土地管理與房地產開發經濟的內在聯系

張智翔

在城市化進程不斷推進的背景下，人們在住房方面的需求也在日益增長，這為房地產開發行業的發展創造了良好的條件。房地產開發是一個極為復雜的過程，涉及范圍廣、人員多，與社會很多行業都有著密切的關聯性，土地是最為基礎也是最為重要的資源類型。在對房地產進行開發的過程中，企業除了要遵守國家的相關法律制度之外，還要對當地的文化、民俗等進行調查，在這一基礎上做好土地管理工作。基于此，本文運用文獻分析法和歸納總結法，探究了土地管理與房地產開發經濟的內在聯系，希望為該領域的工作人員提供參考。

土地管理制度的環境變遷

法律環境變遷 我國法律制度具有強制性的特征。在房地產開發領域，相關法律制度早已存在，對企業的行為進行了規范。但對于具體的開發工程來說，相關法律體系還并不健全和成熟。尤其是在土地取得方式方面，地方政府和企業只需要自行擬定協議就可以完成出讓。在這樣的情況下，地方政府在土地出讓方面的權力是比較大的。2002年起，國家開始陸續出臺土地出讓的相關政策。國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（11號令），第一次明確了經營性用地必須實行招拍掛出讓，第一次對招拍掛出讓的原則、范圍、程序、法律責任進行了系統規定。

政策環境變遷 2007年，面對投資過熱和土地市場混亂的問題，政府對土地管理進行了宏觀調控，發布了一系列的經濟改革政策，對閑置土地進行了清理。對于那些超出合約動工日一年以上沒有開發的土地，地方政府會征收“土地閑置費”；而如果超出兩年，政府可以將土地的使用權收回。在這個基礎上，政府還對建設用地的供應情況和土地價格的變動情況進行了監測，這在很大程度上對土地囤積的行為進行了控制。

民眾的變遷 在對土地進行施工的時候，國家相關的政策也是對房地產開發企業有利的。在這個過程中，民眾通常只會按照政府的要求配合工作，很少會對施工問題提出自己的想法，也很少會對不滿意的地方進行抗議。但是在物權法（已隨民法典施行而廢止）實施后，民眾心目當中開始樹立起較強的所有權觀念，這使得房地產開發企業在房屋拆遷環節所面臨的困難與阻礙越來越多，需要充分關注當地居民的需要。在這個過程中，企業經常會遇到“釘子戶”，還有部分民眾會對企業的開發行為予以抗議。這些問題的出現會導致項目開發的時間被延遲，同時會導致開發成本進一步增加。

土地管理制度環境對房地產企業戰略選擇的影響

遵守 在對房地產項目進行開發的過程中，為了確保開發過程的合法性和正當性，企業需要嚴格遵守國家的相關法律，同時嚴格遵守相應的政治制度。在土地管理制度不斷完善和成熟的背景下，房地產開發企業在戰略選擇方面也表現出了更強的制度遵守特征。

隱藏 在對房地產項目進行開發的過程當中，如果與現行法律制度或者法律規范出現沖突的話，企業雖然會在明面上遵守相關法律制度，但在私底下會采用多種方法尋找法律的漏洞，從制度不完善的地方入手來尋找利益增加的契機。面對國家的土地管制和約束，房地產開發企業可能會采取隱藏的方式來規避。在過去，國家的很多土地都處于閑置狀態，并沒有進行開發建設，土地價格也比較低，對于那些可以吸引投資的項目來說，都是由政府進行協議出讓的。在這樣的情況下，房地產開發企業會滿足政府部門所提出的要求，以此來獲得土地使用權。

入伙 在房地產項目開發過程中，開發企業與相關部門和地方人員進行協議，在達成協議的情況下開展后續的工作，各方進行及時有效的溝通，明確彼此的責任和利益，以此來達到共贏的效果。通常來說，入伙是一種最為主要的形式，入伙的形式有兩種：一是入伙者進入企業內部來實現利益共享，但入伙人并不會直接參與決策；二是合伙者與地方企業進行合作，以此來獲得利益，同時為施工活動的順利開展創造條件。

控制 當前，地方官員大多都是由上一級政府直接進行委派的，因此中央政府可以對地方政府進行直接控制，具有絕對的領導權。但該模式也會展現出一定的弊端，為了應對這些弊端，實現信息的順暢流通，房地產開發企業可以將存在的問題直接反映給中央政府，由中央政府對地方政府進行控制，使其配合企業的發展。如果企業股東與地方政府關系比較密切的話，企業也可以利用這層關系來緩解地方官員在制度層面所施加的壓力。在部分環節的運作過程中，還可以利用這層關系來避免很多麻煩。一些海外企業進入到我國投資與生產的時候，如果與中央政府在當前階段所推行的發展計劃相一致的話，相關管理單位就會通過對地方政府進行控制的方式來為企業的發展提供有利的條件，對企業的運營與管理進行扶持。

對房地產開發經濟產生積極影響視域下的土地管理策略

提高地區土地管理水平 在對地區土地進行管理的過程中，需要采取相應的措施，運用有效的方法來使土地資源的利用達到協調的狀態，并結合地區發展特點來對土地管理的方式進行創新。對房地產開發企業來說，除了可以獲得經濟利益之外，還可以推動地方經濟的發展，實現與政府的共贏。比如短時間內地區房地產銷售額大幅度減少的話，片區內土地管理的強度和管理的面積都會降低，在地方政府不加管控的情況下，地方經濟的發展和產業結構的發展都會受到影響。為了避免這種問題的發生，地方政府需要采取有效的措施來提高土地供應能力，同時使房價變動更為穩定。促使房地產開發企業結合地區經濟發展狀況調整發展戰略，構建起應急計劃，做好售房回款的工作。

遵循開源節流的管理理念 通過上文分析發現，土地管理與房地產開發企業之間有著密切的關聯性。因此，地方政府在對房地產進行調控的過程中，要制定合理的規劃，將項目運營的成本控制在合理的范圍內。同時，還要構建起完善的土地利用制度，對現有的土地資源進行保護，堅持“增收節支”的原則。在這個基礎上，地方政府還要遵守開源節流的管理理念，構建起一支完善的土地執法檢查隊伍，對房地產行業的監督管理體系進行完善。

加強土地管理的宏觀調控 在整個過程中，地方政府要結合實際情況運用有效的方式和途徑來為企業開發和使用土地資源創造條件，對片區的土地管理活動進行完善。在現實中，很多地方的土地資源有限，耕地保護責任重大，可供開發利用的建設用地十分稀缺。在這樣的情況下，政府在宏觀調控的時候可以要求房地產開發企業繳納一定資金的方式來維持行業的發展，同時對土地管理工作的順利開展創造條件。基于我國土地使用的實際情況，地方政府在對土地管理進行宏觀調控的時候，需要解決房地產行業基礎信息和基礎數據欠缺的問題。為了解決這一問題，就要運用現代化的技術手段來完成信息的采集。作為房地產開發企業，在進行項目開發的時候也要將客戶的需求放在中心的位置，使各項工作都能基于民眾的角度開展起來，在這一基礎上再制定符合購房者特點的戰略業務類型，有利于提高客戶的滿意程度，在降低服務成本的同時獲得更多的經濟效益。

對土地管理產生積極影響視域下的房地產經濟發展策略

加大市場控制力度 在發展實踐中發現，市場價格的波動在很大程度上會對房地產經濟的發展產生影響，同時也會對市場宏觀調控的力度產生影響，且這種影響是不可避免的。對于這一問題，要對房地產價格波動的問題進行正確區分，并在這一基礎上加大市場控制力度。對于不斷變化的房地產價格，政府是有責任和義務進行調控的，但是在調控的時候，不能簡單地對房地產的價格變動進行控制，而是要綜合考慮多樣化的因素，將房地產的價格控制在合理的范圍內。在改變市場價格的同時要確保合理性。在市場價格小范圍波動的情況下，政府無需過多干涉，這可以使房地產企業完善經營管理，形成有序的行業競爭，最終實現土地資源的合理利用。

加強對房地產的投資政策建設 面對房地產經濟的不穩定性，要對市場當中的多樣化因素進行有效控制，同時要做好房地產投資建設，通過對投資政策進行完善的方式來確保房地產經濟與市場發展相符合。為了實現這一目標，政府要根據經濟發展情況制定相應的投資政策，并在政策實施的過程中進行有效調整，以此為房地產經濟的平穩快速發展提供保障。同時，在房地產政策中，要明確投資主體與產權，確保各項職責全面落實，以避免不可預估的風險。對于突發的問題，也要做到及時有效的處理，這樣才能確保房地產行業的規模化發展，提高房地產投資的合理性，最終對土地管理效果進行優化。

綜上所述，在對房地產進行開發的過程中，土地管理制度所帶來的影響是不容忽視的，政府部門針對土地資源的調控舉措會在很大程度上對市場的發展狀況和項目的開發情況產生重要影響。在法律環境、政策環境以及民眾變遷的情況下，地方政府需要提高土地管理水平，遵循開源節流的管理理念，做好土地管理的宏觀調控。

（作者單位：云南省大理白族自治州大理市土地收購儲備交易中心）