房地產企業投融資管理相關問題及優化對策研究

宋英紅

【摘要】房地產行業是我國國民經濟體系中的支柱行業，對城市建設、民生改善和居民就業等具有重要的推動作用。然而，在宏觀調控政策持續推進和市場環境復雜多變的雙重影響下，房地產市場增長乏力，房地產企業面臨著激烈的競爭和較大的發展壓力。為了應對市場競爭，規避市場風險，許多房地產企業開始“去地產化”，發展多元化業務，而多元化業務的發展也對企業投融資管理水平提出了更高要求。為此，本文研究當前房地產企業投融資管理中存在的一些問題并提出針對性的優化對策，以期為房地產企業解決投融資管理困境提供參考。

【關鍵詞】房地產企業 投融資 管理

房地產行業是我國國民經濟體系中的支柱行業，對城市建設、民生改善和居民就業等具有重要的推動作用。近年來，隨著“房住不炒”等宏觀政策的持續推進，再加上國際局勢和經濟環境復雜多變的影響，房地產企業面臨著較大發展壓力。為了提高發展動力和活力，許多房地產企業開始實施“去地產化”戰略，走向多元化發展和擴張道路。在公司規模不斷擴張和競爭日益激烈的背景下，對于投資項目建設周期長、資金需求量大和投資風險較高的房地產企業而言，其投融資管理水平直接影響著企業的發展前景[1]。然而，當前部分房地產企業在實際開展投融資管理活動的過程中還存在一些缺陷和不足，在一定程度上阻礙了企業的持續發展。因此，優化投融資管理、提高投融資管理水平，是當前房地產企業應該重點關注的問題。

投融資管理即投資管理和融資管理。投資管理主要是指房地產企業將閑置資金或資金投入營運而進行的一系列管理活動[2]。融資管理主要是指房地產企業向內外部籌集資金的管理活動[3]。在當前市場環境復雜和競爭激烈的背景下，房地產企業加強投融資管理主要具有以下兩點意義：

（一）提升企業綜合競爭力

房地產企業的投資開發項目建設周期較長，對資金的需求總量大。如果房地產企業在項目建設的過程中缺少資金支持，不僅會導致前期投入的大量材料、資金以及人工支出等被浪費，同時也會導致企業的資金流斷裂，無法獲得預期的經濟利益。如果房地產企業具有足夠多的資金，但選擇了錯誤的項目進行投資，也會給房地產企業帶來嚴重損失。在當前市場下行和競爭激烈的背景下，房地產企業加強投融資管理能夠有效防控投融資管理過程中的風險，確保企業能夠如期完成投資項目，獲得預期收益，提升企業在市場中的綜合競爭力。

（二）促進企業持續健康發展

在當前市場下行和競爭激烈的背景下，房地產企業要想持續獲得收益和健康發展，必然要擴大業務范圍，走多元化發展道路[4]。而開展投融資活動是房地產企業獲得投資資金和投資收益的重要途徑。為了能夠獲得充足的投資資金和穩定的投資收益，房地產企業必須要加強投融資管理，降低投融資活動中的風險，進而推動企業持續發展。

（一）盲目或過度投資

在決定是否投資之前，房地產企業應該進行全面充分的市場調查，了解當時的房地產市場發展趨勢和政策管控情況，對投資項目的可行性、成本收益以及風險等內容進行充分的論證和分析以后再作出投資決策。然而，在實際開展投資管理工作中，部分房地產企業的領導者缺乏風險防控意識，沒有充分考慮到當時市場環境和宏觀政策的影響，也沒有結合自身的資金實力對項目的可行性和成本收益等進行論證，而是主要依賴主觀經驗判斷是否投資，存在盲目或過度投資，給投資項目帶來較大的風險。然而，房地產企業受調控政策的影響較大，在這種投資決策機制下很容易導致投資項目在開發建設的過程中發生資金斷裂、項目爛尾等現象，進而導致投資失敗，借款到期無力償還，給企業帶來嚴重的損失。比如，在房地產市場比較紅火的時期，部分房地產企業一味地購買土地使用權和建造住房，并沒有充分評估自身的資金實力和實際情況來科學規劃項目投資，在市場低迷時發生房屋滯銷，周轉資金短缺或斷裂情況，導致企業最終走向破產之路。

（二）融資方式比較單一，融資結構不合理

一般而言，房地產企業所投資開發的項目建設周期較長，對資金的需求量較多，再加上跨行業多元化業務的資金需求，房地產企業必須要籌集到充足的資金來支撐這些項目和業務的發展，因此融資管理對于房地產企業而言至關重要。然而，部分房地產企業在開展融資管理活動的過程中還存在較多缺陷和不足。具體而言，主要表現在以下幾個方面：

第一，融資方式比較單一。融資渠道狹窄一直是房地產企業面臨的問題。目前，房地產企業獲得資金的方式主要通過銀行借款或上市融資。然而，上市對企業具有較高要求，大部分房地產企業由于自身實力以及規模的限制不能通過上市來獲得資金。因此，絕大部分房地產企業都是通過銀行借款的方式來獲得資金。而這種融資方式通常具有較高的成本，容易給房地產企業帶來較大的償還壓力。一旦房地產企業無法如期償還，必然會給房地產企業帶來較大的損失。

第二，融資結構不合理。由于房地產企業基本是通過銀行借款的方式獲得資金，所以房地產企業的融資結構基本是以債務資本為主。長期以來，房地產企業的負債比率上升到偏高位置，給企業帶來較大的債務負擔，提升了企業的經營風險。

（三）投資管理和融資管理缺乏有機結合

對于房地產企業而言，投資和融資管理具有緊密聯系，將二者有機結合能夠充分發揮聯合優勢，為房地產企業發展提供充足的動力[5]。然而，當前部分房地產企業并沒有認識到二者結合的重要作用，沒有將二者進行有機結合，影響了企業的發展。第一，部分房地產企業將投資項目的建設期限和融資期限進行統籌科學規劃，導致企業的資金存在期限錯配現象，產生資金短缺或資金成本較高現象。第二，部分房地產企業沒有從整體的角度來識別和防范投融資風險，導致投資風險和融資風險同時爆發，給企業帶來重大損失。第三，部分房地產企業沒有將投融資管理進行結合，存在管理過程分離現象，提高了企業的整體管理成本，降低了企業的管理效率。

（四）缺乏專業的投融資管理人才

房地產企業要想降低投融資管理風險，充分發揮投融資管理活動的作用和價值，必須要有專業的人才隊伍提供保障。尤其是在當前國際環境復雜多變和市場競爭激烈的背景下，投融資管理活動變得更加復雜，對人才的要求也越來越高，房地產企業更加需要打造專業的人才隊伍來開展投融資管理工作。然而，當前大部分房地產企業還缺乏專業的投融資人才，都是要求財務人員來從事和開展相應的管理工作。但大部分財務人員對于企業業務和投資項目的了解不夠，缺乏豐富的投融資理論知識，無法完全勝任投融資管理工作，還需要經過專業的培訓和歷練以后才能開展相關工作，這無疑會給投融資管理工作帶來一定阻礙。

（一）科學合理投資

具體而言，房地產企業可以從以下幾個方面開展合理投資：

第一，提高投資風險防范意識。為了確保投資的科學性和合理性，房地產企業的領導者一定要樹立投資風險防范意識，加強投資管理相關理論知識的了解和學習，真正認識到投資決策和管理的重要作用。同時，房地產企業還應該加強對員工的宣傳，使企業員工能夠認識到投資風險防范和管理的重要作用，自覺參與到投資風險防范和投資管理工作中。

第二，科學開展投資管理工作。首先，在決定是否投資之前，房地產企業應該結合自身的實際情況進行充分的調查，綜合考慮宏觀政策、市場環境、資金實力以及投資項目成本收益等方面的影響，邀請企業內外部的專家對投資項目開展可行性分析和論證，全面分析評判投資項目所面臨的市場和政策風險、所需要的資金數量、所獲得的成本收益效率，劃分投資項目優先等級，據此作出正確的投資決策。其次，房地產企業應該科學規劃投資項目，制定完善的投資方案，投資方案包括投資資金的籌集和償還時間、投資項目的建設方案以及投資風險的防控措施等內容，最大程度降低不確定性因素對投資建設項目的影響，并細化投資流程，確保投資項目能夠如期完成并獲得預期的收益。最后，房地產企業還需要定期跟蹤和監督投資活動開展情況，一旦發現投資活動存在風險或問題，應該及時采取合適的措施進行解決或者中止投資活動，防止企業產生較大的投資損失。

（二）拓展融資方式，優化融資結構

第一，拓展融資方式。為了防止企業過度依賴銀行借款，降低企業融資風險，房地產企業必須要拓展融資方式，采用多種渠道來獲得資金。比如，經營狀況較好的房地產企業可以利用股權型的房地產投資信托基金，使投資者能夠參與企業的經營管理，降低企業對債務資本的依賴，優化企業的資本結構；將購房尾款、應收款、物業收費權和房屋租金等轉換成證券即資產證券化來獲得資金，降低企業的融資風險；通過私募股權的方式來獲得資金；中小型房地產業可以利用信托融資來獲取資金等。

第二，優化融資結構。為了避免單一借款方式產生較大的債務壓力，房地產企業必須要充分考慮自身的資金需求，結合自身的發展情況和外部發展環境，根據投資項目的特點和差異情況，靈活選擇多種融資方式，平衡長短期負債，優化企業的資本結構，提高企業抵御風險能力。

（三）有機結合投資管理和融資管理

第一，房地產企業應該從戰略的角度出發，將投資管理和融資管理進行結合，統一設計二者的管理制度。第二，房地產企業要注重二者管理過程的結合，并注重投資項目建設期限和融資期限的整合，防止發生期限錯配等現象。第三，房地產企業還應該注重二者風險控制的結合，全面識別和分析二者中的風險，制定完善的風險防控措施，提升企業的風險防控能力。

（四）加強投融資人才隊伍建設

在當前信息化時代，房地產企業應該通過招聘優秀人才或者開展專題培訓活動等方式加強對投融資人員的培訓和建設，使投融資人員具備現代技術應用操作能力，利用大數據技術來收集和處理投融資決策信息數據。同時也要加強對投融資人員的綜合分析能力的培養，使投融資人員轉型為管理型人才，為企業開展投融資管理工作建言獻策。

在當前市場競爭激烈的背景下，房地產企業必須加強科學合理投資，優化融資結構，加強人才隊伍建設，以此來防控投融資管理過程中的風險，提升企業在市場中的綜合競爭能力，推動企業持續發展。

參考文獻：

[1]鞠詠秋.房地產企業做好投資和融資管理的措施研究[J].現代營銷（上旬刊），2022，（05）：13-15.

[2]曹兆文，李秋宏.“房住不炒”政策對于房地產企業投融資的影響[J].重慶理工大學學報（社會科學），2021，35（09）：79-88.

[3]黎俊.房地產公司投融資管理工作現狀及應對策略[J].商訊，2021，（11）：80-81.

[4]王瑩.基于風險管理理論探究房地產企業投融資管理活動[J].投資與創業，2021，32（06）：24-26.

[5]張南.新形勢下房地產企業投融資方式的創新探究[J].中國集體經濟，2021，（04）：93-94.