化物業為辦公樓提供的綜合環境服務。如果說前兩項服務更多地體現了智慧化物業服務的高安全性特征，那么綜合環境服務則充分體現了智慧化服務的人性化特征，其根本目的就是致力于為辦公樓內的工作人員提供清潔、舒適、宜居、方便的環境。首先，智慧化物業可以提供掃地機器人、擦玻璃機器人等自動化設備完成辦公樓的清潔工作。其次，智慧化物業對于辦公樓內外的綠植可以進行自動灑水等高效養護。再次，對于大多數人員所必需的停車場系統，智慧化物業管理可以實現高效管理，為辦公樓內工作人員提供更為優質的服務。

第四，智慧化物業為辦公樓提供的拓展延伸服務。前面所述的服務大多屬于常規服務內容，傳統物業服務也可以提供，只是在服務質量、服務效率和服務水平上，會低于智慧化物業服務。智慧化物業服務更高水準的人性化服務，就體現在為辦公樓提供的拓展延伸服務層面上。辦公樓內工作人員工作比較繁忙，智慧化物業可以提供訂餐服務，或是對接自己的餐飲系統，或是和互聯網上的美食外賣平臺對接。智慧化物業可以為業主提供安全便捷的快遞服務，也可以提供醫療、娛樂等其它延伸服務。因為以信息化技術、互聯網技術為內核，智慧化物業管理模式可以方便地實現拓展延伸服務的相關內容。

四、提升辦公樓智慧化物業管理水平的對策建議

智慧化物業管理對于辦公樓的服務具有較強的針對性，而智慧化物業的特點也便于辦公樓物業服務質量的提升。但是，從現有的物業服務智慧化水平來看，還需要從以下幾個方面來進一步加以提升：

第一，建構智慧化物業服務和管理理念。智慧化物業服務和智慧化物業管理，關鍵在于理念的樹立，即從思維意識上將傳統物業服務和管理進行主動的智慧化轉型和改造。首先，這取決于物業公司領導層的認識問題，物業公司的管理者必須意識到時代發展對物業服務的需求變化，并以更強的主動性去適應這種改變。顯然，智慧化物業是適應物業服務的未來發展趨勢的。其次，物業公司的每一個員工也應該建立智慧化物業的服務意識，加強對智慧化物業特點的了解和相關工具的學習，使自己盡快適應智慧化物業的工作方式。

第二，核算智慧化物業升級改造的成本。目前，制約傳統物業服務向智慧化物業服務轉變的主要難題還是在于資金問題。智慧化物業服務和管理依賴更多專業的設備、工具和軟件平臺，這都需要較大的前期投入。但正如前面分析所述，智慧化設備等的早期投入雖然較多，但因為可以減少相當數量的人工費用支出，從長遠看是可以增強物業企業的經營績效的。所以，物業公司應該仔細核算智慧化物業升級改造所需的資金，以及由此帶來的長期經營成本的改變、實現正向收益的最短周期等等。這些指標的精確核算，是智慧化物業升級改造流程設定的重要依據。

第三，合理地配置智慧化的軟硬件資源。在智慧化物業的建設過程中，物業公司應該對包括辦公樓在內的服務區域進行認真的調研，從而確定出所需的設備、設施、傳感器等的合理數量，確定出智慧化服務軟件平臺的合適數據庫大小、存儲空間、智能決策算法、數據挖掘算法、是否需要云計算服務等。在獲得這些信息準確結果的基礎上，合理地配置智慧化服務的軟硬件資源，既能保證智慧化服務的覆蓋范圍和服務質量，又避免軟硬件設施浪費及其可能導致的經營成本增加。

第四，打造高水平智慧化物業服務人才隊伍。相比于傳統物業服務和管理模式，智慧化物業服務和管理模式，可以減少更多的工作人員。但與此同時，智慧化服務也需要具有更高技術水平的物業服務隊伍，這應該是一支數量少但素質高、工作能力強的人才隊伍。因為，智慧化物業服務和管理過程中，使用了大量先進的技術設備、設施和軟件算法等，物業服務人員必須能熟練掌握這些硬件設備和軟件平臺的使用，并在突發故障的情況下及時修復或找到替代手段。所以，智慧化物業服務效果的達成，離不開具有對應素質的人才隊伍。

參考文獻：

[1]王坤.辦公樓物業管理現狀分析及其對策探討[J].城市周刊， 2022（25）： 87.

[2]馬鼎峰.對于如何做好辦公樓物業安全管理的思考[J].現代物業：中旬刊， 2021（03）：1.

[3]陸丹.以客戶商業需求為重點的寫字樓物業管理[J].中國戰略新興產業， 2021（03）： 203-204.

[4]孫景全.現代企業物業管理智能化發展前景[J].中文科技期刊數據庫（全文版）社會科學， 2022（12）： 102-105.