房地產業資金風險控制方法

丁萍萍

房地產企業要想獲得有序發展，離不開資金。資金作為維持企業發展的關鍵要素，如果在管理環節中發生風險，將很可能導致房地產業發生資金鏈斷裂問題。因此本文對房地產企業資金風險控制進行研究，分析了籌資、投資、銷售環節風險控制要求，認為只有各環節資金都得到有序流轉，才能確保房地產企業資金充裕，避免資金鏈斷裂。同時資金風險管理作為一項全面性工作，房地產企業在發展過程中要進一步認識到資金風險控制的要求，高度重視風險控制原則和理念，制定科學的資金風險控制措施，才能實現有序發展的目標。

房地產業資金風險控制的重要性

房地產業在發展過程中面臨著一系列挑戰，主要體現在房地產業開發周期長、投資風險高、對資金需求量大。房地產業在管理環節中要高度關注資金風險控制的要求。如果資金流程出現問題，那么很可能導致資金風險產生。部分房地產企業隨著項目的開展，資金缺口在不斷擴大，從投資前土地儲備到后續建設等各環節都需要大量資金，同時在項目建設中期還需要大量資金投入，因此對資金管理工作要求較高。再加上宏觀經濟下行壓力加大，房地產業在發展過程中面臨巨大的壓力和挑戰，很多房地產企業由于自身資金風險管理不當產生了資金鏈斷裂的問題，甚至使企業走向破產。基于此有必要對房地產業資金風險管理工作進行研究，全方位關注不同環節資金風險控制要求，確保企業實現有序發展的目標。

房地產業資金風險控制的問題

第一，籌資風險控制不當。企業在發展過程中要高度關注籌資要求，以確保企業資金更加充裕。但是很多房地產企業在籌資環節中存在著一定風險，主要原因是企業的籌資渠道較為單一，過于依賴銀行借款。但是當前很多銀行對房地產企業的貸款都很謹慎，企業要獲得資金需要面臨審批較多。再加上很多房地產企業的財務杠桿過高，銀行給企業的授信下降，導致企業無法從銀行獲取足夠貸款。第二，投資環節存在風險。部分房地產企業在投資過程中產生資金鏈斷裂的風險，主要原因是企業存在盲目投資的問題。很多房地產企業為了追求自身快速擴張，在運營環節沒有充分關注自身的資產負債率等方面因素，存在投資風險。由于房地產企業沒有合理考慮自身發展規劃等方面情況，盲目擴大自身負債來開發新項目，容易導致部分項目無法及時收回資金。第三，銷售回款環節存在風險。部分房地產企業在銷售環節中，沒有采用科學的銷售策略對不同樓盤制定科學的銷售方案。同時部分企業在銷售環節不重視自身的業務模式創新，很多項目在銷售環節產生重大風險，導致資金無法及時收回。

房地產業資金風險控制的建議

防控籌資流程風險 近年來房地產企業在發展過程中面臨著嚴峻挑戰，很多銀行對企業采用了較為嚴格的信貸政策，導致房地產業在發展過程中面臨巨大壓力。特別是在我國經濟新常態背景下，房地產業受到了一定的影響，房地產業從以往高速發展轉向面臨巨大挑戰。企業要優化融資渠道，避免過于依賴銀行渠道導致的問題。同時房地產業在當前銷售回款能力相對較弱，若不能及時回籠資金，也沒有開展聯合投資，將給企業帶來極大的信用風險。

第一，拓寬企業融資渠道。房地產企業在融資過程中，很多企業僅依賴銀行借款，導致融資渠道較為單一，企業將面臨極高風險。再加上企業向銀行借款需要較長的審查時間，無法及時解決自身資金問題。同時當前我國銀行對房地產業的貸款審批嚴肅度在不斷提高，無形中提高了房地產業的資金壓力，導致企業資金陷入惡性循環。首先，房地產企業要積極通過發行股票、債券等方式來獲得融資。房地產企業發行股票、債券的風險較小，企業要在合理范圍內提高多元化融資的比例，并吸引股權資本，讓企業資本結構能夠得到改善，達到擴大企業資金規模，解決融資難問題的目標。其次，積極探索新的融資渠道。房地產企業在融資過程中，要探索新的融資渠道進行融資。第二，結合資金需求開展融資。房地產企業在發展過程中，要合理分析自身資金需求，進行融資時要形成科學的融資計劃，合理評估不同發展階段的融資額度以及資金來源，形成科學合理的融資機制，做到對相關風險科學控制。通過關注資金管理環節中方方面面工作要求，確保房地產企業的融資機制更加合理。此外房地產企業在發展過程中，隨著自身規模擴大，風險也將增大，企業要高度關注資金管理工作要求，認識到資金管理不合理將給企業帶來嚴重風險。為此，房地產企業要通過科學的措施，使有限的資金流向最需要之處。第三，主動提高自身信用。房地產企業在融資過程中，是否能夠取得充足的融資，在很大程度上取決于自身的信用等級。房地產企業的信用等級主要取決于自身的盈利能力、償債能力等因素。房地產企業在發展過程中，要高度關注自身信用等級的建設。

規避投資環節風險 房地產企業在發展過程中產生資金鏈斷裂，往往是由于企業投資環節產生風險。在資金投資的環節，若企業做出不符合企業自身發展階段與外部環境的投資決策，將產生投資項目不符合企業實際狀況的問題，導致投資失敗。企業要確保各類建設項目具有可控性、穩定性、就要重視資金流的狀況。房地產企業在風險識別、管理等各環節，都要全面關注可能發生的資金風險，結合企業實際情況優化風險控制措施，確保企業實現可持續發展的目標。

第一，謹慎投資。房地產企業在投資時，要合理分析資金狀態，高度關注自身資金流量情況及資金管理規模，避免盲目投資的問題。房地產企業要對投資工作進行充分分析，分析工作環節的風險情況，做好對投資風險的控制，有序規劃企業的管理流程，以確保企業各類風險可控，做到對投資流程的科學管理。首先，房地產企業在開展項目投資之前，要充分考慮內外部各類因素，在執行可行性分析的基礎上，關注房地產企業的實際特點。房地產企業在投資過程中項目開發周期相對較長，項目在發展過程中存在一系列不確定性因素。若項目開發過程中沒有對各類風險做出全面預判，并以此來調整投資策略，那么房地產企業在投資環節將可能遇到嚴重風險。因此企業要結合自身實際情況，關注管理階段、資金充裕度等方面因素，合理確定投資方向，確保在投資項目之前做好可行性研究，避免投資方向和企業發展實際相違背的問題。其次，房地產企業在投資過程中，要高度關注自身的風險控制體系。如果企業資金風險高，就應該避免擴張，防范盲目投資導致企業發生風險。通過合理放緩企業投資速度，確保企業在投資環節中高度關注自身風險控制流程，判斷相關項目是否可能發生風險，并形成科學、合理的投資方案，確保房地產企業投資工作更加合理。

第二，重視投資風險管理。房地產企業在投資過程中，要高度關注風險控制要求。在項目管理環節，通過對各類風險進行全方位分析，高度關注資金控制流程的具體要求，確保企業的風險可控。房地產企業在實施風險控制環節，要形成科學化、規范化的控制措施，確保投資過程中管理更加規范化，避免發生風險的可能性，確保投資環節決策科學、合理。在施工過程中，房地產企業管理層要認識到投資風險控制要求，企業基層人員也要形成投資風險管理理念。

第三，合理選擇投資組合。房地產企業在投資環節中，通常投資規模較大。為了確保企業投資能夠收回預期的效益，要規范自身的投資組合，降低投資風險，確保企業能夠獲得充分的投資。企業在投資過程中，若僅投資住宅領域，容易導致企業產生較高的風險。房地產企業除了開展住宅用地投資外，還可以開展旅游用地、醫療用地、工業用地、商業用地等不同用地的投資，確保各類投資風險可控。例如房地產企業在投資住宅用地的基礎上，可以開展商業用地投資。商業用地占用大量資金，但是收益也較高。企業只有合理選擇不同項目投資組合，才能讓企業在風險可控的前提下提高自身收益，確保企業實現預期的發展目標。

第四，合理確定房地產企業開發節奏。房地產企業在發展過程中，若開放節奏不合理，會導致企業的風險過大。企業要結合自身的資金流量情況合理確定資金使用規劃，避免資金鏈斷裂的風險。首先，房地產企業在投資環節要合理確定預算，通過預算對企業未來投資工作進行合理規劃。在當前時代下企業要實現發展，就要高度關注內部有限資源的合理利用，通過預算管理體系對企業的資源進行科學配置。企業只有對預算進行科學分析，才能確保企業預算和實際工作相銜接，確保所有投資項目都在預算范圍內，避免盲目投資的問題。其次，房地產企業在投資環節，要高度關注資金流情況，定期對資金情況進行分析，并以此及時調整企業投資規劃，避免盲目投資風險。企業要定期開展財務分析，特別是關注現金流量表的分析，確保企業的資金有序運轉。

避免銷售回款風險 第一，提高企業去庫存能力。房地產業屬于資金密集型行業，自身在經營過程中對資金需求量較大，整體資產負債率較高，資金回收期限較長。房地產業每開發一個項目的時間都相對較長，在開發環節需要大量資金支持。如果項目沒有及時完成銷售，那么意味著項目失敗的可能性會加大，很可能產生資金鏈斷裂的風險。房地產企業在項目開發建設完成之后，就進入了資金回籠階段。在該階段企業要盡快通過銷售房屋回籠資金的方式，達到提高企業效益的目標。房地產企業在資金管理環節中，要高度關注資金投入要求，避免資金發生風險，實現資金增值的目標，以提高庫存周轉率以及保障資金穩定運轉。首先，房地產企業可以適當利用促銷手段來加快銷售。一方面，全面降價，對整個項目進行降價方式達到促銷的效果；另一方面，部分降價，采用對部分房源降價的方式來提高銷量。三是采用贈送車位、贈送物業等方式進行促銷。其次，根據不同付款方式給予相應折扣。房地產企業為確保資金能夠及時收回，可以通過提高促銷力度的方式來促進客戶全款購房。第二，積極開展房屋租賃業務。在當前我國租購并舉理念推行背景下，越來越多地區開始重視房屋租賃業務的發展。房屋租賃業務能夠適應時代發展。房地產企業在開展房屋租賃時，要認識到房屋租賃不同于購買，在租賃過程中要嚴格防范違約風險，要求租戶按時付清款項，以降低資金鏈斷裂風險。

（作者單位：上海匯成房產經營有限公司）