完善土地增值稅征收管理的對策建議

摘" 要：土地增值稅作為土地和房產發生買賣、交換等有償轉讓，并且產生了增值收益時征收的一種稅，對合理調節土地增值收益、維護國家權益、規范土地和房地產市場交易具有重要意義。房地產行業既是我國國民經濟的支柱產業，又是地方重要稅源，土地增值稅在其行業各項稅金中更是占有較大比重。本文通過總結梳理土地增值稅征收管理中存在問題的，結合推進新一輪稅制改革，增強地方財政汲取能力，提出完善土地增值稅稅制及強化稅收征管的意見建議。

關鍵詞：土地增值稅" " "稅制" " "稅收征管

一、當前土地增值稅稅制及管理中存在的主要問題

（一）土地增值稅政策規定嚴重落后，具體執行口徑有待進一步明確

自上世紀90年代初土地增值稅開征以來，市場經濟發展環境幾經變化，稅收制度也歷經多次變革，但土地增值稅在清算對象、計稅依據、征管方法等具體課稅要素上調整甚少，征納之間常因依據不明產生分歧，土地增值稅已與我國快速發展的房地產行業嚴重脫軌。近年來，隨著納稅人政策敏感度和第三方專業機構參與度的提升，涉稅爭議日益頻繁。

（二）房地產企業資料不全現象普遍，征納雙方的工作難度都很大

在工作實踐中，很多房地產企業取得發票不合規，存在增值稅發票備注信息不全，扣除項目沒有原始資料以及發票缺失等各種情況，加之營改增前開發企業取得無法證明真實業務的異地代開建安發票、未能落實“三流一致”的原則，取得的發票金額與合同金額、合同金額與付款憑證等不一致，企業在審核時一并將其作為扣除憑證等諸多問題，導致企業預繳和稅務清算上存在很多困難。

（三）房地產項目大都時間跨度長，土地增值稅清算更加復雜困難

近幾年，隨著房地產歷史遺留問題不斷得到解決，土地供應面積和一手房上市套數不斷增加。由于這些“歷史遺留問題項目”開發時間比較早，很多項目存在資料不齊全、會計核算不健全、成本發票未取得、涉案涉訴比較多等問題，致使清算單位確定有困難或是清算時難以進行查賬征收，因而對這類項目的土地增值稅清算難度比較大。

（四）中介機構受利益驅使，簽證難以做到客觀公正

當前，房地產開發企業利用涉稅中介服務機構提供涉稅鑒證報告現象十分普遍，中介機構常常為獲取自身利益，整合出的核算和鑒定報告帶有明顯的傾向性，形成對征管的困擾，加之目前涉稅中介服務機構業務能力和服務水平良莠不齊，常常難以嚴格按照稅務機關涉稅鑒證報告要求，提供符合規范的鑒證報告。加之對惡意出具虛假涉稅鑒證報告和提供虛假涉稅信息的涉稅專業服務機構和人員的監管不嚴、處罰不力，助長了中介的不當行為。

（五）土地增值稅征管所需涉稅數據取得困難，稅收協同難以形成

房地產項目開發業務通常涉及自然資源、發展改革、住房建設、市場監督、稅務、銀行等多個政府部門，當前政府數字化正在建設中，數據孤島問題還沒得到有效解決，一些政府部門或出于部門本位思想，或是受限于信息化建設原因，亦或是基于歷史原因，不能將管理數據信息與其他部門共享，土地增值稅清算中涉及的各政府部門普遍存在數據信息“不愿共享”“不敢共享”“不能共享”等問題。

二、進一步完善土地增值稅制度和完善土地增值稅管理的對策建議

（一）完善土地增值稅制度，明確具體涉稅要素事項

首先，利用推進新一輪財稅體制改革契機，按照稅制改革部署，賦予地方適當的稅收立法權和稅收管理權。在加快土地增值稅立法進程的同時，制定符合稅制原理、細化明確、可操作的實施細則。考慮地區經濟差異和房地產市場發展程度，賦予不同地區稅率自主權，尤其是少數民族地區和民族區域自治地方，適當給予一定的稅收管理權限和稅制改革先行先試權。通過完善稅制和實施辦法，解決稅收征納雙方在操作層面的概念不清、依據不確定、條款不健全的問題，減少征納雙方因政策不清晰和理解不同而產生矛盾和訴訟。其次，要明確標準和依據。一要明確土地增值稅清算單位的范圍，即“要根據各級發展改革部門批準、備案的立項文件確定的房地產開發項目作為清算單位，對于分期開發的項目，以《建設工程規劃許可證》為根據來確定具體清算單位”。二要對確認協議轉讓價格明顯偏低且不合理的問題予以明確，除了與同期同類價格直接對比外，同時明確哪種原因屬于《中華人民共和國稅收征收管理法》所述的正當理由，比如房地產市場波動、房屋本身質量、尾盤促銷等。建議將“價格明顯偏低”范圍確定為10%，即納稅人申報的房地產銷售價格低于同期同類房地產平均銷售價格10%且無正當理由的，認定為開發產品銷售價格明顯偏低。

（二）加大對中介機構的監督管理，嚴格審查涉稅鑒證報告

一方面，要加強日常監管，規范中介機構的準入、監督機制，在立法層面明確中介機構的法律責任，嚴格審核中介機構的資質以及信用等級，針對中介機構鑒證傾向性大、鑒證隨意性大等問題，主管稅務機關要加大處罰力度，切實規范中介機構參與清算工作的具體行為。另一方面，要引入土地增值稅清算服務政府采購制度，省區稅務部門聯系同級財政部門可以根據土地增值稅清算服務周期長、項目多等特點，探索與之相適應的采購方式、評審制度與合同類型，充分利用中介機構的專業力量，整合資源，紓解稅務機關的清算壓力，提高土地增值稅清算工作的質量和效率。

此外，要對協助納稅人偷逃稅款的中介機構設置退出土地增值稅的清算，應改變事后追溯的管理模式，并追究其法律責任，從而規范中介機構的行為。從縱向看，要從立項、規劃、設計、拆遷、建設、預售、驗收、結算等多個環節實行全程同步動態監控；從橫向看，既要關注與房地產企業有關聯的上下游行業市場行情，又要實現與其他部門如發改、房管、國土、金融等之間的鏈條式管理。

（三）完善土地增值稅清算程序，確保清算公平公正

首先，要明確開展土地增值稅清算審核的部門，建立專業的土地增值稅清算團隊，由分管領導牽頭，加強對土地增值稅執法程序的培訓，以熟悉中央和地方的文書報送等清算程序，確保清算執法程序的正當性。其次，要做好執法程序風險的提醒，嚴抓審批環節，確保基層稅務局隨時自查短板弱項、精準對照整改。再次，要強化業務培訓，提升稅務干部隊伍土地增值稅稅種專業化管理能力，組建專業管理團隊，強化實戰訓練，提升專業化水平和現代化治理能力。

（四）發揮大數據作用，強化稅收精誠共治

一方面，要建設覆蓋面廣、作用高效、操作便捷的土地增值稅管理數據平臺。土地增值稅的科學管理需要順應信息化時代的特點，普及現代電子信息技術在征管工作中的應用。基于土地增值稅清算的復雜性，建議在金稅四期的基礎上開發一個專門的子平臺，來強化土地增值稅數據的管理。平臺的搭建應以實現數據來源多元、清算過程標準、自動歸集對比和智能分析風險為目標。另一方面，要加強與相關政府部門的信息互聯。與土地增值稅清算相關的數據交換主要涉及發改委、行政審批局、自然資源局、住建局等部門以及互聯網公布數據和企業自主申報的信息，完善政府間涉稅信息共享機制將有利于稅務機關加強土地增值稅項目管理，全面推動征管效能的提高。此外，由政府牽頭搭建房地產行業信息共享平臺，賦予稅務部門進入端口，方便稅務部門及時獲取房地產企業取得土地使用權的轉移、項目審批、規劃、預售、銷售等關鍵環節信息，實現稅務機關與自然資源、住建、房產管理等相關部門的互聯互享，降低稅務部門獲取房地產行業信息的時間成本。

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（作者單位：內蒙古醫科大學附屬醫院）

責任編輯：康偉