房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理相關(guān)問(wèn)題及優(yōu)化對(duì)策研究

宋英紅

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的支柱行業(yè)，對(duì)城市建設(shè)、民生改善和居民就業(yè)等具有重要的推動(dòng)作用。然而，在宏觀調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn)和市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜多變的雙重影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)和較大的發(fā)展壓力。為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，許多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始“去地產(chǎn)化”，發(fā)展多元化業(yè)務(wù)，而多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展也對(duì)企業(yè)投融資管理水平提出了更高要求。為此，本文研究當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理中存在的一些問(wèn)題并提出針對(duì)性的優(yōu)化對(duì)策，以期為房地產(chǎn)企業(yè)解決投融資管理困境提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 投融資 管理

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的支柱行業(yè)，對(duì)城市建設(shè)、民生改善和居民就業(yè)等具有重要的推動(dòng)作用。近年來(lái)，隨著“房住不炒”等宏觀政策的持續(xù)推進(jìn)，再加上國(guó)際局勢(shì)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大發(fā)展壓力。為了提高發(fā)展動(dòng)力和活力，許多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始實(shí)施“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略，走向多元化發(fā)展和擴(kuò)張道路。在公司規(guī)模不斷擴(kuò)張和競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的背景下，對(duì)于投資項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求量大和投資風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)企業(yè)而言，其投融資管理水平直接影響著企業(yè)的發(fā)展前景[1]。然而，當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際開(kāi)展投融資管理活動(dòng)的過(guò)程中還存在一些缺陷和不足，在一定程度上阻礙了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，優(yōu)化投融資管理、提高投融資管理水平，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

投融資管理即投資管理和融資管理。投資管理主要是指房地產(chǎn)企業(yè)將閑置資金或資金投入營(yíng)運(yùn)而進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)[2]。融資管理主要是指房地產(chǎn)企業(yè)向內(nèi)外部籌集資金的管理活動(dòng)[3]。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境復(fù)雜和競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投融資管理主要具有以下兩點(diǎn)意義：

（一）提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，對(duì)資金的需求總量大。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中缺少資金支持，不僅會(huì)導(dǎo)致前期投入的大量材料、資金以及人工支出等被浪費(fèi)，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金流斷裂，無(wú)法獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益。如果房地產(chǎn)企業(yè)具有足夠多的資金，但選擇了錯(cuò)誤的項(xiàng)目進(jìn)行投資，也會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失。在當(dāng)前市場(chǎng)下行和競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投融資管理能夠有效防控投融資管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)能夠如期完成投資項(xiàng)目，獲得預(yù)期收益，提升企業(yè)在市場(chǎng)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）促進(jìn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

在當(dāng)前市場(chǎng)下行和競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想持續(xù)獲得收益和健康發(fā)展，必然要擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，走多元化發(fā)展道路[4]。而開(kāi)展投融資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得投資資金和投資收益的重要途徑。為了能夠獲得充足的投資資金和穩(wěn)定的投資收益，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)投融資管理，降低投融資活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

（一）盲目或過(guò)度投資

在決定是否投資之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行全面充分的市場(chǎng)調(diào)查，了解當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和政策管控情況，對(duì)投資項(xiàng)目的可行性、成本收益以及風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容進(jìn)行充分的論證和分析以后再作出投資決策。然而，在實(shí)際開(kāi)展投資管理工作中，部分房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者缺乏風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，沒(méi)有充分考慮到當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境和宏觀政策的影響，也沒(méi)有結(jié)合自身的資金實(shí)力對(duì)項(xiàng)目的可行性和成本收益等進(jìn)行論證，而是主要依賴(lài)主觀經(jīng)驗(yàn)判斷是否投資，存在盲目或過(guò)度投資，給投資項(xiàng)目帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。然而，房地產(chǎn)企業(yè)受調(diào)控政策的影響較大，在這種投資決策機(jī)制下很容易導(dǎo)致投資項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中發(fā)生資金斷裂、項(xiàng)目爛尾等現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致投資失敗，借款到期無(wú)力償還，給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的損失。比如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較紅火的時(shí)期，部分房地產(chǎn)企業(yè)一味地購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)和建造住房，并沒(méi)有充分評(píng)估自身的資金實(shí)力和實(shí)際情況來(lái)科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目投資，在市場(chǎng)低迷時(shí)發(fā)生房屋滯銷(xiāo)，周轉(zhuǎn)資金短缺或斷裂情況，導(dǎo)致企業(yè)最終走向破產(chǎn)之路。

（二）融資方式比較單一，融資結(jié)構(gòu)不合理

一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)所投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，對(duì)資金的需求量較多，再加上跨行業(yè)多元化業(yè)務(wù)的資金需求，房地產(chǎn)企業(yè)必須要籌集到充足的資金來(lái)支撐這些項(xiàng)目和業(yè)務(wù)的發(fā)展，因此融資管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展融資管理活動(dòng)的過(guò)程中還存在較多缺陷和不足。具體而言，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，融資方式比較單一。融資渠道狹窄一直是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題。目前，房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的方式主要通過(guò)銀行借款或上市融資。然而，上市對(duì)企業(yè)具有較高要求，大部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實(shí)力以及規(guī)模的限制不能通過(guò)上市來(lái)獲得資金。因此，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行借款的方式來(lái)獲得資金。而這種融資方式通常具有較高的成本，容易給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的償還壓力。一旦房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法如期償還，必然會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大的損失。

第二，融資結(jié)構(gòu)不合理。由于房地產(chǎn)企業(yè)基本是通過(guò)銀行借款的方式獲得資金，所以房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)基本是以債務(wù)資本為主。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比率上升到偏高位置，給企業(yè)帶來(lái)較大的債務(wù)負(fù)擔(dān)，提升了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資管理和融資管理缺乏有機(jī)結(jié)合

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資和融資管理具有緊密聯(lián)系，將二者有機(jī)結(jié)合能夠充分發(fā)揮聯(lián)合優(yōu)勢(shì)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供充足的動(dòng)力[5]。然而，當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到二者結(jié)合的重要作用，沒(méi)有將二者進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，影響了企業(yè)的發(fā)展。第一，部分房地產(chǎn)企業(yè)將投資項(xiàng)目的建設(shè)期限和融資期限進(jìn)行統(tǒng)籌科學(xué)規(guī)劃，導(dǎo)致企業(yè)的資金存在期限錯(cuò)配現(xiàn)象，產(chǎn)生資金短缺或資金成本較高現(xiàn)象。第二，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有從整體的角度來(lái)識(shí)別和防范投融資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)爆發(fā)，給企業(yè)帶來(lái)重大損失。第三，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有將投融資管理進(jìn)行結(jié)合，存在管理過(guò)程分離現(xiàn)象，提高了企業(yè)的整體管理成本，降低了企業(yè)的管理效率。

（四）缺乏專(zhuān)業(yè)的投融資管理人才

房地產(chǎn)企業(yè)要想降低投融資管理風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮投融資管理活動(dòng)的作用和價(jià)值，必須要有專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍提供保障。尤其是在當(dāng)前國(guó)際環(huán)境復(fù)雜多變和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，投融資管理活動(dòng)變得更加復(fù)雜，對(duì)人才的要求也越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)更加需要打造專(zhuān)業(yè)的人才隊(duì)伍來(lái)開(kāi)展投融資管理工作。然而，當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)還缺乏專(zhuān)業(yè)的投融資人才，都是要求財(cái)務(wù)人員來(lái)從事和開(kāi)展相應(yīng)的管理工作。但大部分財(cái)務(wù)人員對(duì)于企業(yè)業(yè)務(wù)和投資項(xiàng)目的了解不夠，缺乏豐富的投融資理論知識(shí)，無(wú)法完全勝任投融資管理工作，還需要經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)和歷練以后才能開(kāi)展相關(guān)工作，這無(wú)疑會(huì)給投融資管理工作帶來(lái)一定阻礙。

（一）科學(xué)合理投資

具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個(gè)方面開(kāi)展合理投資：

第一，提高投資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。為了確保投資的科學(xué)性和合理性，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者一定要樹(shù)立投資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，加強(qiáng)投資管理相關(guān)理論知識(shí)的了解和學(xué)習(xí)，真正認(rèn)識(shí)到投資決策和管理的重要作用。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)員工的宣傳，使企業(yè)員工能夠認(rèn)識(shí)到投資風(fēng)險(xiǎn)防范和管理的重要作用，自覺(jué)參與到投資風(fēng)險(xiǎn)防范和投資管理工作中。

第二，科學(xué)開(kāi)展投資管理工作。首先，在決定是否投資之前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行充分的調(diào)查，綜合考慮宏觀政策、市場(chǎng)環(huán)境、資金實(shí)力以及投資項(xiàng)目成本收益等方面的影響，邀請(qǐng)企業(yè)內(nèi)外部的專(zhuān)家對(duì)投資項(xiàng)目開(kāi)展可行性分析和論證，全面分析評(píng)判投資項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)、所需要的資金數(shù)量、所獲得的成本收益效率，劃分投資項(xiàng)目?jī)?yōu)先等級(jí)，據(jù)此作出正確的投資決策。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)規(guī)劃投資項(xiàng)目，制定完善的投資方案，投資方案包括投資資金的籌集和償還時(shí)間、投資項(xiàng)目的建設(shè)方案以及投資風(fēng)險(xiǎn)的防控措施等內(nèi)容，最大程度降低不確定性因素對(duì)投資建設(shè)項(xiàng)目的影響，并細(xì)化投資流程，確保投資項(xiàng)目能夠如期完成并獲得預(yù)期的收益。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還需要定期跟蹤和監(jiān)督投資活動(dòng)開(kāi)展情況，一旦發(fā)現(xiàn)投資活動(dòng)存在風(fēng)險(xiǎn)或問(wèn)題，應(yīng)該及時(shí)采取合適的措施進(jìn)行解決或者中止投資活動(dòng)，防止企業(yè)產(chǎn)生較大的投資損失。

（二）拓展融資方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)

第一，拓展融資方式。為了防止企業(yè)過(guò)度依賴(lài)銀行借款，降低企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要拓展融資方式，采用多種渠道來(lái)獲得資金。比如，經(jīng)營(yíng)狀況較好的房地產(chǎn)企業(yè)可以利用股權(quán)型的房地產(chǎn)投資信托基金，使投資者能夠參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，降低企業(yè)對(duì)債務(wù)資本的依賴(lài)，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)；將購(gòu)房尾款、應(yīng)收款、物業(yè)收費(fèi)權(quán)和房屋租金等轉(zhuǎn)換成證券即資產(chǎn)證券化來(lái)獲得資金，降低企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)；通過(guò)私募股權(quán)的方式來(lái)獲得資金；中小型房地產(chǎn)業(yè)可以利用信托融資來(lái)獲取資金等。

第二，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。為了避免單一借款方式產(chǎn)生較大的債務(wù)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分考慮自身的資金需求，結(jié)合自身的發(fā)展情況和外部發(fā)展環(huán)境，根據(jù)投資項(xiàng)目的特點(diǎn)和差異情況，靈活選擇多種融資方式，平衡長(zhǎng)短期負(fù)債，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）有機(jī)結(jié)合投資管理和融資管理

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從戰(zhàn)略的角度出發(fā)，將投資管理和融資管理進(jìn)行結(jié)合，統(tǒng)一設(shè)計(jì)二者的管理制度。第二，房地產(chǎn)企業(yè)要注重二者管理過(guò)程的結(jié)合，并注重投資項(xiàng)目建設(shè)期限和融資期限的整合，防止發(fā)生期限錯(cuò)配等現(xiàn)象。第三，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該注重二者風(fēng)險(xiǎn)控制的結(jié)合，全面識(shí)別和分析二者中的風(fēng)險(xiǎn)，制定完善的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力。

（四）加強(qiáng)投融資人才隊(duì)伍建設(shè)

在當(dāng)前信息化時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)招聘優(yōu)秀人才或者開(kāi)展專(zhuān)題培訓(xùn)活動(dòng)等方式加強(qiáng)對(duì)投融資人員的培訓(xùn)和建設(shè)，使投融資人員具備現(xiàn)代技術(shù)應(yīng)用操作能力，利用大數(shù)據(jù)技術(shù)來(lái)收集和處理投融資決策信息數(shù)據(jù)。同時(shí)也要加強(qiáng)對(duì)投融資人員的綜合分析能力的培養(yǎng)，使投融資人員轉(zhuǎn)型為管理型人才，為企業(yè)開(kāi)展投融資管理工作建言獻(xiàn)策。

在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)科學(xué)合理投資，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，以此來(lái)防控投融資管理過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)在市場(chǎng)中的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，推動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鞠詠秋.房地產(chǎn)企業(yè)做好投資和融資管理的措施研究[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)（上旬刊），2022，（05）：13-15.

[2]曹兆文，李秋宏.“房住不炒”政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投融資的影響[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)），2021，35（09）：79-88.

[3]黎俊.房地產(chǎn)公司投融資管理工作現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)策略[J].商訊，2021，（11）：80-81.

[4]王瑩.基于風(fēng)險(xiǎn)管理理論探究房地產(chǎn)企業(yè)投融資管理活動(dòng)[J].投資與創(chuàng)業(yè)，2021，32（06）：24-26.

[5]張南.新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新探究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2021，（04）：93-94.