國有物業服務企業治理路徑及思考

［摘 要］隨著社會的發展，國有物業服務企業治理問題已經成為制約其發展的瓶頸。當前，國有物業服務企業在現代企業制度下的發展機遇和挑戰并存。為此，國有物業服務企業需以“服務導向、權責對等、民主自治、管理科學”為原則，積極探索適合國有物業服務企業治理的路徑，切實解決國有物業服務企業存在的治理問題，對于促進國有物業服務企業健康可持續發展具有重要意義。

［關鍵詞］國有物業企業；物業服務企業；企業治理；治理路徑

［中圖分類號］F27 文獻標志碼：A

國有物業服務企業作為社區治理的重要組成部分和社會治理的重要力量，其治理能力和水平直接影響著基層社會治理效能。當前，要進一步完善國有物業服務企業治理體系，推動國有物業服務企業高質量

發展［1］。

1 我國物業行業發展現狀

經過數十年的探索及高速發展，我國物業行業的規模日益擴大，行業集中度日益提高，管理水平全面提升，整個行業也從傳統的粗放式發展階段走向了較為成熟和規范式的發展階段。近些年，“互聯網+”思維開始在物業服務領域全面滲透，技術應用也變得越來越成熟。“十四五”規劃明確指出，在服務相應社區下沉、建立現代社區、運用數字技術推動城市管理創新、精準高效滿足群眾需求方面，物業企業大有可為。

并購是國有物業服務企業持續擴大其發展規模的主要手段，可以加速行業整合，市場集中度也將得到全面提升，市場化拓展將迎來創新性突破，整體的資本市場分化也將越來越明顯。而真正受到市場關注和青睞的，仍然是物業服務行業中的頭部國有企業，社區增值服務將迎來快速發展，商業運營和城市服務模式也將會獲得較為廣闊的增長空間。

2 國有物業服務企業治理困境

2.1 物業服務企業性質轉變的困境

在城市社會治理中，物業服務企業作為不可或缺的組成部分，對城市的安全與穩定起著重要作用。然而，由于歷史原因，我國物業服務企業有的是由事業單位改制而來的國有企業，因此在其發展過程中，國有資產保值增值是首要考慮因素。尤其是隨著新時代的到來和改革開放的不斷深入，國有物業服務企業必須打破傳統管理模式和體制的束縛，適應市場環境和自身發展需求。因此，實現物業服務企業性質轉變是其面臨的首要問題。

2.2 業主大會成立難的困境

業主大會是業主行使權力的重要平臺，對于維護物業管理區域內的公共利益、提高物業管理區域內物業服務質量、建立和維護小區的和諧穩定起著至關重要的作用。但在實際生活中，很多小區因為開發商或物業服務企業“不作為”，小區業主大會無法成立。隨著社會經濟的發展和居民生活水平的提高，業主大會成立難已成為突出問題之一。

2.3 業主委員會監督乏力的困境

業主委員會是物業管理的重要組成部分，其健康有序地運行對物業服務企業的治理起到了重要作用。然而在實踐中，業主委員會的監督作用往往不能得到有效發揮，甚至出現“雙過半”現象。目前，業主委員會的監督主要依賴于業主大會決議、業主委員會主任和副主任的任職資格，以及業委會內部的議事規則和制度等。從實際操作來看，業主大會決議是關鍵，但由于監督主體不明確、表決程序不規范等問題，業主委員會在日常運行中面臨著較大風險。同時，業主大會內部的議事規則和制度也存在一定問題，這導致業主委員會監督乏力。

2.4 物業服務企業自身建設的困境

當前物業服務企業面臨著一些困境，主要表現為：受物業費定價機制影響，物業服務企業盈利空間受限，同時國有企業也受其經營收入和成本的雙重壓力，經營困難，“質價相符”難以落實。再加上企業本身的“管家”意識有待加強，部分國有企業尚未樹立整體服務意識，對業主需求不敏感。且隨著物業服務領域的不斷擴展，對于物業服務人員的專業要求也越來越高，但部分國有企業缺乏專業人才，導致不能提供高質量的服務［2］。

3 國有物業服務企業治理路徑

3.1 合理界定政府職能

政府作為國有物業服務企業的出資人，在國有物業服務企業治理中應堅持“有權必有責，用權受監督，侵權要賠償”的原則，根據“管辦分離”的要求，明確政府職能，理順管理關系，建立新型政企不分的關系。在職能劃分上，應明晰國有物業服務企業作為企業法人所擁有的民事權利與義務，明確政府在國有物業服務企業治理中的定位，嚴格依照《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等相關法律法規來規范和約束國有物業服務企業的經營行為。在政府職能定位上，應嚴格落實相關政策法規規定，依法依規推進國有物業服務企業的改制工作［3］。

3.2 規范企業內部管理

在國有物業服務企業治理中，要積極推進管理創新，建立健全內部控制體系。企業要不斷加強和改進黨組織建設，為企業內部治理提供堅強的政治保證，積極探索以“三重一大”決策制度、項目經理負責制、內部審計監督等為核心的現代企業制度和內控體系，使企業建立起自我約束、自我發展的良好機制，并進一步規范內部管理，完善考核機制。在內部管理中要結合企業實際，制定符合自身特點的管理制度和考核機制，不斷完善內部管理制度體系和績效考核辦法。在考核過程中要嚴格按照規章制度進行考核，充分調動各部門的積極性和創造性。除此之外，還需嚴格落實廉潔從業規定。按照中央八項規定精神和國資委的相關要求，嚴格落實廉潔從業有關規定，不斷強化內部監督管理，建立健全廉潔從業制度體系。在這一過程中，可推進紀檢監察體制改革，探索實行紀檢監察工作雙重領導體制，由上級紀檢監察部門對下級紀委監委進行領導。同時，將紀檢監察工作向基層延伸，延伸到國有物業服務企業的所有基層黨組織和全體黨員中去。

3.3 規范企業文化建設

企業文化是企業的靈魂，也是企業生存和發展的基石［4］。沒有文化支撐的企業是沒有靈魂的企業，沒有文化支撐的團隊也無法走得更遠。在國有物業服務企業，應該從企業精神、理念和價值觀等方面進行規范建設，并將這些規范作為一種文化準則、一種價值觀念來統一員工行為，使其形成一致的價值觀和共同的行為準則。通過強化對企業文化建設的認識，將“以人為本”的管理理念貫穿于經營管理始終，促進企業經營目標與員工個人目標、個人發展目標相統一；通過強化對企業文化建設的重視，將“服務導向、權責對等、民主自治、管理科學”作為指導思想，加強對員工的培訓，提升員工的素質和服務意識。

3.4 建立和諧勞動關系

構建和諧勞動關系是國有物業服務企業治理的重要內容。勞動關系的和諧與否，直接影響到企業的穩定，進而影響到整個社會的和諧穩定。國有物業服務企業應加強與員工的溝通交流，及時了解員工的思想動態和意愿訴求，做好職工思想政治工作，促進的企業和諧發展。建立健全勞動合同管理制度，嚴格按照勞動合同法規定與職工簽訂勞動合同。通過完善勞動合同簽訂、履行等管理工作，及時收集和掌握勞動關系狀況，動態跟蹤分析相關數據信息，掌握勞動關系運行動態，及時發現并化解矛盾糾紛。在人力資源管理上，需建立健全薪酬分配制度和職工獎懲制度，切實保障職工的合法權益。同時，加強對員工的人文關懷和心理疏導，營造和諧、融洽的工作氛圍［5］。

3.5 以黨建引領為核心，構建多元共治新格局

隨著社區治理和社區居民群眾對美好生活的向往，如何提升社區服務質量，增強社區治理能力，是物業服務企業需要考慮的重要問題。物業服務企業作為城市基層治理的重要主體，在城市社區治理中發揮著重要作用。國有物業服務企業應牢固樹立“黨建引領”的理念，充分發揮黨組織在企業中的政治核心作用和戰斗堡壘作用。黨建引領是國有物業服務企業參與基層治理的基本原則和根本保障。加強黨對國有物業服務企業的領導，既要立足當前、解決當前問題，也要著眼長遠、形成長效機制。在推進國有物業服務企業參與基層治理中，國有物業服務企業黨組織應充分發揮領導核心作用，堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，將黨建工作納入企業戰略規劃和發展計劃。具體來說，一是加強黨的組織建設，積極探索建立黨建工作制度，建立健全“雙向進入、交叉任職”領導機制，形成“黨員有崗位、黨員有作為、黨員起模范帶頭作用”的良好氛圍［6］。二是推動物業企業黨組織建設與社區治理深度融合，探索在居民小區建立黨組織，實現黨的工作覆蓋到小區、組織覆蓋到樓棟、服務覆蓋到家庭。三是不斷完善黨組織領導下的居民委員會、業主委員會和物業服務企業“三方聯動”機制，充分發揮黨建引領作用，健全以社區黨組織為核心、業主委員會為主導、物業服務企業為主體的多方協同共治格局。

3.6 建立市場化運作機制，創新社區服務模式

堅持市場化改革方向，建立起適應現代市場體系和新型社區治理要求的市場化運作機制，創新社區服務模式，推動傳統物業服務向現代物業服務轉變，逐步實現由傳統物業管理向現代物業管理轉變。在國有物業服務企業的引領下，通過引入市場機制，建立社區居民與社會組織、政府職能部門、開發建設單位的對接平臺，積極推進公共服務設施的社會化運營與專業化管理。同時，國有物業服務企業要以創新為引領，積極探索“互聯網+社區”“智能+社區”等新業態，打造智慧社區，構建線上線下相結合的智慧化管理模式。按照地區關于加快推進物業管理區域內公共服務設施建設及智能化改造的實施意見的要求，以互聯網技術為支撐，推動智慧化技術在物業管理區域內公共服務設施建設及智能化改造中的應用。企業可積極利用大數據、云計算、物聯網、人工智能等技術手段，逐步實現對小區的信息化、智能化管理。搭建以小區居民為主體的城市綜合運營管理系統，形成“智慧物業”，國有物業服務企業可以從以下方面提升服務能力和管理水平：一是基于大數據分析進行客戶畫像，更精準地了解客戶需求，提升客戶體驗，并通過實時監控、智能分析等手段，提高物業服務效率和品質；二是基于人工智能、物聯網等技術手段實現智能安防、智能停車、智能監控等功能，提升物業管理的智能化水平［7］。

3.7 深化服務內涵與社會需求

滿足社會需求是促進國有物業服務企業實現可持續發展的動力。國有物業服務企業伴隨著改革工作的有序推進，其業務服務范圍也在日益擴大。這些新拓展的業務，都是在滿足社會需求之上所衍生而來的。因此，國有物業服務企業想要獲得更廣闊的發展空間，則需要發掘全新的社會需求增長點，為社會各主體提供內涵式、個性化服務。現階段，我國正處于城鎮化發展的重要轉型時期，人們的物質生活水平不斷提高，對精神及生活各方面的需求也呈現出了逐年增長的發展趨勢，物業需求變得越來越多元化。為此，物業服務企業在真正地走進資本市場之后，需要平等地參與到市場競爭環境中，通過對資本的利用，助力企業獲得發展。對于物業服務企業來說，其社會需求體現在多個維度，如物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務等。現階段，也有越來越多的國有物業服務企業開始在物業新業態中涉足。而這些衍生的新物業服務需求，國有物業服務企業改革工作需要了解其內涵，其服務內容不可以簡單地局限于基本物業服務，而是需要結合服務對象的差異性，為其提供個性化服務。

4 結語

國有物業服務企業的發展，既要遵循市場規律，也要遵守法律法規和政策規定。國有物業服務企業治理是一項長期復雜的系統工程，需要進行頂層設計、組織架構優化、資源整合、制度規范，不斷提高國有物業服務企業的治理能力。為加強國有物業服務企業治理體系和治理能力建設，更好地發揮國有物業服務企業在物業管理行業發展中的引領作用，促進行業高質量發展，文章對國有物業服務企業治理路徑展開了分析，并提出了路徑，旨在為國有物業服務企業治理的水平提升提供參考。

參考文獻

［1］陳玲. 金鳳區：高質量物業服務助推基層治理新步伐［N］. 銀川日報，2023-05-31（003）.

［2］謝曉玲. 金昌推進基層黨建工作提升基層治理效能［N］. 甘肅日報，2023-05-25（005）.

［3］杜英姿，郭文治，孟航，鄭新鈺，李彤彤，李靜雯. 杏花嶺區：持續激活小區治理“神經末梢”［N］. 中國城市報，2023-05-22（B04）.

［4］原進. 以黨建引領物業服務融入基層社會治理探討［N］. 科學導報，2023-05-12（B04）.

［5］沈婷，張榮. 數字賦能智慧物業讓嘉興居民生活更加便捷安心［N］. 嘉興日報，2023-05-11（004）.

［6］尹作濤，黃賽芳. 自貿港建設背景下海南居委會社區治理困境及其應對策略［J］. 南海學刊，2023，9（2）：22-29.

［7］王躍毅，呂強. 承擔社會責任，服務企業發展——小記快速發展中的山東現代物業管理專修學院［J］. 中國物業管理，2023（4）：7.

［作者簡介］王智梅，女，江西贛州人，贛州市南康區城市建設發展集團有限公司，中級會計師，本科，研究方向：企業治理。