農村房地一體不動產確權登記存在的問題與對策

蒙云月

摘要：農村房地一體不動產確權登記工作的開展，可以保障農民的合法物權以及財產權。鄉村振興戰略目標的提出加快了新農村的建設，農村房地一體不動產受歷史因素的影響導致有大量資料缺失，再加上違法建房、法律法規的沖突以及群眾意愿等因素，嚴重影響了確權登記工作的正常開展。農村房地一體不動產確權登記與每一個農民都息息相關，目前該項工作的開展仍然受到很多因素的制約，在實際工作中還存在較多的問題。例如準備工作不夠充分、工作人員專業水平不足等。要想提高農村房地一體不動產確權登記工作的效率，就必須綜合分析當前存在的問題，找到相應的解決對策。本文探討了農村房地一體不動產確權登記問題及對策。

關鍵詞：農村房地一體不動產；確權登記；問題與對策

農村房地一體不動產主要是指農村的宅基地以及集體建設用地，該項工作的目的是保護每個人的合法權益，加快城鄉一體化的建設與發展。目前國內十分重視該項工作，該項工作屬于一種基礎性工作，該工作的開展可以深化改革農村集體產權制度。我國對于該項工作的進度有明確要求，但是很多農村對于地籍房屋的調查工作沒有做到位，再加上時間跨度較大，整體情況相對較為復雜。當前仍然有大量的宅基地沒有被登記。在確定了宅基地的合法性與正當性之外，要根據正常的工作流程進行審批、公示并發證。

1 農村房地一體確權登記的意義

我國對于農村住宅基地、集體建設用地等農村不動產已經開始統一確權登記，但是由于起步相對較晚，對于地上建筑物、家庭成員信息等這類具體的內容登記得還不夠全面。在土地改革中農村房地一體不動產確權登記是其中的一項重點內容，通過這種方式可以更好地保障權利人的合法權益。也是統籌城鄉發展、加速城鄉一體化建設的主要途徑之一。黨的十九大會議提出了鄉村振興戰略，該戰略目標提出后各級政府對于該項工作的重視程度越來越高。目前，農村房地一體不動產確權登記相關的法律法規以及行業標準正在逐漸的完善，該項工作的開展必須嚴格遵守相應的法律法規以及行業標準，對所有的信息進行詳細、準確、清晰的登記，一方面可以更好地保護農民的權益，另一方面還可以推動鄉村振興戰略目標的發展。之前的登記會受到技術條件以及工作人員登記水平的限制，不僅登記的信息較為混亂，也無法實現信息共享，這些因素都增加了后期農村房屋流轉的難度。通過確權登記，可以對農村房地的使用情況有更加全面的了解，不僅可以保障農民的合法權益，還能夠促進農村經濟的發展。農村房地一體不動產確權登記可以實現房地信息的數字化管理，有效避免了因房屋與耕地分離而導致的矛盾。提高了房屋用地的使用效益，從而更積極地推動新農村的建設。其次通過登記確權可以明確宅基地以及建筑物的關系，不僅可以減少管理支出，同時還可以讓房屋與土地之間的關系得到優化。房屋登記手續的簡化就降低了土地交易的成本。在確權登記之后房地權屬糾紛問題就可以從根本上得到解決，宅基地管理制度也可以得到切實有效的落實，更好地保障權利人、繼承人的合法權益，從而更好地維護社會秩序。房地一體確權登記讓宅基地、集體用地的使用更加合理，不僅提高了土地的利用效率，同時還減緩了土地分攤不均而出

現的壓力。

2 農村房地一體不動產確權登記中存在的問題

2.1 管理不夠規范

通過調查走訪可以發現，農村的宅基地整體上較為雜亂，經常會出現面積過大或一個戶主對應多個宅基地的現象。建房審批流程不夠規范，也沒有健全的對口政策。很多農戶在新建房屋后原有的舊房并沒有按照規定進行拆除。新宅與舊宅都歸屬于同一戶主，所以導致出現一戶多個宅基的現象。造成該現象的另一個原因是獲贈與買賣的宅基地都歸屬于同一個戶主。農村的宅基地買賣有時會需要較長的時間，在這個過程中如果沒有簽訂變更協議或相關合同，宅基地的權屬就很難確認，會給確權登記問題帶來新的困難。宅基地的確權登記本身的審批過程就較為漫長，需要經歷多個階段，在這個過程中可能會丟失一些相關的權屬資料。近年來隨著農村經濟的快速發展，農民的收入和生活水平有了極大的改善，對住房的需求在逐年上漲。在這種發展背景下農村的執法力度與管理水平沒有與之相匹配，導致管理較為混亂，亂占土地的現象較為嚴重[1]。

2.2 沒有做好準備工作

在開展宅基地確權登記之前，應該提前做好充分的準備工作，相關部門應做好組織工作，加大宣傳力度。農民的綜合素質水平相對較低，對于宅基地確權問題不夠重視，也沒有清晰的認知，當工作人員在開展工作時沒有給予足夠的配合，導致調查工作的進展十分緩慢。對于一些已經登記完成的用戶，由于沒有意識到保存相關資料的重要性，導致很多用戶的紙質材料丟失，這對于后期工作的開展十分不利。除了農戶之外，還應該通過宣傳推廣工作讓工作人員意識到該項工作的重要性。目前很多工作人員尤其是基層干部對于該項工作的態度較為消極，對于確權登記工作相關文件的精神及要求沒有深刻的認識，無論是在收集材料還是提交材料的進展都十分緩慢[2]。當前，農村人員流失較為嚴重，受城市化進程的影響，很多年輕人都涌向了各大城市，在農村留守的主要以老人和兒童為主。一些人員由于不了解該項工作所以相對較為抵觸，也不能及時提供相關資料，這些因素都會影響到實際調查工作的效率。

2.3 工作人員專業水平低下

我國疆域十分遼闊，村落的數量不僅多而且較為分散，不同地區的村落具有較大的差異性，有些地區的環境較為復雜，這些因素都增加了確權登記工作的難度。由于村落較多所以整體的工作量十分龐大，需要大量的人力投入到該項工作當中，同時還需要輔助以大量的物力以及財力資源。該項工作的整體流程相對較為復雜，具有較強的復雜性，工作人員需要耗費大量的時間和精力去實地考察，很多資料較為瑣碎，收集起來有較大的難度。這種現狀對于工作人員的專業能力提出了更高的要求。一些資料的審核會涉及多個方面，具有較大的難度。工作人員必須掌握熟練的操作方法才能夠快速地推進工作。這些都是確權登記工作進展緩慢的主要影響因素。面對這種現狀，相關部門并沒有根據實際情況制定出相應的激勵政策，越是在這種情況下越需要調動工作人員的工作積極性，通過學習培訓來提高登記人員的專業水平，這樣才能夠避免登記內容與實際內容不符的現象。

2.4 沒有長遠的規劃

受農村發展水平的影響，再加上一些歷史遺留原因，農村早期的一些住房沒有進行合理的規劃，農民大多根據自己的想法隨意占地建房，進而出現了許多違建、亂建現象。相關的主管部門之間對于責任的劃分不夠明確，對農村宅基地建設的監管不力。雖然制定了規范的審批流程，但是該流程具有較強的專業性，在實際的工作開展中具有較大的操作難度。住房對于任何人而言都屬于剛性需求，很多人在沒有批文的情況下仍然執意建房，農村亂建現象目前仍然較為嚴重。目前阻礙農村房屋確權登記的主要因素為：一方面是沒有足夠的資金支持，另一方面是缺乏專業、高素質的人才。任何一項工作如果想獲得長遠的發展，都離不開專業的人才，同樣的一項工作如果長期停滯也必然是因為缺乏專業的人才。另外就是政府的監管力度以及工作態度等因素[3]。

3 推進農村房地一體不動產確權登記的具體實施對策

3.1 規范基層管理

相關部門在開展工作時，要嚴格遵守國家相關的法律法規，并將其作為重要的行動準則。對于疑難問題要根據實際情況進行分類核實并如實登記。國家對于農村建房用地有明確的規定，在政策實施前建好的房屋，需要通過調查了解房屋在政策發布之后是否還有擴張現象，核實清楚后根據相關情況登記實際住房面積并核發證書。要對系統內的基本信息不斷進行完善，對于政策頒發之后的建房要嚴格按照現行的規定進行核查辦理。有些戶主名下會有多套住房，對于這種現象，雖然還沒有經過相應的審批但是沒有超出權限使用要求，如果相關的資料不夠齊全，那么就需要根據規定去補辦材料。違規占地的應該責令拆除，拆除后土地就要劃到集體戶。引發一戶多宅問題的因素還有繼承、買賣渠道等，對于這類情況要根據實際情況進行針對性的處理。對現有的資料要進行整理歸納，確認每套房屋的權屬關系，如實登記所有的基本信息。不同的情況要采取不同的處理方法，嚴禁出現“一刀切”做法。如果面積超限就需要進行拆除，房屋的實際面積與原審批面積如果存在差異，那么就需要對超額面積進行登記并補辦相關手續。在遵循國家法律法規的前提下保護好每個人的合法權益[4]。

3.2 落實統籌責任

農房一體確權登記關系到農民切實的利益，這也是該工作的一個難點問題。為了解決這一問題，就需要做好宣傳教育工作。在發證之前，相關工作人員應該提前策劃并做好宣傳教育工作。宣傳工作不要拘泥于某一種形式，例如選擇廣播電視、新聞媒體及自媒體等方式。可以根據村委劃分片區，各級干部要做好并明確自身的責任，要在規定時間內完成所有預設的方案。要通過深入淺出、通俗易懂的方式來更好地抓住用戶的情緒，讓他們能夠認識并了解該項工作的重要性及其作用[5]。村民與干部之間應該密切配合，讓不動產確權登記工作能夠不斷提高效率。

3.3 提高工作人員素質

房地一體不動產確權登記工作具有較強的專業性，這就要求工作人員具備專業的技能，同時要有大量的知識儲備和極高的綜合素質。相關部門應重視專業人才的引進工作，對現有的工作人員要定期進行培訓。在溝通交流中學習他人的工作經驗，分析以往的成功案例，將這些經驗逐漸轉變成為符合當地實際情況的工作方法。為了提高工作人員的積極性，可以制定相應的績效考核制度，通過獎懲機制來調動工作人員的工作積極性以及能動主觀性。掌握規范的操作方法，不斷提高工作人員的整體素質。

傳統的調查工作需要耗費大量的人力物力以及資金，現代信息技術的發展讓確權登記工作變得更加高效，通過資源整合來不斷優化并完善管理及工作流程。要從多個途徑去縮短辦理時間，實現足不出戶完成確權登記，可以顯著提高工作效率。這樣尤其是外出務工的人員可以通過網絡平臺來完善自身的信息，如果核對完成并確認無誤就可以交由監管部門審核，當審核結果與預期差別較大時，就會有專職的人員進行調整，如果公示結束后沒有異議那么在繳費后就可以獲得不動產權益證書。

3.4 完善管理機制

農村早期住房用地建設沒有進行合理規劃，其原因主要分為歷史因素、監管部門職責失位等。如果監管部門的工作沒有做到位，那么就容易出現農村住房管理雜亂無章的局面。監管部門應不斷完善自身的管理機制，從長遠的角度去規劃農村住房建設。相關部門要出臺相應的文件予以支持，政府應加大資金、人才的扶持力度，為了更好地接受群眾的監督，可以設立專門的熱線電話以及反饋渠道，不斷提高監管質量，讓確權登記工作能夠科學合理地推進[6]。

3.5 加快登記平臺系統的建設

首先，要構建確權登記平臺，平臺數據庫中應包含基礎地理信息、調查及測量結果等內容。地圖管理內容是一項可視化內容，在平臺上可以通過一張地圖的形式獲得所有的房地一體不動產確權登記相關的信息。還可以通過平臺進行操作，例如縮放、游覽地圖信息等。其次，要具備上報管理功能。可以將數據傳輸到平臺上面，同時還設置了追蹤管理的功能。最后，要具備督查考核管理機制功能。可以通過考核來加強管理和監督。

4 結語

綜上所述，國內農村房地一體不動產確權登記工作起步較晚，由于沒有長期的規劃和有力的監管所以目前仍然存在較多的問題。這些問題嚴重制約了農村房地一體不動產確權登記工作的開展。為了解決這一問題，需要工作人員不斷提高自身的專業技能，相關部門要加大人力、物力以及資金的投入。不斷完善監管機制，讓農民的合法權益得到有力保障。

參考文獻

[1] 石晨誼.農村宅基地和房地一體不動產確權登記的現狀、障礙和對策探析[J].發展研究，2023（2）：63-70.

[2] 張慧.農村房地一體不動產確權登記有關問題與對策[J].房地產世界，2022（10）：25-27.

[3] 牛美紅.農村房地一體不動產確權登記問題及對策分析[J].住宅與房地產，2022（10）：19-21.

[4] 張博.寧夏西吉縣農村房地一體不動產確權登記管理中的問題與對策研究[D].銀川：寧夏大學，2021.

[5] 楊宏健，陳戰武.淺談農房地一體不動產確權登記問題與對策[J].北京測繪，2018（6）：734-736.

[6] 王小紅.農村“房地一體”確權登記及典型問題處理[J].房地產世界，2023（5）：66-68.